آموزش و مشاوره حقوقی

اختلاف در مشاعات ساختمان و راه‌حل آن‌

اختلاف در مشاعات

 

هر ساختمانی دارای بخش‌هایی است که همه افراد ساکن می‌توانند از آن استفاده کنند و این بخش‌ها به همه افراد تعلق دارد. مالکیت این قسمت‌های آپارتمان غیرقابل انتقال است و همین بخش‌های مشترک گاهی موجب بروز اختلافات شدیدی بین ساکنین آپارتمان‌ها و ساختمان‌ها می‌شوند. به علت رایج بودن اختلاف در مشاعات قوانینی برای آن‌ها ثبت شده است و برخی از قوانین هم می‌تواند با نظر هیئت‌مدیره ساختمان و ساکنین تغییر پیدا کند.

در این مقاله قصد داریم تا ابعاد مختلف اختلاف در مشاعات و بخش‌های مشترک را مورد بررسی قرار دهیم. اگر شما هم در آپارتمان زندگی می‌کنید و با همسایه‌های خود مشکلاتی در این زمینه دارید، با ادامه مطلب همراه ما باشید. ما سعی کرده‌ایم در این مقاله همه چیز را بسیار ساده و مختصر توضیح دهیم.

مشاعات یک ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟

با توجه به قانون، مالکیت آپارتمان‌ها به دو دسته تقسیم می‌شود:

  • مالکیت بخش‌های خصوصی
  • مالکیت بخش‌های مشترک یا مشاعات

همان طور که از نام بخش‌های خصوصی معلوم است، این قسمت شامل فضاهایی می‌شود که مالکیت رسمی آن‌ها برای صاحب ملک است و در سند به صورت مجزا آمده است و به مالکیت صاحب ملک درآمده است. بخش اختصاصی یک آپارتمان شامل اتاق خواب، آشپزخانه، سرویس‌های بهداشتی، بالکن، هال و پذیرایی شود. علاوه بر این، اگر بخش‌های دیگری هم در سند ذکر شود، جزو قسمت اختصاصی محسوب می‌شود؛ مثلاً اگر در سند پارکینگ و انبار به عنوان بخش اختصاصی محسوب شوند، تنها همان واحد اجازه استفاده از آن‌ها را دارد.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

وقتی حرف از مشاعات و قسمت‌های مشترک می‌شود ممکن است به یاد اختلافاتی بیافتید که با همسایه‌های خود داشته‌اید. بسیاری از افرادی که واحدی در آپارتمان خریداری می‌کنند به صورت دقیق از قوانین آن اطلاع ندارند و به عبارتی فرهنگ آپارتمان‌نشینی ندارند، در نتیجه این نبود اطلاعات در این زمینه موجب می‌شود این افراد نتوانند با سایر همسایه‌های خود زندگی آرامی داشته باشند و مدام در پی درگیری‌هایی باشند. در قانون به این که چه بخش‌هایی جزو مشاعات باشد، اشاره شده است و تعریف درست و دقیقی از آن‌ها ارائه شده است. بخش‌های مشترک ساختمان که جزو مشاعات می‌شود، شامل موارد زیر است:

  • پله
  • آسانسور
  • حیاط
  • پشت بام
  • زمین ساختمان
  • درب ورودی
  • ورودی پارکینگ
  • پارکینگ‌های اضافی
  • راهرو
  • پنجره‌های راهرو
  • شوفاژخانه
  • لابی
  • باغچه
  • تأسیسات مشترک
  • انشعابات مشترک

قوانین حیاط مشاع چگونه است؟

حیاط آپارتمان یکی از بخش‌های مشاع ساختمان است. هیچ کس از حیاط نمی‌تواند استفاده شخصی ببرد و در آن وسایلی بگذارد که شخصی هستند و موجب آزار و اذیت دیگران شود. حتی اگر استفاده اختصاصی که از حیاط می‌شود آن قدر ناچیز باشد که به کسی آزاری نرسد، باز هم این عمل موجب نقض قوانین مالکیت می‌شود.

طبق ماده ۱۰۰ شهرداری هر چیزی را که در حیاط مشاع ساخته شود، می‌توان به صورت قانونی پیگیری و تخریب کرد. اگر هر فرد از حیاط مشاع به عنوان پارکینگ شخصی استفاده کند، در آن انباری بزند، سایبانی بگذارد و … امکان شکایت وجود دارد. نوع ساخت برخی از ساختمان‌ها به گونه‌ای است که گاهی استفاده از حیاط را پیچیده می‌کند. برای مثال، حیاط برخی از آپارتمان‌ها به گونه‌ای است که تنها واحد اول و یا دو واحد پایین امکان استفاده از آن را دارند و از درب آن‌ها به حیاط راه دارد؛ اما در سند، حیاط مشاع است.

 

 

در این صورت تنها کسی می‌تواند وارد حیاط شود، آن واحدهایی هستند که از واحدشان به حیاط راهی وجود دارد ولی بقیه تنها می‌توانند از جلوه بصری حیاط استفاده کنند. در این صورت، آن واحدهایی که می‌توانند وارد حیاط شوند، نمی‌توانند هیچ گونه تغییری را در حیاط ایجاد کنند. حتی نمی‌توانند در صورت خراب بودن حیاط، آن را تعمیر کنند، مگر این که سایر ساکنین راضی باشند.

گاهی ممکن است همه واحدها دارای پارکینگ اختصاصی باشند اما دو یا یک واحد اجازه پارک در حیاط را داشته باشند و حیاط هم مشاع باشد. در این صورت، اگر هیچ بخش مشخصی از حیاط برای پارکینگ این افراد مشخص نشده باشد، این افراد می‌توانند در هر جای حیاط ماشین خود را پارک کنند ولی اجازه مشخص کردند بخش خاصی از حیاط را ندارند و نمی‌توانند با پرده یا جداکننده‌های مختلف، بخش پارکینگ خود را مشخص کنند. به همین علت، بهتر است ساکنین در جلسه‌ای برای ایجاد نظم بر روی بخشی از حیاط به توافق برسند.

به صورت کلی کسی نمی‌تواند از برق و آب و … حیاط به صورت شخصی استفاده کند، در حیاط از حیوانات نگهداری کند و تعمیرات خودرو و صافکاری و … را در حیاط انجام دهد، در حیاط مشاع زباله بگذارد و … . با توجه به قانون هزینه‌های قسمت های مشترک ساختمان هیچ کدام از ساکنین نمی‌توانند حتی با هزینه شخصی تغییری ایجاد کنند و اگر هم این کار را بر خلاف میل سایرین انجام دهند نمی‌توانند ادعای دریافت هزینه داشته باشند و باز هم کارشان خلاف قانون است.

قوانین مربوط به پشت بام

یکی از بخش‌های مشترک ساختمان‌ها، پشت بام است. هزینه نگهداری و تعمیر آن نیز به صورت جمعی پرداخت می‌شود. هیچ کدام از ساکنین نمی‌توانند از پرداخت هزینه‌های مربوط به پشت بام سر باز بزنند. همه ساکنین، از واحد اول گرفته تا واحد آخر باید هزینه یکسانی در رابطه با نگهداری و تعمیر پشت بام بدهند و کسی نمی‌تواند به بهانه اینکه واحدش از پشت بام فاصله دارد از پرداخت هزینه‌های آن سرپیچی کند.

هر تصمیمی که قرار است در مورد این بخش از آپارتمان گرفته شود، باید در جلسات هیئت‌مدیره و ساکنین ساختمان تعیین شود. اگر قرار است از پشت بام به عنوان بخشی تفریحی مانند حیاط استفاده شود، باید همه ساکنین بر سر این مسئله به توافق برسند و پس از توافق، همه هزینه‌های این تغییر را بپردازند.

از پشت بام می‌توان به عنوان محل نصب کابل‌های مخابراتی و آنتن‌ها استفاده کرد. این امر هم زمانی امکان‌پذیر است که همه ساکنین آپارتمان موافقش باشند. ممکن است ساکنین ساختمان بخواهند پشت بام را تبدیل به روف گاردن کنند و یا از پشت بام به عنوان محل نگهداری حیوانات خانگی استفاده کنند و یا بر روی آن چند صندلی و میز بگذارند تا ساکنین بتوانند اوقات فراغت خود را در آنجا بگذرانند، همه این موارد تنها با توافق ساکنین ساختمان امکان‌پذیر است و در غیر این صورت امکان شکایت وجود دارد.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

در نتیجه هیچ کس نمی‌تواند پشت بام را تصرف کند و یا بر روی درب آن قفل بزند و اجازه ورود ساکنین را به آن ندهد. هیچ امتیازی هم برای استفاده از پشت بام برای مدیر ساختمان وجود ندارد و همه در استفاده از مشاعات و قسمت‌های مشترک کاملاً برابر هستند.
هیچ یک از ساکنین نمی‌توانند ادعا کنند که از پشت بام استفاده نمی‌کنند و در نتیجه هزینه‌های نگهداری از آن را پرداخت نمی‌کنند، عدم استفاده آن‌ها از پشت بام نمی‌تواند جلوی پرداخت هزینه‌ها را بگیرد.
هیچ کدام از ساکنین نمی‌توانند از پشت بام به عنوان محلی برای شست و شوی لوازم خود استفاده کنند. برای مثال، شستن فرش در پشت بام، قانوناً ممنوع است و هیچ کدام از ساکنین اجازه این کار را ندارند.
حتی هیچ کس نمی‌تواند با هزینه‌های شخصی دست به پشت بام بزند و در آن تغییری ایجاد کند.

قوانین مربوط به راهرو، پله و آسانسور

یکی دیگر از بخش‌های مشترک که موجب اختلاف در مشاعات می‌شود، راهرو، پله و آسانسور است. بسیاری از افراد بر سر استفاده از این موارد با یکدیگر اختلاف دارند. شاید شما هم شنیده باشید که ساکنین طبقه اول و دوم می‌گویند پول شارژ آسانسور را نمی‌دهند، آسانسور نمی‌خواهند و …؛ زیرا از آن استفاده نمی‌کنند و برخی معتقدند پولی که ساکنین طبقه اول برای آسانسور پرداخت می‌کنند باید کمتر باشد و افراد طبقات بالاتر باید بیشتر پرداخت کنند.

از جمله مشکلات رایج در مورد پله و راهرو هم این است که عده‌ای کفش‌ها، گلدان، جاکفشی و … را بر روی پله‌ها و یا در راهرو می‌گذارند و سایر همسایه‌ها شاکی می‌شوند. اغلب افرادی که در طبقه آخر هستند، کفش‌ها و جاکفشی خود را بر روی پله‌های پشت بام می‌گذارند.

عده‌ای گلدان‌های خود را به بهانه زیباتر شدن فضای راهرو بر روی پله‌ها قرار می‌دهند. عده‌ای به هنگام بردن زباله‌ها، موجب کثیف شدن پله‌ها و راهروها می‌شوند. گاهی افراد هم پارچه‌ها و … خود را در راهرو می‌تکانند! این مسائل موجب اختلاف در مشاعات و قسمت‌های مشترک می‌شود و با نگاهی کلی می‌توان متوجه شد که این موارد غیراخلاقی هستند.

 

 

هیچ کدام از ساکنین بدون اجازه سایر صاحبان واحدها نمی‌توانند اقدام به نصب آسانسور کنند. ممکن است در ساختمانی قدیمی زندگی کنید که آسانسور ندارد. اگر ساکنین طبقات بالایی بخواهند آسانسور نصب کنند، باید از همه اجازه بگیرند و تا همه موافق نباشند نمی‌توانند اقدام به نصب آسانسور کنند و آرامش سایرین را سلب کنند.

هیچ کدام از ساکنین اجازه قرار دادن لوازم شخصی در بخش‌های مشترک مانند راهرو و پله‌ها را ندارند، حتی اگر نیت آن‌ها خیر باشد، بخواهند با گل‌هایشان فضا را زیبا کنند، بر روی دیوار تابلویی زیبا نصب کنند تا راهرو زیباتر شود. هیچ کدام از این کارها قانونی نیستند و تا همه بر سر آن توافق پیدا نکنند، آن شخص اجازه این کارها را ندارد. حتی اگر واحدهایی که در یک طبقه با هم هستند بر سر این موارد به توافق برسند، باز هم آن شخص اجازه این کار را ندارد.

برای پیگیری مشکلات هم ساکنین می‌توانند شکایت خود را نزد پلیس و شورای حل اختلاف ببرند؛ اما بهتر است هر چیزی به صورت مسالمت‌آمیز حل شود و در جلسات ساختمان و با حضور هیئت‌مدیره مشکلات مطرح و پیگیری شود و در نهایت به شورای حل اختلاف و پلیس مراجعه شود.

برای مثال، اگر بر سر این که در چه ساعاتی از شبانه‌روز امکان استفاده از محوطه و حیاط وجود دارد، به مشکل برخورده‌اید و برخی از همسایه‌ها یا ایجاد سر رو صدا در محوطه و حیاط موجب آزار و اذیت شما می‌شوند، می‌توانید شکایت خود را به هیئت‌مدیره اعلام کنید تا تصمیمی در مورد ساعات استفاده تفریحی از محوطه و حیاط مشخص شود تا کسی این میان دلخور و اذیت نشود.

همچنین، یکی از درخواست‌های مکرری که در بین ساکنین ممکن است دیده شود، اجازه گرفتن برای برپایی جشن‌ها و مراسم‌های کوچک در قسمت پارکینگ و حیاط است. ممکن است یکی از اعضای ساختمان بخواهد جشنی در قسمت‌های مشترک مانند پارکینگ یا محوطه برگزار کند.

اگر همه ساکنین اجازه چنین استفاده‌ای را به آن فرد بدهند، امکان برپایی جشن و مراسم وجود دارد ولی بهتر است قبل از دادن رأی مثبت، هر گونه مشکل احتمالی را پیش‌بینی کنید و با آن فرد در میان بگذارید؛ مثلاً ممکن است بعد از جشن زباله زیادی در محوطه و پارکینگ ریخته شود، ممکن است بخشی از موزاییک، دیوار و سطح این بخش‌های مشترک و مشاع آسیب ببیند.

بهتر است این مشکلات را به آن فرد بگویید و از او بخواهید در صورت بروز هر کدام از موارد، با هزینه‌های خود آن موارد را برطرف کند. طبق

ماده‌های مختلف مربوط به قوانین آپارتمان‌نشینی و حل اختلاف در مشاعات

اختلاف در قسمت‌های مشترک و مشاعات بیشتر در زمینه پله، آسانسور، راهرو، حیاط و پارکینگ است. به همین علت ما به این بخش بیشتر از سایرین پرداخته‌ایم و حال نگاهی قانونی به این موارد می‌اندازیم. با توجه به ماده ۴۷ قانون، هیچ کدام از ساکنین نمی‌توانند قسمت‌های مشترک و پارکینگ را به منظور استفاده اختصاصی اشغال کنند. علاوه بر این، در ماده ۴۸ نیز آمده است که هیچ فردی حق گذاشتن کفش و جاکفشی در راهروها را ندارد.

طبق ماده ۵۱ نیز هیچ یک از ساکنین حق ندارند زباله و سطل زباله را در بخش‌های مشترک مانند راهرو، حیاط، پارکینگ و پله‌ها قرار دهند. طبق ماده ۵۲ نیز هر یک از واحدهای آپارتمان تنها یک پارکینگ دارد و هر واحد تنها می‌تواند یک خودرو در پارکینگ پارک کند و اگر همه موافق باشند، می‌توان هر قسمت را با نام ساکنین مشخص کرد تا دیگران از آن‌ها استفاده نکنند.

 

 

ماده ۶۰، امکان برگزاری مجالس اختصاصی تنها زمانی ممکن می‌شود که هیئت‌مدیره و تمامی ساکنین موافق این قضیه باشند و با توجه به تبصره ۸ این ماده تنها برگزاری جلسات مربوط به ساختمان در پارکینگ ممکن است.

یکی دیگر از اختلاف در مشاعات و قسمت‌های مشترک در ماده ۵۵ ذکر شده است. بر اساس ماده ۵۵ هم اتاقک زیر پله، اتاقک آسانسور که بر پشت بام قرار دارد، اتاق تأسیسات و امثال این‌ها، مشاع محسوب می‌شود و هیچ کس نمی‌تواند وسایل خود را در این اتاق‌ها قرار دارد و از آن‌ها استفاده اختصاصی کند.

بر اساس ماده ۵۶ نیز هیچ شخصی نمی‌تواند از آسانسور برای اسباب‌کشی و حمل مصالح ساختمانی استفاده کند و این اختلاف در مشاعات و قسمت‌های مشترک هم در قانون پیش‌بینی شده است.

اختلاف در مشاعات و هزینه‌های آن

یکی از مواردی که موجب اختلاف در مشاعات و قسمت‌های مشترک می‌شود، پرداخت هزینه تعمیر و نگهداری آن است. همه افراد ساکن در آپارتمان باید هزینه‌های مشاعات و بخش‌های مشترک ساختمان را پرداخت کنند ولی با این حال باز هم این مورد موجب اختلاف در مشاعات و بخش‌های مشترک می‌شود! هر واحد با توجه به متراژش باید شارژ ساختمان را پرداخت کند. مسئله این است که در هنگام پرداخت هزینه‌ها عده‌ای عدم استفاده از آن بخش را بهانه می‌کنند و از پرداخت هزینه سر باز می‌زنند. همه موظف هستند سهم خود را به موقع پرداخت کنند.

اختلاف در مشاعات و میزان استفاده از آن‌ها

مورد دیگری که موجب اختلاف در مشاعات و قسمت‌های مشترک می‌شود، میزان استفاده از آن‌ها است. ممکن است یکی از واحدها بیش از حد و به صورت بی‌رویه از مشاعات و بخش‌های مشترک استفاده کند. برای مثال، بیش از حد در حیاط بمانند. بیش از حد از فضای روف گاردن استفاده کنند و … . استفاده همه ساکنین باید به گونه‌ای باشد که سایر افراد هم بتوانند از مشاعات و قسمت‌های مشترک استفاده کنند و از آن بهره ببرند.

مورد دیگری که موجب اختلاف در مشاعات و بخش‌های مشترک می‌شود، زمان استفاده از آن‌ها است. ممکن است همسایه شما نصف شب در حیاط به ایجاد سر و صدا بپردازد و یا در ساعاتی از شبانه‌روز با ایجاد سر و صدا از مشاعات استفاده کنند و موجب آزار و اذیت دیگران شود.

در این موارد بهتر است ساعاتی را برای استفاده از مشاعات و قسمت‌های مشترک که حالت تفریحی دارند، تعیین کنید. همان طور که برای رعایت سکوت زمانی در آپارتمان‌ها تعیین شده است.

در طول هفته، بعد از ساعت ۲۲ هیچ کدام از واحدها حق ایجاد سر و صدای اضافی را ندارند حتی اگر مهمان داشته باشند و جشنی در منزلشان برپا باشد.

 

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

در آخر هفته هم بعد از ساعت ۲۴ باید سکوت رعایت شود. بهتر است چنین قوانینی را برای استفاده از مشاعاتی مانند حیاط و محوطه و روف گاردن بگذارید و حتی میزان ایجاد سر و صدا را هم مشخص کنید.

مثلاً هیچ یک از ساکنین حق پخش موسیقی در حیاط و پشت بام را نداشته باشند و در صورتی که در حیاط و محوطه و پشت بام هستند باید به آرامی صحبت کنند و برای دیگران مزاحمت ایجاد نکنند؛ بنابراین برای برپایی آرامش ساختمان خود قوانینی مطرح کنید و با هم به توافق برسید.

جمع‌بندی

در یک ساختمان افرادی با فرهنگ‌های مختلف در کنار یکدیگر قرار می‌گیرند. بهترین روش برای جلوگیری از اختلاف در مشاعات این است که به این فکر شود که با هر رفتار زننده‌ای فرد و خانواده‌اش زیر سؤال می‌روند. راه دیگر این است که فرد خودش را جای کسی بگذارد که به مواردی اعتراض دارد. ممکن است در آینده مشکلی برای آن فرد پیش بیاید که بقیه باید با او همراه شوند. در ضمن بهترین کار این است که قبل از خرید واحدی در یک آپارتمان، قوانین آپارتمان‌نشینی و مشاعات به صورت کامل مطالعه شود. چیزی که قانون است باید رعایت شود و نباید بر سرش چانه‌زنی شود. پس بهتر است افراد بدانند که با برهم زدن نظم دارند قانون را زیر پا می‌گذارند.

مطالب مرتبط

هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را چه کسی می‌پردازد؟

  در شهرهای بزرگ رشد آپارتمان‌نشینی باعث به‌وجود آمدن شکل جدیدی از زندگی شده است که چالش‌های خاص خود را دارد. زندگی کردن افراد متعدد در کنار هم یکی از […]

از ملک مشاع و مفروز چه می‌دانید؟

از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از […]

از سیر تا پیاز شکایت از همسایه

اگر با دوستان یا فامیل هم‌صحبت شوید حتما کسی را پیدا می‌کنید که از مزاحمت‌های همسایه‌اش عاصی شده و شاید تصمیم به شکایت از همسایه گرفته باشد. حالا این مزاحمت‌ […]

اجاره یا فروش انباری قانونی است؟

با فراگیر شدن زندگی آپارتمان‌نشینی در تهران، قوانینی که برای این سبک زندگی مناسب است، مورد اهمیت و توجه قرار گرفته است. آگاهی به این قوانین و حقوق مالکین، برای […]

از صفر تا صد خسارت نشت لوله آب در آپارتمان

آپارتمان‌نشینی مشکلات خاص خودش را دارد. ممکن است روزی از خواب بیدار شوید و ببینید که سقف خانه‌تان نم زده، یا سقف دستشویی چکه می‌کند. اگر در آپارتمان نبودید شاید […]

2 نظر در مورد : “اختلاف در مشاعات ساختمان و راه‌حل آن‌

  1. باسلام و عرض احترام
    ببخشید در یک آپارتمان آیا با رای اکثریت نه اجماع، می توان از ساعتی به بعد درب اصلی ورودی ساختمان قفل بشه یا نه

    2
    2
    1. با عرض سلام و احترام، سوالی از حضورتون دارم که حکم تعویض درب واحدها با دربهای ضد سرقت چیست؟ آیا درب ورودی واحد جزو مشاعات است؟ اگر اکثریت در مجمع برای تعویض دربها به نتیجه برسند با مخالفین چه باید کرد؟
      ممنون

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *