قانون مالیات بر خانههای خالی یکی از مهمترین ابزارهای سیاستگذاری دولت در حوزه مسکن است که با هدف مقابله با احتکار مسکن، افزایش عرضه واحدهای مسکونی و کنترل التهاب بازار اجاره و خرید به اجرا درآمده است. این قانون، ذیل اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم و بهویژه ماده ۵۴ مکرر، مالکان واحدهای مسکونی خالی از سکنه را مشمول پرداخت مالیاتهای سنگین و تصاعدی میکند.
با توجه به اجرای سراسری سامانه ملی املاک و اسکان کشور و اتصال آن به پایگاههای اطلاعاتی مختلف، شناسایی خانههای خالی در سالهای اخیر وارد مرحله جدیتری شده و نادیده گرفتن تکالیف قانونی، میتواند منجر به جرایم مالی، ممنوعالمعامله شدن ملک و مسئولیت تضامنی دفاتر اسناد رسمی شود.
در این مقاله، بهصورت کاملاً کاربردی و دقیق، تمام آنچه باید درباره مالیات بر خانههای خالی بدانید را بررسی میکنیم؛ از تعریف خانه خالی و شرایط مشمولیت گرفته تا نحوه محاسبه مالیات، معافیتها، مهلت پرداخت، اعتراض، آخرین آمار اجرا و نقدهای وارد بر قانون.
منظور از مالیات بر خانههای خالی چیست؟
مالیات بر خانههای خالی نوعی مالیات بر دارایی است که به واحدهای مسکونی مشخصی تعلق میگیرد که بدون دلیل موجه و خارج از چارچوب قانونی، خالی از سکنه نگه داشته شدهاند.
در واقع، قانونگذار فرض را بر این گذاشته است که:
هر واحد مسکونی که قابلیت سکونت دارد، باید یا مورد استفاده مالک باشد یا در بازار اجاره و فروش عرضه شود.
بنابراین، اگر ملکی بدون استفاده بماند و شرایط قانونی را داشته باشد، مشمول مالیات میشود؛ حتی اگر مالک قصد فروش در آینده یا نگهداری بهعنوان سرمایه را داشته باشد.
هدف اصلی قانون:
جلوگیری از احتکار مسکن
افزایش عرضه واحدهای اجارهای
ایجاد تعادل در قیمت مسکن
شفافسازی مالکیت و سکونت از طریق سامانههای ملی
چرا به خانههای خالی مالیات تعلق میگیرد؟
بر اساس تحلیلهای رسمی وزارت راه و شهرسازی، کمبود مسکن در ایران بیشتر ناشی از توزیع نادرست و خالی ماندن واحدهاست، نه فقدان ساختوساز. نگهداری عمدی خانهها با هدف افزایش قیمت، یکی از عوامل اصلی جهشهای قیمتی در بازار بوده است.
قانون مالیات بر خانههای خالی:
هزینه خالی نگه داشتن ملک را بالا میبرد
مالک را به فروش یا اجاره ترغیب میکند
رفتارهای سفتهبازانه را کاهش میدهد
تاریخچه و مبنای قانونی
تصویب اولیه طرح: تیرماه ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی
اصلاح و رفع ایرادات شورای نگهبان
الحاق ماده ۵۴ مکرر به قانون مالیاتهای مستقیم
تدوین آییننامههای اجرایی توسط دولت
آغاز اجرای عملیاتی با راهاندازی سامانه املاک و اسکان
تعریف «خانه خالی» طبق قانون
طبق ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم، یک واحد مسکونی زمانی «خانه خالی» تلقی میشود که تمام شرایط زیر را بهطور همزمان داشته باشد:
اول اینکه، واحد مسکونی باید در شهری با جمعیت بیش از ۱۰۰ هزار نفر واقع شده باشد.
دوم اینکه، ملک نباید بهعنوان اقامتگاه اصلی یا اقامتگاه فرعی مالک در سامانه ثبت شده باشد.
سوم اینکه، حداقل یک سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن گذشته باشد؛ در پروژههای انبوهسازی این مدت ۱۸ ماه است.
چهارم اینکه، واحد مسکونی در طول یک سال مالیاتی، بیش از ۱۲۰ روز (۴ ماه) خالی از سکنه مانده باشد.
پنجم اینکه، ملک در سامانه املاک و اسکان، برای فروش یا اجاره ثبت نشده باشد.
در صورت اجتماع این شرایط، ملک مشمول مالیات خواهد شد.
آیا خانههای کلنگی و قدیمی مشمول مالیات میشوند؟
بله.
قدمت، فرسودگی یا کلنگی بودن ملک هیچ تأثیری در معافیت از مالیات خانههای خالی ندارد. اگر ملک شرایط فوق را داشته باشد، مشمول مالیات است؛ حتی اگر:
✔️به ارث رسیده باشد
✔️غیرقابل سکونت تلقی شود اما سند رسمی داشته باشد
✔️یا ساختمان از نظر ظاهری فرسوده است،
اما شرایط قانونی فوق را دارد، مشمول مالیات خانههای خالی خواهد بود.
مالیات خانههای لوکس و ارتباط آن با خانههای خالی
مالیات خانههای لوکس، قانونی جداگانه است اما ممکن است یک ملک همزمان مشمول هر دو باشد.
معیار خانه لوکس در سال ۱۴۰۴
| نوع ملک | سقف معافیت | نرخ مالیات |
| زمین مسکونی | ۳۰۰ میلیارد تومان | ۲ در هزار مازاد |
| واحد مسکونی / اداری / تجاری | ۵۰۰ میلیارد تومان | ۲ در هزار مازاد |
نکته مهم: نرخ فقط به مازاد ارزش تعلق میگیرد، نه کل ملک.
شناسایی خانههای خالی چگونه انجام میشود؟
نقش سامانه ملی املاک و اسکان
دولت برای اجرای این قانون، سامانهای به نام سامانه ملی املاک و اسکان کشور راهاندازی کرده است. همه مالکان مکلفاند اطلاعات مربوط به:
مالکیت،
وضعیت سکونت،
اقامتگاه اصلی و فرعی،
را در این سامانه ثبت کنند.
تمام مالکان مکلفاند اطلاعات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی ثبت کنند. این سامانه با:
- سازمان امور مالیاتی
- ثبت احوال
- شرکتهای خدماتی
- بانکها
- در ارتباط است و عدم ثبت اطلاعات یا ثبت خلاف واقع منجر به شناسایی خانه خالی میشود.
- پیامک سازمان امور مالیاتی
- پس از شناسایی اولیه:
- پیامک اطلاعرسانی ارسال میشود
- مالک ۲ ماه فرصت اصلاح اطلاعات دارد
- در صورت بیتوجهی، ملک خالی تلقی میشود
- خانههای خالی معاف از مالیات
همه واحدهای خالی مشمول مالیات نیستند. معافیتهای قانونی شامل موارد زیر است:
کدام خانهها از مالیات معاف هستند؟
قانون برای جلوگیری از تضییع حقوق اشخاص، معافیتهای مشخصی در نظر گرفته است.
۱. اقامتگاه اصلی و یک اقامتگاه فرعی
هر سرپرست خانوار میتواند:
یک واحد را بهعنوان اقامتگاه اصلی،
و یک واحد دیگر را در شهری غیر از محل سکونت اصلی، بهعنوان اقامتگاه فرعی،در سامانه ثبت کند. این دو واحد مشمول مالیات نیستند.
۲. شرایط خاص
اگر یکی از افراد تحت تکفل مالک:
دانشجو،
بیمار خاص،
یا شاغل در شهری دیگر باشد،
مالک میتواند واحد مربوط را با ارائه مدارک معتبر، معاف کند.
۳. املاک وقفی
در صورتی که طبق وقفنامه، اجازه اجاره وجود نداشته باشد.
نحوه محاسبه مالیات بر خانههای خالی
فرآیند محاسبه به این صورت است:
ابتدا ارزش اجاری ملک بر اساس معیارهای سازمان امور مالیاتی تعیین میشود.
سپس طبق ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم، ۲۵٪ از درآمد اجاره بهعنوان استهلاک کسر میشود.
مبلغ باقیمانده، مبنای محاسبه مالیات بر درآمد اجاره است.
در نهایت، ضرایب جریمه ماده ۵۴ مکرر اعمال میشود.
ضرایب مالیاتی (تا ۵ واحد مسکونی)
سال اول خالی بودن: ۶ برابر
سال دوم: ۱۲ برابر
سال سوم: ۱۸ برابر
بیش از ۵ خانه خالی
سال اول: ۱۲ برابر
سال دوم: ۲۴ برابر
سال سوم: ۳۶ برابر
مهلت پرداخت و جرایم
مهلت پرداخت: ۱ ماه پس از ابلاغ
جریمه تأخیر: ۲.۵٪ به ازای هر ماه
عدم پرداخت:
صدور برگ قطعی
ممنوعالمعامله شدن ملک
مسئولیت دفاتر اسناد رسمی
دفاتر بدون اخذ مفاصاحساب مالیاتی ماده ۵۴ مکرر، در انتقال ملک مسئولیت تضامنی دارند.
سوالات متداول
1. کدام خانهها مشمول مالیات خانههای خالی میشوند؟
واحدهای مسکونی شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت که بیش از ۱۲۰ روز در سال خالی بمانند.
2. چه خانههایی از مالیات معاف هستند؟
اقامتگاه اصلی، یک اقامتگاه فرعی، املاک وقفی غیرقابل اجاره و محل سکونت افراد دارای شرایط خاص.
3. مالیات سال دوم خانه خالی چقدر است؟
۱۲ برابر مالیات بر درآمد اجاره (برای بیش از ۵ ملک: ۲۴ برابر).
4. آیا خانههای کلنگی مشمول مالیات میشوند؟
بله، قدمت و فرسودگی تأثیری در معافیت ندارد.
5. استعلام مالیات خانههای خالی از کجاست؟
از طریق سامانه سازمان امور مالیاتی:
جمعبندی تخصصی و توصیه نهایی
قانون مالیات بر خانههای خالی، قانونی جدی، دارای ضمانت اجرا و متصل به سامانههای هوشمند است. نادیده گرفتن آن میتواند هزینههای سنگینی به مالک تحمیل کند.
توصیه نهایی:
وضعیت املاک خود را فوراً در سامانه املاک و اسکان بررسی کنید.
در صورت خالی بودن، تصمیم آگاهانه برای فروش یا اجاره بگیرید
در موارد خاص، پیش از اقدام، مشاوره حقوقی یا مالیاتی تخصصی دریافت کنید.
