پیش از این در مورد اینکه مشارکت در ساخت چیست و چرا صاحبان املاک کلنگی بهتر است به سراغ آن بروند توضیح دادیم. اما مشارکت در ساخت مانند سایر قراردادهایی که بین دو طرف منعقد می‌شود، ریسک و خطرات خاص خود را دارد. یکی از مهم‌ترین قدم‌ها برای به حداقل رساندن این خطرات، انتخاب شریک خوب و مناسب است.
اما این شریک در قراردادهای مشارکت در ساخت باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد؟ میزان مبلغ بلاعوض چقدر است؟ شاید اگر از مالکان بپرسید در نگاه اول به شما بگویند سازنده خوب سازنده‌ای است که پول بیشتری بدهد! درست است که پشتوانه مالی می‌تواند شرط لازم باشد اما کافی نیست. توجه به سابقه کاری سازنده و تیم اجرایی همکار با او، میزان رضایت شرکای قبلی و … حائز اهمیت است.
ویژگی‌های سازنده خوب در قراردادهای مشارکت در ساخت
-
تخصص و تجربه
یکی از اصلی‌ترین ویژگی‌هایی که سازنده باید داشته باشد، تخصص و تجربه است. سازنده ممکن است مهندس، معمار تجربی یا بساز و بفروش باشد. مهندس معمولا متخصص‌ترین سازنده محسوب می‌شود، معمار تجربی در درجه‌ای پایین‌تر قرار می‌گیرد و بساز و بفروش هم تقریبا تخصصی ندارد.
اما در مورد تجربه ممکن است گاهی تجربه یک معمار تجربی از مهندسی تازه‌کار بیشتر باشد. بنابراین همیشه قبل از انتخاب سازنده باید به تخصص و تجربه او توجه و فردی را انتخاب کنید که هر دو فاکتور را همزمان داشته باشد.
-
پشتوانه مالی در قراردادهای مشارکت در ساخت
در قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است. از آنجا که اجرای یک ساختمان از روز اول تا روز آخر پیوسته خرج دارد، سازنده خوب باید پشتوانه مالی کافی داشته باشد تا بتواند از پس هزینه‌ها بر بیاید.
اگر پشتوانه مالی سازنده خوب نباشد در مراحل مختلف اجرای پروژه با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و ممکن است به پیش‌فروش واحدها روی بیاورد. موضوعی که معمولا در نهایت منجر به اختلاف بین سازنده و مالک می‌شود.
از طرفی سازنده‌ای که در همان مراحل ابتدایی با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و واحدها را پیش‌فروش می‌کند، بعید است بتواند بدون مشکل پروژه را به پایان برساند. یا در موعد تحویل پروژه تاخیر خواهد داشت یا از کیفیت کار خواهد زد. به همین دلیل حتما پیش از عقد قرارداد از پشتوانه مالی سازنده خوب اطمینان حاصل کنید.
|
در قراردادهای مشارکت در ساخت هزینه‌های ساخت بر عهده سازنده است. از آنجا که اجرای یک ساختمان از روز اول تا روز آخر پیوسته خرج دارد، سازنده خوب باید پشتوانه مالی کافی داشته باشد تا بتواند از پس هزینه‌ها بر بیاید. |
-
سابقه کاری سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت
برای ارزیابی یک شریک بهترین کار بررسی سابقه کاری سازنده و پروژه‌هایی است که تا به حال اجرا کرده است. شما می‌توانید لیست پروژه‌هایی که اجرا کرده را به دست آورید، با مالکان صحبت کنید، کیفیت پروژه‌ها را بسنجید، از تجربه و تخصصش بپرسید، در مورد تعهد به کار و قول‌هایش پرسوجو کنید و ببینید آیا در پروژه‌های قبلی با مشکل بزرگی رو‌به‌رو شده است یا خیر.
یک سازنده با تجربه اولا کیفیت کار بالایی دارد، ثانیا به خاطر اینکه چندین سال در این حرفه بوده است، در بخش‌های مختلف مربوط به ساخت و ساز، افراد زیادی را می‌شناسد که می‌توانند در صورت نیاز گره از کارش باز کنند. از آنجا که او نمی‌خواهد سابقه و شهرت خوبش را خراب کند، بعید است کیفیت نهایی کار را پایین بیاورد یا از تعهداتش تخطی نماید.
معمولا تمامی سازندگان برای اینکه شما را ترغیب به بستن قرارداد کنند نمونه‌ای از پروژه‌هایی که تازه به اتمام رسانده‌اند را نشانتان می‌دهند؛ پروژه‌هایی که معمولا در مرحله نازک‌کاری قرار دارند و به راحتی نمی‌توان کیفیت اجرای آن را سنجید. پس بهتر است قبل از بستن قرارداد خودتان هم به صورت محلی بررسی‌هایی در مورد پروژه‌های قبلی سازنده انجام دهید و با چند فرد متخصص مشورت کنید.
-
داشتن تیم اجرایی مجرب همراه سازنده
همیشه سازنده‌ای که تیم اجرایی مجربی در اختیار دارد نسبت به سازنده‌ای که فاقد تیم اجرایی است، برتری دارد. برای مثال وقتی که سازنده تیم مخصوص اجرای فونداسیون، آرماتوربندی، بتن‌ریزی، دیوارچینی، نازک کاری و… دارد در هیچ‌کدام از مراحل اجرای پروژه با کمبود نیروی اجرایی رو‌به‌رو نمی‌شود، هزینه نهایی کار پایین‌تر در می‌آید و در نهایت پروژه طبق برنامه زمان‌بندی مورد توافق به اتمام می‌رسد.
-
نقشههای معماری پروژه‌های قبلی
کیفیت ساختمان فقط به مصالح مرغوب و اجرای خوب بستگی ندارد. یکی از مشکلات عمده‌ای که آپارتمان‌های امروزی از آن رنج می‌برند فقدان نقشه معماری مناسب است. یک نقشه معماری خوب باعث می‌شود بیشترین استفاده از فضا انجام شود و پِرت‌ها در ساختمان به حداقل برسد. این موضوعی است که امروزه با توجه به متراژ پایین آپارتمان‌ها اهمیتی دوچندان پیدا کرده است.
بهتر است قبل از بستن قراردادهای مشارکت در ساخت از پروژه‌های پیشین سازنده بازدید کنید و ببینید معماری ساختمان‌های اجرا شده به چه صورت است. چون سازنده‌ها معمولا از نقشههای معماری یکسان و تیپ در پروژه‌های مختلف استفاده می‌کنند، به همین دلیل مهم است پیش از بستن قرارداد مطمئن شوید که سازنده نقشه معماری خوبی در اختیار دارد و بیشترین استفاده را از فضا، نور و غیره می‌کند.
-
میزان رضایت استفاده‌کنندگان از سازه‌های قبلی سازنده
کیفیت ساخت یک ساختمان به مرور زمان مشخص می‌شود. تمام ساختمان‌ها پس از پایان ساخت جلوه و نمای خوبی دارند، اما وقتی که چند خانواده در آن مستقر می‌شوند و چند سال از آن استفاده می‌کنند، کیفیت واقعی خود را نشان می‌دهد. مثلا روز اول نمی‌توان کیفیت شبکه لوله‌کشی، برق، سیستم گرمایش و… را تعیین کرد.
بنابراین بهتر است با ساکنان فعلی پروژه‌های قبلی سازنده دیداری داشته باشید و ببینید چقدر از کیفیت سازه و تاسیسات خانه خود رضایت دارند.
-
پایبندی به تعهدات اخلاقی و قانونی و سطح صداقت سازنده خوب
صداقت در شراکت حرف اول را می‌زند. اگر شریک شما آدم دغل‌بازی باشد ممکن است هر آن سر شما را کلاه بگذارد و به نوعی به شما ضرر بزند. بنابراین مهم است که مطمئن شوید شریکتان انسان صادقی است و پای تعهداتش هم می‌ماند.
البته این مورد را نمی‌توان در یک یا دو دیدار رو در رو تشخیص داد. پس در این زمینه بهتر است از کارشناسان خبره، بنگاه‌های مورد اعتماد و افرادی که در این حوزه مشغول به کار هستند پرسوجو کنید. گفت‌وگو با شرکای قبلی هم می‌تواند به شما در تشخیص این مورد کمک کند.
|
برای ارزیابی یک شریک بهترین کار بررسی سابقه کاری سازنده و پروژه‌هایی است که تا به حال اجرا کرده است. شما می‌توانید لیست پروژه‌هایی که اجرا کرده را به دست آورید، با مالکان صحبت کنید، کیفیت پروژه‌ها را بسنجید، از تجربه و تخصصش بپرسید، در مورد تعهد به کار و قول‌هایش پرسوجو کنید و ببینید آیا در پروژه‌های قبلی با مشکل بزرگی رو‌به‌رو شده است یا خیر. |
-
توجه به مبلغ بلاعوض
مبلغ بلاعوض یا اُوِر یا قرض‌الحسنه مبلغی است که سازنده ابتدای ساخت پروژه به مالک می‌دهد تا او بتواند حین عملیات تخریب و نوسازی بنا، هزینه‌های اسکان در ساختمان دیگری را تامین کند. اولین نکته لازم به توجه آن است که «بلاعوض» برخلاف آنچه از اسمش بر می‌آید کاملا «بدون عوض» نیست و سازنده مفت آن را در اختیار شما نمی‌گذارد. در واقع سازنده بخشی از ملک را از شما می‌خرد و مبلغش را نقدا به شما پرداخت می‌کند. بنابراین مهم است بدانید که بلاعوض هرچقدر هم که باشد عملا از جیب خودتان هزینه می‌شود.
میزان مبلغ بلاعوض توافقی است، هر چند معمولا برای آن در بازار عرفی وجود دارد، اما گاهی اوقات دیده می‌شود سازنده‌ها به مالکان پیشنهاد بلاعوضی بالاتر از عرف می‌دهند تا بتوانند پروژه را از آن خود کنند. مهم است که شما به عنوان مالک در دام وسوسه مبلغ بلاعوض بالا نیفتید. معمولا سازنده‌های بی‌تجربه یا بی‌کیفیت برای اینکه برگ برنده‌ای داشته باشند بلاعوض بیشتری پیشنهاد می‌کنند. اگرچه ابتدای قرارداد مبلغ بیشتری از عرف به شما می‌دهند، اما چه بسا در نهایت به ضررتان شود.
از طرف دیگر باید این را بدانید که پرداخت بلاعوض کمتر از عرف هم نکته‌ای منفی محسوب نمی‌شود. بسیاری از سازندگان با تجربه، که کارشان کیفیت بالایی دارد، اسم و رسمی دارند، به واسطه اسم و رسمشان واحدهای ساخته شده را حتی بالاتر از قیمت عرف می‌فروشند. این دسته از سازندگان معمولا بلاعوض کمتری نسبت به عرف پرداخت می‌کنند.
بنابراین مهم است که فریب مبلغ بلاعوض را نخورید. نه بلاعوض بالا ویژگی صرفا مثبتی است و نه بلاعوض کم ویژگی صرفا منفی. باید تمام جوانب سنجیده شود. در نهایت فراموش نکنید که بلاعوض هرچقدر که باشد هزینه کردن از جیب خودتان است.
جمع بندی
برای قراردادهای مشارکت در ساخت توجه به سابقه کاری سازنده امری ضروری است . سابقه کاری سازنده توان کاری او را نشان می‌دهد. بررسی پیشینه سازندگان، پرسوجو از ساکنانی که در پروژه‌های قبلی زندگی می‌کنند، تحقیق از مشاورین املاک معتبر، بررسی پشتوانه مالی و… کمک می‌کند تا قراردادی مطمئن و شراکتی سالم با سازنده برای مشارکت در ساخت داشته باشید.
