آموزش و مشاوره حقوقی

نکات حقوقی مهم هنگام خرید خانه

 

خرید خانه در تهران و شهرستان‌ها و یا اجاره‌ آپارتمان یکی از پر چالش‌ترین کارهایی است که همه‌ی افراد به نوعی با آن سر و کار دارند. به همین خاطر اطلاع از مسائل حقوقی مرتبط با آن امری ضروری است و هرکسی باید به میزانی از اطلاعات اولیه و لازم را در این زمینه داشته باشد. برای معامله مسکن شما باید مفاهیمی چون مبایعه نامه، کد رهگیری، مبایعه‌نامه و همزمانی معامله باخبر بود. در این مقاله برخی از نکات و مسائل حقوقی مهم که در هنگام خرید خانه باید به آن‌ها توجه داشته باشید را توضیح خواهیم داد:

مبایعه‌نامه در قراردادهای خرید خانه چیست؟

مبایعه‌نامه همان اصطلاح حقوقی قول‌نامه است و فرقی با آن ندارد. در واقع مبایعه‌نامه و قول‌نامه یک چیز هستند و منظور از آن همان قراردادی است که توسط بنگاه مشاور املاک بین طرفین یعنی خریدار و فروشنده نوشته می‌شود.

در مبایعه‌نامه جزئیات قرارداد، شیوه‌ی نقل و انتقال سند، شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها و سایر جزئیات به صورت شفاف نوشته می‌شود. برخی از افراد مبایعه‌نامه را با سند اشتباه می‌گیرند، در حالی که مبایعه‌نامه یک قرارداد شخصی است که توسط بنگاه نوشته می‌شود و هیچ ربطی به سند ندارد.

در واقع داشتن صرف یک مبایعه‌نامه دلیلی بر اینکه شما صاحب یک ملک هستید محسوب نمی‌شود. مگر اینکه بتوانید ثابت کنید که براساس مبایعه‌نامه شما به عنوان خریدار یا فروشنده تمام تعهدات خود را در راستای انجام کامل معامله، انجام داده‌اید.

در مبایعه‌نامه چه چیزی ذکر می‌شود:

  • جزئیات قرارداد
  • شیوه‌ی نقل و انتقال سند
  • شیوه‌ی پرداخت هزینه‌ها
  • سایر جزئیات

 

همزمانی معامله

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

کار بنگاه در هنگام خرید خانه دقیقاً چیست؟

برخی از طرفین یعنی خریداران و فروشنده‌ها به دلیل هزینه‌ای که بنگاه از طرفین معامله دریافت می‌کند، با هم توافق می‌کنند که به بنگاه نروند و بین خودشان قراردادی را بنویسند. باید گفت که این کار بسیار مخاطره‌آمیز است و احتمال بوجود آمدن هرگونه مشکل را در آینده بیشتر می‌کند. اگرچه کار بنگاه واسطه‌گری است و از این بابت دستمزدی را هم از طرفین دریافت می‌کند.

اما کار بنگاه صرفاً نوشتن متن قرارداد بر روی یک کاغذ نیست؛ بلکه قراردادی که در بنگاه نوشته می‌شود بار حقوقی دارد و بعداً در صورت بروز هرگونه مشکل احتمالی از سوی مراجع قضایی قابلیت استناد و پیگیری دارد. اما قراردادی که توسط خود طرفین بر روی کاغذ نوشته شود تنها در بین خودشان اعتبار دارد.

دقت کنید که هر بنگاهی قابل اعتماد نیست؛ بلکه صرفاً مشاوران املاکی که از اتحادیه‌ی مشاورین املاک مجوز رسمی برای کار خود داشته باشند، قابل اعتماد هستند و صرف داشتن یک مغازه که بر سر در آن عبارت مشاور املاک نوشته شده، برای تنظیم مبایعه نامه‌‌ی معاملات، کفایت نمی‌کند. مراجعه به بنگاه‌هایی که مجوز دارند به عنوان شاهدی بر معامله، در واقع تضمین‌کننده‌ی صحت حقوقی معامله است؛ موضوعی که در قراردادهای شخصی وجود نخواهد داشت.

 

 

کد رهگیری خرید خانه

 

برخی از طرفین یعنی خریداران و فروشنده‌ها به دلیل هزینه‌ای که بنگاه از طرفین معامله دریافت می‌کند، با هم توافق می‌کنند که به بنگاه نروند و بین خودشان قراردادی را بنویسند. باید گفت که این کار بسیار مخاطره‌آمیز است و احتمال بوجود آمدن هرگونه مشکل را در آینده بیشتر می‌کند.

 

خرید خانه و کد رهگیری 

کد رهگیری در واقع کدی است که پس از اتمام عملیات مربوط به خرید ملک به خریدار داده می‌شود که به نوعی کد تأییدیه محسوب می‌شود. از سال 87 بر اساس تصویب دولت تمام معاملاتی که در ایران انجام می‌شود باید در دفاتر ثبت اسناد ثبت شود و در ازای آن یک کد رهگیری به طرفین معامله داده شود. خرید خانه در تهران با جمعیت چندین میلیونی کار دشواری است و اطلاع از صحت املاک امری ضروری است.

بر اساس ماده‌ی 13 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه‌ی مسکن که در اردیبهشت ماه سال 87 به تصویب رسید، مشاوران املاک موظف شدند تا با عضویت در سامانه‌ای که برای ثبت معاملات مسکن توسط وزارت بازرگانی طراحی شده، عضو شوند و کلیه‌ی معاملات انجام شده را در آنجا ثبت نمایند. وقتی اطلاعات در این سامانه ثبت شود، سیستم کدی را تولید می‌کند که به آن کد رهگیری می‌گویند.

یکی از مزیت‌های کد رهگیری شناسایی آژانس‌هایی است که مجوز رسمی از اتحادیه ندارند. مزیت دیگر این کد جلوگیری از فروش یک ملک به چند نفر است. در گذشته به دلیل آن که سامانه جامع و یکپارچه ای برای خرید خانه و ثبت عملیات مربوط به آن وجود نداشت، در زمینه برخی مسائل حقوقی مشکلاتی پدید می‌آمد که از جمله آنها کلاهبرداری بود.

برخی از افراد سودجو یک ملک را به چند نفر به صورت همزمان می‌فروختند و این کار معمولاً در فاصله‌ی انجام عملیات نقل و انتقال انجام می‌شد. اما از زمانی که سامانه‌ی ثبت قراردادها طراحی شده است، میزان کلاهبرداری‌ها به اندازه‌ی زیادی کاهش یافته است چرا که تمام معاملات در سیستم ثبت شده است و کسی که قصد خرید ملکی را دارد، می‌تواند قبل از خرید، نسبت به وضعیت آن استعلام کند.

 

 

در گذشته به دلیل آن که سامانه جامع و یکپارچه ای برای خرید خانه و ثبت عملیات مربوط به آن وجود نداشت، در زمینه برخی مسائل حقوقی مشکلاتی پدید می‌آمد که از جمله آنها کلاهبرداری بود

 

مزیت‌های دریافت کد رهگیری

استعلام اعتبار آژانس املاک (بررسی دارا بودن یا عدم دارا بودن مجوز رسمی فعالیت)

استعلام ملک خریداری شده جهت جلوگیری از کلاهبرداری

 

مسائل حقوقی مبایعه‌نامه

 

 

منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.

 

در خرید خانه به همزمانی معامله توجه کنید

نحوه‌ی انتقال سند و انتقال وجه بین خریدار و فروشنده یکی دیگر از مسائل حقوقی در امر خرید خانه است که باید به آن توجه شود. منظور از همزمانی معامله آن است که هر دو طرف قدم به قدم در راستای اجرایی کردن معامله پیش بروند و در هر مرحله میزان مشابهی از تعهدات خود را اجرا کنند.

به عنوان مثال فرض کنید خریدار در ابتدای معامله هزینه را به صورت تمام و کمال بپردازد؛ آن‌گاه اگر فروشنده ادعا کرد که ملکی را نفروخته و حاضر نشد سند را به نام خریدار منتقل کند چه باید کرد؟ یا اصلاً حتی ممکن است فروشنده پس از دریافت پول بدون انجام هیچگونه تعهدی فرار کند یا از کشور خارج شود. برعکس این حالت برای فروشنده نیز صادق است.

یعنی فرض کنید فروشنده سند خود را به صورت کامل و قانونی به نام خریدار منتقل کند، اگر خریدار ادعا کرد من ملکی را نخریده‌ام و خانه از اول به نام من بوده است و پول را نداد، آن‌گاه چه باید کرد؟

البته در صورت بروز این قبیل مشکلات در همزمانی معامله اطلاعات مربوطه در سیستم دفتر ثبت اسناد موجود است که بر اساس آن می‌توان مشکل را پیگیری کرد اما به هرحال پیشگیری از بروز مشکل بسیار آسان‌تر از حل آن است. بنابراین اگر قصد خرید خانه و یا اجاره دارید، حتماً قبل از هرگونه اقدامی مراقب چالش‌ها و مسائل مشکل آفرین باشید.

 

مطالب مرتبط

قولنامه یا سند موقت ملک چیست؟

یکی از مسائل حقوقی مهم در امر خرید خانه تنظیم قولنامه یا سند موقت ملک است. افرادی که قصد خرید خانه، آپارتمان، زمین و یا هر نوع ملکی در تهران […]

کد رهگیری املاک در معاملات مسکن چیست و چرا اهمیت دارد؟

  حتما در بنگاه‌های املاک صفحات رنگی قولنامه را دیده‌اید، که در زمان خرید یا اجاره ملک، به امضا طرفین قرارداد و شاهدان می‌رسد. اگرچه مشاوران املاک سال‌هاست از این […]

مبایعه نامه چیست و نکاتی که هنگام نگارش آن باید بدانید؟

مبایعه نامه قراردادی است که مهم و قابل استناد بوده و بین خریدار و فروشنده ملک بسته می‌شود. نداشتن مبایعه نامه املاک یا عقد نادرست آن موجب عواقب جبران ناپذیری […]

سند اوقافی چیست و چه تفاوتی با سند ملکی دارد؟

  در گوشه و کنار شهر املاکی تحت عنوان اوقافی وجود دارند که به صورت سند اوقافی به فروش می‌رسند. خیلی‌ها نسبت به خرید و فروش این نوع ملک تردید […]

مراحل دریافت کدپستی معتبر برای ملک چگونه است؟

  همه ساختمان‌ها بی‌بروبرگرد یک کدپستی مخصوص به خود دارند که مثل یک اطلاعات هویتی مهم در تمام امور اداری و رسمی باید آن را ارائه کنند. در گذشته برای […]

5 نظر در مورد : “نکات حقوقی مهم هنگام خرید خانه

  1. با سلام و احترام
    ضمن تشکر از سایت خوبتون سوالی از حضورتون داشتم.
    من میخوام زمینی را در کرج خریداری کنم که سند نداره و طی چندین دست خرید و فروش شده و الان آخرین مالک میخواد با کد رهگیری به من بفروشه.آیا گرفتن کد رهگیری یعنی اطمینان از اینکه این ملک به شخص دیگری فروخته نشده ؟
    آیا بابت این ملک باید از جایی استعلام بگیرم که آیا مالیات و … معوق داره یا خیر ؟

    با سپاس

    48
    14
  2. سلام بهنام هستم از راهنماییهاتون بسیار سپاسگزارم، یک سوال دارم: در شرف خرید آپارتمانی هستم که در مبایعه نامه مشخص میشه که من شخص سومی هستم که اقدام به خرید خانه کرده . اما سند همچنان به نام شخص اول است، در قولنامه چگونه عمل کنم که همه چیز کاملا قانونی و مطمئن باشه؟

    20
    18

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *