ساخت، نگهداری و بازسازی

جزئیات قانون عقب‌نشینی ساختمان چیست؟

 

شهرداری‌ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می‌کنند و طرح‌های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می‌دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح‌ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب‌ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب‌نشینی ساختمان اتفاق افتد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می‌کنند و پس از مدتی متوجه می‌شوند که آن منطقه درمحدودۀ طرح‌های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان‌های بسیاری می‌شوند.

قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟ آیا مالک می‌تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟ چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدودۀ طرح‌های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟
در این مقاله سعی می‌کنیم با بررسی دقیق و جزئی قوانین عقب‌نشینی ساختمان، به این سوالات پاسخ دهیم.

 

 

 

هر ملکی ممکن است در محدودۀ طرح‌های نوسازی و بازسازی شهرداری قرار گیرد. دانستن جزئیات مربوط به عقب‌نشینی ساختمان موجب می‌شود از حق و حقوق خود آگاه باشید و نسبت به دریافت آن‌ها اقدام کنید.

 

قانون عقب‌نشینی ساختمان

فهم متون و اصطلاحات قانونی و در کل زبان حقوقی، برای بیشتر مردم دشوار است. به همین دلیل سعی می‌کنیم به زبان ساده و بدون وارد شدن به مباحث تخصصی حقوقی، مهمترین موارد قانون عقب‌نشینی ساختمان را بررسی کنیم.

اجرای قانون در زمان اجرای طرح‌های شهرداری

اولین نکته‌ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می‌دهد طرح‌های نوسازی و بهینه‌سازی معابر را، هر گونه که صلاح می‌داند، اجرا کند. این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح‌های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.
در واقع قانون به شما اجازه نمی‌دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب‌نشینی متضرر نشوید. برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

  • بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح‌های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
  • خسارت ممکن است به اعیان یا به عرصۀ ملک وارد شده باشد. منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.
  • در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می‌کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
  • در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می‌کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می‌شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد.
  • اگر مبلغ به‌دست‌آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.
  • پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.

 

 

شهرداری برای مالکانی که با طرح‌های عمرانی همکاری می‌کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح‌ها از دست می‌دهند، مزایایی در نظر گرفته است.

  • در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
  • برای برخی املاک تخفیف‌های مالیاتی در نظر گرفته می‌شود.

 

نکتۀ مهم دیگری در این زمینه وجود دارد که نیازمند توجه بسیار است. برخی مواقع افراد از طرح‌های شهرداری اطلاع حاصل می‌کنند و قبل از اجرای طرح‌ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می‌پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب‌نشینی ملک می‌کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه‌ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی‌تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب‌نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است. در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه‌ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبانۀ مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح‌های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

 

 

 

اگر می‌خواهید برای عقب‌نشینی ساختمان خود از شهرداری بهای ملک یا تراکم اضافه درخواست کنید، لازم است تا زمان صدور دستور تخریب منتظر بمانید و سپس برای تخریب و بازسازی اقدام کنید.

 

عقب‌نشینی در هنگام نوسازی

گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانۀ ساخت، با دستور عقب‌نشینی ساختمان مواجه می‌شوید. این اتفاق زمانی رخ می‌دهد که در نقشه‌های آیندۀ شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطقۀ شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحلۀ اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته‌اید. این مسئله به خصوص دربارۀ ملک‌هایی که در کوچه‌های باریک قرار دارند زیاد پیش می‌آید.

 

 

در همین رابطه بخوانید:

 

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

  • هنگام مراجعه برای دریافت پروانۀ ساخت، کارشناسان مقدار عقب‌نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می‌کنند.
  • در این هنگام، ابعاد و محدودۀ ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می‌شود.
  • مقدار عقب‌نشینی تعیین‌شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود.
  • در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.
  • در صورت بروز تخلف در زمینۀ عقب‌نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.
  • طبق قانون، شهرداری مالک کوچه‌ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب‌نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده‌اید.
  • شهرداری می‌تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب‌نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه‌ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
  • تصمیم در زمینۀ تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون‌های مربوطه بازمی‌گردد.

 

 

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب‌نشینی ساختمان

قبل از اینکه طرح‌های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح‌های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می‌شود. به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن‌ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه‌هایی ارسال می‌کند. از طریق این نامه‌ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می‌شوند. در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می‌کنند و با مالکان صحبت می‌کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح‌های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می‌کند. این مورد به خصوص در سال‌های اخیر به وفور مشاهد می‌شود. برای افراد بسیاری اتفاق می‌افتد که ملکی را خریداری می‌کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامه‌ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می‌شوند.

  • لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می‌توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.
  • داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب‌نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌گرفته و وضعیت ملک در طرح‌های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.

 

 

 

در همین رابطه بخوانید:

 

جمع‌بندی

  • هنگامی که ملکی در محدودۀ طرح‌های شهرداری قرار می‌گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است.
  • بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می‌شود، توسط کارشناسان تعیین خواهد شد و شهرداری موظف به پرداخت این بها خواهد بود.
  • در برخی موارد شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن‌ها در محدودۀ طرح‌های عمرانی قرار گرفته است در نظر می‌گیرد.
  • این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف‌های مالیاتی می‌شود.
  • در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب‌نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.
  • اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب‌نشینی ساختمان داده باشد، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین‌شده خواهد بود.
  • عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه خواهد شد.

 

مطالب مرتبط

تاریخچه منطقه‌بندی شهری در ایران

  در گذشته‌های دور، نقاط جمعیتی تحت شرایط سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافیایی به منظور بهره‌گیری تجاری و یا تقویت قدرت دفاعی در مقابل هجوم بیگانگان، به صورت سکونتگاه قومی، […]

از اهمیت استعلام پروانه ساختمان غافل نشوید

برای ساخت هر ساختمانی نیاز به مجوزهای مختلفی دارید که داشتن آنها ضروری است. پروانه ساختمان و گواهی پایان کار از جمله‌ی این مجوزها هستند. اگر قصد دارید ساختمانی را […]

از تخلف اضافه بنا چه می‌دانید؟

حتما تا به حال خانه‌‌های در حال ساختی را دیده‌اید که شهرداری آن‌ها را پلمب کرده است. علامت پلمب نشانه آن است که سازنده تخلفی انجام داده و شهرداری تا […]

از قوانین شهرسازی چه می‌دانید؟

  در دنیای امروز شهرها مهم‌ترین مرکز اجتماعات بشری هستند و محور زندگی انسان قرار گرفته‌اند. افزایش روزافزون جمعیت سبب توسعه‌ی شهرسازی شده و حکومت‌ها برای ساماندهی وضعیت زندگی انسان‌های […]

24 نظر در مورد : “جزئیات قانون عقب‌نشینی ساختمان چیست؟

    1. سلام
      ما خانه پدری ۲ طبقه داریم تصمیم به تخریب طبقه دوم و تعمیر طبقه اول گرفتیم میخواستم بدونم برای تخریب طبقه دوم عقب کشی هم صورت میگیره یا نه؟

  1. سلام بنده یک خانه قدیمی سند دارد و۴۸متر میباشد دریک کوچه عرض ۳متری میخوام خریداریکنم سوال باتوجه به کم عرض بودن این کوچه چقدر عقب نشینی دارد واز ۴۸ متر زمین چند متر باقی میماند

    17
    3
  2. باسلام من دارای یک ملک پدری با سایر وراث به متراژ ۳۵۰ مترمربع بصورت عرضه وعیان (مسکونی ) درمنطقه ۳ همدان هستیم که مقدار ۲۸۰ مترمربع آن درطرح قرار گرفته مدت چندسال است که مراجعه میکنیم میگویند فعلا طرح دراولویت نیست درصورتیکه فقط ۲ باب منزل دیگر درمسیر هست راهنمایی کنید چه امتیازاتی ازنظر حذف پارکینک وارتفاع ومغازه در۷۰ متر باقیمانده برای ۴ برادر میتوان ادعا نمود . ابعاد باقیمانده ۵٫۶۵×۱۳

    11
    3
  3. ما یه زمین داریم شخصی..همسایه یه کوچه کوچیک داره که پشت ما هستن..از اون ور رفت آمد میکنن حدود ۲ متره..حالا اونا به ما اجازه ساخت نمی دن میگن که این کوچه ۶ متریه بخواتر گاز کشی و برق چکتر کنیم جواب بدید دمتون گرم

    4
    5
  4. سلام من یک خانه ۶۵متری دو بر در یک کوچه ۴متری دارم یک طرف کوچه یک متر ونیم هست در طرح شهرداری کوچه ۱۲متری می‌شود وخانه من ۳۱متر وپنجاه سانت باقیمانده دارد ایا شهرداری در زمان اجرای طرح به من خسارت میدهد

    7
    5
  5. سلام ملک من مسکونی و قدیمی و دارای سند هست برای گرفتن پروانه اقدام کردم و فهمیدم حدود ۳۰ متر عقب نشینی دارم. شهرداری نه تنها خسارت نداده بلکه تقضای حدود ۱۰ میلیون ارزش افزوده داره حالا راه حلی برای کمک به من هست ممنون

    14
    2
  6. حدود۳۰سال درشهرستان تویسرکان ملک مارا شهرداری طرح روی ان گذاشته است وچون ملک ما فرسوده میباشدوهران امکان ریزش دارد شهرداری هیچگونه اقدامی نمیکند خواهشمنداست ما راراهنمایی کنید تکلیف ما چیست

    1. قبول کردن یا نکردن طرح طبق میل شماست
      و چنانچه خواستن طرح را اجرا کنند باید رضایت شما را با هر قیمتی که دلخواه شما هست جلب کنن، در غیر این صورت میتونین شکایت کنید به دیوان عدالت اداری

      1. سلام وقت بخیر
        یک زمین موروثی در استان چهارمحال و بختیاری دارم که طرح تعریض معابر داره ۴۰ مترش. ولی میگن تو اون استان شهرداری بابت عقب نشینی هزینه ای به مالک پرداخت نمیکنه. همچین حرفی میتونه صحت داشته باشه؟

  7. بنده یه زمینی دارم که دویست متر هستش،قصد گرفتن جواز و ساخت و ساز دارم که شهرداری در اول کار میزان عقب نشینی را شصت متر به بنده اعلام کرده که با توجه به قیمت منطقه ای من خیلی متضرر شدم،ایا من میتوانم بابت این متراژ عقب نشینی از شهرداری مطالبه وجه یا تخفیف در هزینه جواز کنم؟؟؟

  8. سلام من به ملک دارم که در مجوز کوچه دوازده متری هست اما وقتی خواستم شروع به ساخت کنم متوجه شدم که بر اثر اشتباه پیمانکار شهرداری که زمین های روبروی ملک من رو قطعه بندی و جدول کشی کرده کوچه به ده متر و نیم کاهش پیدا کرده و از آنجایی که در قطعات جلوی ملک چند تا ساخت وساز صورت گرفته آیا ممکنه کوچه اصلاح بشه
    نمی دونیم چکار کنیم تمام مالکان کوچه گرفتار شدند
    مجوز گرفتیم و انشعاب برق آزاد بیعانه هم به پیمانکار دادیم ولی نمی تونم کار رو شروع کنم
    در اینجا کی مقصر هست شهرداری یا پیمانکار
    ما باید چکار کنیم
    اگر وقت مجوز تمام شد مجبور به پرداخت هزینه تمدید هستم
    چطور باید مشکل حل بشه

  9. سلام.خسته نباشید.بنده یک ملک تجاری را در حال خریداری هستم با علم بر اینکه در محدوده طرح عمرانی قرار گرفته است دو سوال برایم پیش آمده
    ۱-اینکه شهرداری به منکه دارم این مغازه داخل طرح را میخرم در آینده معوض یا خسارت خواهد داد یا خیر
    ۲- داخل مغازه اگر تعمیراتی بخام انجام بدم میتونم مجوز بگیرم یا باید دستش نذارم تا یه روزی بالاخره خراب بشه
    ممنون از کارشناس محترم

  10. سلام .چندسال پیش خانه. قدیمی پدری ما که کنار آبشوران بود.در طرح بهسازی اداره اب فاضلاب قرار گرفت و نیمی از زمین پایان خانه را برد البته خسارت دادومجبور به تخریب کامل شدیم الان برای گرفتن سند تفکیک شده باید کجا برویم نه اداره اب فاضلاب .نه شهرداری ونه ثبت جواب درستی نمیدهند وما را به یکدیگر پاس میدهند لطفا راهنمایی کنید چکار کنیم. که بحقمان برسیم

  11. سلام
    الان ما نزدیک ۲۰ ساله که ما تو نو سازی ۸ متر(کلا ۲۰۰ متر مربع) عقب رفتیم اما دو سه تا از مغازه های بغلی نرفتن که باعث کور شدن مغازه های ما و۲ مغازه بعد مغازه ما شده
    آیا شهرداری میتونه از صدور پروانه کسب جدید امتناع کنه تا مجبور به عقب نشینی شن

  12. سلام
    وقت شما بخیر
    ممنون از مطلب‌تون
    آیا الزام به عقب نشینی فقط در زمان نوسازی یا ساخت و ساز است؟ یا در زمان فروش زمین یا ملک هم باید انجام شود؟
    منظورم دقیقا عبارت “باید” است
    منشکرم

    1. سلام
      ما خانه پدری ۲ طبقه داریم تصمیم به تخریب طبقه دوم و تعمیر طبقه اول گرفتیم میخواستم بدونم برای تخریب طبقه دوم عقب کشی هم صورت میگیره یا نه؟

    2. باسلام ورودی منزل ما در انتهای کوچه بن بست قرار دارد ملک مجاور قبلا در حریم کوچه که متعلق به شهرداری است ومعبر عمومی است دارای پیشروی غیر مجاز می باشد به طوری که ورودی منزل ما را ۲متر مسدود نموده ایا می شود از شهرداری تقاضا نمود همسایه رفع سد معبر وحریم شهرداری را ازاد نماید (درب ما سمت شرق بوده وپیشروی ملک مجاور از سمت شمال به مساحت ۲متر در کوچه می باشد)و ورودی ما از عرض کوچه ۲متر کمتر شده است با تشکر

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *