آموزش و مشاوره حقوقی

هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را چه کسی می‌پردازد؟

 

در شهرهای بزرگ رشد آپارتمان‌نشینی باعث به‌وجود آمدن شکل جدیدی از زندگی شده است که چالش‌های خاص خود را دارد. زندگی کردن افراد متعدد در کنار هم یکی از بزرگ‌ترین چالش‌ها به‌شمار می‌آید. چراکه مستلزم رعایت یک‌سری قوانین خاص و احترام گذاشتن به یک فرهنگ مشترک یا همان فرهنگ آپارتمان‌نشینی است. قانون شارژ آپارتمان خالی و قانون نحوه محاسبه هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان و هزینه بازسازی مشاعات و هزینه نظافت ساختمان و همه بخش‌های مشاع ساختمان در پاسخ به بخشی از این چالش‌ها وضع شده‌اند.
خوشبختانه در قانون برای زندگی در آپارتمان یا آپارتمان‌نشینی از پیش تدابیری اندیشیده شده که برای رفع اختلاف‌ها می‌توان به آن‌ها مراجعه کرد. قسمت‌های مشاع ساختمان همیشه بحث‌برانگیز هستند. این‌که چطور باید از قسمت‌های مشاع ساختمان استفاده کرد و چه کسی باید هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را بپردازد، مساله همیشگی آپارتمان‌نشینی است.
 

مشاعات چیست؟

دهخدا واژه مشاع را این‌طور معنا کرده است؛ «مشاع: بخش ناکرده. سهم مشاع؛ بهره بخش‌ناکرده. مشترک و تقسیم‌ناکرده‌شده. و اکثر استعمال آن در زمین است؛ «مشاع» زمین مشترک که قسمت‌کرده‌شده نباشد. جدانشده از حصه دیگری یا دیگران».
مشاعات یک اصطلاح حقوقی است برای بخش‌های مشاع ساختمان که در سند ملکی، مالکیت آن محدود به کسی نشده باشد. بنابراین مشاع بودن یا نبودن قسمت‌های مختلف ساختمان به قید مالیکت در سند بستگی دارد. اما معمولا این قسمت‌ها جزو بخش‌های مشاع ساختمان محسوب می‌شوند:

  • زمین ساختمان
  • پشت بام
  • درب ورودی
  • راهرو
  • پنجره‌های راهرو
  • آسانسور
  • ورودی پارکینگ
  • پارکینگ اضافی
  • پله‌ها
  • شوفاژخانه
  • تاسیسات مشترک
  • انشعابات مشترک
  • حیاط
  • لابی
  • باغچه
  • تاسیسات مشترک
  • سیستم گرمایش و سرمایش
  • چاه
  • انشعاب برق مشترک
  • آسانسور
  • لوله‌ها و سیم‌های برق
  • اسکلت ساختمان
  • راهرو و راه‌پله
  • رختشوی‌خانه
  • حیاط خلوت
  • اتاق سرایدار
  • تلفن مرکزی

 

 

 

مشاعات ساختمان به بخش‌هایی از آپارتمان گفته می‌شود که مالکان متعدد یک ساختمان، به صورت اشتراکی از آن استفاده می‌کنند. قسمت‌های مشاع ساختمان در قانون از قبل مشخص شده‌اند.
هر بخشی از ساختمان که در سند مالکیت خصوصی نداشته باشد، مشاع محسوب می‌شود.


هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان چطور محاسبه می‌شود؟

با توجه به تعدد همسایگان و اشتراکی بودن بخش‌های مشاع ساختمان معمولا بر سر این‌که چه کسی باید هزینه‌ قسمت‌های مشاع آپارتمان را بپردازد، بحث و جدل فراوانی صورت می‌گیرد. مثلا این‌که کدام یک از همسایگان باید هزینه بازسازی مشاعات یا هزینه نظافت ساختمان را بپردازد جزو مشکلات رایج آپارتمان‌نشینان است.
با توجه به این‌که بخش‌های مشاع ساختمان تحت مالکیت کسی نیست، احساس دوگانه‌ای به افراد می‌دهد؛ از سویی مشترک بودن فضا با تعداد زیادی از اشخاص، حس عمومی بودن آن را ایجاد می‌کند. از سویی دیگر با یک فضای عمومی مثل کوچه یا خیابان متفاوت است. در هر صورت برای رفع این مشکل قوانین مشخصی وجود دارد.
پرداخت هزینه‌ قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مالکان ساختمان است. در یک آپارتمان با هر تعداد مالک، هزینه‌های رایجی همچون هزینه نظافت ساختمان یا هزینه بازسازی مشاعات بین مالکان تقسیم می‌شود.
 

 

نحوه محاسبه هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را توافق مالکان یک ساختمان تعیین می‌کند. هزینه‌های مشاعات بین مالکان تقسیم می‌شود.

 

روش کار به این شکل است که تمام مالکان بین خود توافق می‌کنند که چطور این هزینه‌ها را بپردازند. اگر یکی از مالکان زیربار چنین تعهدی نرود، هزینه‌ها به شکل مساوی میان سایر همسایگان تقسیم می‌شود.
همسایگانی که مالک نیستند و مستاجر هستند هم قاعدتا سهمی در هزینه مشاعات ساختمان دارند. اما نحوه پرداخت آن بستگی به توافق میان مالک و مستاجر دارد؛ اگر در قرارداد پرداخت هزینه بر عهده مالک باشد و از پرداخت خودداری کند، مستاجر می‌تواند از محل اجاره خانه سهم او را بپردازد.
اگر پرداخت هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مستاجر باشد و از پرداخت آن خودداری کند، مالکان دیگر می‌توانند به مالک اطلاع بدهند و به نحوی این هزینه پرداخت می‌شود.
ممکن است در بعضی آپارتمان‌ها مشاعات ساختمان طور دیگری محاسبه شوند. در بعضی آپارتمان‌ها همه به یکی از قسمت‌های مشاع (مثل حیاط) دسترسی ندارند، هزینه‌های آن بخش بر عهده‌ کسی یا کسانی است که از آن استفاده می‌کنند.
در بحث محاسبه هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان، نکته مهم و اساسی در توافق مالکان است که از نظر قانونی نیز سند محسوب می‌شود. یعنی مالکان هستند که قوانین داخلی بخش مشاع ساختمان را تعیین می‌کنند و نسبت به آن متعهد می‌شوند.

 


 

 

اگر ساکن یک واحد مالک نباشد و مستاجر باشد، باید دید که در متن قرارداد هزینه قسمت‌های مشاع ساختمان بر عهده مالک است یا مستاجر. اگر هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مالک باشد و سهم خود را نپردازد، مستاجر می‌تواند از محل اجاره‌بها آن را بپردازد. اگر هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده مستاجر باشد و از پرداخت خودداری کند، مالک می‌تواند با اختیاراتی که دارد، مبلغ را از او کسر کند.


هزینه نظافت ساختمان بر عهده کیست؟

هزینه نظافت بخش‌های اختصاصی خانه فقط بر عهده مالک است. اما هزینه نظافت ساختمان از مواردی است که حتما در توافق مالکان به آن پرداخته می‌شود.
معمولا مالکان توافق می‌کنند برای شست‌وشوی راه‌پله، نظافت آسانسور، پاک کردن پنجره‌های پاگرد، پاک کردن دیوارها، نظافت پارکینگ، رفت‌وروب حیاط و کارهایی از این دست، یک یا چند نیروی خدماتی را استخدام کنند و بر مبنای ساعت کار یا تعداد طبقات یا حجم کار، مبلغی را بپردازند. بعد این مبلغ را بر تعداد مالکان تقسیم می‌کنند.
عرف این است که هزینه‌ها به شکل مساوی بین مالکان تقسیم شود. اما گاهی ممکن است بخشی از قسمت مشاع ساختمان در استفاده یکی از مالکان باشد. در این صورت هزینه نظافت آن بخش به عهده‌ی کسی است که از آن استفاده می‌کند.
اگر یکی از مالکان برای نظافت بخش‌های خصوصی تحت مالکیت خود مایل به استفاده از خدمات نظافت باشد، طبیعتا هزینه آن بر عهده خودش خواهد بود.


 

 

در بحث هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان معمولا بخش خاصی به هزینه نظافت ساختمان اختصاص می‌یابد. تمام مالکان باید سهم خود را برای نظافت ساختمان بپردازند.


هزینه بازسازی مشاعات بر عهده کیست؟

معمولا در هر آپارتمانی، شورایی هست و مدیر ساختمان جلسات شورا را اداره می‌کند. بحث بازسازی مشاعات و هزینه بازسازی مشاعات از جمله مواردی است که باید در این جلسات مطرح شود تا مالکان در جریان بازسازی و نحوه آن قرار بگیرند.
در صورتی که یکی یا چند تن از مالکان به بخشی از مشاعات آسیبی جدی برسانند، هزینه بازسازی آن بخش بر عهده خود آن‌ها خواهد بود و سایر مالکان مسئولیتی در هزینه بازسازی مشاعات ندارند. اما در صورتی که بازسازی بنا بر تصمیم اکثریت مالکان صورت بگیرد، هزینه بازسازی مشاعات بین مالکان به شکل مساوی تقسیم می‌شود.
ممکن است بخشی از قسمت‌های مشاع ساختمان تنها در دست استفاده یکی یا چند مالک به‌خصوص باشد؛ در این صورت هزینه بازسازی مشاعات بر عهده‌ی خودشان است. در این مورد استفاده مالکان و مفاد توافق مالکان مبنا قرار می‌گیرد.
اما در یک حالت دیگر ممکن است یکی از مالکان بنا بر هر دلیلی ضرورت بازسازی را زیرسوال ببرد و حاضر به پرداخت سهم خود از هزینه بازسازی ساختمان نشود. در این صورت بهترین گزینه مذاکره و بیان دلایل است. اگر از این روش گشایشی حاصل نشود، مالکان دیگر می‌توانند شکایت کنند.
اصولا در شکایات مربوط به سرباززدن از پرداخت هزینه‌ قسمت‌های مشاع آپارتمان، دادگاه فرد را محکوم به پرداخت سهم خود و خسارت می‌کند.
 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان

 

 

 در همین رابطه بخوانید:

 

قانون شارژ آپارتمان خالی چیست؟

برای پرداخت بخش‌های مشاع ساختمان قوانین مشخصی وجود دارد که راه را بر نزاع‌ می‌بندد. مثلا یکی از دعواهای رایج در آپارتمان‌ها بر سر این است که آیا واحدهای خالی از سکنه هم باید سهم خود را بابت قسمت‌های مشاع ساختمان بپردازند یا نه. پاسخ این است که تمام واحدها ملزم هستند بر مبنای توافق شارژ ماهانه خود را بپردازند.
این سوال مطرح می‌شود که بر مبنای قانون شارژ آپارتمان خالی چه کسی باید شارژ را پرداخت کند؟ هر واحد مالکی دارد که چه در صورت سکونت، چه غیر از آن باید مبلغ شارژ خود و هزینه نظافت ساختمان و هزینه قسمت‌های مشاع ساختمان را ماهانه به مدیر ساختمان بپردازد.
مثلا در ایزوگام کردن بام خانه همیشه بحثی درمی‌گیرد که آیا مالک واحد خالی هم باید هزینه ایزوگام را بپردازد؟ در قانون شارژ آپارتمان خالی این مساله به صراحت قید شده است که ایزوگام کردن بام خانه جزو هزینه‌ قسمت‌های مشاع آپارتمان محسوب می‌شود و دیگر مهم نیست که مالک در واحد خود سکونت می‌کند یا نه. قانون شارژ آپارتمان خالی می‌گوید مالک باید سهم خود را بدهد.
برای روشن شدن موضوع معمولا این مثال را می‌زنند که مالک هر یک از واحدها نمی‌تواند بگوید من ورزشکارم و عادت دارم از پله‌ها برای رفت‌وآمد استفاده کنم؛ بنابراین هیچ سهمی از هزینه تعمیر آسانسور نمی‌پردازم. هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان بر عهده همه مالکان است.

 

هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان
 

 

قانون شارژ آپارتمان خالی یکی از مهم‌ترین دعواهای ساختمان را حل می‌کند؛ قانون شارژ آپارتمان خالی می‌گوید که مالک حتی در صورتی که در واحد خود سکونت نداشته باشد، ملزم به پرداخت هزینه‌های قسمت‌های مشاع آپارتمان از جمله هزینه نظافت ساختمان و هزینه بازسازی مشاعات است.


نتیجه‌گیری:

به طور خلاصه تمام مالکان در یک آپارتمان نسبت به پرداخت هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان مسئول هستند. این هزینه‌ها شامل هزینه نظافت ساختمان و هزینه بازسازی مشاعات به‌طور کلی و سایر هزینه‌های رایج می‌شود. هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان در جلسات داخلی ساختمان مطرح می‌شود و در صورتی که هر یک از مالکان حاضر به پرداخت سهم خود نباشد، دیگران حق شکایت دارند. معمولا دادگاه رای به محکومیت و پرداخت خسارت می‌دهد.

مطالب مرتبط

مشترکات ساختمان و مشاعات با هم چه تفاوتی دارند؟

  مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها دو واژه رایج در مالکیت حقوقی ساختمان هستند اما چیزی که در رابطه با این دو واژه وجود دارد این است که بسیاری از ما […]

اختلاف در مشاعات ساختمان و راه‌حل آن‌

  هر ساختمانی دارای بخش‌هایی است که همه افراد ساکن می‌توانند از آن استفاده کنند و این بخش‌ها به همه افراد تعلق دارد. مالکیت این قسمت‌های آپارتمان غیرقابل انتقال است […]

با قوانین تغییر در نمای ساختمان آشنا شوید

تقریباً هیچ‌کدام از قوانین زندگی در یک‌خانه شخصی یا به‌اصطلاح ویلایی بازندگی در آپارتمان یکسان نیست. صاحبان و ساکنان خانه‌های ویلایی برای ایجاد تغییرات در محل زندگی خود نیازمند اجماع […]

از ملک مشاع و مفروز چه می‌دانید؟

از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از […]

آیا شستن ماشین در ساختمان کار درستی است؟

آپارتمان نشینی علاوه بر مزایایی که دارد، گاهی اوقات با دردسرها و مشکلات خاص خودش همراه است. از کنار آمدن با همسایگان پر سر و صدا گرفته تا محدودیت در […]

11 نظر در مورد : “هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را چه کسی می‌پردازد؟

  1. سلام من در طبقه سوم یک آپارتمان ۶ واحدی زندگی میکنم. هر طبقه ۲ واحد. از کولر همسایه های اول دوم آب زیادی رفته که باعث نم دادن و ریختن قسمتی از سقف ما شده. البته زیر بار نمیرن که کولر اوناست. من چطور از راه قانونی میتونم آنها را وادار به پرداخت خسارت کنم. ضمنا یکی از کولرها متعلق یخ خود رییس ساختمانه که اصرار داشت مال اون نیست. البته به کسی دیگه داشت این موضوع رو میگفت . ادعا میکرد کولر خراب مال ماست. متاسفانه طبقات ما مسئولیت خرابکاری رو بعهده نمیگیرن. ما هم بدلیل مالی امکان نقل مکان نداریم

    9
    7
    1. سلام
      ما در یک آپارتمان ۵ طبقه دو واحدی زندگی می کنیم که ۵ واحد ۲۲۰ متری و۵ واحد ۱۱۵ متری است، تصمیم با تعویض چیلر ساختمان گرفته ایم ، نسبت تقسیم هزینه چگونه است ، واحد های بزرگ نظر به تقسیم مساوی هزینه را دارند و واحد های کوچک اعتقاد به تقسیم به نسبت متراژ دارند.
      ممنون از راهنمایی شما

      19
      13
  2. سلام
    ما در یک آپارتمان ۵ طبقه دو واحدی زندگی می کنیم که ۵ واحد ۲۲۰ متری و۵ واحد ۱۱۵ متری است، تصمیم با تعویض چیلر ساختمان گرفته ایم ، نسبت تقسیم هزینه چگونه است ، واحد های بزرگ نظر به تقسیم مساوی هزینه را دارند و واحد های کوچک اعتقاد به تقسیم به نسبت متراژ دارند.
    ممنون از راهنمایی شما

    32
    6
  3. مصطفی دژوان گفت:

    سلام من یک ماه است که یک واحد آپارتمان از بلوک ۱۲واحدی خریداری کرده ام و اهالی ساختمان بعداز خرید من اقدام به تعویض ایزوگام پشت بام کرده اند
    آیا من هم قانونی باید هزینه بپردازم

    9
    4
  4. سلام.خوبید؟من یه واحد از یه ساختمان که هم کف و۳طبقه داره .طبقه دوم رو اجاره کردم که دارای راه پله مشترک هستش .کنتور ابش جداست ودر زیر پله هم کف یه موتور اب دینام قرارداده شده برقش از طبقه دوم وصله وهرموقع اونام اب رو استفاده میکنن روشن میشه.در ۱۰ روز اول تحویل واحد به بنگاه گفتم نسبت به سرویس موتور دینام اب اقدام کنه وتحویلم بده چون ابش گل الود بود ولی متاسفانه اقدام نکردن .الان بهم میگن اون موتور دینام فقط برای طبقه دومه والان کارنمیکنه. درحالیکه در محوطه عمومی ودر تحویل من نیست وداخل محوطه مسکونی نیست در همکف ساختمانه.خواهش دارم بفرمایین هزینه سرویس اون برعهده ما مستاجرهاست یا چون مربوط به تاسیسات اب هستش برعهده موجر هستش؟

    3
    2
  5. سلام من در یک ساختمان ۱۵ واحدی زندگی میکنم که ۱۰ واحد ۱۱۰ متری و۵ واحد ۶۰ متری که مشکل تعمیرات اسانسور پیش اومده واحدهای متراژ بزرگ خواهان تقسیم هزینه بطور مساوی هستند ولی متراژ کمتر ها به نسبت می خوان تقسیم به شه قانون چی میگه ممنون

    16
    3
  6. سلام مشاعات ساختمان ما مانندبازسازی راهرو تعویض اتاق آسانسور تفکیک گاز وکنتورگاز درانجام هزینه ها آیامتراژ آپارتمان درپرداخت سهم هزینه مشاعات فوق ارتباط دارد مثلا آپارتمان ۶۰ متری باآپارتمان ۱۰۰ متری یا همین مساحا درطبقات بالا که جملگی ازهمین امکانات استفاده میکنند خواهشمنداست راهنمائی فرمائید باتشکر اسدپور

    11
    1
  7. با سلام
    جسارتا یک واحد خشک از آپارتمان ۶ طبقه تک واحدی که ساکن هستیم فروخته شده و مالک جدید اقدام به تخریب کانالهای کولر جهت نصب اسپیلت برای سالن و سوراخ کردن پشت بام بدون مطلع کردن سایر مالکین جهت کانال کولر کشی اتاقها نموده،ضمنا حدود ۱۰ روز است از صبح تا حدود۹ شب در حال تخریب دیوارها و… جهت تغییر دکور واحد خودش میباشد،و علاوه بر ایجاد سرو صدای زیاد از تخریب ، تمام راه پله ها و مشاعات و اسانسور و پارکینگ پر از گچ و نخاله و… میباشد و تا کنون علارغم تذکر سایر ساکنین،اقدامی برای تمیزی ساختمان ننموده، ومیخواستیم بدونیم اقدامات تخریبی ایشان مجاز است و در صورت لازم چه اقدامی میتوانیم انحام دهیم،ممنونم از شما ممنونم

  8. سلام
    چهار واحد تک واحدی هستیم کولر یکی از همسایه ها آب داده باعث نشت آب به سقف پایین شده جبران خسارت وارده به ایزوگام و سقف واحد آخر بعهده چه کسی هست

  9. سیامک درخشان گفت:

    سلام
    من هم همین سوال رو دارم. پاسخ رو کجا نوشته آید.

  10. سوال:وقتی من مالک بودم تصمیم گرفتند که ایزوگام کنند که زمستان بود.بعدا من خانهدیگری خریدم وبه دو تن از اعضای هیات مدیره گفتم پیش پرداخت من بابت ایزوگام در قبال شارژ های باشد که من بعد باید بدهم(خانه من خالی بود ونفرخته واجاره هم ندادم) وهر وقت ایزوگام کردید ومن مالک بودم هزینه ایزوگام را تقدیم میکنم.من بعدا خانه را فروختم وموقع فروش به خریدار گفتم که میخواهند ایزوگام کنند وایشان در قبال تخفیف گردن گرفتد(هنوز ایزوگام نکرده بودند).موقع تحویل هم دوباره جلوی دوتن از هیات مدیره وتحویل گیرنده که بنگاهی از طرف خریدار بود مجددا این صحبت را گفتم.(قبلا هم بعد از خرید به هیات مدیره گفته بودم)این خریدار هم خانه را فروخته در حالیکه هنوز ایزوگام نکرده بودند. اکنون به من میگویند شما باید ایزوگام را بدهید در حالیکه زمان ایزوگام کردن (مرداد)خانه دودست گشته است.ایا چون تصمیم زمان مالکیت بنده بوده ومن هم گفتمه بودم که اگر مالک بودم چششششم.چون زورشان به دو نفر قبلی نرسیده من باید پرداخت کنم؟

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *