آموزش و مشاوره حقوقی

مسئولیت حقوقی مالک و کارفرما در ساخت و ساز چیست؟

مسئولیت حقوقی مالک و کارفرما

 

مراحل بسیاری در ساخته شدن یک ساختمان طی می‌شوند، مهم‌ترین مرحله، مرحله ساخت‌وساز است. روزانه ساختمان های زیادی ساخته می‌شوند و گزارش‌هایی مبنی بر خسارت‌های ناشی از برخی اشتباهات در ساخت و ساز شنیده می‌شوند که روز به روز در حال افزایش است. این مشکلات عمدتاً به دلیل عدم رعایت مقررات ایمنی است. به طور مثال ممکن است خاک برداری اشتباه باعث صدمه دیدن خانه های مجاور شود و یا افراد رهگذر در اثر سقوط مصالح ساختمانی و یا ریختن دیوار ساختمان در حال ساخت، آسیب ببینند. مهم‌ترین کار در این مواقع پیگیری قانونی است. در واقع سؤالی که پیش می‌آید این است که مسئولیت حقوقی این آسیب و خسارت ناشی از عدم رعایت مقررات ایمنی به عهده کیست.

از آنجایی این مشکلات ممکن است گریبان گیر هر شهروندی بشود، بهتر است از قوانین مربوط به مسئولیت حقوقی ساخت‌وساز شیوه‌های پیگیری و حق و حقوق خود راجع به این خسارات آگاه باشیم تا در صورت لزوم بتوانیم اقدامات لازم را به موقع انجام دهیم. در ادامه با ما همراه باشید تا توضیحات مفید و مختصری را در این باره به شما عرضه کنیم.

 

 

آگاهی از قوانین حاکم بر مسئولیت حقوقی ساخت‌وساز باعث می‌شود تا بهترین اقدامات را در زمان مناسب انجام دهیم.


چه عواملی در ساخت‌وساز باعث خسارت مالی و جانی می‌شوند؟

  • همان‌گونه که پیش‌تر گفته شد، در پروسه ساختمان سازی ممکن است عدم رعایت مقررات ایمنی و سهل انگاری برخی از مسئولین پروژه باعث بروز آسیب و خسارات مالی و جانی به صورت سطحی و گاه جبران ناپذیر به افراد و یا اماکن دیگر وارد شود.
  • یکی از دلایل عمده و شایع در این روزها عدم رعایت مقررات ایمنی و نظارت درست بر سازه‌ها است. با اینکه قانون نظام مهندسی در ایران وجود دارد و افراد بسیاری در این سازمان مشغول به کار هستند و مسئولیت نظارت و تائید استحکام ساختمان‌ها را بر عهده دارند؛ تعداد ساختمان‌هایی که بدون رعایت استانداردهای لازم ساخته می‌شوند، روز به روز در حال افزایش است.
  • از دیگر عواملی که باعث ساخته شدن چنین مجتمع‌های بی‌کیفیتی می‌شود، عدم آشنایی مهندسان به حیطه کاری و یا عدم توانایی آنان در نظارت به رعایت مقررات ایمنی و استانداردهای یک ساختمان محکم است.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


انوشیروان آذرشاهین، کارشناس رسمی دادگستری و مهندس معماری در این باره می‌گوید: (این قبیل ریزش‌ها دلایل متعددی دارند به عنوان نمونه در برخی مواقع ریزش ساختمان به واسطه عدم رعایت مقررات ایمنی و استفاده نکردن سازه نگهبان یا رعایت نکردن دستورالعمل‌های خاک‌برداری در املاک مجاور است که همان مفهوم گودبرداری غیر اصولی نام گرفته است، البته برخی ساختمان‌های موجود بسیار ضعیف و غیراصولی ساخته‌شده‌اند به همین خاطر شاهد آسیب و ریزش ساختمان‌ها با کوچک‌ترین تغییر در زمین مجاور هستیم).

هم‌چنین وی اظهار می‌کند برخی سازندگان تنها هدفشان فروش واحدها است و به کیفیت اهمیت زیادی نمی‌دهند و این امر باعث می‌شود مقررات ایمنی را رعایت نکنند و صدمات ناشی از این امر افزایش یابد. او عمده این مشکل را به نحوه اجرا و نظارت بر اجرای سازه نگهبان مرتبط دانسته و می‌گوید: (مالکان، سرمایه‌گذاران و مجریان ساختمان‌ها هر یک به طریقی ممکن است در بروز این قبیل آسیب و مشکلات دخیل باشند. اما در این میان مسئله قابل توجه نبود دانش فنی و عدم رعایت مقررات ایمنی کافی نزد بسیاری از سرمایه گذاران در امر ساخت‌وساز است.

نتایج مستقیم این معضل نیز به خاطر مواردی از جمله تأمین نکردن هزینه‌های لازم برای انجام مطالعات مکانیک خاک، تأمین نکردن بودجه کافی برای اجرای سازه نگهبان، استفاده نکردن از نیروهای متخصص در امر اجرا و پیروی نکردن از دستورات مهندسان ناظر یا حذف مهندسان ناظر از فرایند اجرا است).

 

 

مهم‌ترین علت خسارات و آسیب وارده در اثر ساخت‌وساز غیر اصولی، نظارت ضعیف مسئولین و ناکارآمدی مهندسین پروژه است.


چه کسی مسئولیت حقوقی خسارت‌های وارد شده بر اثر ساخت‌وساز را بر عهده دارد؟

  • گاه پیش می‌آید که در اثر گود برداری و یا مراحل ساخت مقررات ایمنی رعایت نمی‌شوند و یا به دلیل سهل انگاری مسئولین پروژه ساختمانی صدماتی و آسیب به افراد و یا اماکن وارد می‌شود، در این صورت با شکایت و پیگیری درست، مقصر اصلی شناخته می‌شود و شما می‌توانید از حق خود دفاع کند. البته گاهی پیش می‌آید که رسیدگی به این دست از شکایات مدت‌ها به طول می‌انجامد و این امر به دلیل کم کاری برخی مسئولین است.

مجتبی حسین پور، قاضی دادگستری،  با اشاره به ماده یک قانون مسئولیت مدنی مصوب ۱۳۳۹که می‌گوید:( هر فردی بدون مجوز قانونی به طور عمد یا در نتیجه بی‌احتیاطی به جان یا سلامتی یا مال… یا هر حق دیگری که به موجب قانون برای افراد ایجاد شده است آسیب و لطمه‌ای وارد کند که موجب ضرر مادی یا معنوی دیگری شود، مسئول جبران خسارت ناشی از عمل خود است.  قانون تصریح می‌دارد «در صورت ورود خسارت به غیر، در اثر بی‌احتیاطی یا رعایت نکردن نظام‌های دولتی، مقصر یا مقصرین حادثه مسئول جبران آن هستند که البته میزان خسارت وارده و حدود مسئولیت و تقصیر و تأثیر هر یک از اشخاص دخیل در ایجاد خسارت با جلب نظر کارشناس برآورد و تعیین می‌گردد.

 

 

از سوی دیگر قانون‌گذار در صورتی که بی‌احتیاطی یا رعایت نکردن نظام های دولتی منجر به قتل غیر عمد گردد طبق ماده ۶۱۶ قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۷۵ ضمانت اجرای کیفری در نظر گرفته است که مطابق آن مقصر به حبس از ۱ تا ۳ سال و پرداخت دیه در صورت مطالبه اولیای دم محکوم خواهد شد)

 

 

آسیب و صدماتی که در مرحله ساخت‌وساز سازه ها وارد می شوند، در دادگاه در دو دسته بندی جدا بررسی می‌شوند. اولی صدمات جانی و دومی خسارات مالی.


آیا قانونی برای مسئولیت حقوقی و بررسی این خسارات وضع شده است؟

پاسخ این سؤال مثبت است. طبق آنچه گفته شد قوانین محکمی در این حوزه وضع شده‌اند. به گفته قاضی دادگستری، بر اساس بند ۹ ماده ۲ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب ۱۳۷۴، مقررات ملی ساختمان، اصل حاکم بر تمامی روابط و فعالیت‌های تمام اشخاص حقیقی و حقوقی مرتبط با بخش ساختمان است و این مقررات مجموعه اصول و قواعد فنی و آیین نامه کنترل و اجرای آن‌ها است که رعایت آن‌ها در طراحی، محاسبه، اجرا، بهره برداری و نگهداری ساختمان‌ها به منظور اطمینان از ایمنی، بهداشت، بهره دهی مناسب، آسایش و صرفه اقتصادی ضروری است.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


وی مهندسین ناظر را از نیز در شمار افرادی به حساب می‌آورد که مسئولیت نظارت بر نحوه اجرای عملیات ساختمانی را به عهده دارند و می‌افزاید: (مأموران شهرداری نیز مکلف اند بر ساختمان‌ها نظارت نمایند و هرگاه از موارد تخلف در پروانه به‌موقع جلوگیری نکنند یا در مورد صدور گواهی انطباق ساختمان با پروانه مرتکب تقصیری شوند طبق مقررات قانونی به تخلف آنان رسیدگی می‌شود. در صورتی که عمل ارتکابی مهندسان ناظر و مأموران شهرداری واجد جنبه جزایی هم باشد از این منظر نیز قابل تعقیب خواهند بود (ماده ۶۱۶ قانون مجازات اسلامی)، از سوی دیگر به موجب تبصره ۲ ماده هفت مصوبه شورای عالی اداری مورخ ۱۳/۸/۱۳۷۱ نظارت بر حسن جریان امور و کنترل‌های لازم در چارچوب مقررات به عهده شهرداری‌ها خواهد بود).

زمانی که نام مهندس ناظر ذکر نمی‌شود، آیا راهی برای طرح شکایت وجود دارد؟

قاضی حسین پور در پاسخ به این سؤال می‌گوید: ( باید توجه داشت در صورت توافق مهندس ناظر و کارفرما (پیمانکار یا صاحب‌کار) مبنی بر تفویض مسئولیت مهندس ناظر به کارفرما این توافق به لحاظ تطابق نداشتن با قانون، رافع مسئولیت مهندس ناظر نیست و علاوه بر مسئولیت مدنی و کیفری مهندس ناظر، طبق مواد ۹۰، ۹۱، ۹۲ آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در صورت طرح شکایت و احراز تخلف مهندس ناظر در شورای انتظامی استان، می‌تواند محرومیت موقت از استفاده از پروانه اشتغال تا محرومیت دائم از عضویت نظام مهندسی استان‌ها و ابطال پروانه اشتغال را به همراه داشته باشد).

 

 

بنابراین اطلاعات؛  با رعایت تمام جوانب و در نظر گرفتن اسباب مستقیم و غیرمستقیم ورود ضرر مطابق قانون، مسئولیت مدنی برابر مواد ۱و۲و۱۱و ۱۲ و ۱۴ قانون می‌توان مسببان را مکلف به جبران خسارت و آسیب کرد. این خسارت شامل آسیب و خسارت مالی به مالکان و مجاوران و نیز خسارت جانی است و شخصی که مجرم شناخته می‌شود باید تمام مسئولیت حقوقی را بپذیرد و آسیب و خسارات را جبران نماید و یا مجازات شود.

آیا مالک مسئولیت حقوقی خسارات وارد شده را بر عهده دارد؟

۸ دهه است که قانون مدنی به تصویب رسیده است، در این قانون بیان می‌شود که صاحب دیوار یا عمارت مسئول خسارات‌هایی است که خراب شدن آن دیوار یا ساختمان وارد می‌کند.

البته این زمانی صادق است که خرابی ساختمان در اثر عیبی باشد که مالک از آن مطلع بوده یا اینکه این عیب در اثر مواظب نبودن او به وجود آمده باشد. بنابراین در قانون مدنی، مالک، مسئول ساختمان خود است و همچنین مسئول این است که در نتیجه خرابی آن ساختمان به کسی هم خسارتی وارد نشود در صورتی که خسارتی به وجود آمد باید این مالک را مسئول جبران آن دانست.

البته کسی که مسئولیت ایمنی و نگهداری و حفاظت ساختمان را بر عهده دارد در صورتی که مسئولیت ناشی از نگهداری بر عهده او گذاشته شده باشد، چنین مسئولیتی دارد.

 

بعضی اوقات ممکن است بی دقتی مالک از انجام کاری موجب مسئولیت حقوقی او در قبال این خسارات شود؛ به طور مثال اگر برای جلوگیری از وارد شدن کودکان به کارگاه ساختمانی مانعی ایجاد نکرده باشد و در نتیجه در این محل، آسیبی به کودک برسد. در صورتی که شروط لازم فراهم باشد، مالک باید خسارت دیگران را جبران کند، مگر اینکه این خسارت در نتیجه یک امر غیرقابل اجتناب مثل زلزله باشد یا شخصی غیر از مالک سبب بروز خسارت شده باشد. (ماده ۲۲۳ قانون مدنی)

مالک ساختمان، مسئولیت حقوقی خسارات مالی و جانی‌ای است که در اثر خراب شدن آن به دیگران می‌رسد، ممکن است این خسارات در اثر دخالت مالک و انجام کاری باشد، مثلاً تغییر در فضای داخلی خانه خود و جا به‌جا شدن دیوارها، باعث کاهش ایمنی ساختمان و ریزش آن شود.

مسئولیت حقوقی کارفرما در اثر بروز مشکل و وارد شدن زیان چیست؟

  • کارفرمای هر پروژه مسئولیت‌هایی دارد که عدم رسیدگی به آن‌ها سبب هرج و مرج و بروز مشکل می‌شود. به طور مثال به برخی از این وظایف اشاره می‌کنیم؛ هماهنگی بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان سامان، خسارات جانی وارد به کارکنان، در محیط کار و در حین انجام کار را که کارفرما مسئولیت آن شناخته می‌شود را تحت پوشش قرار می‌دهد.
  • منظور  از جبران خسارت جانی، شامل پرداخت هزینه‌های پزشکی و غرامت نقص عضو یا فوت کارکنان است.
  • انواع بیمه‌نامه‌های مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان به سه دسته بیمه‌های عمرانی، اداری و ساختمانی تقسیم می‌شوند که کارفرما تمام این‌ها را بررسی و تنظیم می‌کند.
    از دیگر وظایف و مسئولیت‌های او می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • از زمینه‌های توسعه بیمه نامه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان ، پروژه‌های ساختمانی هستند که در حال حاضر نیز حدود هشتاد درصد بیمه‌نامه‌های صادره، مسئولیت مدنی در برابر کارکنان در بخش احداث بنا است و سایر بیمه‌نامه‌های صادره از این نوع در بخش پروژه‌های عمرانی شامل سدسازی، راه سازی، شبکه جمع‌آوری فاضلاب و شبکه آب‌رسانی و همچنین کارخانه‌های تولید آجر است.
  • در چنین مواردی در صورتیکه حادثه ناگواری پیش آید، مثلاً اگر کارگری از ارتفاع سقوط و فوت کند، در اکثر مواقع صاحب‌کار، معمار و مهندس ناظر در برابر زیان‌دیده به صورت مشترک مسئول بوده و بایستی زیان وارده را جبران کند.
  • درصورتی‌که که کارگران باعث وارد شدن خسارت به اموال دیگران (همسایگان) شوند، این شرایط شامل بیمه مسئولیت سازندگان ابنیه در قبال اشخاص ثالث خواهد بود.

 

 

اگر کارفرما مسئولیت‌هایش را به درستی انجام ندهد، هرج و مرج ایجاد می‌شود و روند ساخت‌وساز به صورت استاندارد پیش نخواهد رفت. در این صورت اگر خسارت جانی و مالی ایجاد شود، کارفرما نیز مقصر خواهد بود.


بیمه مسئولیت مدنی چیست؟

  • این بیمه مخصوص کارمندان شرکت است که در صورت هرگونه خسارت یا اتفاقی بیمه گزار که طرف کارفرما است, مسئول بررسی و رسیدگی به وضعیت کارمندان است.
  • در واقع زمانی که در اثر رفتار و یا عمل یک فرد و یا افرادی، اشخاص دیگر جامعه صدمه و خسارت می‌بینند، مسئولیت مدنی تحقق پیدا می‌کند. یعنی گروه اول موظف‌اند خسارت وارد شده بر فرد و جامعه را جبران کنند.
  • از این پدیده با عنوان زیان خصوصی نیز یاد می‌کنند.

 

 

 

جالب است بدانید که گاه یک عمل زیان آور می‌تواند فقط موجب زیان به جامعه باشد (مسئولیت کیفری) و یا فقط سبب زیان به افراد جامعه (مسئولیت مدنی) و یا هم موجب زیان فرد و هم باعث خسارت جامعه شود در این صورت مسئولیت کیفری و مدنی توأماً تحقق پیدا کرده است.


نتیجه گیری:

بنا بر آنچه ذکر شد؛ ممکن است در مراحل ساخت‌وساز یک ساختمان و یا حتی پس از آن در صورت رعایت نکردن مقررات ایمنی خسارات جانی و یا مالی به افراد دیگر و یا اماکن اطراف وارد شود. در این صورت اگر به سرعت شکایت خود را با دادگاه در میان بگذارید، و به حقوق خود آگاه باشید می‌توانید از حق خود دفاع کنید.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *