خرید و فروش خانه

نکات مهم پیش‌خرید خانه

پیش‌خرید خانه

پیش‌خرید خانه یکی از متداول‌ترین روش‌های خرید و فروش واحدهای در حال ساخت است. عمدتا زمانی سازنده به پیش‌فروش واحدهایش رو می‌آورد که پروژه‌ ساخت را تا حدودی پیش برده ولی از نظر مالی با کمبود رو‌به‌رو شده است؛ به همین دلیل حاضر می‌شود با «پیش‌فروش» واحدها کمبود نقدینگی‌ اش را جبران کند. اما فرایند پیش فروش چگونه است؟ قرارداد پیش‌خرید خانه چه بندهایی دارد؟
از آن طرف در این نوع فروش، خریدار می‌تواند هزینه‌ خرید خانه را در چند قسط و به مرور پرداخت کند و معمولا هزینه‌ای که پرداخت می‌کند از قیمت نهایی ملک نیز کمتر است. علاوه‌ بر این حتی می‌تواند در مصالح استفاده شده در خانه‌اش نیز اعمال نظر کند و از مصالحی استفاده نماید که مطابق میل و سلیقه خود است. به همین دلیل بسیاری از مشتریان تمایل دارند برای صاحب‌خانه شدن به سراغ پیش‌خرید خانه بروند.

پیش‌خرید خانه با اینکه به‌صرفه‌است اما کار بی‌دردسری نیست. در این روش معمولا اختلاف‌های بسیاری میان خریدار و فروشنده به ‌وجود می‌آید. از آنجا که ملک مورد معامله هنوز تکمیل نشده است و نمی‌توان بسیاری از ویژگی‌هایش را به چشم دید، ممکن است در نهایت امر از نتیجه‌ کار راضی نباشید.
مشکل دیگر فرار سازنده است که به دفعات اتفاق افتاده. بارها مشاهده شده است که سازندگان وقتی می‌بینند نمی‌توانند پروژه را تکمیل کنند، پول‌ها را برمی‌دارند و فرار می‌کنند و دست خریداران را در حنا می‌گذارند.
هرچند پیش‌خرید خانه در کنار مزایایش ریسک‌های خاص خودش را دارد، اما می‌توان با رعایت نکاتی احتمال ضرر در معاملات را به حداقل رساند که در ادامه به برخی از این نکات اشاره می‌کنیم.

 

سازنده پیش‌خرید خانه

 

پیش‌خرید خانه با اینکه به‌صرفه‌است اما کار بی‌دردسری نیست. در این روش معمولا اختلاف‌های بسیاری میان خریدار و فروشنده به ‌وجود می‌آید. از آنجا که ملک مورد معامله هنوز تکمیل نشده است و نمی‌توان بسیاری از ویژگی‌هایش را به چشم دید، ممکن است در نهایت امر از نتیجه‌ کار راضی نباشید.

 

پیش از پیشخرید خانه چه باید کرد؟

  • فقط از افراد معتبر و سازندگان به‌نام خانه را پیش‌خرید کنید.

پیش از عقد قرارداد سابقه‌ کاری سازنده‌ را بررسی کنید و در صورت شهرت خوب وی، پیش‌خرید را انجام دهید. معمولا مجری‌هایی که سابقه‌ خوبی دارند به خاطر خراب نشدن سابقه‌شان بعید است پروژه را نیمه‌کاره رها کنند یا ناقص و با کیفیت پایین تحویل شما بدهند.

  • ساختمان را معمولا در مراحل انتهایی اجرا (نازک‌کاری یا سفت‌کاری) خریداری کنید.

به عبارتی سعی کنید ساختمانی را پیش‌خرید کنید که اسکلتش اجرا شده و دیوارکشی شده باشد؛ چون معمولا در این مراحل است که سازنده با کمبود نقدینگی رو‌به‌رو می‌شود و پیش‌فروش واحدها برایش منطقی است. در غیر این صورت کمی در خریدتان شک کنید.
از پیش‌خرید ساختمان قبل از اجرای اسکلت خودداری کنید، چون این احتمال وجود دارد که آن ساختمان هرگز اجرا نشود.

  • اگر با ساختمانی مواجه شدید که اکثر واحدهایش پیش‌فروش شده، حتی‌الامکان قید پیش‌خرید را بزنید.

چون تجربه نشان داده در مواردی که سازنده اکثر واحدها را پیش‌فروش کرده است، تمایل چندانی به اتمام کار ندارد یا ممکن است کار را با کیفیت نامناسب تحویل دهد.

 

 پیش‌خرید خانه

 

هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید خانه چه باید کرد؟

اگر با رعایت نکات قبل سرانجام تصمیم خود را برای پیش‌خرید خانه گرفتید، باید با فروشنده قرارداد امضا کنید. توجه کنید طبق قانون چنین قراردادی باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و بنگاه‌های املاک اجازه ثبت چنین قراردادهایی را ندارند؛ در نتیجه قراردادهایی که در بنگاه برای پیش‌خرید ثبت می‌شوند وجاهت قانونی ندارند.

اما هنگام ثبت قرارداد نکاتی وجود دارد که بهتر است آن‌ها را رعایت کنید تا دچار ضرر نشوید.

  • اولین نکته و مهم‌ترین نکته هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید آن است که اطمینان حاصل کنید فروشنده چه سمتی دارد؟ آیا مالک زمین و صاحب سند است یا سازنده‌ ملک است و بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت سهمی از ملک دارد؟ شما باید مطمئن شوید با کسی قرارداد می‌بندید که از نظر حقوقی اجازه‌ دارد مالکیت و سند خانه‌ موردنظرتان را به شما منتقل کند.

ترجیحا سعی کنید طرف قراردادتان مالک زمین باشد؛ در غیر این ‌صورت حتما قبل از عقد قرارداد پیش‌خرید، قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و مواردی از این قبیل را به دقت بررسی کنید.

  • هنگام عقد قرارداد مدارک را با اطلاعاتی که پیش از این به دست آورده‌اید تطبیق دهید. اگر وکیل فروشنده پای قرارداد آمده است حتما از اصالت وکالت او اطمینان حاصل کنید. حتما توجه کنید اطلاعات پیش‌خرید همان واحدی در قرارداد درج شود که بر سر آن به توافق رسیده‌اید. بارها اتفاق افتاده که خریدار بر سر پیش‌خرید خانه‌ای با سازنده توافق کرده است، اما سازنده هنگام عقد قرارداد اطلاعات خانه‌ای دیگر را در قرارداد آورده.
  • نکته‌ای که در قراردادهای پیش‌خرید اهمیت بالایی دارد و باید دقیقا ذکر شود مشخصات خانه‌ مورد نظر از جمله مساحت، طبقه، شماره‌ واحد و شماره ثبت ملک اصلی است. همچنین سعی شود در قرارداد از ملحقات ملک مانند اشتراک برق، آب، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری هم صحبت شود و در مورد آن‌ها نیز تعیین و تکلیف شود.

 

 

عمدتا زمانی سازنده به پیش‌فروش خانه رو می‌آورد که پروژه‌ ساخت را تا حدودی پیش برده ولی از نظر مالی با کمبود رو‌به‌رو شده است؛ به همین دلیل حاضر می‌شود با «پیش‌فروش خانه» کمبود نقدینگی‌ اش را جبران کند. اما فرایند پیش فروش چگونه است؟

 

 

  پیش‌فروش خانه

 

  • در قرارداد، بر اساس نقشه‌های معماری ساختمان، حتی ریزترین جزئیات را هم ذکر کنید. مثلا تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح و نمای ساختمان، شیرآلات، رنگ، دستگیره، سیم‌کشی، آیفون، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی، سیستم گرمایشی و… . ذکر این موارد دست شما را برای اعتراض به پیمانکار باز می‌گذارد و سازنده کمتر می‌تواند در این موارد از کیفیت کار کم کند.

برای ضمانت کار می‌توانید در قرارداد ذکر کنید در صورتی که ساختمان تحویلی فاقد هرکدام از موارد بحث شده بود، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کاسته شود و یا حتی خریدار حق فسخ را داشته باشد.

  • نکته‌ مهم دیگر هنگام عقد قرارداد پیش‌خرید، تعیین قیمت ملک و نحوه‌ پرداخت آن است. هنگام عقد قرارداد حداقل شما باید ۱۰ درصد از مبلغ ملک را به فروشنده بپردازید، اما در مورد پرداخت باقی مبلغ معمولا به این صورت عمل می‌شود که طرفین قرارداد توافق می‌کنند با توجه به درصد پیشرفت پروژه، که توسط مهندس ناظر پروژه تایید می‌شود، اقساط بعدی پرداخت شود؛ به گونه‌ای که در صورت پیشرفت پروژه و عدم پرداخت قسط توسط خریدار، فروشنده می‌تواند برای خود حق فسخ قائل شود یا جریمه‌ دیرکرد از شما بگیرد یا به همان میزان در تحویل ساختمان تاخیر کند.
  • مسئله‌ای که در پیش‌خرید خانه بسیار اتفاق می‌افتد این است که معمولا سازنده حتی پس از تحویل ملک نیز تمایل چندانی به تنظیم سند رسمی ندارد. در این موارد خریدار می‌تواند به دادگاه شکایت کند و در نهایت سازنده را ملزم به تنظیم سند کند؛ با این حال طرح شکایت هزینه‌های خاص خود را دارد که در نهایت به حساب خریدار تمام می‌شود. به همین دلیل توصیه می‌شود هنگام تعیین نحوه‌ پرداخت اقساط، پرداخت درصدی از قیمت معامله که معادل تفاوت قیمت ملک قولنامه‌ای و ملک سنددار است برای زمان تنظیم سند باقی بماند تا اگر در این بین خریدار ضرر دید، بتواند ضررهایش را از آن کم کند.
  • یکی از مواردی که همیشه در پیش‌خرید خانه بر سر آن اختلاف است، تاریخ تحویل ملک است. معمولا سازنده هنگام پیش‌فروش برای جذب خریدار تاریخ نزدیکی را برای تحویل ملک تعیین می‌کند که چندان واقع‌گرایانه نیست و عمدتا نمی‌تواند در آن تاریخ ملک را تحویل بدهد. شما به عنوان خریدار هرگز نباید فریب این تاریخ‌ها را بخورید و سعی کنید برای هر روز تاخیر در تحویل ملک خسارت تعیین کنید تا اگر سازنده ملک را دیرتر از تاریخ مورد توافق به شما تحویل داد، حداقل خسارتی از او گرفته باشید و ضرر خود را این‌گونه جبران کرده باشید.

جمع‌بندی

  • در پیش‌خرید خانه باید دقت کرد که ملک از شخصی معتبر و صاحب نام خریداری شود و ترجیحا قرارداد به امضا شما و مالک زمین در بیاید.
  • قرارداد پیش‌خرید باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد و تمام جزئیاتی که طرفین بر سر آن به توافق رسیده‌اند از قبیل زمان تحویل، جزئیات معماری و مشخصات واحد در قرارداد درج گردد.
  • توصیه می‎شود خانه‌هایی را پیش‌خرید کنید که در مراحل پایانی کار قرار دارند ولی هنوز اکثر واحدهای آن پیش‌فروش نشده‌اند.

مطالب مرتبط

همه چیز درباره خرید خانه در منطقه ۱۳ تهران

  منطقه ۱۳ در شرق تهران از مناطق قدیمی شهر به حساب می‌آید. باتوجه به افزایش قیمت خانه‌ها در دو سال گذشته خرید خانه در منطقه ۱۳ با توجه به […]

همه چیز در مورد خرید خانه در منطقه ۲۰ تهران

  منطقه ۲۰ در جنوب تهران از مناطق قدیمی شهر به حساب می‌آید. با توجه به افزایش قیمت خانه‌ها در دو سال گذشته خرید خانه در منطقه ۲۰ با توجه […]

تقاضای مصرفی چه زمانی به بازار مسکن برمی‌گردد؟

حسین عبده تبریزی، اقتصاددان و صاحب‌نظر برجسته بخش مسکن با حضور در رسانه تصویری اینترنتی اکو ایران در تشریح وضعیت پیش روی بازار مسکن در سال ۹۹ بیان کرد: به‌رغم […]

قبل از خرید یا اجاره خانه چه مواردی را باید بررسی کرد؟

  در طول یک سال تعداد زیادی خانه به فروش می‌رسد. از طرف دیگر تعداد زیادی از خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند. اما خرید و فروش ملک مراحل خاصی دارد. پس […]

همه چیز درباره خرید خانه در منطقه ۱۹ تهران

  منطقه ۱۹ شهرداری در جنوب تهران قرار دارد. این منطقه در دهه ۴۰ بافت روستایی داشته است. میانگین قیمت منطقه ۱۹ در محله‌های مختلف نسبتا به یکدیگر فاصله دارد. […]

یک نظر در مورد “نکات مهم پیش‌خرید خانه

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *