اجاره‌نشینی می‌تواند تجربه‌ای پرچالش باشد؛ اما با آمادگی و آگاهی کافی می‌توان از بسیاری از مشکلات و ضررهای احتمالی جلوگیری کرد. پیش از اجاره خانه، آگاهی و دقت در بررسی ملک اهمیت زیادی دارد. باید مجموعه‌ای از اقدامات و بررسی‌ها را انجام دهید تا با خیالی آسوده و اطمینان خاطر، خانه‌ی موردنظر خود را اجاره کنید. در این راهنمای جامع، به نکات مهم پیش از اجاره خانه مسکونی می‌پردازیم؛ نکاتی که رعایت آنها باعث می‌شود در روند اجاره، از دردسرهای مالی و حقوقی مصون بمانید و تجربه‌ی اجاره بدون ضرر و پشیمانی داشته باشید.
تحقیق و برنامه‌ریزی اولیه پیش از اجاره خانه
اولین گام برای اجارهٔ موفق، برنامه‌ریزی و تحقیق دقیق است. پیش از هر کاری بودجه‌ی خود را واقع‌بینانه ارزیابی کنید. هزینه‌های اجاره تنها شامل مبلغ اجاره‌بها نیست؛ بلکه ودیعه (پول پیش)، کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های جانبی مثل قبض‌ها و شارژ ساختمان را هم در نظر بگیرید. با تعیین محدوده‌ی بودجه، می‌توانید مناطق و املاک متناسب با توان مالی خود را هدف قرار دهید. همچنین دربارهٔ قیمت‌های رایج اجاره در محله‌های مختلف تحقیق کنید و نرخ‌ها را مقایسه نمایید تا در دام اجاره‌بهای خارج از عرف نیفتید. استفاده از وب‌سایت‌های ملکی و آگهی‌ها برای مقایسهٔ قیمت املاک مشابه در همان منطقه مفید است.
در مرحله‌ی بعد، نیازها و اولویت‌های خود را مشخص کنید. برای مثال، تعیین کنید چه متراژی از خانه نیاز دارید، چند اتاق خواب برایتان کافی است، آیا وجود پارکینگ یا آسانسور ضروری است، دسترسی به حمل‌ونقل عمومی یا نزدیکی به محل کار چقدر برایتان اهمیت دارد و مواردی از این دست. داشتن فهرستی از اولویت‌ها به شما کمک می‌کند بازدیدهای مؤثرتر و انتخاب بهتری داشته باشید. به این ترتیب وقت خود را صرف بازدید خانه‌هایی نخواهید کرد که اساساً با نیازهای شما همخوانی ندارند. برنامه‌ریزی دقیق و تعیین معیارهای واضح، روند جست‌وجوی خانه‌ی مناسب را کوتاه‌تر و هدفمندتر می‌کند.
بررسی محله، ساختمان و امکانات اطراف ملک پیش از اجاره خانه
پیش از اجاره ، محله و محیط اطراف ملک را به دقت ارزیابی کنید. موقعیت خانه از نظر دسترسی‌ها، امنیت و امکانات رفاهی تأثیر زیادی بر کیفیت زندگی شما خواهد داشت. در زمان بازدید، به میزان شلوغی و سر‌وصدای محله توجه کنید؛ یک محله‌ی بسیار پرسروصدا یا پرترافیک ممکن است آرامش شما را سلب کند. همچنین بررسی کنید که محله در طول شب نیز امنیت و آرامش کافی داشته باشد. ترجیحاً در ساعات مختلف روز از منطقه بازدید نمایید تا دید جامع‌تری نسبت به رفت‌وآمدها و شرایط محله به دست آورید. دسترسی به سوپرمارکت، نانوایی، ایستگاه مترو یا اتوبوس، درمانگاه و سایر خدمات محلی نیز از نکاتی است که باید مدنظر قرار گیرد.
از نظر ساختمان، به وضعیت کلی بنا و مشاعات دقت کنید. اگر خانه در یک مجتمع آپارتمانی است، تعداد طبقات و واحدها را بپرسید و جو کلی همسایگان را ارزیابی کنید. هرچه تعداد واحدهای ساختمان کمتر باشد، معمولاً چالش‌های آپارتمان‌نشینی (مانند سر‌وصدا، صف آسانسور و…) کمتر است. وجود سیستم‌های ایمنی نظیر دوربین مدار‌بسته، نگهبانی یا آیفون تصویری یک امتیاز محسوب می‌شود. همچنین راه‌پله‌ها و ورودی ساختمان را نگاه کنید که تمیز و ایمن باشند؛ راه‌پله تاریک یا کثیف می‌تواند نشانه‌ای از بی‌توجهی مدیریت ساختمان باشد. در مورد پارکینگ حتماً سؤال کنید و محل دقیق پارکینگ اختصاصی خود را ببینید. اطمینان حاصل کنید که فضای پارکینگ برای خودروی شما مناسب است و دسترسی آسان دارد. وجود آسانسور (در صورت واحدهای طبقات بالا) و عملکرد صحیح آن، انباری یا فضای ذخیره‌سازی و سایر امکانات مشاع را نیز بررسی کنید. این موارد بخشی از حق شما به عنوان مستأجر است و باید در قرارداد به آنها اشاره شود.در مجموع، بررسی دقیق محله و ساختمان پیش از اجاره خانه یکی از مهم‌ترین مراحل برای انتخاب صحیح است.
نکته‌ی دیگر، بررسی همسایگان و فرهنگ حاکم بر ساختمان است. هرچند ممکن است شناخت کامل همسایه‌ها پیش از سکونت مقدور نباشد، اما پرسیدن از مشاور املاک یا حتی ساکنان ساختمان (اگر فرصت شد) درباره‌ی وضعیت کلی همسایگان ضرری ندارد. همسایه‌های بسیار پرسروصدا یا اهل دود و شلوغی می‌توانند آرامش شما را مختل کنند. برخی ساختمان‌ها قوانین داخلی خاصی دارند (مثلاً در مورد نگهداری حیوان خانگی، استفاده از حیاط و مشاعات، برگزاری میهمانی و غیره) که بهتر است قبل از اجاره از آنها مطلع شوید. برای نمونه، اگر حیوان خانگی دارید، از صاحبخانه در مورد امکان نگهداری حیوان پرس‌وجو کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید. به طور خلاصه، محیط پیرامونی ملک را از جنبه‌های گوناگون بررسی کنید تا مطمئن شوید محله و ساختمان با سبک زندگی و انتظارات شما همخوانی دارد.
بازدید و بررسی دقیق داخل خانه پیش از اجاره خانه
پس از پسندیدن موقعیت ملک، نوبت به بازدید داخل خانه می‌رسد. این مرحله بسیار مهم است، چرا که شما قرار است ماه‌ها یا سال‌ها در این فضا زندگی کنید. خانه را با دقت و حوصله وارسی کنید و تمام جزئیات را زیر نظر بگیرید.بازدید دقیق پیش از اجاره خانه کمک می‌کند از هزینه‌های ناگهانی تعمیرات یا مشکلات بعدی جلوگیری کنید.
اولین گام پیش از اجاره خانه، بازرسی دقیق وضعیت فنی و فیزیکی ملک است. حتماً شخصاً از خانه یا آپارتمان بازدید کنید و موارد زیر را بررسی نمایید:
سیستم‌های تأسیسات و تجهیزات: از سالم بودن سیستم گرمایش و سرمایش، آبگرمکن و فشار آب اطمینان حاصل کنید. سن و عمر تأسیسات موتورخانه را جویا شوید؛ تأسیسات بسیار قدیمی می‌تواند دردسرساز شود و منجر به قطعی آب گرم یا نیاز به تعمیرات پرهزینه گردد. طبق قانون، هزینه تعمیرات اساسی مانند تعمیر موتورخانه بر عهده مالک است، اما این شما هستید که در صورت خرابی مجبور به تحمل بی‌آبی یا هماهنگی با تعمیرکار خواهید شد. پس بهتر است پیش از امضای قرارداد، سلامت تأسیسات را بررسی کنید تا غافلگیر نشوید.
وضعیت ساختاری و ایمنی ساختمان: به سن بنا و کیفیت ساخت توجه کنید. ساختمان‌های بسیار قدیمی اغلب با مشکلاتی نظیر ترکیدگی لوله‌ها، نم و رطوبت دیوارها و خرابی تأسیسات مواجه‌اند. اگر خانه نوساز است، دقت کنید که تجهیزات آن استاندارد و کامل باشد. در ساختمان‌های چند طبقه، وجود آسانسور استاندارد (به همراه گواهی ایمنی از سازمان استاندارد) را بررسی کنید. همچنین موارد ایمنی مهم مانند کپسول آتش‌نشانی، سیستم اطفای حریق و سنسورهای دود و مونوکسید کربن را چک کنید و از صاحبخانه بپرسید که ملک به این تجهیزات ایمنی مجهز است یا خیر. وجود این امکانات ایمنی نشان‌دهنده اهمیت به امنیت ساکنان است.
مشکلات ظاهری و نیاز به تعمیرات جزئی: خانه را از نظر وجود لکه‌های نم و رطوبت، ترک‌های دیوار یا سقف، خرابی درها و پنجره‌ها و قفل‌های آنها ارزیابی کنید. وجود قارچ و کپک به‌خصوص در حمام و سرویس‌ها نشانه‌ی مشکل رطوبت است که باید قبل از سکونت رفع شود. مطمئن شوید همه پنجره‌ها و درها سالم و دارای قفل محکم هستند تا از نظر ایمنی دغدغه‌ای نداشته باشید. هر عیب و نقصی را که در ملک مشاهده می‌کنید یادداشت کنید.
امکانات برقی و ارتباطی: به تعداد و موقعیت پریزهای برق در اتاق‌ها و آشپزخانه توجه کنید که کافی باشند. همچنین از وجود انشعابات تلفن و امکان اتصال اینترنت (خانگی یا همراه) در آن منطقه اطمینان حاصل کنید. اطمینان یابید آنتن تلویزیون یا کابل آن متصل است. این موارد ممکن است جزئی به نظر برسند اما بعد از اسباب‌کشی روی کیفیت زندگی شما تأثیر می‌گذارند.
کنتورها و قبوض: کنتورهای آب، برق و گاز را وارسی کنید و از تسویه شدن قبوض تا زمان تحویل مطمئن شوید. گاهی کنتورها خرابی یا دستکاری شده‌اند یا قبوض قبلی پرداخت نشده که بعداً برای مستأجر جدید مشکل و جریمه ایجاد می‌کند. در زمان تحویل خانه، شماره کنتورها را یادداشت کنید تا مصرف خود را از گذشته تفکیک نمایید.
پارکینگ و انباری: اگر ملک دارای پارکینگ است، محل دقیق پارکینگ واحد خود را مشاهده کنید و در قرارداد اجاره، شماره یا مکان پارکینگ را قید کنید. اطمینان حاصل کنید پارکینگ مزاحم یا مشترک نباشد، یا اگر هست شرایط آن را بپذیرید. در صورت نبود پارکینگ اختصاصی، اطراف خیابان را برای پارک خودرو بررسی کنید که محدودیت‌هایی نظیر پارک ممنوع یا مشکل کمبود جا نداشته باشد. وجود یک انباری اختصاصی نیز امتیاز است؛ در قرارداد ذکر شود تا از حق استفاده آن مطمئن باشید.
آیتم‌های تحویلی یا وسایل موجود: اگر خانه به‌صورت مبله اجاره داده می‌شود یا برخی وسایل (مثلاً کولر، پرده، اجاق گاز، آبگرمکن و…) متعلق به مالک در خانه باقی می‌ماند، دقیقاً مشخص کنید چه اقلامی تحویل گرفته می‌شود. لیستی از وسایل و وضعیت سالم یا معیوب بودن آنها تهیه کنید و ترجیحاً در قرارداد ضمیمه نمایید. این کار از اختلاف هنگام تخلیه و مطالبه خسارت برای وسایل جلوگیری می‌کند.
در مجموع، با یک دید فنی به خانه نگاه کنید و هر مشکلی را پیش از اجاره شناسایی کنید. بسیاری از افراد به دلیل عجله یا هیجان خانه‌ی جدید، متوجه ایرادات پنهان نمی‌شوند. اگر لازم شد، می‌توانید با خود یک آشنا یا کارشناس (مثلاً یک برق‌کار یا لوله‌کش) به بازدید ببرید تا در بررسی سیستم‌ها کمک کند. هر مشکلی که می‌بینید را با صاحبخانه در میان بگذارید و توافق کنید که تعمیر آن بر عهده چه کسی باشد. پیش از اجاره خانه موارد مهم را حتماً در قرارداد مکتوب کنید که بعداً دچار اختلاف نشوید.
نکات حقوقی و قانونی در عقد قرارداد اجاره
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجارهٔ خانه، عقد قرارداد قانونی و مطمئن است. برای پیشگیری از هرگونه ضرر و دردسر حقوقی در آینده، پیش از اجاره خانه حتماً به این نکات توجه ویژه کنید. قرارداد اجاره حتماً باید به صورت مکتوب تنظیم شود؛ از معاملات شفاهی یا اعتماد صرف به قول و قرارهای دوستانه پرهیز کنید. حتی اگر صاحبخانه از آشنایان شماست، تأکید کنید که یک اجاره‌نامهٔ کتبی امضا شود. قرارداد مکتوب در صورت بروز اختلاف، پشتوانهٔ حقوقی شما خواهد بود. طبق قانون، مدت اجاره، میزان اجاره‌بها و مشخصات مورد اجاره باید به طور دقیق در قرارداد ذکر شود، در غیر این صورت قرارداد از نظر قانونی اعتبار درستی نخواهد داشت. بنابراین مطمئن شوید که در اجاره‌نامه، نشانی دقیق ملک، مشخصات کامل موجر (اجاره‌دهنده) و مستأجر، مبلغ ودیعه و اجاره‌بهای ماهانه، دوره‌ی اجاره (مثلاً یک‌ساله از تاریخ فلان تا فلان) و سایر شرایط اصلی به‌روشنی قید شده باشد.
احراز هویت و مالکیت موجر از دیگر موارد حیاتی است. حتماً از موجر بخواهید مدارک هویتی و سند ملک یا مدرک رسمی مالکیت را به شما نشان دهد. این حق شماست که بدانید فردی که به عنوان صاحبخانه با او طرف هستید واقعاً مالک قانونی ملک است یا از طرف مالک وکالت دارد. مواردی پیش آمده که فردی که ملک را اجاره می‌دهد خودش مستأجر اصلی بوده و بدون اجازه‌ی مالک اصلی، ملک را به دیگری اجاره داده است که این کار غیرقانونی است و می‌تواند شما را دچار دردسر تخلیه‌ی ناگهانی کند. پس حتماً اطمینان حاصل کنید موجر همان مالک یا نماینده‌ی قانونی او باشد. اگر سند ملک در رهن بانک یا وثیقه‌ی دادگاه باشد نیز می‌تواند مشکل‌ساز شود؛ گرچه تشخیص این امر برای شما سخت است، اما با مشاهده‌ی سند ملک می‌توانید سرنخ‌هایی بیابید یا حتی با پرس‌وجوی ساده از مشاور املاک از چنین مسائلی مطلع شوید.
تنظیم قرارداد در بنگاه‌های معتبر املاک به شدت توصیه می‌شود. یک مشاور املاک معتبر به عنوان واسط، علاوه بر کمک در توافق شرایط، قراردادهای استاندارد و مطابق قانون در اختیار دارد. حتماً از مجوزدار بودن بنگاه املاک اطمینان پیدا کنید و ترجیحاً قرارداد را در دفتر مشاور املاک منعقد کنید. مشاور املاک موظف است پس از توافق موجر و مستأجر، قرارداد اجاره را در سامانهٔ ثبت معاملات املاک ثبت کرده و کد رهگیری صادر کند. دریافت کد رهگیری را پشت گوش نیندازید؛ این کد یک شماره‌ی منحصر‌بفرد است که نشان می‌دهد اجاره‌نامه‌ی شما به صورت رسمی در سامانه‌ی دولتی ثبت شده است. طبق اعلام وزارت راه و شهرسازی، از ابتدای سال ۱۴۰۳ ثبت قرارداد اجاره و دریافت کد رهگیری الزامی شده است. با دریافت کد رهگیری، خیال شما از بابت اعتبار قرارداد راحت‌تر خواهد بود و جلوی سوءاستفاده‌هایی مانند اجاره دادن یک ملک به چند نفر گرفته می‌شود. خوشبختانه دریافت این کد هزینه‌ی چندانی ندارد و حتی اخیراً از طریق سامانه‌ی دولتی (سامانه «خودنویس») کاملاً رایگان شده است. بنابراین حتماً پس از تنظیم اجاره‌نامه از مشاور املاک بخواهید قرارداد را ثبت کرده و کد رهگیری را در برگه‌ی قرارداد درج کند.
از جمله مواردی که باید توجه کنید حق فسخ و تخلیه است؛ معمولاً قراردادهای اجاره یک‌ساله هستند و امکان فسخ پیش از موعد فقط با توافق دو طرف یا در شرایط خاصی ممکن است. اگر احتمال می‌دهید ممکن است قبل از پایان مدت بخواهید خانه را تخلیه کنید، حتماً این موضوع را از پیش با موجر مطرح کنید و در صورت توافق، شرایط آن (مثلاً میزان جریمه یا مهلت اعلام تخلیه) در قرارداد نوشته شود. همچنین به بند «سلب حق انتقال به غیر» توجه کنید که در بیشتر اجاره‌نامه‌ها وجود دارد؛ به این معنی که شما به عنوان مستأجر حق اجاره دادن ملک به فرد دیگری (زیرمستأجر) را ندارید مگر با رضایت موجر. این بند برای جلوگیری از دردسرهای بعدی مهم است.در نهایت، قرارداد اجاره را با دقت بخوانید و اگر مورد مبهمی بود از پرسیدن و اصلاح آن دریغ نکنید. حتی می‌توانید قبل از امضا، قرارداد را به یک مشاور حقوقی یا فرد با تجربه نشان دهید. یک قرارداد اجاره جامع و دقیق، تضمین‌کننده آرامش شما در مدت اجاره‌نشینی است و از بروز مشکلات جدی جلوگیری می‌کند.
امضای شهود را فراموش نکنید. طبق قانون، حضور و امضای دست‌کم دو شاهد در اجاره‌نامه باعث می‌شود در پایان قرارداد، اگر مستأجر از تخلیه خودداری کرد، موجر بتواند سریع‌تر دستور تخلیه بگیرد. هرچند این موضوع بیشتر به نفع موجر است، اما شما نیز به عنوان مستأجر با امضای شاهدان در قرارداد، به رسمی‌تر شدن و اعتبار سند کمک می‌کنید. معمولاً خود مشاور املاک و همکارش یا افراد معتمد طرفین به عنوان شاهد امضا می‌کنند.
نکته‌ی دیگر مهر و امضای بنگاه است. اگر قرارداد در بنگاه تنظیم می‌شود و در متن اجاره‌نامه جمله‌ای وجود دارد نظیر «این قرارداد بدون مهر و امضای مشاور املاک اعتبار ندارد»، حتماً دقت کنید که قرارداد توسط خود بنگاه مهر و امضا شود. عدم مهر و امضای مشاور تحت چنین شرطی ممکن است کل قرارداد را بی‌اعتبار سازد. پس این مورد را نیز از قلم نیندازید.
در پایان، پس از تنظیم و امضای قرارداد، یک نسخه از اجاره‌نامه را دریافت و نزد خود نگهداری کنید. تمامی صفحات باید به امضای هر دو طرف و شهود رسیده باشد. مشخصات شناسنامه‌ای و کد ملی موجر و مستأجر در قرارداد صحیح ثبت شده باشد و آدرس و تلفن‌های تماس طرفین نیز ذکر گردد.در نهایت، با رعایت این موارد حقوقی، قرارداد شما از هر جهت محکمه‌پسند و مطمئن خواهد بود و احتمال ضرر و اختلاف به حداقل می‌رسد.
عواقب عدم تنظیم قرارداد اجاره در سامانه خودنویس و کاتب
یکی از مهم‌ترین بخش‌های اجارهٔ خانه، تنظیم قرارداد قانونی و مطمئن است. برای پیشگیری از هرگونه دردسر حقوقی، لازم است قرارداد اجاره را در سامانه رسمی معاملات املاک یا سامانه خودنویس ثبت کنید. طبق قانون جدید ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، همه‌ی قراردادهای اجاره باید در سامانه‌های ثبت الکترونیکی اسناد یا سامانه معاملات املاک ثبت شوند و پس از تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد معتبر، برای آن کد رهگیری رسمی صادر گردد.
این کد رهگیری، در واقع شناسه‌ی قانونی قرارداد شماست و نبود آن می‌تواند پیامدهای قابل‌توجهی داشته باشد. اگر قرارداد اجاره در سامانه خودنویس ثبت نشود:
امکان دستور تخلیه فوری از طریق مراجع قضایی وجود نخواهد داشت.
در صورت بروز اختلاف و طرح دعوا (مثل مطالبه اجور معوقه یا اجرت‌المثل)، دادگاه ابتدا وضعیت ثبت قرارداد را بررسی می‌کند. در صورت عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع، مالک ممکن است علاوه بر نتیجه دعوا، به پرداخت ۵۰ درصد از اجاره‌های دریافتی به نفع دولت محکوم شود.
همچنین، معافیت‌های مالیاتی مرتبط با اجاره ملک برای مالک قابل استفاده نخواهد بود.
بنابراین، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس یا سامانه معاملات املاک، نه‌تنها یک تشریفات اداری نیست، بلکه ضامن اعتبار حقوقی و مالی قرارداد محسوب می‌شود و از بروز مشکلات در آینده جلوگیری می‌کند. خوشبختانه فرآیند ثبت از طریق سامانه خودنویس ساده و رایگان است و مشاوران املاک مجاز نیز می‌توانند آن را برای طرفین انجام دهند.
از سوی دیگر، در موارد خاص، ثبت اجاره‌نامه در سامانه کاتب نیز الزامی است. سامانه کاتب یک سامانه رسمی الکترونیکی برای ثبت اسناد و قراردادهاست که به موجب آیین‌نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده است. ثبت قرارداد در این سامانه به‌ویژه برای دو دسته از قراردادها اجباری است:
قراردادهایی که مدت اجاره آنها دو سال یا بیشتر است.
املاکی که سند مالکیت‌شان بعد از تاریخ ۱۴۰۳/۰۴/۰۳ صادر شده است.
بنابراین هنگام تنظیم قرارداد، حتماً از مشاور املاک یا دفتر اسناد رسمی بپرسید که ثبت قرارداد شما در کدام سامانه الزامی است و دریافت کد رهگیری یا ثبت نهایی را پیگیری کنید. این کار، به‌ظاهر ساده، مهم‌ترین تضمین قانونی شما در برابر هرگونه اختلاف یا مشکل احتمالی در آینده است.
| بیشتر بخوانید: |
نکات مالی پیش از اجاره خانه: ودیعه، اجاره‌بها و هزینه‌ها
جنبه‌ی مالی اجاره نیز نیازمند دقت و تدبیر است تا خدشه‌ای به بودجه و حقوق شما وارد نشود. ودیعه (پول پیش یا رهن) معمولاً مبلغ قابل توجهی است؛ بنابراین در خصوص نحوه‌ی پرداخت و بازپس‌گیری آن حساس باشید. ترجیحاً پرداخت ودیعه را از طریق انتقال بانکی یا چک بین‌بانکی انجام دهید تا رسید مستندی برای آن داشته باشید. از پرداخت نقدی مبلغ زیاد جداً خودداری کنید، مگر آنکه همزمان رسید معتبر دریافت نمایید. در قرارداد حتماً قید شود که چه مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر قرار می‌گیرد و شرایط استرداد آن در پایان اجاره چگونه است. به طور معمول، پس از اتمام قرارداد و تخلیه‌ی ملک توسط مستأجر، موجر باید ودیعه را به طور کامل بازگرداند مگر اینکه مستأجر در قبال اجاره‌بها یا قبوض بدهی داشته باشد یا به ملک خسارتی وارد کرده باشد. بهتر است روز تخلیه، صورتحساب هزینه‌های آب، برق، گاز و شارژ ساختمان تسویه و به موجر ارائه شود تا بهانه‌ای برای تأخیر در بازگرداندن ودیعه وجود نداشته باشد. برخی مستأجران برای اطمینان، آخرین اجاره‌بهای ماه آخر را پرداخت نمی‌کنند و با ودیعه تهاتر می‌کنند؛ اما انجام این کار حتماً باید با توافق موجر باشد وگرنه ممکن است از ودیعه برای جبران اجاره‌بهای پرداخت‌نشده برداشت گردد.
اجاره‌بهای ماهانه را نیز دقیق و شفاف تعیین کنید. مبلغ و زمان پرداخت هر قسط (معمولاً ماهانه) در قرارداد ذکر شود. تاریخ پرداخت اجاره‌بها (مثلاً اول هر ماه) و نحوه‌ی پرداخت (واریز به حساب موجر یا نقدی) را مشخص کنید. اگر پرداخت به صورت واریز بانکی است، حتماً شماره حساب یا کارت موجر در قرارداد نوشته شود. هنگام واریز هم در قسمت توضیحات فیش ذکر کنید که بابت اجاره‌ی چه ماهی بوده است. این مستندات مالی به ظاهر کوچک، در مواقع اختلاف کمک بزرگی خواهند بود. هرگز پرداخت اجاره را خودسرانه به تأخیر نیندازید؛ در صورت عقب افتادن حتی یک قسط، طبق مفاد بسیاری از قراردادها موجر حق فسخ دارد یا می‌تواند از ودیعه برداشت کند. پس تعهدات مالی خود را سر وقت انجام دهید تا دچار ضرر نشوید.
به هزینه‌های جانبی اجاره‌نشینی نیز توجه کنید. هزینه‌ی شارژ ساختمان، قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن، مالیات یا عوارض شهرداری (در صورت وجود) را در نظر داشته باشید. معمولاً پرداخت شارژ ماهانه ساختمان و قبوض مصرفی بر عهده‌ی مستأجر است مگر آنکه طور دیگری در قرارداد توافق شود. بهتر است درباره‌ی مبلغ شارژ ساختمان از قبل سؤال کنید. گاهی در قرارداد اشاره‌ای به هزینه‌ی شارژ یا تعمیرات جزئی نمی‌شود، اما این مخارج می‌تواند قابل توجه باشد. طبق عرف، تعمیرات کلی و اساسی خانه (مثلاً مشکلات اساسی تأسیسات، ترکیدگی لوله‌های اصلی، خرابی سقف و…) بر عهده‌ی مالک است و تعمیرات جزئی و مصرفی (تعویض لامپ، واشر شیر آب و موارد سبک) با مستأجر. با این حال، بد نیست این موارد نیز در اجاره‌نامه مشخص شود تا سوءتفاهمی پیش نیاید.
حق کمیسیون مشاور املاک مورد دیگری است که باید در محاسبات مالی لحاظ کنید. معمولاً بنگاه‌های املاک درصدی از کل مبلغ اجاره و رهن را به عنوان کمیسیون از هر طرف معامله می‌گیرند. این مبلغ طبق تعرفه‌ی اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌شود (برای مثال، حدود ۰٫۵٪ مبلغ کل رهن و اجاره از هر طرف، که البته ممکن است بسته به شهر و مصوبه‌های جدید متغیر باشد). قبل از عقد قرارداد، از مشاور املاک درباره‌ی میزان کمیسیون و نحوهٔ پرداخت آن سؤال کنید تا غافلگیر نشوید. پرداخت کمیسیون معمولاً همزمان با امضای قرارداد انجام می‌شود و مشاور املاک موظف است رسید رسمی ارائه دهد.
در مجموع، با مدیریت صحیح امور مالی پیش از اجاره خانه، می‌توانید از ضررهای مالی و تنش‌های بعدی جلوگیری کنید.
سقف مجاز افزایش اجاره‌بها در سال ۱۴۰۴
بر اساس مصوبه دولت و ستاد تنظیم بازار مسکن، در سال ۱۴۰۴ حداکثر میزان افزایش اجاره‌بها در شهر تهران ۲۵ درصد و در سایر شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر در استان ۲۰ درصد تعیین شده است. اجاره بیش از این میزان تخلف محسوب می‌شود و مستأجران می‌توانند در صورت نقض این قانون، تا پنج سال از تاریخ قرارداد نسبت به شکایت اقدام کنند. همچنین مشاوران املاکی که برخلاف این مصوبه قرارداد تنظیم کنند، با برخورد قانونی روبه‌رو خواهند شد.
نکات مهم درباره اجاره ملک تجاری
هرچند تمرکز این مقاله بر املاک مسکونی است، اما اگر قصد اجاره ملک تجاری یا اداری (مانند مغازه یا دفتر کار) دارید، توجه به چند نکته اضافی ضروری است:
کاربری ملک و مجوزها: مطمئن شوید ملک مورد نظر کاربری تجاری/اداری معتبر داشته باشد. اجاره ملک با کاربری مسکونی برای کسب‌وکار می‌تواند شما را دچار مشکل قانونی کند. پیش از عقد قرارداد، از مالک سند یا مدرکی دال بر تجاری بودن ملک بخواهید یا استعلام بگیرید. همچنین اگر برای کسب‌وکار خود نیاز به مجوز دارید (مثلاً مجوز صنفی)، بررسی کنید که در آن آدرس قابل اخذ باشد.
مدت قرارداد و حق سرقفلی: در املاک تجاری معمولاً قراردادها بلندمدت‌تر منعقد می‌شوند. دقت کنید مدت کافی برای رونق گرفتن کسب‌وکار خود در اختیار داشته باشید. اگر ملکی را اجاره می‌کنید که مستأجر قبلی حقوقی مانند حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارد، حتماً وضعیت آن روشن شود و انتقال این حقوق با حضور و رضایت او صورت گیرد. برای قراردادهای تجاری بهتر است حتماً با مشاوره وکیل ملکی تنظیم انجام شود، زیرا قوانین ویژه‌ای ممکن است حاکم باشد.
شرایط تعدیل اجاره‌بها: معمولاً در اجاره‌های تجاری به دلیل تورم، بندی برای افزایش سالیانه اجاره‌بها گذاشته می‌شود (مثلاً ۱۰٪ یا ۱۵٪ هر سال). این میزان را حتماً از پیش توافق و درج کنید. همچنین مالیات بر اجاره ملک تجاری در قانون بر عهده موجر است؛ ولی عملی شدن آن می‌تواند به صورت توافقی باشد که در قرارداد ذکر شود چه کسی متقبل خواهد شد.
تعمیرات و تغییر دکور: اگر قرار است ملک تجاری را برای کسب‌وکار خود تغییر دکوراسیون دهید یا تجهیزات نصب کنید، حتماً اجازه این کار و چگونگی تحویل ملک در پایان اجاره را در قرارداد مشخص کنید. به عنوان مثال نصب تابلوی بیرون مغازه، تغییر ویترین یا پارتیشن‌بندی داخل دفتر از جمله مواردی است که باید با رضایت مالک باشد تا بعدها ادعای خسارت نکند.
در مجموع، اجاره ملک تجاری پیچیدگی‌های بیشتری نسبت به ملک مسکونی دارد و مبالغ درگیر نیز معمولاً بالاتر است؛ پس حساسیت بیشتری به خرج دهید و در صورت امکان از کارشناسان حقوقی مشورت بگیرید.
جمع‌بندی
قبل از اجاره کردن خانه، مجموعه‌ای از اقدامات و بررسی‌ها وجود دارد که انجام دادن آنها شما را از پشیمانی‌های آینده حفظ می‌کند. به طور خلاصه، خانه را همچون کارشناس بررسی کنید و از سالم بودن ساختمان و تأسیسات تا تمیزی و امکانات و ایمنی آن مطمئن شوید. محله و همسایه‌ها را بشناسید، چرا که آرامش شما در گرو محیط زندگی‌تان است. مسائل مالی را شفاف کنید؛ از اجاره‌بها و پول پیش تا شارژ ساختمان و نحوه پرداخت و افزایش اجاره را از پیش توافق نمایید. قرارداد اجاره را با دقت ببندید و حتماً جزئیات حقوقی از احراز هویت مالک تا شروط فسخ و تعمیرات را در آن بگنجانید. در نهایت، رابطه خوب و محترمانه‌ای با صاحبخانه برقرار کنید و حقوق و تکالیف یکدیگر را محترم بشمارید. با عمل به این توصیه‌ها، شما می‌توانید با آسودگی خاطر خانه‌ی دلخواهتان را اجاره کنید و اجاره‌نشینی را به تجربه‌ای مثبت و بی‌دغدغه تبدیل نمایید. یادمان باشد که آگاهی و دقت، بهترین ابزار ما برای جلوگیری از ضرر و مشکلات است.
