یکی از مشکلات حقوقی مبایعه‌نامه‌ها این است که طرفین معامله هنگام امضا کردن قرارداد به تمامی بند‌های آن توجه ندارند و بدون خواندن مفاد قرارداد آن را امضا میکنند. در صورتی که همۀ این بندها شامل اطلاعاتی هستند که اگر طرفین قرارداد دچار زیان و ضرر در معامله شوند، با استناد به این بندها، حقوق آن‌ها بازگردانده خواهد شد. در این نوشته در مورد خیار غبن ، خیار تدلیس ، شرایط خیار غبن و ضرر در معامله نکاتی را ارئه می‌دهیم.
در این خصوص باید به معرفی انواع سندها بپردازیم. سندها به دو دسته تقسیم می‌شوند، سندهای رسمی و سندهای عادی. اسنادی که در دفترخانه‌ها و دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند، سند رسمی محسوب می‌شوند و باقی سندها در هر شرایطی که طرح شوند حکم سند عادی را دارند.
این امر به معنی آن نیست که سندهای عادی فاقد اعتبار باشند. در دادگاه‌های قضایی به سندهای عادی نیز می‌توان استناد کرد. پس باید توجه داشته باشید تمام مطالب درج شده در مبایعه‌نامه، بندها و مفاد قراردادها، اهمیت ویژه‌ای دارند و لازم است پیش از امضا شدن مطالعه شوند. امضای شما به معنی موافقت با تمام موارد است و قرارداد از طرف شما خوانده‌شده تلقی میشود.
|
در مبایعه نامه مبایعه‌نامه، بندها و مفاد قرارداد اهمیت ویژه‌ای دارند و لازم است پیش از امضا شدن مطالعه شوند. |
انواع خیارات
خیار واژه‌ای از مصدر عربی و به معنی اختیار داشتن است. در مباحث حقوقی به اختیاری که فرد برای بر هم زدن معامله دارد خیار گفته میشود. به این معنی که در هر قرارداد، طرفین معامله، بر اساس مفاد قرارداد، اختیاراتی برای فسخ قرارداد دارند و می‌توانند طبق توافقات انجام شده با توجه به اختیاراتشان معامله را بر هم زنند.
در ماده 396 قانون مدنی 10 نوع خیار ذکر شده و خیار غبن یکی از 10 نوع خیار گفته شده در قانون است. انواع خیاراتی که در قانون مدنی ذکر شده شامل موارد زیر میشود:
- خیار مجلس به این معنی است که اختیار بر هم زدن معامله تا زمانی که هر دو طرف معامله در مجلس حضور دارند، برای طرفین امکان‌پذیر است.
- خیار حیوان، در داد و ستد حیوانات، امکان بر هم زدن معامله تا سه روز را برای طرفین معامله فراهم می‌کند.
- خیار شرط، با ایجاد کردن یک شرط در مفاد قرارداد، اختیار فسخ قرارداد را بر اساس آن شرط به طرفین می‌دهد.
- خیار تأخیر ثمن، اختیار بر هم زدن معامله را، در صورت عدم پرداخت وجه توافق شده در قرارداد ظرف سه روز از تاریخ خرید و فروش، به طرفین معامله می‌دهد.
- خیار رؤیت و تخلف وصف، اختیار بر هم زدن قرارداد را به فردی می‌دهد که مالی را ندیده و بر اساس اطلاعاتی که به او داده شده، قرارداد را امضا کرده و پس از دریافت مال، کالا یا واحد مسکونی، می‌بیند که مطابق با شرایط ارائه‌شده نیست.
- خیار عیب، اختیار فسخ معامله را، به دلیل ایرادی که در کالای مبادله‌شده وجود دارد، به طرفین می‌دهد. در معاملات ملکی این مورد در خصوص واحدهای مسکونی ذکر میشود.
- خیار تدلیس، امکان فسخ قرارداد و معامله را، برای طرفی که ادعای فریب خوردن کند، ایجاد می‌کند.
- خیار تبعض صفقه، این اختیار برای خریدار مال زمانی ایجاد میشود که از بخشی از مال آگاهی دارد و از بخش دیگر آگاهی ندارد. در این صورت اختیار بر هم زدن معامله را، بر اساس ایراد آن بخش که اطلاع نداشته، دارد.
- خیار تخلف شرط، به این معنی است که یکی از طرفین قرارداد، بر اساس شروط ذکر شده در مفاد قرارداد عمل نکند، یا شرطی را، از شروط ذکرشده در قرارداد، اجرا نکند.
به همین سبب اختیار فسخ قرارداد برای طرفین در صورت رعایت نکردن شروط و مفاد قرارداد فراهم میشود. به طور مثال اگر برای پرداخت مبلغ شرط و شروطی گذاشته شده یا تاریخی معین شده باشد، در صورت تخطی از این شرایط، فروشنده حق فسخ معامله را دارد.
- خیار غبن، به این معنی است که اگر یکی از طرفین معامله ببیند که در اثر انجام این معامله متضرر شده و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ آن قرارداد را دارد.
بعضی از خیارات ذکر شده در قانون به طرفین قرارداد مربوط نمی شود و تنها شامل حال یکی از طرفین معامله است. به عنوان مثال خیار تأخیر ثمن از مواردی است که اختیارات بر هم زدن قرارداد را برای فروشنده فراهم می‌کند و خیار حیوان تنها شامل شرایط خریدار میشود.
در بعضی از خیارات اعمال حق فسخ باید فوری و در اسرع وقت انجام پذیرد. در بعضی دیگر، مطابق با قانون، مدت زمان معینی برای رفع ضرر در معامله و زیان‌های طرفین در نظر گرفته شده است، که اگر فسخ در این مدت زمان انجام نگیرد، فرد متضرر از حقوق خود ساقط میشود. به عنوان مثال در مورد خیار عیب و خیار غبن، از زمانی که طرفین معامله اطلاع به عیب و غبن پیدا کردند، باید فوراً آن را اعمال کنند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
معنای دقیق خیار غبن
یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل میشود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.
اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می‌دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.
کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.
در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.
غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می‌دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته میشود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.
بر این اساس می‌توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب میشود.
به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.
|
هنگام امضای قرارداد، دقت کنید که وجود عبارت «اسقاط کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات را برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از شما سلب می‌کند. |
چنان که گفته شد، معنی لغوی غبن، ضرر و زیان رساندن یا فریب دادن و گول زدن دیگری است. در اصطلاحات حقوقی غبن به معنی اختلاف و عدم تعادل بین مورد معامله و ارزش تعیین‌شدۀ آن است که با توجه به مفاد قرارداد، یکی از طرفین را دچار زیان و ضرر در معامله کند.
غبن مفهومی کلی دارد و در متون حقوقی به صورت مشخص طبقه‌بندی نشده است. غبن جزئی، مالی است که ارزش زیادی نداشته باشد، به عنوان مثال ملکی که فاقد ارزش زیاد باشد و به قیمتی پایینتر از پنجاه درصد مبلغ اصلی آن فروخته شود.
- غبن فاحش، بر اساس قانون مدنی شرایط خاصی ندارد اما در صورتی که صاحب مال ادعا به فاحش بودن غبن داشته باشد، پس از دادرسی قضات و جوانب قرارداد فاحش بودن آن به توافق خواهد رسید.
- در واقع برای تشخیص میزان غبن و ضرر در معامله ، شرایط قرارداد باید بررسی و در نظر گرفته شود.
- خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می‌توانند دچار غبن شوند.
- می‌توان گفت خیار غبن شامل حال هر دو طرف قرارداد میشود و باید برای فروشنده و خریدار اختیار فسخ قرارداد، یکسان در نظر گرفته شود.
- بر اساس قانون خیار غبن از اختیارات فوری طرفین در هر معامله است.
- در ماده 419 قانون مدنی ذکر شده است که شرایط معامله بر تعیین میزان غبن تاثیر دارد.
شخص متضرر، چه فروشنده باشد چه خریدار، باید بعد از اینکه متوجه ضرر در معامله شد، طی یک مدت زمان معقول عرف، که مغایر با قوانین ذکرشده در قانون و مفاد قرارداد نباشد، نسبت به شرایط خیار غبن اقدام کند.
شرایط خیار غبن و سقوط آن
بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب میشود و باید پس از مطلع شدن از آن به سرعت آن را اجرا کرد. تأخیر در اجرای خیار غبن موجب سقوط آن میشود. اما سوال اینجاست که شرایط خیار غبن چیست و تا چه زمانی باید اجرا شود؟
- مغبون باید بعد از آگاهی از غبن، ظرف مدت معقولی که از نظر عرف مغایر با فوریت نباشد اقدام به اعمال خیار کند، گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن میشود.
- بدیهی است که اگر مغبون پیش از معامله از غبن اطلاع داشته باشد، ادعای غبن او پس از معامله قابل پذیرش نیست.
- اگر مغبون هنگام معامله از قیمت مورد معامله اطلاع داشته باشد و با آگاهی از قیمت آن اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن برای او وجود نخواهد داشت.
- بر طبق ماده 421 قانون مدنی، اگر شخصی که طرف معاملۀ خود را متضرر کرده است، تفاوت قیمت را به شخص متضرر بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود.
- بر اساس شرایط خیار غبن ، در صورتی که شخص متضرر، با گرفتن مابه‌التفاوت قیمت راضی شود، در این زمان خیار غبن ساقط میشود.
معنای دقیق خیار تدلیس
کلمۀ تدلیس در لغت به معنای فریب دادن و پنهان ساختن است. در اصطلاح حقوقی، تدلیس به عملی در طول معامله از سوی یکی از طرفین قرارداد گفته میشود، که موجب فریب طرف دیگر معامله شود. به عبارت دیگر تدلیس به معنای پوشاندن یا مخفی کردن عیبی در مال است.
- هر زمان که طرف دیگر معامله از عیب مال مطلع شود می‌تواند بر اساس خیار تدلیس نسبت به بازگرداندن حق و حقوق خویش اقدام کند.
- خیار تدلیس از خیارات مشترک است و تنها مربوط به معاملات خرید و فروش نمی‌شود. در عقد قرارداد‌های اجاره، صلح یا معاوضه نیز می‌تواند خیار تدلیس وجود داشته باشد.
- در هر معامله‌ای که با علم و آگاهی و از روی عمد، عیبی پوشانده شود، خیار تدلیس شامل قرارداد خواهد بود.
|
خیار تدلیس شامل قراردادهایی میشود که در آن، عیبی عمداً پنهان شود. در این صورت خریدار بر اساس خیار تدلیس، اختیار فسخ معامله را خواهد داشت. |
تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس
شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله میشود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد.
- به زبان ساده تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس در نوع آن است، خیار غبن ضرر در معامله را شامل میشود و خیار تدلیس مربوط به عیب‌های پوشانده شدۀ مال است.
|
خیار غبن در مورد ضررهای ناشی از معامله و خیار تدلیس در مورد پنهان کردن عیوب مال است. |
جمع‌بندی
- شرایط خیار غبن به طرفین معامله این امکان را می‌دهد که در صورت ضرر در معامله ، اقدام به فسخ قرارداد کنند.
- خیار تدلیس در صورت مخفی کردن عیب و ایرادی در معامله، امکان‌پذیر است.
- اختیار فسخ معامله برای کسی که دچار ضرر فاحش شده، بر اساس قانون، در صورتی که در قرارداد منع نشده باشد، امکان‌پذیر است.
- در ماده 396 قانون مدنی 10 نوع خیار ذکر شده و خیار غبن یکی از 10 نوع خیار گفته شده در قانون است.
- بر اساس ماده 420 قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب میشود و باید پس از مطلع شدن از آن، به سرعت اجرا شود.
- خیار غبن محدود به یکی از طرفین قرارداد نیست، هر دو طرف معامله می‌توانند دچار غبن شوند.
- غبن در زبان فارسی معنی ضرر و زیان و اختلاف قیمت دارد، اما در متون حقوقی مفهومی کلی دارد و به صورت مشخص طبقه‌بندی نشده است.
باسلام و عرض ادب..
بسیار ممنون از بابت مطالب گویا و عالی
استفاده بهینه و مبسوط نمودم.
خداخیرتون بده..
مطلبی بسیار عالی و کاربردی . مدیر سایت ترجمه زمان
باسلام واحترام
بنده درسال 98 یک واحد آپارتمان فروختم 380تومن 200تومن پرداخت کرد ومابقی طی 3فقره چک 120تومن قرارشدتقریبا یکماه بعدپرداخت کند و30تومن مردادماه و30تومن بابت تحویل سند بدون تاریخ
چک 120تومن بعلت مهلت خواستن برگه نزدم وعلت دیگر گفتم حسابش خراب نشه
طی مدت که مهلت خواست ۴دفعه نتونست پول تهیه کنه
بصورت حضوری وپیامک به ایشان اعلام فسخ نمودم
دودفعه دادگاه به نفع طرف مقابل رای صادرنموده
الان چکارمیتونم انجام بدم
پرونده واخواهی شده و20خرداد وقت رسیدگی دارم لطفا راهنمایی کنید
09156787452
باتشکر
با سلام. اول برای روان وساده توضیح دادن تشکر میکنم و ثانیا درست من هم این مشکل غبن رادارم و فروشنده هستم و اصلا سواد ندارم که بفهمم خیار و کافه دیگر مواد به چه معناست .. و خریدار رفته شکایت کرده و دادگاه محترم هم من را محکوم کرده ووتا۲۰ روز حق اعتراض داریم ….ارزش ملک را تقریبا نصف از من بی سواد خریده تاریخ قرارداد۱۵/۰۸/۹۹بوده ودادگاهم تاریخ۱۵/۱۱/۹۹بوده که محکوم شدم وفقط اعتراض مونده برای م و خدا … خواهش میکنم اگه راه داره کمکم کنید…
درود بر شما بسیار عالی و ساده موضوع رو توضیح دادید
تشکر
بسیار عالی..ممنون از راهنمایتون
سلام من ملکی رومتری125 خریده ام ومتری180 فروخته ام این خرید وفروش بین یک هفته صورت گرفته الان خریدار میگه قولم زدی ومیخواد معامله رو یکطرفه فسخ کنه
میتونه معامله روفسخ کنه؟
ممنون از توضیحات بسیار خوبتون.
نمیدونم چرا توی این وکالتنامه ها از این اصطلاحات پیچیده عربی استفاده میکنند خوب همین چیزها رو به زبان فارسی بنویسند که آدم راحتتر متوجه بشه.
اگه تو قولنامه کاملا به موارد اشاره شده باشد هیچ کاری نمی تواند انجام دهد.
بسیار عالی . سپاس فراوان
بسیار عالی بود متشکرم از زحمت شما
واقعا عالی و خیلی خوب بود.سپاس
با سلام، بنده به مشکلی خوردم. ممنون میشم راهنماییم کنید. بنده در اسفند 97 که اوج گرونی خودرو بوده بک دستگاه برلیانس 320 مدل 97 که 5000 تا کارکرده بود و تصادف داشت و ولی تعمیر شده بود رو در دیوار آگهی کردم و یه مشتری اومد و ماشین رو دید و من همه چیز رو به ایشون در خصوص ماشین گفتم و بعد ایشون با رضایت معامله کرد و من خودرو رو به قیمت 109 میلیون به ایشون فروختم که 86 میلیون بصورت نقدی داد و الباقی که شامل 3 فقره چک 8 میلیونی بود رو باید در وجه شرکت میریخت طی 18 ماه که سند آزد بشه، بعد از معامله و تسویه حساب رفته از من شکایت کرده و کارشناس دادگستری برای ماشین با توجه به رنگ دار بودن و عیب های اون، مبلغ 27/500 میلیون ارش تعیین کرده، من قولنامه دارم که توش همه چی رو توضیح دادم حتی تصادفی بودن ماشین رو و رنگ دار بودنشو و اینکه خریدار از کم و کیف اون مطلع میباشد رو شرح دادم.حالا آیا ایشون میتونه این اختلاف قیمت رو از من بگیره و اینکه من باید چیکار بکنم؟
فوریت برای خیارغبن ویاغبن فاحش حداکثر چه زمانی میباشد؟
دریک معامله چنددرصد اگرزیره قیمت فروخته شود غبن حساب میشود
وچند درصد غبن فاحش؟
لطفا راهنمایی وجواب بدهید
خیلی واضع نیست
مثال مدت زمان فوریت رامعلوم نکرده اند
ممنون خیلی خوب بود
خیلی عالی بود استفاده کردیم
ممنونم از ارايه اطلاعات مفیدتان