در عصر حاضر به دلیل مشغله‌های زیاد کاری و زندگی در کلان شهرها، وجود ملک و زمین‌های بسیار، بحث وکالت بلا عزل یا سند وکالتی را داغ نگه داشته است. همه ما بیشتر این کلمات را در عرصه خرید و فروش ملک و ماشین شنیده‌ایم. نقل و انتقال ملک برای فروختن یک ملک یا زمین دارای هزینه‌های زیادی است. به همین دلیل بسیاری از افراد از به نام زدن سند خودداری کرده و یک سند وکالتی و وکالت بلا عزل تنظیم می‌کنند و همه کارهایشان به صورت قانونی با همان سند انجام می‌شود. خرید و فروش با وکالت بلا عزل و وکالتنامه دارای معایب و مزایای خاص خود است.
بهتر است قبل از انجام چنین معاملاتی همه نکاتی که در رابطه با این موضوع وجود دارد را مطالعه کنید و دقت کافی در انجام عقد قرارداد داشته باشید. توصیه می‌کنیم با افرادی که نمی‌شناسید به هیچ عنوان معاملات وکالتی انجام ندهید.
|
با ما همراه باشید تا برایتان شرح دهیم خرید و فروش ملک با وکالت نامه به چه صورت است؟ |
خرید و فروش ملک با وکالتنامه چه مشکلاتی دارد؟
البته ما در این بخش در رابطه با نقل و انتقال ملک بیشتر صحبت خواهیم کرد. سند نزدن و اعطای سند وکالتی و وکالت بلا عزل به وکیل خود دلایل بسیاری زیادی را در برمی‌گیرد. چند نمونه از آن دلایل عبارت است از:
- صرف زمان بسیار در نقل و انتقال ملک بین خریدار و فروشنده که گاهی به اندازه یک روز کاری طول می‌کشد.
- صرف هزینه بسیار جهت نقل و انتقال ملک از فروشنده به خریدار، که باید دقت داشته باشید در صورت خرید خانه‌ای با وام اوراق این سند زدن هزینه زیادی برای خریدار دارد.
- گم شدن سند رسمی ملک خریداری شده.
- فرار مالیاتی
- آماده نبودن سندهایی که باید به صورت تفکیک‌شده دربیایند.
- عجله فروشنده و … .
|
در همین رابطه بخوانید: |
البته توصیه کارشناسان به شما این است که حتی‌الامکان از ملک، زمین و هر نوع ساختمانی که سند وکالتی و کالت بلا عزل دارد دوری کنید. زیرا مشکلات خاص خودش در پی دارد.
کلمه وکالت در خرید و فروش ملک به چه معنا است؟
حال بهتر است شما کمی با کلمه وکالت آشنایی پیدا کنید.
- طبق قانون مدنی کشور جمهوری اسلامی ایران وکالتنامه به عقدی گفته می‌شود که سبب این قرارداد یکی از طرفین قرارداد شخص دیگری را برای انجام امور خود وکیل می‌کند.
- فردی که امور به او ملحق می‌شود وکیل نام دارد و کسی که به شخص دیگری وکالت می‌دهد موکل نامیده می‌شود.
- دقت داشته باشید حتماً باید وکالتنامه شما باید به صورت کتبی نوشته شده باشد و در دفترخانه‌های رسمی به ثبت رسیده باشد. در غیر این صورت وکالت شما فسخ شده و قانونی نیست.
|
وکالتنامه ای معتبر است که در دفتر اسناد رسمی و به صورت کتبی نوشته شده باشد. تنها این نوع وکالتنامه معتبر است و ارزش قانونی دارد. |
همه چیز درباره معامله با وکالتنامه
منظور از وکالت چیست؟
- منظور از وکالت عقد قراردادی است که بین دو نفر انجام می‌شود.
- در این قرارداد یک طرف به طرف دیگر جهت انجام امور شخصی خود وکالت قانونی می‌دهد. فردی که وکالت می‌دهد اصطلاحاً موکل خوانده می‌شود و طرف دیگر قرارداد اصطلاحاً وکیل نامیده می‌شود.
- عقد وکالت باید به صورت کتبی انجام شود و یک نسخه از آن به همراه موکل و نسخه دیگر آن دست وکیل باشد.
- دقت داشته باشید مراجع قضایی و اداری سند کتبی عادی را پذیرا نبوده و شما حتماً باید قرارداد خود را به صورت رسمی در یک دفتر اسناد رسمی ثبت کنید.
- از جمله اختیارات وکیل این است که وکیل می‌تواند اختیار هرگونه تصرفات در مورد موضوع وکالت مأخوذه از سوی موکل خود را داشته باشد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- همچنین به او اختیار هرگونه نقل و انتقال ملک و اموال اعم از خرید و فروش ملک و زمین به هر مبلغ دل خواه و به هر شخص دل خواه، حتی اگر آن شخص خودش باشد را می‌دهد، که اصطلاحاً به آن وکالت ملک گفته می‌شود.
- نکته‌ای دیگر که بسیار مهم است و باید دقت کافی به آن داشته باشید این است که در صورت فوت، یا بروز دیوانگی و سفاهت در هر یک از طرفین عقد، وکالت به صورت اتوماتیک و خود به خود از بین می‌رود و به اصطلاح منفسخ می‌شود. به همین علت توصیه ما به شما این است که فقط جهت انجام امور اداری از وکالتنامه و وکیل استفاده کنید و اگر ملک ، زمین یا خودرویی را به صورت وکالتی خریداری می‌کنید، در اسرع وقت و هر چه زودتر وکالت آن را به سند قطعی تبدیل کنید.
- بهتر است بدانید هر زمان که معلوم شود هر یک از عواملی که بالاتر نام بردیم در هنگام انعقاد وکالت موجود بوده است، عقد و وکالتنامه از ابتدا باطل بوده و به اصطلاح بر خلاف فسخ که اثر آن به آینده است، بطلان اثر قهقرایی را در پیش دارد.
|
اگرهر یک از طرفین یک وکالتنامه دچار دیوانگی، سفاهت یا فوت شود، وکالتنامه بین آن ها به صورت خودکار منفسخ شده و از بین می‌رود. |
نکاتی که در معاملات وکالتی باید به آن دقت کرد
- در معامله‌های کلان که از طریق وکالتنامه صورت می‌گیرد الزامی است که پیش از انجام معامله اعتبار وکالتنامه از دفترخانه‌ای که تنظیم کننده سند بوده است، کتباً استعلام شود.
- مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگرند. در واقع دو عضو جدا نشدنی شمرده می‌شوند و هرگز بدون مبایعه نامه و صرفاً به اعتبار تنظیم وکالتنامه معامله‌ای انجام ندهید.
- بهتر است جهت پیشگیری از سوء استفاده از وکالتنامه در آینده، دقت شود که وکالتنامه صادر شده محدودیت زمانی نداشته باشد.
- از انجام معامله‌هایی که به واسطه وکالت‌نامه‌های کلی که مربوط به اموال منقول و غیرمنقول موکل باشد و یا اینکه موکلین افراد متعددی همانند وراثتی و شراکتی باشند، اجتناب کنید.
- در صورت انجام دادن معاملات باوکالت رسمی همانند املاک در رهن بانک‌ها و ملک وکالتی سعی کنید در اسرع وقت و در کمترین زمان نسبت به دریافت سند قطعی ملک اقدامات لازم را انجام دهید.
- دقت داشته باشید اگر معامله‌ای ازطریق تفویض وکالت انجام شود، وکالتنامه اولیه و اصلی که پایه و اساس معامله است، باید به صورت دقیق مطالعه شده تا به صورت دقیق مشخص شود فردی که به نام وکیل شناخته شده است دارای اختیارات کامل و بلاعزل باشد.
- در تنظیم سندهایی که شامل وکالت بلا عزل است ازآنجایی‌که موکل شما حق اجرای مورد وکالت را از دست نداده است و شخصاً نیز قادر به اجرای آن خواهد بود، لذا به‌طور صریح در وکالتنامه خود قید کنید که موکل هیچ‌گونه حق دخالت و اجرای آن را ندارد و این مجوز را از او ساقط کنید.
خطراتی که خرید و فروش ملک را تهدید با وکالتنامه می‌کند
معاملات وکالتی مشکل‌های خاص خود را نیز دارد و باید پیش از انجام چنین قراردادهایی به نکات آن دقت کرد. در ادامه ما خطراتی که در معاملات وکالتی شما را تهدید می‌کند شرح می‌دهیم.
-
افسانه‌ای به نام وکالت بلا عزل
- در برخی از معاملات وکالتی فروشنده جهت انتقال سند قطعی به فردی که از او خرید را انجام داده است «وکالت بلاعزل» می‌دهد.
- اغلب مردم تصور می‌کنند چون کلمه بلا عزل را در این قرارداد شنیده‌اند و این وکالت بلاعزل است خریدار می‌تواند در هرزمانی اقدام به ثبت سند به نام خود کند.
- باید دقت داشته باشید برداشت شما از این کلمه با تعریفی که قبل‌تر توضیح دادیم اشتباه است. منظور از کلمه وکالت بلاعزل این است که فروشنده دیگر نمی‌تواند شخصاً وکالتش را فسخ کند. اما متأسفانه هنوز همراه‌هایی برای فسخ قرار داد حتی در حالت وکالت بلا عزل وجود دارد.
- طبق قانون در صورتی که یکی از طرفین معامله مجنون یا دیوانه شود و یا دچار مرگ ناگهانی شود این وکالت که فی‌مابین آن‌ها بسته شده است به راحتی فسخ می‌شود. حال این قرارداد وکالت بلا عزل باشد یا نباشد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- با توجه به نکته‌ای که قید کردیم دقت داشته باشید که اگر یک ملک، خانه یا زمینی را به صورت سند وکالتی معامله کردید قبل از آن‌که سند وکالتی را به سند قطعی تبدیل کنید فروشنده فوت کند و از دنیا برود وکالت فسخ شده و شما دیگر صاحب منزلی که هزینه آن را تمام و کمال پرداخت کرده‌اید، نیستید و آن ملک به فرزندان و وراث فرد فوت شده می‌رسد.
- جهت کم کردن ریسک این موضوع توصیه ما به شما این است که در یک دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه بین خودتان تنظیم کنید در صورتی که این قول نامه یا مبایعه نامه تنظیم شود، حتی پس از فوت فروشنده می‌توانید صاحب ملکی که از خریده‌اید بشوید.
- قابل ذکر است در این روش هم کمی دادگاهی دارید ولی در نهایت رأی دادگاه به نفع شما صادر شده و قطعاً شما خانه‌ای که بابت آن هزینه پرداخت کرده‌اید را به نام خود زده و صاحب واقعی و قانونی آن می‌شوید.
|
تمامی وکالت‌هایی که فرد در زمان زنده بودن به وکیل خود داده است در صورت فوت او فسخ می‌شود ینی حکم ابطال وکالت بر وکالتنامه شما می‌خورد حتی اگر وکالتنامه شما بلا عزل باشد و یا در آن قید شده باشد وکالت بعد از فوت باقی است. |
-
با وکالت بلا عزل شما هنوز مالک اصلی ملک نخواهید بود
- دقت داشته باشید حتی زمانی که شما دارای وکالت بلا عزل هستید در واقع به صورت قانونی مالک ملک خود نیستید.
- بهتر است هر چه سریع‌تر جهت اقدام برای تبدیل وکالتنامه به سند قطعی و نقل و انتقال ملک اقدامات لازم را انجام بدهید.
-
فروشنده می‌تواند ملک وکالتی را به چند نفر بفروشد
- شاید شما به عنوان خریدار ملک وکالتی تصور کنید خانه‌ای که به‌صورت وکالتی به شما فروخته شده است و نقل و انتقال ملک با سند وکالتی انجام شده دیگر نمی‌تواند از طرف فروشنده مورد معامله قرار گیرد زیرا به شما وکالت بلاعزل داده است.
- اما باید بدانید سخت در اشتباه هستید. زیرا حتی هنگامی‌که فروشنده نقل و انتقال ملک با وکالت نامه را انجام می‌دهد و به شما وکالت بلا عزل می‌دهد می‌تواند همچنان انتقال سند قطعی را خودش انجام دهد و ملک را به شخص دیگری بفروشد و حکم ابطال وکالت بر وکالت نامه شما بخورد. در این حالت دیگر شما نیازی به آن وکالت نامه ندارید و خانه‌ای که هزینه آن را پرداخت کرده‌اید از دست می‌دهید. در چنین حالتی شما فقط دو راه‌کار دارید :
- از فروشنده درخواست کنید هم‌زمان با تنظیم وکالت نامه یک مبایعه نامه تنظیم کند.
- در وکالت نامه حق فروش ملک به شخص دیگر از فروشنده سلب شود.
نتیجه‌گیری:
همان‌طور که در مقاله به‌صورت کامل و جامع قید کردیم وکالت نامه قراردادی است که از فردی به فرد دیگری داده می‌شود و طی آن می‌توان ملکی را به صورت وکالتی به فردی دیگر فروخت، که این نقل و انتقال ملک با وکالت نامه و سند وکالتی دردسر و مشکلات بسیار زیادی را می‌تواند در پیش داشته باشد.
توصیه ما استفاده نکردن از این نوع نقل و انتقال و خرید و فروش ملک است. بهتر است اگر ملک یا زمینی با سند وکالتی را خریداری می‌کنید آن را با سند قطعی با خیال جمع به نام خود کنید زیرا حتی در صورت داشتن وکالت بلا عزل اگر یکی از طرفین فوت کند دست شما به هیچ جایی بند نبوده و هیچ ملکی عاید شما نمی‌شود، بلکه قانونا ملک متعلق به فرزندان و وراث فروشنده است. همچنین فروشنده می‌تواند با وکالت نامه و سند وکالتی برای نقل و انتقال ملک خانه یا زمین خریداری شده توسط شما را به چند نفر دیگر نیز بفروشد. پس در خرید و انتخاب ملک دقت کافی داشته باشید.
بله بستگی‌به مواردی دارد ازجمله اینکه شما کی‌متوجه اختلاف قیمت شده اید
سلام ودرودبنده ملکی گرفتم ۳سال پیش وکالت داده سند فروش غیرمنقول الان میگه باطل شده للطفاراهنمایی بفرماییدوشاهدهمدارم
باسلام
سال ۱۳۸۸ زمینی به متراژ ۲۱ هزارمترمربع (۸هزارمتر مسکونی و باغی و ۱۳ هزار متر تصرفی) برای شخصی وکالت نامه بلاعزلی بدلیل کم سوادی وراث تنظیم کردیم برای فروش و انجام امور اداری و …….
حال متوجه شدیم که ارزش روز زمین خیلی بیشتر از
اونچیزی بوده که دریافت کردیم.(حداقل متری ۵ هزار تومان بوده که به ما متری ۳۰۰ تومان باتوجه به پولی که گرفتیم داده شده).
سوال بنده اینکه بعداز گذشت ۱۴ سال این مسله قابل پیگیری هست؟و از چه طریقی میشه پیگیری کرد؟
و چجوری ؟
ممنون میشم راهنمایی درستی کنید.