خرید و فروش ملک دارای قوانین مشخص و معینی است که برای خریدار و فروشنده حدود و حقوقی را در نظر گرفته است. طبق این قوانین تا زمانی که ملک به خریدار تحویل و تسلیم نشده است، قرارداد کامل‌شده محسوب نمی‌شود. تحویل ملک به خریدار ساز و کارهای خاص خودش را دارد. در قرارداد زمان تحویل ملک ، خسارت تاخیر و جریمه عدم تحویل در زمان مقرر به ثبت می‌رسد.
قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک از خریدار در قبال بدقولی یا کارشکنی فروشنده حمایت می‌کند. تحویل ملک به خریدار در موعد مقرری که در قرارداد ذکر شده وظیفۀ فروشنده است. تحویل ندادن به موقع آپارتمان یا هر نوع ملک دیگر، پیگرد قانونی دارد و خریدار می‌تواند از طریق راهکارهای قانونی این مشکل را پیگیری کند.
چه زمانی می‌توانید خسارت تاخیر یا عدم تحویل ملک را از طریق قانونی پیگیری کنید؟
اگر شما ملکی را خریداری کرده‌اید و با عدم تخلیه ملک توسط فروشنده مواجه شده‌اید، می‌توانید از دادگاه و مراجع قضایی درخواست کنید وی را ملزم به تخلیه و تحویل ملک کند اما ابتدا باید بتوانید وقوع معامله را اثبات کرده و سپس پرداخت ثمن آن را نیز تائید کنید.
مطابق با مادۀ 367 قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع». به معنای ساده‌تر و طبق عرف جامعه زمانی موضوع تسلیم کامل شده و مورد پذیرش قرار می‌گیرد که خریدار بتواند هر گونه که بخواهد از آن بهره ببرد.
همان‌طور که مادۀ 225 قانون مدنی تشریح می‌کند «متعارف بودن امری در عرف و عادت به طوری که عقد بدون تصریح هم منصرف آن باشد، به منزلۀ ذکر در عقد است.» اگر طرفین قرارداد زمانی را برای تحویل مبیع مشخص کرده باشند، مبیع در همان زمان باید تحویل گردد. اگر نه بلافاصله پس از عقد بیع وظیفۀ تسلیم بر عهدۀ فروشنده محقق است.
طبق مادۀ 220 قانون مدنی «عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می‌کند، بلکه متعاملین به تمام نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم هستند.»
طبق این قوانین مربوط به شرایط و زمان تحویل ملک ، خریدار می‌تواند در صورت ممناعت فروشنده برای تحویل ملک یا عدم تحویل به موقع آپارتمان، از مراجع قانونی کمک بگیرد.
|
در صورتی که فروشنده آپارتمان را در موعد مقرر شده در قرارداد به خریدار تحویل ندهد، خریدار می‌تواند از طریق قانونی فروشنده را ملزم به تخلیه و تسلیم ملک کند. مبلغ تاخیر در تحویل ملک هم طبق توافق طرفین در قرارداد ذکر میشود و فقط موقع تحویل قطعی ملک قابل محاسبه و مطالبه است.
|
در صورت عدم تخلیۀ ملک توسط فروشنده یا تاخیر در این امر، خسارت تاخیر تحویل ملک چگونه محاسبه میشود؟
مبلغ خسارت تاخیر در تسلیم ملک به خریدار، با توافق طرفین و بر حسب روز یا ماه در قرارداد گنجانده میشود. به طور مثال خریدار متعهد میشود به ازای هر یک روز تاخیر در این فرایند، مبلغ 100 هزار تومان به عنوان جریمه بپردازد.
در ضمن چنان‌چه زمان انجام معامله برخی شروط طرفین معامله مثلا تاریخ تحویل به صورت شفاهی و در حضور حداقل دو شاهد گفته شده باشد، این شروط نیز لازم اجرا هستند و در دادگاه می‌توان به آنها استناد کرد.
خریدار این مبلغ را زمانی مطالبه و دریافت می‌کند که ملک را دریافت کرده باشد. دریافت خسارت و جریمۀ تاخیر در تحویل ملک تا پیش از آن ممکن نیست.در این زمینه ملاحظات و نکات مهم حقوقی وجود دارد که رعایت نکردن هر کدام می‌تواند حق خریدار را نسبت به دریافت مبلغ جریمه باطل کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
خسارت دیرکرد تحویل آپارتمان در صورتی که در صورتجلسه تحویل ملک به آن اشاره نشده باشد
چنان‌چه در قرارداد در مورد خسارت دیرکرد و تاخیر چیزی ذکر نشده باشد، مشتری می‌تواند برای قدم اول درخواست الزام به ایفای تعهد بدهد و پس از مدتی دادخواستی مبنی بر دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را به دادگاه ارائه کند. در این صورت برای تعیین خسارت، پرونده به کارشناسان دادگستری ارجاع داده می شود.
باید به این نکته توجه داشته باشید که مشتری در صورتی می تواند به دادگاه مراجعه کرده و در خصوص تخلیه نکردن یا تحویل ندادن ملک توسط فروشنده خواستار حقوق خود باشد که خود نیز به تعهدات‌اش به عنوان مشتری عمل کرده باشد.
چند مثال در زمینه تحویل ملک:
در ادامه چند مثال واقعی و پاسخ کارشناسان حقوقی را بررسی می‌کنیم.
مثال اول تحویل ملک:
سلام. آپارتمانی خریداری کرده‌ام که قرار بود در تاریخ ۳۰ مرداد ۹۵ تحویل داده شود و تاریخ تنظیم سند ۱ آذر ۹۵ بود. با توجه به عدم تحویل آپارتمان و سند، گواهی عدم حضور فروشنده را گرفتم. جریمه دیرکرد روزی صدوپنجاه هزار تومان است. شصت میلیون در برابر تحویل آپارتمان و پنجاه میلیون بابت سند تعیین کرده‌ایم. آیا مبلغ جریمه دیرکرد را میتوانم موقع تحویل گرفتن آپارتمان از پولی که می‌خواهم به فروشنده بپردازم کم کنم؟
پاسخ:
با توجه به این‌که خسارت تاخیر در مبایعه‌نامه قید شده است و گواهی حضور نداشتن را هم گرفته‌اید می‌توانید برای مطالبه خسارت اقدام کنید؛ که بعد از محکومیت ایشان از مبلغی که باید پرداخت کنید کسر خواهد شد.
مثال دوم:
واحدی از یک آپارتمان را حدود سه سال پیش، پیش‌خرید کردم و قولنامۀ آن به صورت پیش‌خرید و کد رهگیری در بنگاه تنظیم گردید. اما در آن به جریمه تاخیر اشاره نشده است؛ در صورتی که در قرارداد مالک و سازنده که به نوعی با این قولنامه مرتبط است قید شده است. سوال من این است که امروز که حدود یک سال تاخیر در تحویل ملک دارند و هنوز هم تحویل نداده‌اند، میتوانم دعوی جریمه تاخیر بکنم؟
پاسخ:
عنایت داشته باشید شما باید برای مطالبۀ خسارت تاخیر در تحویل، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و آنجا تامین دلیل کنید. پس از آن کارشناس نظر می دهد و طبق نظر کارشناس می‌توانید دادخواست خود را تقدیم دادگاه کنید . فلذا توصیه می شود در این زمینه با وکلای مجرب تماس بگیرید.
توصیه میشود در زمینۀ چنین مسائلی و در راستای بهره‌گیری ار راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مشورت کرده و از او کمک بگیرید. از طرف دیگر برای اطمینان بیشتر، حتما موعد تحویل ملک و مبلغ جریمه بابت هر روز یا ماه را در صورتجلسه تقید کنید.
جمع‌بندی
- عدم تخلیه ملک توسط فروشنده در موعد مقرر، جرایم قانونی در پی دارد.
- اگر شما ملکی خریداری کرده‌اید و فروشنده آن را در تاریخ معین‌شده تحویل نداده است، می‌توانید برای تسلیم ملک از طریق مراجع قانونی اقدام کنید.
- تاریخ تسلیم ملک و مبلغ جریمۀ تاخیر در تحویل ملک، بر مبنای توافق طرفین در قرارداد ذکر میشود.
- حتی اگر مبلغ جریمه در قرارداد ذکر نشده باشد هم می‌توانید طبق قوانین مربوطه این مورد را پیگیری کنید.
- بهتر است برای استفاده از راهکارهای قانونی، حتما با یک وکیل مجرب مشورت کنید.
سلام
من واحد آپارتمانی رو خریداری کردم که برای سند ۶ ماه وقت تعیین شده
بعد از دوماه از تحویل گرفتن واحدم سازنده که خودش هم یه واحد در ساختمان داره با من تماس گرفته و مطالبه مبلغی پول برای
نصب دوربین
نرده راه پله
جک درب
و نرده روی دیوار رو کرده آیا این هزینه به عهده سازنده است یا خریدار
سلام من ۲۰روز پیش معامله کردم یک واحد آپارتمان دادم ماشینمو دادم مبلغی هم پول ویک خونه تقریباً دوطبقه ویلایی گرفتم امروز قرار بود جابه‌جا شویم طرف خالی نمیکنه میگه من ضررکردم من کل حساب کتابشم دادم چکارباید بکنم
من ملک رامی خواهم
سلام من ملکی خریدم طبقه همکف قرار دارد
گویا آپارتمان روی شوفاژ خونه قرار دارد و فروشنده به من نگفته بود حالا که اومدم ساکن شدم صدای وحشتناکی از موتور خانه میاد تو خونه مخل آسایش شده برام آیا میتونم شکایت کنم
سلام .خانه ای رو از فروشنده خریدیم پول کامل داده شده وثبت هم انجام دادیم. بنگاه گفت فروشنده حق داره تا ۶ماه در خانه باشه تا جایی براش پیدا کنه این حق قانونی هست یا پنگاه و فروشنده این طور خواستن.با تشکر
سلام وقتتون بخیر. بنده یک واحد خرید کردم که به با 9 ما تاخیر قراره تحویل بگیرم. خواستم دیرکرد بگیرم. سازنده گفت دادگاه به علت شیوع کرونا تا یکسال اجازه ی تاخیر در تحویل به سازنده داده. این حرف درسته؟ واقعا همچین قانونی هست؟
سلام درود
من ۱۵ سال پیش زمینی را از شهرداری خریدم.و بعد مشخص شد،زمین از آن مسکن و شهر سازی است،و زمین را از بنده خلع ید نمودند،الان بعد ۱۵ سال زمین را به من تحویل دادند،ایا میتوانم برای خسارت شکایت کنم.و تعیین خسارت چکونه محاسبه میشود،تشکر،از کارشناسان مجرب