آموزش و مشاوره حقوقی

برای تغییر کاربری ملک از این مراحل باید عبور کنید

تغییر کاربری ملک

 

کاربری املاک در واقع به نوع کاربرد ملکی گفته می‌شود که در آن زندگی می‌کنیم یا مشغول به کار هستیم. گاهی اوقات بنا به دلایل مختلف از جمله کسب سود بیشتر به دنبال تغییر کاربری ملک‌مان هستیم پدیده ای که امروزه به خصوص از ملک مسکونی به ملک تجاری یا مختلط زیاد به چشم می‌خورد زیرا این املاک ارزش بیشتری داشته و سود ناشی از فروش، اجاره و رهن آن هم بیشتر است.  اما از طرف دیگر امروزه قوانین شهرداری‌ها، این تغییر را ممنوع کرده‌اند و در کمیسیون ماده ۱۰۰ ، با این مساله برخورد می‌کنند. اما در برخی از موارد، قانون‌گذار این اجازه را می‌دهد که ملک مسکونی، به ملک اداری و یا ملک تجاری تبدیل شود.

در بخش تغییر کاربری مسکونی به تجاری شما باید مراحلی را سپری کنید که از ابتدایی ترین مرحله یعنی پر کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی شروع شده و در صورتی که ساختمان از لحاظ محیطی و زیرساختی مشکلی نداشته باشد شروطی جهت تکمیل و فراهم شدن زیرساخت‌های ملک تجاری تعیین می‌شود. اگر قابلیت تغییر از نظر سازمان نوسازی وجود نداشته باشد، تخریب کامل ساختمان قدیمی و نوسازی ملک مسکونی با توجه به قوانین دفاتر نوسازی باید انجام گیرد اما اگر شرایط و ضوابط تبدیل شدن به ملک تجاری وجود داشته باشد بدون گذراندن این مراحل هم می‌توانید مجوز مورد نیاز را دریافت کنید. در این مقاله ابتدا به توضیح نوع کاربری‌ها می‌پردازیم سپس مراحل تغییر ملک مثلا از مسکونی به ملک تجاری یا بر عکس را بررسی می‌کنیم.

 

ملک مسکونی

 

 

اگر قابلیت تغییر کاربری ملک از نظر سازمان نوسازی وجود نداشته باشد، تخریب کامل ساختمان قدیمی و نوسازی ملک مسکونی با توجه به قوانین دفاتر نوسازی باید انجام گیرد اما اگر شرایط و ضوابط تبدیل شدن به ملک تجاری وجود داشته باشد بدون گذراندن این مراحل هم می‌توانید مجوز مورد نیاز را دریافت کنید.

 

انواع کاربری ملک در تغییر کاربری

بر اساس  قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر  اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه‌ ساختمانها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند و در صورتی که برخلاف آنچه در پروانه ساختمان آمده و در منطقه غیر تجاری، ساختمان تجاری احداث شود شهرداری موضوع را پیگیری کند. در این قسمت به بررسی انواع کاربری‌ها پرداخته و انواع ملک مسکونی و ملک تجاری و اداری را تشریح خواهیم کرد.

کاربری مسکونی یا ملک مسکونی از کاربری ملک

هدف از ساخت این گونه از املاک اسکان موقت یا دائم افراد بوده و دارای الگوی خاصی مثل شامل اتاق، آشپزخانه، سرویس بهداشتی و… است. بر همین اساس هم می‌توان گفت ملک مسکونی به ملکی اطلاق می‌شود که دارای فضاهایی یکپارچه و پیوسته بوده و برای سکونت خانوار مناسب است.

 

ملک اداری

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

کاربری تجاری از کاربری ملک

بر اساس قوانین شهرداری، به کلیه واحدهای تجاری  که با هدف کسب و تجارت ساخته شده باشند یا از طرف دیگر واحدهای صنعتی که زیر نظر و پوشش فعالیت صنفی و تجاری قرار دارند، ملک تجاری می‌گویند. به عبارت دیگر مکانی که در آن تاجر یا کاسب به فرایندهای خرید و فروش اشتغال دارد اماکن تجاری گویند. در قانون شهرداری مصادیق مربوط به ملک تجاری به صورت کامل قید شده است.

ملک اداری

تمام ساختمان‌هایی که مربوط به نهادهای دولتی یا انقلاب اسلامی می‌شوند و سایر ساختمان‌هایی که بیرون از تعریف ملک تجاری یا مسکونی باشند اداری هستند. پس به این صورت می‌توان گفت که ملک اداری نوعی از کاربری‌ها است که در آنجا افراد حقیقی یا حقوقی مشغول به کار  و فعالیت هستند و فعالیت‌های مربوط به دولت و بخش خصوصی را در آنجا  انجام می‎دهند.

 

ملک تجاری

 

 

 شهرداری موظف است بر  اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه‌ ساختمانها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند و در صورتی که برخلاف آنچه در پروانه ساختمان آمده و در منطقه غیر تجاری، ساختمان تجاری احداث شود شهرداری موضوع را پیگیری کند.

 

مراحل تغییر کاربری ملک چیست؟

تغییر کاربری ملک یکی از دغدغه‌هایی است که مالکان آن اماکن به خصوص در شهرهای بزرگ دارند که عمدتا هم از مسکونی به ملک تجاری صورت می‌گیرد که دلیل اصلی آن بالا بودن ارزش ملک‌های تجاری است. قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند زیرا عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است. در پروانه ساخت ضوابط به طور کامل قید شده‌ است و مالک بر نوع کاربری آن رضایت دارد اما در صورتی که بعد از ساخت ملک مسکونی از آن ملک استفاده تجاری یا اداری بکند، به عنوان متخلف شناخته خواهد شد. در ادامه به بررسی مراحلی می‌پردازیم که برای تغییر کاربری املاک به آن نیاز داریم.

ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی

شما برای تغییر کاربری ملک در مرحله اول باید یک فرم درخواستی را پر کنید که در آن ارائه مشخصات ملک و مالک از شما خواسته می‌شود. همچنین باید عنوان کنید که چه نوع کاربری را می‌خواهید که انجام دهید. آیا به دنبال ملک تجاری هستید یا مسکونی مد نظرتان است؟ پس از آن مدارک خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارائه داده و روند کارها به صورت الکترونیکی طی می‌شود و شما قادر خواهید بود تا مراحل تغییر کاربری ملک خود را در سایت‌های مرتبط با دفاتر نوسازی دنبال کنید اما به طور کلی این کار یک پروسه اداری زمان بر است.

کاربری ملک تجاری

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید

در مرحله بعد برای تغییر کاربری ملک، انطباق اظهارات مالک با آن چیزی است که در بازرسی انجام می‌شود و هر دو اینها باید با یکدیگر مطابقت داده شوند که در این مرحله اطلاعاتی را که برای تایید تغییر کاربری ملک جمع آوری می‌شود باید اطلاعات جامعی باشد از شرایط محیطی اطراف ملک تا عرض معبر و بسیاری نکات دیگر که حتما باید در جریان بازرسی ملک تجاری یا ملک مسکونی انجام شود. سپس دستور نقشه جدید صادر می‌شود که این کار هم توسط  دفاتر نوسازی انجام می‌گیرد. در این نقشه جدید طراحی جدید نقشه بر اساس جایگاه ملک و فضای شهری که در آن قرار دارد و همچنین تعداد طبقات ساختمان و نوع کاربری صورت می‌گیرد.

 

ساختمان تجاری

 

 

قبل از آنکه صاحب ملک اقدامی در جهت ساخت و ساز انجام دهد، باید از سمت شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند زیرا عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است. 

 

تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک

با توجه به مراحل قبلی که انجام می‌شود و بر اساس دستور ترسیم نقشه جدید برای تغییر کاربری ملک، مالک آن ملک تجاری یا ملک مسکونی باید برای تهیه آن نقشه اقدام کند. همچنین نکاتی که در تهیه نقشه جدید ذکر شد باید در نقشه جدید بارز و مشخص باشد. سپس این نقشه از طریق مهندسان طراح و مالکان به دفاتر خدمات نوسازی ارائه می‌شود و پس از بررسی کامل توسط این نهاد توسط کارشناسان دفاتر خدمات نوسازی تایید یا رد می‌شود و مجوز آن صادر می‌شود.

 در بخش صدور نقشه کارشناسان دفاتر نوسازی شرایط اطراف ملک و کمبودهای ملک برای ملک تجاری را مد نظر قرار می‌دهند و اگر مالک در ارتباط با ضوابطی که از سوی شهرداری برایش تعیین می‌شود اعتراضی داشته باشد باید قبل از تکمیل مراحل تغییر کاربری ملک خود با مراجعه به دفاتر نوسازی شکایت خود را اعلام کند.

نوسازی ملک با کاربری جدید

پس از اخذ مجوزهای لازم از سوی دفاتر خدمات نوسازی به منظور تغییر کاربری ملک، ملک مورد نظر تخریب شده و ساختمانی جدید با آیتم‌های جدیدی که باید در آن رعایت شود ساخته شده و جایگزین ملک قبلی می‌شود. البته در همه موارد تغییر کاربری ملک نیاز به تخریب ساختمان قدیمی نیست و تنها دریافت مجوز تغییر کافی است.

 

ساختمان اداری

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

استثنائات استفاده تجاری از مسکونی

هر چند بر اساس قوانین شهرداری‌ها نمی‌توان کاربری قید شده در پروانه ملک را تغییر داد و به گونه دیگری از آن استفاده کرد اما در این قوانین  استثنائاتی هم پیش بینی شده است که یکی از آن‎ها استفاده تجاری از ملک مسکونی است که البته دارای شرایطی بوده و در ادامه به آنها اشاره می‌کنیم.

  • دائر کردن دفتر وکالت، مطب پزشکان،  دفتر اسناد رسمی ، دفتر ازدواج و طلاق ، دفتر روزنامه و مجله ، دفتر مهندسی.
  • استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی
  • تأسیس دفتر مطبوعات
  • فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان مشاغل وابسته

 

تغییر کاربری ساختمان

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

هزینه تغییر کاربری ملک

هزینه‌هایی که به دنبال آن مثلا ملک از مسکونی به تجاری تغییر می‌کند یا به طور کلی ملک تخریب و از نو ساخته شده و سپس کاربری آن تغییر می‌کند در چندین بخش دسته بندی می‌شوند و رقم دقیقی را نمی‌توان برای آن مشخص کرد. قسمتی از هزینه‌های این تغییر مربوط  به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است که بر اساس موقعیت ملک و کاربری مشخص می‌شود. همچنین عوامل دیگری همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار داشتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار است. برای مثال ممکن است هزینه تغییر کاربری ملک برای یک کوچه یا خیابان با خیابان یا کوچه مجاور آن متفاوت باشد این مساله حتی برای دو ساختمان مجاور یکدیگر نیز ممکن است اتفاق بیافتد.

هر ساله یک نرخ پایه برای هزینه تغییر کاربری ملک در نظر گرفته می‌شود که از سوی شهرداری تصویب می‌شود و برای اطلاع از آنها حتما باید به شهرداری مراجعه شود. هزینه این تغییر ملک اداری یا تجاری در تهران از متری ۱۰۰ هزار تومان  تا متری ۱۰ میلیون تومان متفاوت است. اگر در شهرداری یک منطقه کمتر از میزان مصوب شورا از فردی دریافت شود تخلف محسوب شده و این اتفاقی است که بارها در شهرداری‌ها در ارتباط با تغییر کاربری ملک افتاده که با پیگیری و شکایات از فرد مورد نظر هزینه‌ها اخذ شده است.

جدای از این مسائل نوع کاربری‌ها ملک هم در پروانه ساخت آن ثبت شده و شهرداری وظیفه دارد همیشه بر نوع کاربری نظارت داشته باشد و مانع از تغییر کاربری ملک به صورت غیر قانونی شود و از تخلفات صورت گرفته و نقض قوانین در این زمینه جلوگیری کند البته تخلف از این قوانین مجازات سنگینی همچون جریمه‌های سنگین نقدی و حبس را به دنبال دارد.

 

ساختمان مسکونی

 

 

قسمتی از هزینه‌های تغییر کاربری ملک مربوط  به هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری است ک

 

جمع بندی

  • کاربری املاک در واقع به نوع کاربرد ملکی گفته می‌شود که در آن زندگی می‌کنیم یا مشغول به کار در آن هستیم که به کاربری مسکونی یا ملک مسکونی و کاربری تجاری یا ملک تجاری و اداری تقسیم می‌شود.
  • مراحل تغییر کاربری به این صورت است که شما باید از ابتدایی ترین مرحله یعنی پر کردن فرم درخواست در دفاتر نوسازی شروع کنید و تا مرحله اخذ مجوز پیش بروید که امروزه همگی آنها به صورت الکترونیکی انجام می‌شود.
  • بر اساس قوانین موجود در زمینه تغییر کاربری ملک، در شهرهایی که نقشه جامع شهر وجود دارد، شهرداری موظف است بر  اساس آنچه بر طراحی نقشه‌های طراحی شده حاکم است، در پروانه‌ ساختمان‌ها نوع استفاده از آن ساختمان را مشخص کند که مسکونی یا ملک تجاری و اداری است.
  • قبل از آنکه صاحب یک ملک اقدامی را در جهت ساخت و ساز انجام بدهد، باید از سوی شهرداری پروانه ساخت و ساز اخذ کند چرا که عدم دریافت این پروانه، این حکم را دارد که فرآیند ساخت و سازی که صورت گرفته غیر قانونی است.
  • مراحل تغییر کاربری ملک عبارتند از: ثبت درخواست در دفاتر خدمات و نوسازی، بازرسی از محل و صدور دستور نقشه جدید، تهیه نقشه توسط مالک و صدرو پروانه برای کاربری جدید ملک، نوسازی ملک با کاربری جدید.
  • به منظور تغییر کاربری ملک تجاری یا ملک مسکونی هزینه‌هایی را باید پرداخت کرد که عبارتند از: هزینه‌های عوارض و مالیات یک ملک مسکونی یا ملک تجاری، که بر اساس موقعیت ملک و کاربری ملک هم مشخص می‌شود.
  • عواملی همچون متراژ ملک موردنظر، موقعیت ملک از نظر قرار گرفتن در بافت شهری و ساختمانی و موقعیت جغرافیایی هم در تعیین هزینه‌های تغییر کاربری ملک تاثیر گذار هستند.
  • تخلف از قوانین شهرداری‌ها در زمینه تغییر ملک مجازات سنگینی همچون جریمه‌های سنگین نقدی و زندان را به دنبال دارد.

 

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *