آموزش و مشاوره حقوقی

انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

تخلفات ساختمانی

 

سازندگان ساختمان‌های جدید باید قوانین و مقررات مربوط به ساخت بنا را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار داده و سر لوحه کار خود قرار دهند. بهتر است پیش از ساخت بنا یک مطالعه کامل در رابطه با قوانین تخلفات ساختمانی درمورد مشخصات و مساحت و کاربری انجام دهید تا با انواع آن آشنا شده و سعی بر رعایت آن داشته باشید.

در صورت انجام هرگونه از تخلفات ساختمانی کارفرما یا سازنده ساختمان موظف است جریمه آن را پرداخت کرده و در صورت نیاز حتی بخشی که دارای تخلف است تخریب شده و از نو ساخته شود. این تخلفات شامل چند دسته‌ی مختلف هستند که تخلف عدم احداث پارکینگ از آن دسته است.
در ابتدا بهتر است شما را با تعریف تخلفات ساختمانی آشنا کرده و سپس مواردی از آن را برایتان نام ببریم. تخلفات ساختمانی عبارت است از بی اعتنایی و بی توجهی به قانون‌های موجود در عرصه ساخت و ساز شهری، قانون شکنی در بحث ساختمان سازی و عدول مقرار ساختمان سازی و عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی در ساخت ساختمان است. بهتر است بدانید تخلفات ساختمانی را در سازمان شهرداری به پنج گروه تقسیم کرده اند. این پنج گروه شامل مواردی که در ذیل بیان خواهیم کرد است:

  1. عدم رعایت اصول شهرسازی
  2. رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
  3. عدم رعایت اصول بهداشتی
  4. نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
  5. سایر تخلفات

 

 

مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده 100 قانون شهرداری‌ها و تبصره های 11 گانه آن است. همچنین بر اساس ماده 23 قانون نوسازی و عمران شهری: شهرداری‌ها دارای اختیار نظارت بر طرز استفاده از اراضی داخل محدوده و حریم شهر، از جمله تعیین تعداد طبقات، ارتفاع، نما سازی، كیفیت ساختمان‌ها بر اساس نقشه جامع شهر و منطقه بندی آن ، با رعایت ضوابط و معیارهایی كه از طرف شورای عالی شهرسازی تعیین و به وسیله وزارت كشور ابلاغ خواهد شد، هستند.

 

 

منظور از تخلفات ساختمانی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث یک دستگاه ساختمان است. مبنا و مرجع رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده 100 قانون شهرداری‌ها و تبصره های 11 گانه آن است.

 

برخی اصطلاحات مهم در قوانین  مقررات ساخت و ساز و تخلفات ساختمانی

لازم است پیش از مطالعه قوانین و مقررات ساخت و ساز، برخی اصطلاحات مهم در زمینه مشخصات و کاربری زمین‌ها را شناخته و سپس به شرح تخلفات ساختمانی و قوانین ساخت و ساز بپردازیم:

الف) مشخصات

  • مساحت زمين: منظور از این واژه مساحت يک قطعه زمين است.
  • مساحت زيربنا: مساحت هر طبقه از بنا را مساحت زیر بنا می‌گويند.
  • مساحت كل بنا: مجموع سطح طبقات يک ساختمان اعم از روی زمين يا زيرزمين را مساحت کل بنا می‌گویند.
  • ضريب سطح اشغال: سطح تصرف شده در طبقه همكف يک ساختمان نسبت به كل مساحت زمين مورد نظر را ضریب سطح اشغال می‌گویند.
  • تعداد طبقات: طبقات احداث شده از روی شالوده تا پشت بام شامل تعداد طبقات می‌شود (دقت داشته باشید خرپشته جزء طبقات یک ساختمان محسوب نمی‌شود)

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • مساحت مفيد: بنای ايجاد شده و قابل استفاده بدون در نظر گرفتن راهروهای ارتباطی طبقات، ‌نورگيرها،‌ پاركينگ واحدهای ساختمان، راه پله، چاهک آسانسور، شوت زباله و انبارهاي مجزا مخصوصاً آن‌هایی که در زير زمين قرار گرفته اند، تاسيسات ساختمانی و فضاهای مشاعی ديگر مساحت مفید یک ساختمان است.
  • صفر طبقه: منظور از صفر طبقه ايجاد خرپشته يا انباری يا هر گونه توسعه بنا در طبقات موجود ساختمان كه منجر به ایجاد یک طبقه اضافی نشود.
  • تراكم: منظور از این واژه درصد بنايی كه نسبت به مساحت زمين در طبقات ساختمان قابل احداث است كه در طرح تفصيلی برای كاربری‌های مختلف به صورت مجزا و جداگانه هر کدام تعريف شده است. (البته سطوح بخش پارکینگ، مشاعات موجود در طبقه همكف، زيرزمين‌ها و انباری‌های مخصوص و جداگانه موجود در زيرزمين در نظر گرفته نمی‌شود.)

ب) کاربری

  • كاربری زمين : نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت‌ها و طرح‌های هادی و تفصيلی، كاربری زمین می‌گويند.
  • مسكونی: محیطی كه صرفاً برای سكونت افراد با تراكم مختلف پيش‌بينی شده است را کاربری مسکونی می‌گویند. (بسيار كم = ويلايی، زياد = بلندمرتبه و … )
  • تجاری: زمین‌هایی كه برای احداث مغازه، پاساژ و بازار در نظر گرفته می‌شود را کاربری تجاری می‌گویند. (مانند عمده فروشی‌ها، خرده فروشی‌ها و دفاتر تجاری)
  • اداری: زمینی كه برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پيش‌بينی شده باشد کاربری اداری نام دارد.
  • آموزشی: اراضی كه برای احداث ساختمان‌های مورد نياز آموزش و پرورش، تعليم و تربيت، آموزش عالی، آموزش غيرانتفاعی، آموزشی رسمی و غيررسمی و … تعیین می‌شود.

زمین‌های مختلف دیگری برای کاربری‌های مختلف وجود دارد که از حوصله این مقاله خارج است. ما در بخش بالا برخی از آن‌ها را برای شما نام بردیم تا کمی با واژه‌های مورد استفاده در مقاله آشنایی پیدا کنید.

 

 

 

نحوه استفاده زمين را براساس سلسله مراتب انواع فعاليت‌ها و طرح‌های هادی و تفصيلی، كاربری زمین می‌گويند.در صورتی که فعالیتی مخالف با کاربری زمین در محل احداث شده انجام شود یکی از تخلفات ساختمانی صورت گرفته است.

 

انواع تخلفات ساختمانی کدامند؟

تخلفات ساختمانی انواع مختلفی دارد که در ادامه این مقاله به بررسی آن‌ها می‌پردازیم:

  1. تخلف بنای فاقد پروانه در کمیسیون ماده 100:

  • هرگونه ساخت وسازی که فاقد یک مجوز کتبی از سازمان شهرداری باشد بنای فاقد پروانه شمارده می‌شود. به همین علت در صورتی که صاحب ملک تمامی مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض را انجام داده باشد اما مبادرت به اخذ پروانه نکرده باشد و ساختمان خود را بنا کند در این حالت همچنان به آن ساختمان بنای فاقد پروانه می‌گویند.
  • اگر محل بنای ساخته شده فاقد پلاک ثبتی باشد و شما در همان ملک اقدام به احداث بنای غیرمجاز شده باشد، با توجه به قانون ماده  100 و تبصره‌های آن در صورتی که بنا در محدوده و حریم شهر واقع شده باشد در صورت نداشتن سند همچنان شامل این ماده می‌شود.
  1. تخلفات ساختمانی – تخلف عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰:

  • در تخلفات ساختمانی بحث عدم احداث پارکینگ امر بسیار مهمی شمرده می‌شود.
  • با توجه به افزایش خودروها و سد معبر فضای شهری تخلف عدم احداث پارکینگ تخلفی مهم درنظر گرفته می‌شود. عدم احداث پارکینگ به زیبایی فضای شهری نیز آسیب می‌زند.
  • تخلف عدم احداث پارکینگ به همسایگان نیز آسیب می‌زند و موجب پر شدن فضای کوچه و سختی تردد و عبور و مرور می‌شود.

 

 

  • در صورتی که شما ساختمانی را بنا کنید که پارکینگی برای واحدهای ساختمان در نظر نگیرید یا پارکینگ ساختمان غیر قابل استفاده باشد و امکانی برای اصلاح آن پارکینگ به پارکینگ مورد استفاده وجود نداشته باشد کمیسیون ماده 100 می‌تواند با توجه به موقعیتی که ملک شما دارد و همچنین نوع استفاده از فضای پارکینگ رای اخذ جریمه از مالک را صادر کند و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما لحاظ شود.
  • ولی در صورتی که امکان تبدیل مکان پارکینگ به فضای قابل استفاده از پارکینگ تبدیل شود کمیسیون ماده 100 حق اخذ جریمه را ندارد. به همین دلیل شما از تخلف عدم احداث پارکینگ مبرا می‌شوید.
  1. تخلف احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده 100:

  • دقت داشته باشید در شهرهایی که یک نقشه جامع برای شهر تهیه و تنطیم شده باشد، شهرداری‌ها موظف هستند در پروانه ساختمانی نوع استفاده از بنا را قید کرده و در صورتی که بر خلاف نوع کاربری درج شده در پروانه ساختمانی در منطقه مدکور ساختمانی با نوع کاربری متفاوتی بنا شود شهرداری به کمیسیون ماده 100 مورد تخلف ساختمانی را بیان کند و در صورتی که احراز شود حداکثر 2 ماه مهلت به مستاجر یا مالک داده می‌شود تا ملک را تخیله کند و تصمیمات لازم را اتخاذ کند.

 

 

موضوع کاربری زمین یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های آن است. به این معنی که اگر قرار باشد کاربری زمینی تغییر کند، در صورتی که این کار بدون اخذ مجوزهای لازم انجام شود، این کار جزو تخلفات ساختمانی محسوب شده و قطعاً با برخورد سخت قانونی مواجه خواهد شد.

 

  1. عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده ۱۰۰

  • در رابطه با عدم استحکام یک بنا از منظر فنی، کمیسیون ماده ۱۰۰ یک مدت خاص را تعیین می‌کند تا اقدام به رفع نقص انجام شود.
  • اگر بنا به لحاظ فنی امکان محکم سازی و مقاوم سازی را نداشته باشد یا مالک آن ساختمان اقدامات لازم در رابطه با این موضوع را به عمل نیاورد کمیسیون ماده 100 رای به قلع  و قمع بنا صادر می‌کند و موظف هستند آن را اجرا کنند.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • چنان چه مهندسین ناظر گزارشی که شهرداری در خصوص عدم استحکام بنا صادر کرده است را قبول نداشته باشند مراتب به کارشناسان رسمی دادگستری ارجاع شده و اقدامات لازم انجام می‌شود.
  1. تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت اصول فنی

  • زمانی که تخلفات ساختمانی با عنوان تجاوز به معابر شهری بیان می‌شود، مالک موظف است در هنگام نوسازی بنا با توجه به پروانه ساختمانی و طرح‌های مصوب، موارد اصلاحی را رعایت کرده و در صورتی که برخلاف پروانه ساختمانی یا بدون پروانه، تجاوزی در این مورد صورت بگیرد، شهرداری در چنین مواردی موظف است مانع از  ادامه عملیات ساختمانی شده و پرونده آن ملک را به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارسال کند.
  1. تخلف تراکم ساختمانی

  • تخلف تراکم اضافی ساختمان که معمولاً با نام و عنوان تخلف از اصول شهرسازی یا گاهی با عنوان تخلف از ضوابط فنی و یا بهداشتی عنوان می‌شود، قابل رسیدگی است.
  • شهرداری‌ها موظف هستند پس از اخذ جریمه برابر تبصره 4 قانون، گواهی پایان ساخت ملک بنا شده را صادر کنند. در مواردی  که شهرداری حکم صادر شده در رابطه با جریمه را به اجرا گذارد آثار آن مجاز شناخته شده قسمت‌های اضافه بناست که قبل از آن غیر مجاز محسوب می‌شده است.
  • اعتبار رأی بقاء جریمه کمیسیون ماده 100 بر تراکم اضافه تنها تا هنگامی صدق می‌کند که آن بنا پا برجا باشد و در صورت تخریب ساختمان و تجدید بنا استناد به رأی صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساختن مجدد بنا به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

 

 

 

یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی در کمیسیون ماده 100 شهرداری شامل ساخت بناهایی که فاقد پروانه هستند، است. از نظر ساکنین در ساختمان یکی از مهم ترین تخلفات ساختمانی عدم احداث پارکینگ است.

 

مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی کیست؟

  • دقت داشته باشید هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود.
  • در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت 10 روزمهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند.
  • پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان 1 ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

  • در برخی موراد پیش می‌آید که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، دراین صورت مالک یا سازنده مکلف است حداکثر در طی یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا ، موضوع را در کمیسیون ذکر شده مطرح کرده باشد، در صورتی که این امر انجام نشود کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد.
  • چنان چه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده باشد، مدت زمان محدودی که نباید بیشتر از دو ماه باشد جهت اقدامات لازم تعیین می‌شود.
  • سازمان شهرداری مکلف است در اسرع وقت تصمیم اتخاذ شده را به مالک بنا ابلاغ کند.
  • در صورتی که مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند سازمان شهرداری باید قانوناً و رسماً خود اقدام به قلع بنا کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت خواهد کرد.

 

 

هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

 

نتیجه گیری:

در مقاله بالا موضوعاتی پیرامون تخلفات ساختمانی بیان شد. برخی از تخلفات رایج در ساخت بنا نیز مورد بررسی قرار گرفت. به عنوان مثال در این بخش عنوان برخی تخلفات رایج ساختمانی را برای شما قید می‌کنیم:

  1. تخلف تراکم ساختمانی
  2. تخلفات عدم احداث پارکینگ در کمیسیون ماده ۱۰۰
  3. احداث بنا مغایر با کاربری ساختمان در کمیسیون ماده 100
  4. عدم استحکام بنا در کمیسیون ماده 100

در هنگام رسیدگی به این تخلفات یک تیم مرکب باید ساخته شود تا نظر و تصمیم نهایی برای اجرای حکم را اعلام کند و شهرداری آن را ابلاغ و اجرا کنند. در واقع هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.

 

3 نظر در مورد : “انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

  1. سلام
    آیا در ساختمان ویلایی، اضافه کردن الاچیق در محوطه(خارج از نقشه مصوب)، جز اضافه بنا محسوب میشود؟
    ممنون از پاسخ گویی شما

    26
    1
  2. آيا گذاشتن گلدان در حياط جز تخلف و اضافه ساخت تراكم محسوب ميشود ؟!!! فكر كنم با اين شرايطي كه ما با شهرداري و مقررات سخت گيرانه جلو ميرويم مالكان و سازندگان بافت فرسوده و ناپايدار با اين مقررات حتي از گلدان گذاشتن هم محروم و بايد جريمه و عوارض بپردازند !

    8
    4
  3. سلام اگر امکان دارد مرا راهنمایی کنید زمین من آخر میلان است تمام ساختمانها که ساخته شده تخلف کردن و زمین من الان کوچک شده چطور میتوانم زمین خودم رو زنده کنم در انتهای زمین من یک میلان بدون انشعاب هم هست آیا میتوانم اون زمین رو صاحب بشوم یا نه چطور ؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *