در سالهای اخیر، بخش قابل توجهی از اختلافات ملکی در محاکم قضایی کشور به املاک تجاری، سرقفلی و حق کسب و پیشه مربوط بوده است. بسیاری از این اختلافات ریشه در اسناد عادی، اجارهنامههای قدیمی و عدم ثبت رسمی حقوق مستأجران دارند؛ موضوعی که باعث شده صاحبان سرقفلی، با وجود پرداخت مبالغ سنگین، در معرض از دست دادن حقوق خود قرار بگیرند.
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و راهاندازی سامانه ساغر (سامانه ادعا)، قانونگذار تلاش کرده است تا این وضعیت ساماندهی شود. ثبت سرقفلی در سامانه ساغر، دیگر یک انتخاب نیست، بلکه یک تکلیف قانونی با ضمانت اجرای جدی است.
در این مقاله تلاش کردهایم با زبانی ساده و بر اساس قوانین و رویههای حقوقی بهروز، به بررسی دقیق مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه، تفاوتهای آنها، الزامات قانونی ثبت در سامانه ساغر و پیامدهای عدم ثبت بپردازیم. اگر صاحب یک واحد تجاری هستید یا بهعنوان مستأجر از حقی مانند سرقفلی برخوردارید، مطالعه این راهنما میتواند دید روشنی برای تصمیمگیری آگاهانه و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در آینده در اختیار شما قرار دهد.
تعریف سرقفلی از منظر حقوقی
سرقفلی در حقوق ایران، مفهومی است که بهطور خاص در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ به رسمیت شناخته شده است. سرقفلی مبلغی است که مستأجر در زمان انعقاد قرارداد اجاره و جدا از اجارهبها، به مالک پرداخت میکند تا در ازای آن، حق تقدم در تصرف و استفاده از ملک تجاری را داشته باشد.
نکته مهم این است که در اجارههای مشمول قانون ۱۳۷۶:
مالک میتواند پس از پایان مدت اجاره، با پرداخت قیمت روز سرقفلی، ملک را تخلیه کند.
سرقفلی کاملاً مبتنی بر توافق طرفین است.
این حق، ماهیت مالی دارد و قابل نقل و انتقال، صلح و حتی اسقاط است.
تعریف حق کسب و پیشه و تجارت
برخلاف تصور عموم، حق کسب و پیشه و تجارت با سرقفلی تفاوت اساسی دارد. این حق مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ است و بهموجب قانون، نه قرارداد، ایجاد میشود.
حق کسب و پیشه زمانی شکل میگیرد که:
مستأجر سالها در یک ملک تجاری فعالیت کرده باشد،باعث رونق اقتصادی، شهرت صنفی و اعتبار محل شده باشد،و ملک از این فعالیت منتفع شده باشد.
در این حالت، مستأجر بدون رضایت خود، اصولاً قابل تخلیه نیست؛ مگر در موارد استثنایی که قانون تصریح کرده و با پرداخت حق کسب و پیشه به قیمت کارشناسی.
تفاوتهای اساسی سرقفلی و حق کسب و پیشه
تفاوت در منبع ایجاد
سرقفلی: حاصل توافق موجر و مستأجر
حق کسب و پیشه: حاصل حکم قانون و مرور زمان
تفاوت در قانون حاکم
سرقفلی: قانون سال ۱۳۷۶
حق کسب و پیشه: قانون سال ۱۳۵۶
تفاوت در زمان ایجاد
سرقفلی: فوری و همزمان با پرداخت
حق کسب و پیشه: تدریجی و در طول زمان
تفاوت در امکان اسقاط
سرقفلی: قابل اسقاط
حق کسب و پیشه: اصولاً قابل اسقاط نیست و شرط خلاف آن باطل است
چرا ثبت سرقفلی در سامانه ساغر اهمیت دارد؟
بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه اشخاصی که نسبت به عین یا منافع اموال غیرمنقول، از جمله سرقفلی، دارای ادعا هستند و سند رسمی ندارند، مکلفاند ادعای خود را در سامانه ساغر ثبت کنند.
از آنجا که:
اغلب قراردادهای مشمول قانون ۱۳۵۶ بهصورت عادی تنظیم شدهاند،سرقفلیها معمولاً فاقد سند رسمی هستند،ثبت آنها در سامانه ساغر، تنها راه حفظ و تثبیت حقوق مالی مستأجر محسوب میشود.
چه کسانی باید سرقفلی را در سامانه ساغر ثبت کنند؟
مستأجران دارای حق کسب و پیشه
تمام مستأجرانی که قرارداد آنها:
قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده،یا مشمول قانون ۱۳۵۶ است،باید اجارهنامه عادی خود را در سامانه ساغر ثبت کنند.
صاحبان سرقفلی با سند عادی
افرادی که سرقفلی را با مبایعهنامه یا اجارهنامه عادی خریداری کردهاند نیز مشمول این الزام هستند.
مراحل ثبت سرقفلی در سامانه ساغر به زبان ساده
ثبت سرقفلی یا حق کسب و پیشه در سامانه ساغر، برخلاف تصور عمومی، فرایند پیچیدهای ندارد؛ اما بیدقتی در هر مرحله میتواند دردسرساز شود.
ابتدا متقاضی باید مدارک مربوط به اجارهنامه یا قرارداد عادی خود را آماده کند. سپس با مراجعه به سامانه ساغر (سامانه ادعا)، اطلاعات هویتی و مشخصات ملک را وارد میکند. در ادامه، اسناد عادی از جمله اجارهنامه، صلحنامه یا هر مدرکی که نشاندهنده حق تصرف یا سرقفلی باشد، بارگذاری میشود.
پس از ثبت اطلاعات و بارگذاری مدارک، سامانه یک کد رهگیری صادر میکند. این کد بهمنزله ثبت رسمی ادعا است و نگهداری آن اهمیت زیادی دارد. در برخی موارد، بسته به وضعیت ملک یا اعتراض اشخاص ثالث، ممکن است نیاز به پیگیری حقوقی یا مراجعه به دادگاه نیز وجود داشته باشد.
نکته مهم این است که ثبت در سامانه، جایگزین سند رسمی نیست؛ اما عدم ثبت، میتواند بهمعنای از دست رفتن حق در آینده باشد.
نحوه ثبت سرقفلی در سامانه ساغر
پس از راهاندازی رسمی سامانه (طبق اعلام سازمان ثبت اسناد، از اواخر اردیبهشت ۱۴۰۴)، دو مسیر پیش روی صاحبان سرقفلی قرار دارد:
مسیر اول: الزام به تنظیم سند رسمی
طرح دعوی در دادگاه با خواسته:
الزام مالک به تنظیم سند رسمی یا صلح سرقفلی
مسیر دوم: ثبت ادعا در سامانه
بارگذاری اجارهنامه یا سند عادی
ثبت ادعای حق کسب و پیشه یا سرقفلی
دریافت کد رهگیری رسمی
مدارک لازم برای ثبت سرقفلی یا حق کسب و پیشه
یکی از سوالات پرتکرار کاربران این است که دقیقاً چه مدارکی برای ثبت در سامانه ساغر لازم است. بهطور معمول، این مدارک شامل موارد زیر میشود:
اجارهنامه یا قرارداد عادی (دستی یا تایپی)
مدارک هویتی مستأجر (کارت ملی و شناسنامه)
مدارک پرداخت سرقفلی (در صورت وجود)
پروانه کسب یا مدارک فعالیت صنفی
مستندات تمدیدهای قبلی اجاره (اگر وجود دارد)
داشتن مدارک کامل، روند ثبت را سادهتر کرده و احتمال بروز اختلاف در آینده را کاهش میدهد.
ضمانت اجرای عدم ثبت سرقفلی
بر اساس قانون:
اگر مستأجر ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه اقدام نکند،مالک میتواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد،و مستأجر قبلی فقط مستحق دریافت معادل قیمت روز سرقفلی خواهد بود.
در این حالت:
حق تقدم مستأجر از بین میرود،
امکان ادامه تصرف وجود ندارد،
و قدرت چانهزنی حقوقی بهشدت کاهش مییابد.
سرقفلی در املاک موقوفه
اگر ملک تجاری موقوفه باشد:
صاحب سرقفلی مکلف است طبق ماده ۱۰ قانون، نسبت به تنظیم سند صلح سرقفلی اقدام کند.
در صورت امتناع متولی یا مالک، امکان طرح دعوی الزام قانونی وجود دارد.
با توجه به حساسیت بالای املاک وقفی، مشاوره با وکیل متخصص در این مرحله کاملاً ضروری است.
نکات بسیار مهم حقوقی (بر اساس رویه قضایی ۱۴۰۴)
حق کسب و پیشه را نمیتوان در قرارداد ساقط کرد.
تمدید مکرر اجارهنامههای قبل از ۱۳۵۶، ماهیت آن را تغییر نمیدهد.
ثبت نکردن ادعا در سامانه ساغر، بهمنزله ریسک آگاهانه تلقی میشود.
داروخانهها طبق قوانین خاص، مشمول حق کسب و پیشه نیستند.
اشتباهات رایج صاحبان سرقفلی که باعث از بین رفتن حق میشود
بسیاری از دعاوی سرقفلی نه بهدلیل ضعف قانون، بلکه بهخاطر اشتباهات ساده اما پرهزینه ایجاد میشوند. یکی از رایجترین اشتباهات، اعتماد به تمدید شفاهی اجاره است. بعضی مستأجران تصور میکنند سالها فعالیت در یک ملک بهتنهایی کافی است، در حالی که بدون ثبت رسمی یا ثبت در سامانه، اثبات این حق دشوار میشود.
اشتباه دیگر، امضای قراردادهای جدید بدون مشورت حقوقی است؛ قراردادی که ممکن است ناخواسته حق کسب و پیشه را از بین ببرد. همچنین برخی افراد به امید توافق آینده با مالک، ثبت در سامانه ساغر را به تعویق میاندازند؛ تصمیمی که میتواند جبرانناپذیر باشد.
اگر ملک تجاری فروخته شود، تکلیف سرقفلی چه میشود؟
یکی از نگرانیهای جدی مستأجران این است که اگر مالک، ملک تجاری را به شخص دیگری بفروشد، چه بر سر سرقفلی یا حق کسب و پیشه میآید؟
در املاک مشمول قانون ۱۳۵۶، انتقال مالکیت تأثیری بر حق کسب و پیشه مستأجر ندارد و مالک جدید نیز مکلف به رعایت این حق است. اما در عمل، اگر قرارداد یا حق مستأجر ثبت نشده باشد، اثبات آن در برابر مالک جدید دشوارتر خواهد شد.
ثبت ادعا در سامانه ساغر، در چنین شرایطی نقش حفاظتی مهمی دارد و مانع از نادیده گرفتن حقوق مستأجر میشود.
تأثیر ثبت سرقفلی در دعاوی تخلیه و تمدید اجاره
ثبت سرقفلی یا حق کسب و پیشه در سامانه ساغر، بهطور مستقیم بر دعاوی تخلیه اثرگذار است.
- در سالهای اخیر، رویه دادگاهها نشان میدهد اسنادی که ثبت شده یا ادعای آنها در سامانه درج شده، وزن حقوقی بیشتری دارند.
- در بسیاری از پروندهها، عدم ثبت باعث شده مستأجر تنها مستحق دریافت قیمت روز سرقفلی شناخته شود و حق ادامه تصرف را از دست بدهد.در مقابل، ثبت بهموقع، امکان دفاع مؤثرتر در برابر درخواست تخلیه را فراهم میکند.
سوالات متداول ثبت سرقفلی در سامانه ساغر
ثبت سرقفلی در سامانه ساغر یعنی چه؟
یعنی ثبت رسمی ادعای حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه برای اسناد عادی در سامانهای که توسط سازمان ثبت اسناد ایجاد شده است.
آیا ثبت سرقفلی الزامی است؟
بله، طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
اگر ثبت نکنیم چه میشود؟
مالک میتواند ملک را مجدداً اجاره دهد و مستأجر فقط مستحق قیمت روز سرقفلی است.
تفاوت اصلی سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟
سرقفلی قراردادی و فوری است؛ حق کسب و پیشه قانونی و تدریجی.
جمعبندی نهایی
ثبت سرقفلی در سامانه ساغر ۱۴۰۴، یکی از مهمترین تحولات حقوقی در حوزه املاک تجاری ایران است. قانونگذار با تعیین مهلت دو ساله، فرصت مناسبی برای مستأجران و صاحبان سرقفلی فراهم کرده، اما عدم اقدام بهموقع میتواند به از دست رفتن حقوقی منجر شود که گاه ارزش آن به میلیاردها تومان میرسد.
اگر صاحب سرقفلی یا حق کسب و پیشه هستید، ثبت ادعا در سامانه ساغر یا پیگیری تنظیم سند رسمی، اقدامی حیاتی و غیرقابل تعویق است.
| در همین رابطه بخوانید: |
