اگر شما هم جزو افرادی باشید که با املاک و مسکن زیاد سر و کار دارند، احتمالاً عبارت قدرالسهم زمین زیاد به گوشتان خورده است. این کلمه به ویژه برای ساکنان شهرهای بزرگ که بیشتر ساکن خانه‌های آپارتمانی هستند، کلمه‌ای آشنا است. برای افرادی که قصد فروش و خرید آپارتمان خود را دارند، آگاهی از نحوه‌ی قیمت‌گذاری آپارتمان اهمیت زیادی دارد. یکی از مسائلی که باید در هنگام قیمت گذاری یک واحد آپارتمانی در نظر گرفته شود، محاسبه قدرالسهم آپارتمان است.
به دلیل آن که اطلاعات بسیار اندکی درباره‌ی قدرالسهم وجود دارد، بسیاری از افراد از این موضوع آگاهی چندانی نداشته و گاه دچار مشکل می‌شوند. در این مقاله قصد داریم به ذکر نکاتی در این‌باره بپردازیم و شما را بیشتر با مفهوم قدرالسهم ملک آشنا کنیم
قدرالسهم آپارتمان چیست؟
منظور از قدرالسهم آپارتمان سهم هر واحد آپارتمانی از زمین اختصاص داده شده به کل مجتمع آپارتمانی است که اصطلاحاً به آن سهم اعیان از عرصه نیز گفته میشود. تعیین میزان قدرالسهم زمین بیشتر در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا میکند و درباره‌ی آن مطالعات و محاسبات کارشناسی صورت میگیرد. هر چقدر مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک دارای ارزش بیشتری خواهد بود؛ بنابراین آن دسته از مجتمع‌های آپارتمانی که در زمین وسیع‌تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
برای مثال بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی ممکن است در زمین‌های بزرگی به مساحت 1000 متر یا 2000 متر ساخته شوند؛ در این‌گونه از مجتمع‌ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق میگیرد. در این صورت آن دسته از افرادی که قصد خرید چنین آپارتمان‌هایی را دارند، می‌توانند بر روی متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز حساب کنند؛ زیرا در حالت عادی چنین مسئله‌ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ندارد در حالی که بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند؛ برای مجتمع‌هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه میشود که فرمول این محاسبه را می‌توان به صورت زیر نیز نوشت:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول مشاهده میشود که در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد.
حالت دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌های مساوی نباشند؛ در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان)
این فرمول حالت کلی‌تری از فرمول اول است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع‌ها با هر متراژی صدق میکند. حال برای روشن شدن هرچه بیشتر این موضوع برای هر کدام از حالت‌های ذکر شده مثالی را بررسی می‌کنیم؛ برای حالت اول فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل 300 متر(مساحت اعیان) دارای 6 واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها 100 متر مساحت دارند. در این حالت قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم 300 متر بر تعداد 6 واحد به دست می‌آید:
50 متر = 6 واحد ÷ 300 متر
مشاهده میشود که در این حالت قدرالسهم ملک 50 متر به دست می‌آید. حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ فرض کنید در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل 2000 متر 5 واحد 100 متری و دو واحد 250 متری وجود دارد؛ در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای 250 متری خواهیم داشت:
500 متر = (250 * 2) +(100 * 5) ÷ (250 متر * 2000 متر)
همان‌طور که مشاهده میشود در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان 500 متر خواهد بود.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
یکی از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، تأثیر داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است. اینکه آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده میشود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند؛ در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.
البته ذکر این نکته نیز لازم است که ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و میزان آن با یک ضریب، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته میشود؛ بنابراین در مجموع می‌توان گفت که اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته میشود، اما ارزش آن‌ها از ارزش ملک کمتر است.
چرا آگاهی درباره قدرالسهم اهمیت دارد؟
همان‌طور که در ابتدای این مطلب هم اشاره شد، هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می‌گردد؛ به طور کلی می‌توان گفت که متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود. خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت میکند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد. یکی از مسائلی که معمولاً درباره‌ی قدرالسهم مشکل‌ساز میشود، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوطه است.
در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است. به همین خاطر لازم است به هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظرات یک کارشناس یا مشاور حقوقی استفاده شود تا هرگونه مشکل احتمالی به حداقل برسد. همچنین در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئله‌ی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد. لازم به ذکر است که محاسبه‌ی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
سلام. ممنون از اطلاعات مفیدی که انتشار داده اید. فقط سوالی که پیش میاید این است که در ساختمان های که هم واحد تجاری دارد و هم واحد های مسکونی، آیا تفاوتی در حق العرصه واحد تجاری و مسکونی بدلیل تفاوت فاحش ارزش واحد تجاری و مسکونی وجود دارد؟ مثلا فرض نمانید در یک زمین به متراژ 150 متر مربع، یک ساختمان که داری یک واحد 100 متری تجاری به ارزش متری 50 میلیون تومان در طبقه همکف و 2 طبقه روی آن دو واحد 100 متری مسکونی به ارزش متری 25 میلیون تومان است، وجود دارد. طبق فرمول شما هر واحد یک سوم عرصه را به متراژ 50 متر خواهد برد، ولی بنده احساس می کنم واحد تجاری چون ارزش فروش بالاتری(2 برابر) دارد، پس باید آن را لحاظ کنیم و واحد تجاری 75 مترمربع حق العرصه خواهد داشت و واحد های مسکونی هر کدام 37.5 مترمربع حق العرصه خواهد داشت . ممنون میشم راهنمایی کنید.
در ساخت و ساز آپارتمانی، کلمه قدرالسهم بیخود و دلیل بر کودنی است!! می بایست از پیش مقدار مترمربع سهم هر آپارتمان از زمین مشاع بیان وقید شود، نه اینکه به دادگاه سپپرده شود.
سلام . ما در یک آپارتمان ۶ واحدی شمالی که ۳ واحد رو به حیاط و ۳ واحد پشت قرار دارد هستیم که متراژها مساوی نیستند ۵ واحد ۹۷ متری و یک واحد ۸۰ متری که در طبقه اول رو به حیاط است و دارای حیاط خلوت است که برای ساخت و ساز واحد ۸۰ متری حرفی ندارد فقط قدر السهم مساوی می خواهد و میگوید با ارزش گذاری ملک اگر به جلو برویم واحد من از بقیه واحد ها گران تر است که واحد طبقه سوم به همه میگوید ساختمان که ۳۰ ساله شد شکایت میکنم برای تخریب تکلیف واحد ۸۰ متری چه میشود؟در تقسیم بندی قدرالسهم به چه شکل باید اقدام کنیم؟ که مشکلمان برطرف شود؟
سلام ، فرمول محاسبه قدر السهم درملک تجاری- مسکونی چگونه است؟
ساختمانی مسکونی-تجاری کلنگی و دوکله در تهران، با متراژ زمین ۳۶۱/۵ متر زمین، که یک واحد تجاری به مساحت ۱۲ متر در همکف و ۴ واحد مسکونی به مساحت تقریبی ۱۰۰ متر، بالای مغازه وجود دارد، واحدهای مسکونی انباری ندارند و هر واحد مسکونی و مغازه برای خود در مشاع انباری ساخته اند، و هیچ یک از واحدهای مسکونی هم در سندشان پارکینگ و انباری قید نشده است. هنگام ساخت و ساز، سهم هر واحد مسکونی و واحد تجاری چقدر است؟ لازم به ذکر است، واحد تجاری هم در سند، دارای قدرالسهم از عرصه و اعیان ذکر شده است، هنگام ساخت و ساز، به واحد تجاری چقدر تعلق میگیرد؟ فرمول آن به چه صورت است؟ مالکی واحدهای مسکونی، ادعا دارند که پس از ساخت و ساز به واحد تجاری، همان ۱۲ متر مغازه تعلق میگیرد.
با ذکر مثالی توضیح دهید. سپاسگزارم
سلام وقت بخیر
یه زمین پدری بود که مشارکتی با پدر و برادم ساختیم همه هزینه ها تقسیم بر سه شده فعلا سند مشاع هست با توجه به اینکه من دختر خانواده هستم و دودختر دیگه مشارکت نکردن برای سند چطور باید سند بزنیم که ارث پدر و زمین پدری وارد سند ما نباشه و همه ارزش زمین به واحد پدر و ارث پدری تعلق داشته باشه ؟
بهتراست در این خصوص با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی سندتوافق تنظیم وبصورت ترافعی عمل شود ودرصورت عدم توافق وعدم امکان تنظیم سندصلح و…
موضوع به داوری ارجاع گردد
درود! آیا قدرالسهم واحد من که همکف است، با طبقه زیرزمین و طبقه دوم روی همکف تفاوت دارد؟ اگر دارد، چند درصد؟
درود! سوال بنده این است که قدرالسهم من که همکف هستم با واحد زیرزمین و طبقه‌ی دوم روی همکف چند درصد تفاوت دارد؟
باسلام
در زمینه برجها این فرمول چگونه محاسبه میشود؟
با سلام
چنانچه در عقدنامه در هنگام خرید آپارتمان در قولنامه هیچ اشاره ایی به قدرالسهم نشده باشد مجددا به واحد مورد نظر قدراسهم تعلق میگیرد یا خیر؟
سلام سال۶۸یک اپارتمان خریدم که گفتند حدود۲۲۰متره ولی بعدا معلوم شد ۱۴۵ متره ولی ۳۰ متر تراس داره و۱۶ مت راه پله ساختمان کلا هم کف واطبقه روی ان است وجنوبی که یک حیاط هم دارد که راه دسترسی بخاطر جنوبی بودن از طبقه هم کف میباشد درقولنامه اشاره ای به مشاعات وقدرالسهم نشده ولی بابت خرید انشعاب گاز ۴واحدی واب ۴واحدی نصف ان را بنده پرداخت کردم واحد همکف حدود ۱۵۵ متر وطبقه اول حدود۱۴۲ متر وحدود ۶۰ متر زیرزمین مسکونی دارد ایا قدراسهم به هرکدام تعلق میگیرد یا خیر ولی زمین را بعدا بنام خودشان سند گرفتند. ممنون میشم راهنمایی فرمایید
نحوه ی محاسبه‌ی قدر السهم واحدهای مسکونی واقع در زیر زمین چگونه است؟ با تشکر
97 مترمربع قیمت آپارتمان وعرصه حساب کرده در صورتیکه عرصه 75متر مربع است وبقيه مشاعات 5متر وقدرالسهم 17متر دارد وقت 97 متر یکسان حساب کردن وقرار داد هم نبستن فقط چند فرم پرکردن ورزید واریز ها دارم
قدر السهم صحیح است
با سلام ضریب ارزش قدر اللهم مطابق چه ماده قانونی ویا بخشنامه از یک دهم تا یک بیستم محاسبه میشود من یک واحد مسکونی 75متر مفروض ومفید از وحدود 5 متر مشاعات و17متر زمین قدر اللهم خریدم ک مدیر تعاونی مسکن مهر 97 متر برایم با قیمت جدید امروز محاسبه نموده ممنون راهنمایی بفرمایید
سپاس دار شما سروران گرامی
به نظر من این نوع محاسبه و فرمول اشتباه باشه!
به طور مثال:
سه واحد 100 متری + یک واحد 150 متری در زیر همکف در عرصه 200 متری
طبق فرمول بالا ، قدرالسهم واحدهای 100متری میشود 44.44 متر و واحدی که در زیر زمین واقع شده هم 66.66 متر
در اینصورت چه تفاوتی بین دیگر واحد ها با واحد زیرزمین وجود دارد؟ در صورتی که از نظر ریالی تفاوت زیادی وجود دارد به شکلی که واحد 150 متری واقع شده در زیرزمین از لحاظ قیمت برابری میکند با واحد 100 متری
یعنی اگر در این ملک تخریب و نوسازی انجام پذیرد ، واحد زیرزمین ( که قیمت خیلی پایین تری نسبت به سایر طبقات دارد ) نسبت به سایر واحد ها قدرالسهم بیشتری خواهد داشت و دقیقا از سایر واحد ها سهم بیشتری ، که به نظر به شدت ناعادلانه خواهد بود
درود، ارتفاع محل حادث شدن آپارتمان ارتباطی با میزان قدرالسهم ندارد
مرسی از راهنماییتون تشکّر
درود بر شما – بسیار مفید ، در عین خلاصه بودن کامل- سپاس
آیا قدرالسهم طبقه زیر همکف با طبقه همکف و طبقات بالاتر به یک نسبت محاسبه میشود؟
ساختمانی داریم به این توضیح:
یک واحد 232.64متری به انضمام 22.25 متری بالکن و 70متر انباری
6 واحد که هر یک 138.9 متری به انضمام 5 متر بالک و 2.5 متر انباری که همگی ارقام در سندها ذکر شده. لطفا در تقسیم قدرالسهم راهنمایی بفرمایید.
با سپاس
سلام
اگر در زمینی دو واحد کلنگی (طبقه همکف و اول)که زیر بناء مشابه ندارند وجود داشته باشد و تفکیک نامه و سند مجزا هم داشته باشند که در سند ها نوشته شده قدر السهم از عرصه و…. منظور چیست ؟
در سند طبقه اول نوشته شده 125/6 متر زیر بنا و 78 متر تراس و 68 متر حیاط مشاع با طبقه همکف و پارکینگ اختصاصی به مساحت 12.5 متر مربع
نحو محاسبه قدر السهم تراس – حیاط مشاع و پارکینگ اختصاصی به چه صورت است؟
قدر السهم پارکینگی که در سند نوشته شده اختصاصی واحد اول از زمین یعنی 100درصد قیمت متر زمین متعلق به طبقه اول است؟
قدر السهم تراس بدون سقف از ارزش زمین که در سند نوشته شده به چه صورت محاسبه می شود؟