تنظیم قولنامه هنگام خرید خانه

نکات حقوقی مهم به هنگام تنظیم قولنامه

نکات حقوقی مهم به هنگام تنظیم قولنامه


یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه است. افرادی که قصد خرید خانه در تهران یا شهرستان‌ها را دارند، پس از دیدن و پسندیدن خانه‌ی مورد نظر، موافقت خود را به مشاور املاک مربوطه اعلام می‌کنند و مشاور املاک نیز اقدام به نوشتن قراردادی بین خریدار و فروشنده می‌کند که به آن قولنامه می‌گویند. اما اینکه قولنامه دقیقاً چیست و برای نوشتن آن به چه نکاتی توجه کرد، موضوعی است که در این مقاله به آن خواهیم پرداخت:

  • قولنامه چیست؟

قولنامه نوعی قرارداد اولیه‌ی فی‌مابین طرف خریدار و طرف فروشنده است. فروشنده قرار است ملکی را به خریدار واگذار کند و شرایط این واگذاری طی قراردادی به نام قولنامه مشخص می‌شود. واگذاری ممکن است در ازای وجه کاملاً نقد مشتری و یا در قالب چند قسط با فاصله‌های زمانی مشخص انجام گیرد. در قولنامه تمام این جزئیات ذکر می‌گردند و اطلاعات مربوط به سند نیز به یادداشت می‌رسد. سپس طرفین معامله آن را امضا کرده و تا وقتی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده، از اعتبار برخوردار است. مسئله‌ی تنظیم قولنامه یکی از اصلی‌ترین مسائل حقوقی است که باید درباره‌ی آن اطلاعات کافی داشته باشید.

قولنامه تا زمانی که معامله، انتقال سند و انتقال وجه بصورت کامل انجام نشده باشد، معتبر است.

جزئیات قولنامه چه مواردی است؟

اولین و مهم‌ترین بخش در قولنامه مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد نظری است که قرار است معامله بر سر آن صورت بگیرد. در این سند همچنین زمان آغاز و پایان معامله ذکر می‌گردد و همچنین طرفین بنا به توافقی که بین خودشان می‌کنند، حقی را برای فسخ معامله در صورت به وجود آمدن شرایط خاص در نظر می‌گیرند. منظور از شرایط خاص شرایطی است که خریدار یا فروشنده بر طبق آن حق دارند از نظر حقوقی و قانونی معامله را بر هم بزنند.

 

یکی از این شرایط عدم مطابقت اصل ملک ادعایی از سوی فروشنده با جزئیات ثبت شده در سند آن است که در این صورت خریدار حق دارد معامله را فسخ کند. همچنین اگر خریدار مبلغ مربوط به قرارداد را در موعدی که از قبل مقرر شده نپردازد، فروشنده حق اعتراض و فسخ معامله را دارد. معمولاً در قولنامه‌ها هزینه‌ای را به عنوان ضمانت اجرایی و یا خسارت در نظر می‌گیرند که در مواقع لازم از سوی هر کدام از طرفین معامله، به دیگری پرداخت می‌گردد. به این هزینه اصطلاحاً وجه التزام می‌گویند که پایبندی هر دو طرف به معامله را تضمین می‌کند.

  • هنگام تنظیم قولنامه به چه نکاتی باید توجه کرد؟

مهم‌ترین نکته‌ای که در امر خرید خانه به هنگام نوشتن قولنامه هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، اعتبار داشتن بنگاه و یا مشاور املاکی است که قولنامه قرار است در آنجا بسته شود. یکی از مسائل حقوقی مهم آن است که بنگاه املاک باید از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی داشته باشد تا صلاحیت تنظیم قولنامه را داشته باشد. این امر به خصوص برای خرید خانه در تهران به عنوان یک شهر بزرگ اهمیت دارد. اگر این مجوز قانونی وجود نداشته باشد، قولنامه فاقد اعتبار حقوقی خواهد بود و در صورت مشکلات احتمالی بعدی نمی‌توان به آن استناد کرد.

مشاور املاک در واقع نقش واسطه‌ی بین خریدار و فروشنده را دارد و در صورت وجود هرگونه مشکل در ملک یا در پرداخت هزینه‌ها یا هر مشکل دیگری در زمینه‌ی مسائل حقوقی، طرفین به او مراجعه می‌کنند. یکی دیگر از نکاتی که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند، همزمانی معامله است. منظور از همزمانی معامله آن است که طرفین قرارداد قدم به قدم و به صورت همزمان تعهدات خود را اجرایی کنند. طبعاً تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.

تا زمانی که کار انتقال سند به صورت کامل انجام نگرفته، خریدار نباید تمام مبلغ معامله را بپردازد؛ همچنین تا زمانی که فروشنده پول خود را به صورت کامل دریافت نکرده، نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.

تنظیم قولنامه هنگام خرید خانه

گاهی ممکن است ملک مورد معامله تحت مالکیت چند نفر باشد، در اینصورت تمام آن‌ها باید پای معامله حضور داشته باشند و یا اینکه یک نفر به وکالت از همه‌ی آن‌ها در معامله حضور یابد. دقت داشته باشید که این وکالت باید به صورت محضری در دفترخانه‌ی اسناد رسمی ثبت شده باشد و اصل گواهی آن ارائه گردد. در غیر این صورت هرگونه دستخط یا مهر و امضا و یا حتی سربرگ‌های شرکتی فاقد اعتبار قانونی است و ممکن است در آینده سبب بروز مشکلاتی شود.

نحوه‌ی پرداخت‌ها و واگذاری‌ها در قولنامه به صورت دقیق باید ذکر شود؛ اگر خریدار قرار است چک ارائه کند، باید مشخصات چک به صورت دقیق در قولنامه بیاید و اگر مدارکی مانند اصل سند از سوی فروشنده باید ارائه شود، عنوان آن‌ها در قولنامه باید ثبت شود تا بعداً مسائل حقوقی با مشکل مواجه نشوند. بنگاه مشاور املاک به هیچ عنوان جانبدار هیچ کدام از طرفین قرارداد نباید باشد و مدارک ارائه شده از سوی فروشنده و چک‌های خریدار نیز باید نزد او به امانت نگاه داشته شود. بنگاه بدون رضایت فروشنده و خریدار حق ندارد مدارک هر کدام از طرفین را به دیگری ارائه دهد.

در پایان تنظیم قولنامه باید مهر و امضای بنگاه و همچنین امضای طرفین قرارداد وجود داشته باشد. علاوه بر امضای خود طرفین، هرکدام از آن‌ها باید دو نفر را به عنوان شاهد به همراه داشته باشند و شاهدان نیز محل مربوطه در قولنامه را امضا کنند. دقت داشته باشید که قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند. هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود. قبل از عقد قولنامه حتماً باید خریدار سند ملک مورد نظر را به رؤیت خود برساند و اطلاعات ثبت شده در قولنامه را با اطلاعات سند اصلی مطابقت دهد.

دقت داشته باشید که قولنامه در سه نسخه نوشته می‌شود که یک نسخه نزد خریدار، یک نسخه نزد فروشنده و نسخه‌ی سوم نیز نزد مشاور املاک محفوظ می‌ماند. هر سه نسخه‌ی قولنامه باید دقیقاً مثل هم باشند و هرگونه مغایرت در اطلاعات ثبت شده می‌تواند به ابطال معامله منجر شود.

 

نکات بالا اگرچه نکات ساده‌ای برای خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها هستند اما رعایت نکردن همین موارد تاکنون منجر به اختلافات زیادی شده است که بعضی از آن‌ها کلاهبرداری و بعضی دیگر اختلافات حقوقی به وجود آمده در امر خرید خانه ناشی از عدم شفافیت قولنامه و بندهای قرارداد بین طرفین معامله، بوده است. بنابراین سعی کنید قبل از تنظیم این سند حتماً به این نکات توجه کنید تا از بروز هرگونه مشکل در آینده جلوگیری کرده باشید.

14
دیدگاه بگذارید

avatar
11 Comment threads
3 Thread replies
0 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
13 Comment authors
کیانقاسمرسولخریدار ملکسپیده صفرزاده Recent comment authors
  Subscribe  
جدیدترین قدیمی ترین
Notify of
قاسم
Guest
قاسم

درفروش منزل لوستر باقیمت بالا نصب کردم می توان آن‌ها را باز کرد یا نه در قولنامه ذکر نشده

رسول
Guest
رسول

تشکر میکنم بابت مطالبی که به اشتراک گزاشتید ، برای افراد ناشی مثل من این اطلاعات خیلی باارزش هستند.

خریدار ملک
Guest
خریدار ملک

سلام خیلی مفید بود متشکرم

سپیده صفرزاده
Guest
سپیده صفرزاده

با سلام و خسته نباشید، من و همسرم یک آپارتمان قولنامه کرده ایم بر اساس گفته مالک و املاک زیر 15 سال (از مجوز صدور پروانه) به علت اینکه بخشی از مبلغ خانه باید از طریق وام بانکی مسکن زوجین داده می شد که در زمان بستن قرارداد این موضوع نیز ذکر شده است ولی پس از اقدام جهت گرفتن وام متوجه شده ایم که زمان صدور پروانه اولیه ساختمان 16 سال بوده است و دیگر برای این ملک امکان گرفتن وام برای آن وجود ندارد، نصف مبلغ ملک نیز به فروشنده پرداخت شده است، در حال حاضر فروشنده اعلام… Read more »

حسن
Guest
حسن

سلام
ما حدود 10 سال پیش ی زمین رو در خمین خریداری کردیم بصورت قولنامه دست نویس ک یک میلیون و هشتصد تومان از مبلغ مانده بود و پرداخت نکردیم .یک نکته این که در آن زمان اطراف این زمین ساخته نشده بود و کاربری این زمین کشاورزی می باشد و نکته بعد این که کوچه رو به ما فروخته و مالک زمین میگه که آون موقع میتونستی بسازی و الان نمیتونی و پولش باید بدی حالا ما چکار میتونیم بکنیم

سپیده
Guest
سپیده

با سلام و خسته نباشید، من و همسرم یک آپارتمان قولنامه کرده ایم بر اساس گفته مالک و املاک زیر 15 سال (از مجوز صدور پروانه) به علت اینکه بخشی از مبلغ خانه باید از طریق وام بانکی مسکن زوجین داده می شد که در زمان بستن قرارداد این موضوع نیز ذکر شده است ولی پس از اقدام جهت گرفتن وام متوجه شده ایم که زمان صدور پروانه اولیه ساختمان 16 سال بوده است و دیگر برای این ملک امکان گرفتن وام برای آن وجود ندارد، نصف مبلغ ملک نیز به فروشنده پرداخت شده است، در حال حاضر فروشنده اعلام… Read more »

کیان
Guest
کیان

سلام اگر مالک بخواهد ملک را به دیگری بدون اذن و اجازه شما بفروشد مرتکب فروش مال غیر می شود که از لحاظ قانونی جرم میباشد مگر اینکه قبلا رضایت کتبی شما را اخذ کرده باشد در خصوص ذکر ۱۵ سال کمتر در قولنامه نیز چنانچه شرط کرده باشید که در صورت اثبات خلاف بودن این موضوع .خسارت در نظر گرفته باشید میتوانید مطالبه خسارت کنید و الا خیر.

خدمات پشتیبانی وردپرس
Guest

ما میخواهیم خانه ای را بخریم که مستاجر داخل ان است و هنوز درون آن را ندیده ایم در این صورت چکار بکنیم؟

صحرا
Guest
صحرا

سلام بنده یه خانه ای رو قولنامه کردم در بنگاه و دو سوم پول خانه را به فروشنده پرداخت کردم.و قرار شد مابقی هنگام سند زدن در دفتر خانه پرداخت شه به فروشنده.و روزی ۲۰۰هزار ضرروزیان و بابت فسخ هم سی میلیون نوشتیم.اما تا اون تاریخ من نمیتونم مابقی پول رو پرداخت کنم چون پولم چند روز بعد از تاریخ سند زدن آمادس.به احتمال زیاد فروشنده درخواست خسارت خواهد کرد.اما یک نکته ای که اینجاس اینه من متوجه شدم سال ساخت خونه ۸۲ میباشد نه ۸۳.و در قولنامه هم نوشته شده ضمنا سال خانه۸۳ میباشد.آیا من هم میتونم درصورتی که… Read more »

Amir
Guest
Amir

خیر نمیتوانید طلب ضرر و. زیان کنید.

morteza
Guest
morteza

عالی مریسی

امین
Guest
امین

درود بر شما..سایتتون فوق العاده پر محتوا و عالیه.

مقاله های مرتبط

کیلیدی‌ترین اخبار مسکن را در ایمیل خود دریافت کنید   (رایگان)  

با عضویت در خبرنامه کیلید هر روز از جدیدترین اخبار بازار مسکن و املاک کشور باخبر شوید
Subscribe to our Newsletter
  • Email Address: