دریافت وام مسکن برای خرید خانه جذابیت‌های خاص خودش را دارد. اما بسیاری از افراد به دلایلی نمی‌توانند وام مسکن بگیرند. همین موضوع باعث شده خرید خانه وام دار در بازار رواج پیدا کند.
خرید خانه وام دار در کنار ویژگی‌های مثبتش خطراتی نیز دارد که می‌تواند بلای جان خریداران شود. به همین دلیل هنگام خرید این نوع خانه‌ها باید خیلی احتیاط کنید. در این مطلب می‌خواهیم ببینیم کم‌خطرترین روش برای خرید خانه وام‌دار چیست.
چرا خانه وام دار؟
خانه وام دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده برای خرید و یا ساخت آن وام گرفته و سند خانه به عنوان وثیقه در رهن بانک است. بزرگترین مشکل بر سر راه فروش این خانه‌ها آن است که سند در دسترس نیست و عملا فروشنده نمی‌تواند به صورت رسمی خانه را به نامتان بزند. اما چرا بعضی از افراد خرید این خانه‌ها را ترجیح می‌دهند؟
فرض کنید خانه‌ای 200 میلیون تومان قیمت داشته باشد و از اصل وامی که باید به بانک بازپرداخت شود 50 میلیون تومان باقی مانده باشد. در این صورت خریدار به فروشنده 150 میلیون تومان می‌پردازد و باقی 50 میلیون را به صورت اقساط بازپرداخت وام به بانک می‌دهد. بدین‌ترتیب هنگام معامله تنها به 150 میلیون تومان پول نقد نیاز دارد.
|
هنگام معامله خانه‌های وام‌دار به صورت وکالتی باید مراقب باشید سرتان کلاه نرود و فروشنده خانه را پیش از شما به فرد یا افراد دیگری نفروخته باشد. |
مزیت های خرید خانه وام دار
برای خرید این خانه ها به نقدینگی کمتری در مقایسه با دیگر خانه ها نیاز است و مابقی پول خانه بصورت اقساط توسط خریدار پرداخت می‌شود. برای فروشنده هم که نیاز فوری به پول نقد دارد خانه وام دار سریع تر فروخته می‌شود.
معایب و ریسک خرید خانه وام دار
در نگاه اول این معامله سودمند به نظر می‌رسد، اما نکته اصلی اینجاست که تا تسویه حساب کامل سند از رهن بانک خارج نمی‌شود. به همین دلیل مجبورید خانه را به صورت وکالتی معامله کنید. یعنی بعد از تنظیم قولنامه صاحب‌خانه به شما وکالت بلاعزل می‌دهد که بتوانید پس از آزادسازی سند، خانه را رسما به نام خودتان بزنید. اما معامله وکالتی دردسرها و خطرات خاص خودش را دارد.
مثلا ممکن است فروشنده پیش از آزادسازی سند از دنیا برود و وکالت‌نامه شما باطل شود.(در این صورت ورثه هم می‌تواند ادعای باطل بودن وکالت نامه را دنبال کنند.) یا به هر دلیلی فروشنده به مشکل مالی بخورد و سند خانه‌اش توقیف شود. در این صورت شما می‌مانید و یک قولنامه و خانه‌ای که برای بازپس‌گیری‌اش باید مدت‌ها در راهروهای دادگاه بالا و پایین بروید.
معامله قولنامه‌ای خانه‌های وام دار برای کلاه‌برداران نیز موقعیت بسیار مناسبی فراهم می‌کند. از آنجا که به صورت رسمی سند خانه به نام شما انتقال پیدا نمی‌کند، فروشنده می‌تواند خانه را به عنوان خانه وام‌دار به صورت قولنامه‌ای به چند نفر بفروشد و بعد فرار کند.
به همین دلیل هنگام خرید خانه وام‌دار باید مطمئن شوید که فروشنده آدم درستی است و این خانه قبل از شما به شخص دیگری فروخته نشده. کاری که البته آسان نیست.
|
در همین رابطه بخوانید: |
پس برای کم کردن خطرات معامله خانه های وام دار چه کنیم؟
براه کاهش ریسک خرید خانه های وام دار دو راه قانونی وجود دارد: 1- فک رهن و طرح رها 2- انتقال وام
فک رهن و طرح «رها»
یکی از راه‌های به حداقل رساندن خطر معامله خانه‌های وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید خانه را فک رهن کند و بعد آن را رسما به نام شما بزند. برای این کار فروشنده یا باید وامش را کامل تسویه کند (که در اکثر اوقات به صرفه نیست) یا اینکه از طرح «رها» استفاده کند.
بانک مسکن به مشتریانش اجازه می‌دهد بدون تسویه حساب کامل و با سپرده‌گذاری سندشان را از رهن بانک خارج کنند. برای این کار فروشنده باید سپرده‌ای به ارزش 110 درصد ارزش اصل بدهی باقیمانده باز کند.
این سپرده تا اتمام پرداخت اقساط غیرقابل برداشت است، اما بانک برای آن سودی معادل بیشترین سود بانکی مجاز در نظر می‌گیرد. بدین ترتیب عملا سپرده جای سند را به عنوان وثیقه می‌گیرد، سند آزاد می‌شود و فروشنده می‌تواند رسما خانه را به نام شما کند.
انتقال وام
راه‌هایی که برای فک رهن ارائه شد در بسیاری از موارد عملی نیست، چون ممکن است فروشنده چنین پول نقدی نداشته باشد یا اصلا زیر بار این کار نرود. به همین دلیل راه حل بهتری نیز برای کاهش ریسک معامله خانه‌های وام‌دار وجود دارد و آن انتقال وام است.
برای انتقال وام هم فروشنده و هم خریدار باید به بانک مسکن مراجعه کنند، فرم‌های مربوطه را پر کنند و بخشی از بدهی را یکجا بپردازند. اگر وام خانه از محل سپرده باشد هنگام انتقال وام باید ده درصد مانده بدهی یکجا پرداخت شود.
البته این مبلغ از اصل بدهی وام کسر می‌شود. اما اگر وام از طریق اوراق دریافت شده باشد باید به اندازه یک درصد مانده بدهی به بانک کارمزد داده شود. پس از آن گرچه سند همچنان در رهن بانک باقی می‌ماند، اما وام به نام خریدار منتقل می‌شود. بانک هم نامه‌ای به فروشنده و خریدار می‌دهد که می‌توانند با ارائه آن به دفتر اسناد رسمی سند را رسما به نام خریدار منتقل کنند.
کارمزد انتقال وام خانه وام دار چقدر است؟
اگر وام گرفته دریافت شده از طریق اوراق بهادار باشد کارمزد انتقال وام 1 درصد از مانده بدهی به بانک خواهد بود. اما اگر وام از محل سپرده دریافت شده باشد باید 10 درصد مانده بدهی هنگام انتقال وام به بانک پرداخت شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع‌بندی
همان‌طور که گفته شد خرید خانه وام‌دار با وجود مزایایش خطراتی نیز دارد. شما یا این خطرات را می‌پذیرید و به صورت وکالتی خانه را معامله می‌کنید، یا اینکه سعی می‌کنید به روش‌های قانونی جلوی ضایع شدن حقتان در آینده را بگیرید.
توصیه ما این است که اگر قصد دارید به صورت وکالتی چنین خانه‌ای بخرید حتما از صداقت فروشنده مطمئن شوید. اما بهترین کار این است که از فروشنده بخواهید به روش قانونی وام را به نام شما منتقل کرده، سند را به نامتان بزند و خیال خودش و شما را راحت کند.
- خانه وام دار به خانه‌ای گفته می‌شود که فروشنده روی خانه وام گرفته و سند هنوز در رهن بانک است.
- یکی از روش‌های خرید خانه وام دار معامله به صورت وکالتی و قولنامه‌ای است که به خاطر خطراتش توصیه نمی‌شود.
- می‌توان از فروشنده خواست که با تسویه کامل وام یا استفاده از طرح رها، سند را فک رهن کند که چندان به صرفه نیست.
- بهترین و معقول‌ترین راه برای خرید خانه وام‌دار آن است که از فروشنده بخواهید وام را به صورت رسمی به نام شما انتقال دهد.
خانه ایی به روشی که گفتید خریدیم یعنی وکلاتی کل کاراشو کردیم الان فهمیدیم یه سری قبل ازینکه خانه رو بخریم وام نپرداخته داشته ما چون عجله داشتیم سندو بگیریم پولو وحتی جریمشو هم دادیم سند الان رفته برای فروشنده ومیگه 2میلیون بدید تا من سندو بدم حالا ما میتونیم شکایت کنیم بابت وام قبل از خرید وجریمه که دادیم؟