در شرایط تورمی و با کاهش ارزش پول افراد بسیاری برای حفظ ارزش دارایی های خود اقدام به سرمایه گذاری در بازارهای مختلف می‌کنند و در نتیجه‌ی افزایش تقاضا، قیمت‌ها نیز افزایش می‌یابد. یکی از این بازارها بازار املاک است. در سال های اخیر و با افزایش نرخ تورم، قیمت مسکن در کشور با افزایش سرسام آوری روبرو بوده است. در این شرایط خرید خانه برای خیلی‌ها به امری دشوار تبدیل می‌شود و برای عده‌ای خرید خانه به قیمت همه دارایی هایشان تلقی می‌شود. از این رو این افراد با احتیاط بیشتری اقدام به خرید می‌کنند. در این مطلب قصد داریم توضیح دهیم حباب قیمت مسکن چیست، چگونه ایجاد می‌شود و همچنین خواهیم گفت حباب قیمت برای یک ملک یا یک منطقه چگونه محاسبه می‌شود.
حباب قیمت چیست؟
حتما تا به حال شما هم در رسانه ها و از زبان افراد مختلف این واژه ها را زیاد شنیده اید: حباب قیمت سکه، حباب قیمت طلا، حباب قیمت ارز، حباب قیمت خودرو و… . در واقع حباب استعاره از غیر واقعی بودن اندازه چیزی است که بطور موقت و بیش از اندازه بزرگ شده و دیر یا زود مانند حباب می‌ترکید و از بین می‌رود. زمانی این اصطلاح در بازارهای مالی و سرمایه به کار می‌رود که چیزی بیشتر از ارزش ذاتی خودش قیمت داشته باشد. حباب زمانی اتفاق می‌افتد که بر هر دلیلی تقاضا برای خرید یک کالا بیش از اندازه واقعی افزایش یابد.
در علوم مالی حباب قیمت وضعیتی است که قیمت بازار کالا نسبت به ارزش ذاتی آن تفاوت زیادی دارد و با قیمت بالا معامله می‌شود. از آنجا که در این شرایط تعیین ارزش واقعی، چندان راحت نیست معمولا پس از افزایش عرضه و افت ناگهانی قیمت و به اصطلاح ترکیدن حباب قیمت متوجه وجود حباب و قیمت‌های غیرواقعی می‌شوند.
حباب قیمت مسکن چگونه ایجاد می‌شود
حباب قیمت ملک یا مسکن زمانی ایجاد می‌شود که خریداران با انگیزه غیر از مصرف وارد این بازار می‌شوند و تقاضا برای مسکن و ملک افزایش پیدا می‌کند. برخی افراد با هدف سرمایه‌گذاری و یا حفظ ارزش دارایی و نه برای رفع نیاز مسکن و برخی هم با هدف دلالی و کسب سود بیشتر باعث افزایش بیش از اندازه تقاضا در بازار مسکن می‌شوند و در نتیجه قیمت مسکن از ارزش ذاتی خود قیمت بالاتری پیدا می‌کند. در چنین شرایطی است که حباب قیمت مسکن ایجاد می‌شود. دقیقا چیزی که در سال‌های اخیر در کشور شاهد آن هستیم:
- با توجه به اینکه عرضه مسکن زمان‌بر است پاسخ به افزایش ناگهانی تقاضا از طریق عرضه طول می‌کشد و به همین دلیل معمولا در دوره‌هایی که افزایش قیمت در مسکن داریم سفته‌بازان و دلالان فرصت ورود به بازار مسکن را پیدا می‌کنند و ورود سفته بازان به بازار نیز باعث افزایش بیشتر تقاضا می‌شود و افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت می‌شود.
- در نتیجه نگرانی افزایش قیمت بیشتر موجب می‌شود مردم نیز متاثر از این هیجانات کاذب در بازار، پس‌انداز خود را به ملک تبدیل کنند و این سیکل همواره باعث افزایش قیمت مسکن و تشکیل حباب قیمت بازار مسکن می‌شود. این هیجانات و نوسانات تا زمانی که با افزایش عرضه مسکن قیمت‌ها کاهش یابد و با خروج سفته بازان و دلالان از بازار حباب قیمت بازار مسکن خواهد ترکید.
این موضوع زمانی اهمیت پیدا می‌کند که شما قصد خرید ملکی را داشته باشید و نیاز داشته باشید بدانید که قیمت آن ملک یا منطقه‌ای که انتخاب کرده اید دارای حباب است یا خیر؟ در کوتاه مدت رشد می‌کند یا درچار ریزش قیمت می‌شود؟ یا بخواهید بدانید از اجاره آن چقدر درآمد خواهد داشت؟
| اگر نیاز به توضیح بیشتر درباره حباب قیمت در بازار مسکن دارید مقاله زیر را بخوانید ما در این مقاله بطور مفصل درباره تاثیر حباب قیمت بر بازار مسکن ایران در 20 سال گذشته را با آمار و ارقام بطور دقیق برسی کرده ایم: |
محاسبه حباب قیمت ملک چگونه انجام می‌شود؟
حباب قیمت ملک را با قیمت مسکن نسب به قیمت اجاره آن اندازه می‌گیرند. هرچه این نسبت بزرگتر باشد یعنی حباب قیمت بیشتر است. به عنوان مثال در شرایط فعلی قیمت رهن کامل بصورت عرف عددی بین 1/5 تا 1/7 (یک پنجم تا یک هفتم) قیمت کل ملک است. اگر قیمت آپارتمانی 5 میلیارد تومان باشد رهن کامل آن باید بین 700 میلیون تا 1 میلیارد تومان باشد. اگر این آپارتمان با قیمت 1 میلیارد تومان رهن کامل تقاضای اجاره داشته باشد، این ملک به قیمت ذاتی خود بسیار نزدیک است و ارزش خرید بالایی دارد اما هر چه قیمت رهن آن پایین تر باشد ارزش خرید آن کمتر می‌شود. اما اگر قیمت رهن کامل آن زیر 700 میلیون تومان و کمتر از 1/7 باشد نشان از وجود حباب در قیمت خرید آن آپارتمان دارد.
این موضوع فقط محدود به یک آپارتمان یا یک ملک خاص نمی‌شود. حباب قیمت مسکن می‌تواند در محدوده‌های جغرافیایی یا در بازه‌های زمانی اتفاق بی‌افتد. زمانی که یک ملک یا یک منطقه حباب قیمت داشته باشد به این معنی است که نمی‌توان انتظار رشد قیمت در کوتاه مدت را برای آن داشت و برای افزایش قیمت باید منتظر تغییر قیمت در بازار مسکن شد.
به عنوان مثال مناطقی هستند که رشد قیمت مسکن انقدر زیاد بوده که نسبت قیمت رهن کامل نسبت به قیمت کل خانه‌های آن منطقه بسیار کمتر از 1/7 است. این موضوع نشان دهنده حباب قیمتی بالا در این مناطق است.
حباب قیمت املاک در جهان
این موضوع فقط مختص ایران نیست. در سال‌های اخیر و به ویژه در دوران کرونا به دنبال تعطیلی بسیاری از کسب و کارها، سرمایه خارج شده از صنایع وارد بازار املاک شدند. این موضوع باعث ایجاد حباب قیمتی در بسیاری از کشورها شد. و بازار املاک بسیاری از کشورها را دچار ریسک کرد. البته این حباب بوجود آمده در بسیاری از این کشورها موقتی بود و پس از مدتی از بین رفت.
حباب قیمت مسکن چگونه از بین می‌رود؟
حباب‌ها موقتی هستند و با تنظیم بازار از بین می‌روند. اما در بازار مسکن به دلیل ویژگی خاص بازار مسکن یعنی محدودیت عرضه مسکن، این بازار نسبت به بازارهای مالی دیگر دفعات کمتری وارد حباب قیمت می‌شود اما حبابی شدن قیمت مدت زمان بیشتری می‌ماند.
تفاوت حباب قیمت با نوسانات بازار
حبابی شدن قیمت زمانی اتفاق می‌افتد که سرمایه گذاران بدون توجه به ارزش واقعی بازار آن کالا برای کسب سود یا از دست ندادن ارزش سرمایه هجوم می‌آورند و خرید می‌کنند و باعث می‌شوند قیمت بازار کالا از ارزش واقعی آن جدا شود. مفهوم حبابی شدن قیمت با نوسانات عادی بازار تفاوت زیادی دارد.
در معاملات عادی بازار، بسیار پیش می‌آید قیمت بازار یک کالا در نوسان باشد و بالاتر یا پایین‌تر از ارزش واقعی معامله شود. هنگام بروز رخدادی مثبت یا منفی طبعا بازار نسبت به آن رویداد عکس‌العمل نشان می‌دهد و قیمت‌ها افزایش یا کاهش می‌یابد.
سامانه ارزیابی هوشمند کیلید چگونه کمک می‌کند؟
سامانه ارزیابی هوشمند کیلید (AVM) که برای نخستین بار در کشور پیاده‌سازی شده، در واقع ابزاری است که به کمک آن افراد می‌توانند در لحظه تخمین مناسبی از قیمت خانه خود داشته باشند.
این سیستم مبتنی بر روش‌های پیچیده هوش مصنوعی عمل می‌کند و براساس عواملی نظیر مشخصات ظاهری ملک، تاریخچه معاملات و رصد روند تغییرات بازار مسکن، قیمت خانه را به صورت خودکار و بدون نیاز به بازدید یا کارشناسی حضوری محاسبه می‌کند.
از آنجا که قیمت‌های تخمین زده شده با استفاده از قیمت معاملات تاریخی انجام شده و روند معاملات و ویژگی‌های فیزیکی و مکانی بدون دخالت انسان تخمین زده می‌شود، این اطلاعات غیر قابل دستکاری است و افراد نمی‌توانند در این سامانه قیمت ملک خود را تغییر دهند.
نتیجه گیری
- حباب در بازار مسکن زمانی اتفاق می‌افتد که تقاضا برای مسکن با ورود دلالان و سفته‌بازان افزایش یابد و عرضه به همان میزان زیاد نشود. این افزایش قیمت موجب هیجانی شدن مردم، هجوم به بازار و افزایش بیشتر حباب قیمت می‌شود.
- کیلید با استفاده از داده‌های واقعی معاملات سیستم هوشمندی طراحی کرده که قیمت خانه را با توجه به ارزش واقعی و بدون درنظر گرفتن هیجانات بازار تخمین می‌زند.
- با استفاده از سامانه کیلید می‌توان قیمت‌های معامله شده و قیمت پیشنهادی فروشنده (قیمت آگهی) را مقایسه کرد و حباب ایجاد شده را برآورد کرد و پیش از خرید یا فروش تصمیمی عاقلانه گرفت.
- اختلاف زیاد قیمت درخواستی فروشنده و قیمت معامله شده نشان‌دهنده‌ی عدم اطمینان بازار و افزایش ریسک آن است.
