آموزش و مشاوره حقوقی

مهمترین دلایل به هم خوردن معامله ملک

معامله و نقل و انتقال اموال، همواره پیچیدگی‌ها و دشواری‌هایی داشته است. بسیاری موارد در قراردادها وجود دارد که موجب سوء تفاهم و برداشت‌های نادرست و در نهایت به هم خوردن معامله می‌شود. یکی از مسائل و مشکلات رایج این روزها، به هم خوردن معامله ملکی است. این مورد به خصوص در شرایطی که قیمت‌ها به سرعت تغییر می‌کنند، برای بسیاری افراد مشکل‌ساز شده و بسیاری را روانه دادگاه‌ها کرده است.
معامله در قانون تعریف روشنی دارد. خریدار و فروشنده هر دو باید به تعهدات خود عمل کنند. یعنی فروشنده باید در زمان معین مورد معامله را تحویل دهد و خریدار نیز باید مبلغ توافق‌شده را در زمان تعیین‌شده و به صورت کامل پرداخت کند. با این حال در موارد متعددی مشاهد می‌شود که این اتفاق ساده نمی‌افتد و یکی از طرفین به تعهدات خود عمل نمی‌کند و موجب به هم خوردن معامله می‌شود.
به هم خوردن معامله ممکن است به دلایل متعددی اتفاق افتد. مواردی که با دانستن و پیش‌بینی آن‌ها از قبل، می‌توانیم تا حدود زیادی از بروز مشکل پیشگیری کنیم. با ما همراه باشید تا به بررسی دلایل رایج به هم خوردن معامله ملک بپردازیم.

پیدا کردن ملک مناسب، مشتری مناسب و معامله کردن ملک، مستلزم صرف زمان و انرژی بسیاری است و به همین دلیل به هم خوردن معامله برای هر دو طرف ناخوشایند است. با دانستن نکات لازم در مورد معامله ملک و دلایل فسخ و به هم خوردن معامله ، می‌توان از این اتفاق پیشگیری کرد.

 

افزایش قیمت‌ها

این روزها بسیاری اطلاعات را می‌توان از طریق اینترنت و بدون نیاز به مراجعه حضوری به کارشناسان و دفاتر حقوقی به دست آورد. با وجود این امکان، دیگر نباید خود را در معرض اشتباهات معمول در معامله قرار دهید. یکی از مواردی که امروزه موجب به هم خوردن معامله ملکی می‌شود، تغییر قیمت و طمع فروشنده‌ها است.
با توجه به نوسانات بازار و افزایش نرخ ارز، گاهی اوقات قیمت‌ها به صورت روزانه تغییر می‌کنند. در مواردی مشاهده می‌شود که قیمت ملک، از زمان توافق دو طرف تا زمان ثبت سند، افزایش چشمگیری داشته است و همین امر موجب پشیمانی فروشنده می‌شود.
در این شرایط فروشنده معامله را فسخ می‌کند و خریدار متضرر می‌شود زیرا هم ملک را از دست داده است و هم ممکن است با توجه به افزایش قیمت قدرت خرید ملک دیگری را نداشته باشد.
در صورتی که زمان و انرژی لازم برای یافتن ملک مناسب، رفتن بنگاه معاملات و … را در نظر بگیریم، ضررهای خریدار بیشتر نیز خواهد شد. در چنین شرایطی خریدار می‌تواند از فروشنده شکایت کند. معمولا فروشنده‌ها در این گونه موارد به «خیار غبن فاحش» متوسل می‌شوند.
این مورد یکی از اختیارات و یا در اصطلاح قانونی خیارات معامله است و به این معنا است که هر یک از طرفین معامله که دچار غبن یا ضرر فاحش شود، پس از آگاه شدن از این ضرر می‌تواند معامله را فسخ کند.
دادگاه‌ها در این موارد دو گونه حکم صادر می‌کنند. برخی قضات با توجه به اینکه در زمان معامله قیمت رایج رعایت شده و غبنی اتفاق نیافتاده است، فروشنده را وادار به رعایت معامله ثبت سند می‌کنند و برخی دیگر فروشنده را مغبون در نظر می‌گیرند و حق فسخ معامله را به او می‌دهند. البته در حالت دوم فروشنده باید مبلغی را به عنوان جریمه فسخ معامله به خریدار پرداخت کند.

  • کارشناسان حقوقی معتقدند که تنها راه پیشگیری از فسخ معامله به دلیل افزایش قیمت، آگاهی خریداران است.
  • لازم است در قول‌نامه یا مبایعه‌نامه شرطی قرار داده شود مبنی بر این که تغییر قیمت تأثیری بر معامله انجام‌شده نداشته باشد.

ممکن است در فاصله امضای قول‌نامه تا انتقال سند قیمت‌ها به حدی افزایش پیدا کنند که فروشنده از فروش ملک خود پشیمان شود و تصمیم بگیرد با استناد به بند «خیار غبن فاحش» معامله را به هم بزند. در این صورت بسته به حکم دادگاه مجبور به پرداخت جریمه و فسخ معامله یا انتقال سند خواهد شد.

 

بدقولی فروشنده یا خریدار

هنگام تنظیم قول‌نامه یا مبایعه‌نامه، برای پرداخت مبلغ و تحویل ملک زمان مشخصی تعیین می‌شود. خریدار باید در زمان مقرر مبلغ را پرداخت کند و فروشنده نیز موظف است ملک را در موعد مقرر تحویل دهد. بدقولی در هر یک از این امور ممکن است منجر به فسخ معامله شود. اصولا این مورد یکی از مسائل رایج در معاملات مسکن است. بسیاری اوقات خریدار نمی‌تواند در زمان تعیین‌شده هزینه خانه را تامین کند و یا فروشنده نمی‌تواند در موعد مقرر ملک را تخلیه کند و تحویل دهد.
قانون جرایمی را برای عدم رعایت شرایط تحویل ملک و شرایط پرداخت پول در نظر گرفته است که می‌توان به آن رجوع کرد. متاسفانه در مواردی مشاهده می‌شود که طرفین با بی‌دقتی هنگام امضای معامله، حقوق خود را از بین می‌برند. یکی از مواردی که همواره مشکل‌ساز می‌شود، امضای قراردادهایی شامل بند «اسقاط کافه خیارات» است. با قبول این بند در صورت بروز هر مشکلی در معامله، فروشنده و خریدار توان کمتری برای جبران زیان‌های خود خواهند داشت.

  • در صورت بروز هر گونه مشکلی در پرداخت یا تحویل ملک، اگر مسئله بین دو طرف و مسالمت‌آمیز حل نشود، باید به مراجع قانونی مراجعه شود.
  • توصیه کلی برای شرایط پرداخت پول این است که فروشنده تا زمانی که ۸۵ درصد از کل مبلغ را دریافت نکرده باشد، ملک را تحویل ندهد و خریدار تا زمانی که کلید را دریافت نکرده است، چک را تحویل ندهد.

برخی کارشناسان حتی توصیه می‌کنند که فروشنده تا زمان دریافت ۸۵ درصد کل مبلغ، ملک را تخلیه نکند. زیرا در مواردی مشاهده شده که خریداران شخصا اقدام به ورود به ملک کرده‌اند و در نهایت مدعی شده‌اند که فروشنده خود کلید را تحویل داده است. در این شرایط بیرون کردن خریدار از ملک و دریافت باقی‌مانده مبلغ، سخت‌تر خواهد شد.

نقص مدارک

یکی از مواردی که دو طرف معامله، به خصوص فروشندگان باید به آن توجه داشته باشند، رعایت مراحل نقل و انتقال ملک و تکمیل مدارک لازم قبل از رسیدن روز تعیین‌شده برای انتقال سند است. مدارکی مانند اسناد مربوط به مالیات و مفاصاحساب باید تماما آماده باشند.

  • نقص مدارک در روز انتقال سند به منزله عدم حضور فروشنده در محضر محسوب می‌شود و خریدار در این شرایط می‌تواند درخواست جریمه و حتی فسخ معامله را داشته باشد.
  • برای چنین شرایطی معمولا در قول‌نامه‌ها وجه التزام تعیین می‌شود.یعنی مبلغی تعیین می‌شود که اگر هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکرد، ملزم به پرداخت آن باشد.

این وجه به سه صورت در قول‌نامه ذکر می‌شود. در حالت اول اگر یکی از طرفین، مثلا فروشنده به تعهدات خود عمل نکرد و در تاریخ معین با مدارک کامل برای انتقال سند در دفتر اسناد حضور نیافت، باید وجه تعیین‌شده را به خریدار بپردازد. در این شرایط خریدار جریمه را دریافت خواهد کرد و معامله فسخ می‌شود.
در حالت دوم طرفین هنگام امضای قول‌نامه موافقت می‌کنند که هر کس به تعهدات خود عمل نکند، ملزم به پرداخت جریمه است اما باید تعهد خود را نیز به انجام برساند. به این ترتیب معامله فسخ نمی‌شود و هر دو طرف همچنان ملزم به انجام تعهدات خود هستند.

در همین رابطه بخوانید:
همه‌ چیز در مورد فسخ قرارداد ملکی

در حالت سوم وجه التزام به صورت روزانه محاسبه می‌شود. یعنی اگر فروشنده در تاریخ معین به دفتر اسناد مراجعه نکرد، باید برای مدت تاخیر انتقال سند به صورت روزانه جریمه بپردازد و سند را نیز انتقال دهد.
نکته دیگری که خریداران باید قبل از امضای قول‌نامه یا مبایعه‌نامه به آن توجه داشته باشند، بررسی صحت مدارک و احراز هویت فروشنده است. این کار البته به عهده مشاوران املاک است اما نباید به آن اکتفا کنید.

  • لازم است قبل از امضای قرارداد و طی مراحل نقل و انتقال ملک از صحت مدارک اطمینان بیابید.
  • به خصوص در مورد ملک‌هایی که توسط وکالت‌نامه فروخته می‌شوند، مشکلات فراوانی به وجود می‌آید.

گاهی افراد با جعل مهر وکالت‌نامه اقدام به فروش ملک می‌کنند. در این شرایط هنگامی که مالک اصلی از ماجرا مطلع شود، به مراجع قانونی مراجعه می‌کند و معامله فسخ خواهد شد و خریدار تا زمان دستگیری فرد متقلب نمی‌تواند پول خود را پس بگیرد. یکی از دلایلی برخی کارشناسان توصیه می‌کنند معاملات در دفاتر اسناد رسمی انجام شود، پیشگیری از این گونه کلاهبرداری‌ها است.

فروشنده باید قبل از فرارسیدن موعد انتقال سند، تمامی مدارک لازم از جمله رسید پرداخت‌های مالیاتی و مفاصاحساب را آماده کند و با در دست داشتن این مدارک به دفتر اسناد مراجعه کند. آماده نبودن مدارک به منزله عدم حضور فروشنده تلقی می‌شود و ممکن است به جریمه و یا فسخ معامله بیانجامد.

 

انواع کلاهبرداری و تقلب

یکی دیگر از دلایل فسخ معاملات ملکی، تقلب و کلاهبرداری‌های مختلف است. به عنوان نمونه می‌توان به تقلب در اعلام متراژ ملک اشاره کرد. موارد بسیاری از این دست در معاملات دیده می‌شود. گاهی فروشنده ملک را با ادعای متراژ معینی می‌فروشد و خریدار پس از خرید متوجه می‌شود که متراژ ملک از آن چه اعلام شده بود، کمتر است. البته این مورد بیشتر در مورد املاکی که سند نداشته باشند اتفاق می‌افتد چرا که در اسناد رسمی، متراژ دقیق ملک ذکر شده است.
مورد بعدی وجود مشکلاتی در یک ملک است. به عنوان نمونه فردی آپارتمانی را به فروش می‌گذارد و پس از امضای قول‌نامه یا سند زدن آپارتمان، خریدار از طریقی متوجه مخدوش بودن آن ساختمان می‌شود. عیب‌هایی که فروشنده سعی در پنهان کردن آن داشته است.
مورد بعدی، که بسیار هم پیش می‌آید، این است که فروشنده ملک واحدی را به چند نفر بفروشد. در این حالت فروشنده با یک سند واحد به چند بنگاه معاملات ملکی مراجعه می‌کند و آپارتمان خود را برای فروش معرفی می‌کند. سپس از طریق هر یک از این دفاتر، ملک را به یک نفر می‌فروشد، قول‌نامه می‌کند و مبلغی دریافت می‌کند. روزی که افراد برای سند زدن آپارتمان مراجعه می‌کنند و یا هنگامی که قصد ورود به ملک را دارند، با چند خریدار دیگر مواجه می‌شوند که ملک به آن‌ها نیز فروخته شده است!

  • برای پیشگیری از کلاهبرداری‌‌ها، سیستم اختصاص کد رهگیری به معاملات طراحی شده است.
  • بنگاه‌ها موظف شده‌اند که سند را تا زمان تکمیل فرآیند خرید نزد خود نگه دارند.

با تمام این تمهیدات، همچنان مواردی از کلاهبرداری‌های این چنینی دیده می‌شود.
در تمام مواردی که گفته شد، خریدار می‌تواند با استناد به خیارات غبن، عیب و تدلیس اقدام به فسخ معامله کند و در صورت دستگیری شخص خاطی، وجه پرداختی خود را پس بگیرد اما در مورد مسئله‌ای که در ادامه ذکر می‌شود، وضعیت متفاوت است و باید دقت بیشتری به کار رود.
یکی از مسائل رایج که معمولا باعث به هم خوردن معامله می شود، خرید و فروش ملک‌هایی است که در طرح‌های بازسازی یا تعریض معابر شهرداری قرار گرفته‌اند. شهرداری معمولا از طرق مختلفی، مانند اعلام در روزنامه‌های کثیرالانتشار و ارسال نامه‌ها و اطلاعیه‌ها به مالکان، آن‌ها را از طرح‌های خود مطلع می‌کند و متاسفانه موارد بسیاری مشاهده می‌شود که افراد اقدام به فروش ملک‌هایی می‌کنند که توسط شهرداری در معرض تخریب یا عقب‌نشینی قرار دارند.

  • لازم است هر فرد قبل از اقدام به خرید و امضای قول‌نامه، با مراجعه به شهرداری از وضعیت ملک اطلاع حاصل کند زیرا پس از انتقال سند امکان بر هم زدن معامله یا دریافت خسارت وجود ندارد.
  • تنها راه حل این است که از قبل در قول‌نامه ذکر شده باشد که در صورت قرار گرفتن ملک در معرض عقب‌نشینی، فروشنده باید بهای متراژ از بین رفته را به خریدار بپردازد.

مطالب مرتبط

قوانین شارژ ساختمان
  با این که بیش از پنجاه سال از ورود آپارتمان به ایران می‌گذرد، به نظر می‌رسد که هنوز ایرانیان نتوانسته‌اند با این نوع سبک زندگی به راحتی کنار...
10 مورد از اصطلاحات رایج بازار مسکن
مسکن موضوعی است که همه‌ی افراد روزی با آن درگیر بوده یا خواهند شد. همه‌ی ما در خانه‌هایی زندگی می‌کنیم که یا آن‌ها را خریده‌ایم و یا اجاره کرده‌ایم؛ ب...
چگونه مشاورین املاک مجاز را بشناسیم؟
زمانی که می‌خواهید خانه یا مغازه‌ای بخرید یا اجاره کنید، احتمالا اولین جایی که به آن مراجعه می‌کنید یک «بنگاه مشاور املاک» است؛ بنگاه‌های املاک که در ...
هزینه تعمیرات آپارتمان بر عهده چه کسی است؟
  یکی از عمده مشکلاتی که مالکین و مستاجران با آن روبه‌رو می‏‌شوند اختلاف بر سر تقبل هزینه تعمیرات آپارتمان یا خانه است. با وجود اینکه راه‌حل ا...
اگر بر سر پارکینگ آپارتمان با همسایه‌ها مشکل دارید، این مطلب را کامل بخوانید!
قوانین مشاعات ساختمان از جمله پارکینگ آپارتمان در دو قسمت تعریف و مشخص شده است؛ قسمت‌های اختصاصی در آپارتمان قسمت‌های مشترک یا مشاعات بر طب...

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بازار مسکن
اخبار بازار مسکن
مشاورین املاک
توصیه های اجاره و خرید خانه