فهرست مطالب (دسترسی سریع)
خانه‌ریز به مرحله ساخت رسید؛ جزئیات پروژه ۵۴ واحدی شهرداری تهران
نخستین پروژه «خانه‌ریز» در منطقه ۵ تهران وارد مرحله اجرایی شده و بر اساس تازه‌ترین اعلام مسئولان شهرداری، پیشرفت فیزیکی آن به ۱۲.۷ درصد رسیده است. این پروژه که با هدف فراهم کردن امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن با سرمایه‌های خرد طراحی شده، قرار است الگویی متفاوت از شیوه‌های معمول خریدوفروش ملک ارائه دهد.
در جریان بازدید خبرنگاران از پروژه فجر در ۲۰ آبان ۱۴۰۵، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران جزئیات تازه‌ای از روند ساخت، میزان عرضه و برنامه گسترش خانه‌ریز اعلام کرد.
بر اساس این اطلاعات، نخستین پروژه شامل ۵۴ واحد مسکونی است و شهرداری تهران برنامه دارد پروژه‌های دیگری را نیز در مناطق مختلف پایتخت تعریف کند.
با وجود پیشرفت اجرایی طرح، پرسش مهم این است که خانه‌ریز چگونه کار می‌کند، چه تفاوتی با خرید متری مسکن دارد و آیا مشارکت در آن می‌تواند به خرید یک واحد مسکونی منجر شود؟
خانه‌ریز چیست و چگونه کار می‌کند؟
خانه‌ریز یکی از طرح‌های سرمایه‌گذاری ملکی شهرداری تهران است که امکان مشارکت در منافع اقتصادی پروژه‌های ساختمانی را با مبالغ کوچک‌تر از هزینه خرید یک واحد مسکونی فراهم می‌کند.
در این روش، افراد به‌جای خرید یک آپارتمان کامل، می‌توانند واحدهای سرمایه‌گذاری موسوم به «خانه‌ریز» را خریداری کنند و متناسب با میزان مشارکت خود از تغییرات ارزش اقتصادی پروژه بهره‌مند شوند.
هر خانه‌ریز معادل یک‌صدم مترمربع از ارزش مبنای پروژه تعریف شده است. بنابراین، دارنده ۱۰۰ خانه‌ریز از منافع اقتصادی معادل یک مترمربع از پروژه بهره‌مند می‌شود.
نکته مهم این است که خرید خانه‌ریز با دریافت سند مالکیت یک بخش مشخص از ساختمان تفاوت دارد. آنچه در این طرح عرضه می‌شود، حق مشارکت در منافع اقتصادی پروژه بر اساس قراردادهای مربوط است، نه مالکیت مستقیم یک قطعه مشخص از زمین یا ساختمان.
به همین دلیل، خانه‌ریز را نباید با خرید یک آپارتمان کوچک یا حتی مالکیت مشاع مستقیم در یک واحد مسکونی یکسان دانست.
نخستین پروژه خانه‌ریز در منطقه ۵ تهران چقدر پیشرفت کرده است؟
پروژه «فجر» نخستین طرح ساختمانی معرفی‌شده در چارچوب خانه‌ریز است که در محدوده بلوار آیت‌الله کاشانی در منطقه ۵ تهران اجرا می‌شود.
عملیات اجرایی این پروژه از ۳۰ تیر ۱۴۰۵ آغاز شده و در بازدید خبرنگاران در ۲۰ آبان، پیشرفت فیزیکی آن ۱۲.۷ درصد اعلام شده است.
بر اساس توضیحات مسئولان، پروژه فجر در زمینی به مساحت ۱۲۰۵ مترمربع احداث می‌شود و ۵۴ واحد مسکونی را در بر خواهد گرفت.
این ساختمان دارای ۹ طبقه روی زمین و دو طبقه زیرزمین است و مساحت خالص مسکونی آن حدود ۶۴۸۰ مترمربع اعلام شده است.
مشخصات پروژه فجر خانه‌ریز
| مشخصات | اطلاعات اعلام‌شده |
| محل پروژه | منطقه ۵ تهران، محدوده بلوار آیت‌الله کاشانی |
| تعداد واحدهای مسکونی | ۵۴ واحد |
| مساحت زمین | ۱۲۰۵ مترمربع |
| زیربنای خالص مسکونی | ۶۴۸۰ مترمربع |
| تعداد طبقات | ۹ طبقه روی زمین و ۲ طبقه زیرزمین |
| تاریخ آغاز عملیات اجرایی | ۳۰ تیر ۱۴۰۵ |
| پیشرفت فیزیکی تا ۲۰ آبان ۱۴۰۵ | ۱۲.۷ درصد |
طبق برنامه اعلام‌شده، دوره ساخت پروژه ۱۸ ماه پیش‌بینی شده و یک دوره ۱۸ ماهه نیز برای مراحل اداری مربوط به پروانه و پایان کار در برنامه زمانی طرح لحاظ شده است.
البته زمان واقعی تکمیل و تحویل ساختمان به روند پیشرفت عملیات اجرایی و انجام تعهدات پروژه بستگی دارد.
تاکنون چند خانه‌ریز عرضه شده است؟
یکی از بخش‌های مهم گزارش اخیر شهرداری تهران به میزان عرضه واحدهای سرمایه‌گذاری خانه‌ریز اختصاص دارد.
طبق اظهارات مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، پروژه فجر در مجموع حدود ۶۴۸ هزار خانه‌ریز را شامل می‌شود.
از این میزان، ۴۰ درصد سهم سرمایه‌گذار و تأمین‌کننده مالی پروژه و باقی متعلق به شهرداری تهران اعلام شده است.
همچنین طی سه ماه نخست اجرای طرح، در ۱۰ مرحله حدود ۴۷ هزار خانه‌ریز عرضه شده است.
مسئولان شهرداری میزان استقبال از طرح را فراتر از انتظار توصیف کرده‌اند. با این حال، برای ارزیابی دقیق استقبال عمومی باید آمار تعداد خریداران، حجم معاملات و میزان سرمایه جذب‌شده نیز بررسی شود.
پروژه‌های جدید خانه‌ریز در کدام مناطق تهران ساخته می‌شوند؟
هم‌زمان با پیشرفت پروژه فجر، شهرداری تهران از برنامه گسترش طرح خانه‌ریز به مناطق دیگر پایتخت خبر داده است.
بر اساس اعلام مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری، تعریف دو تا پنج پروژه جدید در دستور بررسی قرار گرفته و مناطق ۴، ۱۵ و ۱۶ تهران برای اجرای طرح‌های بعدی مطرح شده‌اند.
در برخی گزارش‌ها نیز از برنامه عرضه سه پروژه جدید پس از جذب سرمایه‌گذار سخن گفته شده است.
این اعداد الزاماً متناقض نیستند؛ زیرا ممکن است بخشی از پروژه‌ها در مرحله برنامه‌ریزی و بخشی دیگر در آستانه جذب سرمایه‌گذار باشند. با این حال، تعداد نهایی پروژه‌های قابل عرضه باید بر اساس اعلام رسمی مشخص شود.
شهرداری تهران همچنین از آمادگی برای انتقال تجربه خانه‌ریز به شهرهای دیگر خبر داده است، اما هنوز نمی‌توان درباره زمان آغاز اجرای این طرح در سایر شهرها اظهارنظر قطعی کرد.
برای بررسی وضعیت بازار مسکن در یکی از مناطق مطرح‌شده می‌توانید به صفحه قیمت مسکن در منطقه ۴ تهران مراجعه کنید.
آیا با خرید خانه‌ریز می‌توان صاحب آپارتمان شد؟
یکی از پرسش‌های اصلی متقاضیان این است که آیا خرید تدریجی خانه‌ریز در نهایت می‌تواند به مالکیت یک واحد مسکونی منجر شود؟
در مدل اعلام‌شده، خانه‌ریز در مرحله نخست یک ابزار مشارکت در منافع اقتصادی پروژه است و خرید تعداد مشخصی از آن به‌خودی‌خود به معنای مالکیت یک آپارتمان نیست.
با این حال، مسئولان طرح اعلام کرده‌اند که در زمان تعیین تکلیف واحدهای ساخته‌شده، فرآیند قیمت‌گذاری و واگذاری از طریق مزایده انجام خواهد شد و برای دارندگان خانه‌ریز اولویت‌هایی در نظر گرفته می‌شود.
بنابراین فردی که خانه‌ریز خریداری کرده است، نباید صرفاً بر اساس تعداد سهم‌های خود انتظار تحویل خودکار یک واحد مسکونی مشخص را داشته باشد.
شرایط شرکت در مزایده، نحوه اعمال اولویت، قیمت نهایی و شیوه تسویه از جمله موضوعاتی هستند که باید در مقررات و قراردادهای طرح بررسی شوند.
قیمت خانه‌ریز چگونه تعیین می‌شود؟
در مدل خانه‌ریز، ارزش واحدهای سرمایه‌گذاری بر مبنای ارزش اقتصادی پروژه و سازوکار قیمت‌گذاری مربوط تعیین می‌شود.
بر اساس توضیحات مسئولان شهرداری، اطلاعات مربوط به قیمت پایه، روند تغییر قیمت و تقاضای خریدوفروش در سامانه خانه‌ریز قابل مشاهده است.
همچنین امکان مبادله خانه‌ریز در بازار مربوط پیش‌بینی شده و قیمت معاملات می‌تواند تحت تأثیر عرضه و تقاضا قرار گیرد.
در نتیجه، باید میان قیمت پایه کارشناسی و قیمتی که خریداران و فروشندگان در بازار مبادله بر سر آن توافق می‌کنند، تفاوت قائل شد.
اگرچه یکی از اهداف اعلام‌شده طرح، حفظ ارزش سرمایه در برابر افزایش قیمت مسکن است، رشد قیمت خانه‌ریز یا سودآوری آن تضمین‌شده نیست.
نوسان قیمت، وضعیت بازار، میزان تقاضا و پیشرفت پروژه می‌تواند بر ارزش دارایی مشارکت‌کنندگان تأثیر بگذارد.
خانه‌ریز چه تفاوتی با خرید متری مسکن دارد؟
خانه‌ریز از نظر فراهم کردن امکان ورود با سرمایه خرد، شباهت‌هایی به مفهوم خرید متری مسکن دارد. با این حال، ماهیت حقوقی و سازوکار اجرایی آن باید جداگانه بررسی شود.
در خرید معمول یک آپارتمان، خریدار پس از انجام مراحل قانونی، مالک واحد مشخصی می‌شود و حقوق او در سند رسمی منعکس خواهد شد.
اما در خانه‌ریز، سرمایه‌گذار در منافع اقتصادی یک پروژه ساختمانی مشارکت می‌کند و لزوماً مالک مستقیم بخشی از عرصه یا اعیان ساختمان نمی‌شود.
از سوی دیگر، امکان خریدوفروش واحدهای سرمایه‌گذاری در بازار مبادله نیز یکی از ویژگی‌هایی است که برای این مدل معرفی شده است.
برای آشنایی بیشتر با سایر روش‌های سرمایه‌گذاری خرد در بازار ملک می‌توانید مقاله مسکن متری و خرید متری خانه در بورس را مطالعه کنید.
آیا خانه‌ریز می‌تواند مشکل خرید مسکن را حل کند؟
افزایش قیمت مسکن در سال‌های اخیر باعث شده است خرید یک واحد مسکونی برای بسیاری از خانوارها دشوارتر شود.
در چنین شرایطی، ابزارهایی که امکان ورود به بازار ملک با سرمایه کمتر را فراهم می‌کنند، می‌توانند مورد توجه افرادی قرار بگیرند که توان خرید کامل یک آپارتمان را ندارند.
خانه‌ریز نیز با چنین هدفی معرفی شده است، اما باید میان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن و تأمین مسکن مصرفی تفاوت گذاشت.
فردی که خانه‌ریز می‌خرد، لزوماً صاحب خانه‌ای برای سکونت نمی‌شود. بلکه در یک دارایی مرتبط با پروژه ساختمانی سرمایه‌گذاری می‌کند و نتیجه اقتصادی آن به شرایط طرح بستگی خواهد داشت.
بنابراین خانه‌ریز را نمی‌توان جایگزین مستقیم خرید آپارتمان، دریافت تسهیلات مسکن یا طرح‌های حمایتی خانه‌دار شدن دانست.
برای افرادی که به دنبال خرید خانه برای سکونت هستند، بررسی گزینه‌های دیگری مانند طرح مسکن ملی نیز می‌تواند مفید باشد.
وضعیت قانونی خانه‌ریز و نقش شورای عالی بورس
یکی دیگر از موضوعات مطرح‌شده درباره طرح خانه‌ریز، چارچوب حقوقی عرضه و معامله واحدهای سرمایه‌گذاری آن است.
بر اساس گزارش‌های منتشرشده، رایزنی‌هایی درباره سازوکار قانونی این مدل با شورای عالی بورس انجام شده است.
اهمیت این موضوع در آن است که نوع قرارداد، حقوق سرمایه‌گذاران، نحوه نظارت و شیوه نقل‌وانتقال دارایی باید برای مشارکت‌کنندگان روشن باشد.
همچنین باید مشخص شود در صورت تأخیر در ساخت، اختلاف میان طرف‌های قرارداد یا تغییر شرایط پروژه، چه حقوق و ضمانت اجراهایی برای سرمایه‌گذاران وجود دارد.
تا زمانی که وضعیت نهایی مجوزها و چارچوب نظارتی طرح به‌طور رسمی مشخص نشده باشد، نباید خانه‌ریز را معادل اوراق بهادار دارای مجوز بورس یا یک سرمایه‌گذاری تضمین‌شده معرفی کرد.
پیش از خرید خانه‌ریز به چه نکاتی توجه کنیم؟
خرید دارایی مرتبط با یک پروژه ساختمانی، مانند سایر روش‌های سرمایه‌گذاری، نیازمند بررسی دقیق شرایط و ریسک‌هاست.
مهم‌ترین موضوع این است که خریدار بداند در برابر مبلغ پرداختی دقیقاً چه حقی دریافت می‌کند و این حق در چه شرایطی قابل انتقال یا نقد کردن است.
پیش از مشارکت در طرح، بررسی موارد زیر اهمیت دارد:
- ماهیت قرارداد: مشخص شود خرید خانه‌ریز چه حقوق و تعهداتی برای سرمایه‌گذار ایجاد می‌کند.
- وضعیت پیشرفت پروژه: میزان ساخت و زمان‌بندی اعلام‌شده با اطلاعات رسمی پروژه تطبیق داده شود.
- شیوه قیمت‌گذاری: تفاوت قیمت پایه کارشناسی و قیمت معاملات در بازار مبادله بررسی شود.
- امکان فروش دارایی: شرایط انتقال، هزینه‌های احتمالی و میزان تقاضای خرید مشخص باشد.
- شرایط دریافت واحد مسکونی: اولویت دارندگان خانه‌ریز در مزایده و نحوه تسویه برای خرید آپارتمان بررسی شود.
- وضعیت حقوقی و نظارتی: مجوزها، تعهدات مجری و سازوکار رسیدگی به اختلافات مورد توجه قرار گیرد.
نکته مهم این است که امکان ثبت سفارش فروش در یک سامانه، لزوماً به معنای وجود خریدار در هر زمان یا امکان فروش فوری دارایی با قیمت دلخواه نیست.
خانه‌ریز چه تأثیری بر بازار مسکن تهران خواهد داشت؟
اجرای پروژه فجر را می‌توان نخستین تجربه عملی این الگوی سرمایه‌گذاری در تهران دانست. با این حال، برای ارزیابی تأثیر آن بر بازار مسکن هنوز اطلاعات کافی وجود ندارد.
تعداد واحدهای پروژه نخست محدود است و نمی‌توان صرفاً بر اساس ساخت ۵۴ واحد درباره تغییر قیمت مسکن در منطقه ۵ یا سایر مناطق تهران نتیجه‌گیری کرد.
در صورت گسترش طرح و افزایش تعداد پروژه‌ها، ممکن است گزینه‌های تازه‌ای برای مشارکت سرمایه‌های خرد در ساخت‌وساز ایجاد شود.
اما میزان اثرگذاری این مدل بر عرضه مسکن، قیمت‌ها و قدرت خرید خانوارها به عواملی مانند مقیاس اجرا، شرایط اقتصادی و استقبال واقعی سرمایه‌گذاران بستگی دارد.
در نهایت، کسانی که قصد خرید خانه برای سکونت دارند، بهتر است تصمیم خود را بر اساس توان مالی، نیاز خانوار و شرایط واقعی بازار بگیرند.
برای بررسی گزینه‌های موجود می‌توانید در سامانه کیلید از طریق صفحه خرید آپارتمان در تهران، قیمت و مشخصات املاک مختلف را مقایسه کنید.
همچنین مطالعه مطلب مشارکت در ساخت در تهران؛ از فرمول ۴۰-۶۰ تا توافق‌های ۵۰-۵۰ می‌تواند برای شناخت سایر مدل‌های مشارکت در پروژه‌های ساختمانی مفید باشد.
آینده طرح خانه‌ریز به عملکرد پروژه‌های نخست بستگی دارد
پیشرفت ۱۲.۷ درصدی پروژه فجر و اعلام برنامه ساخت پروژه‌های جدید نشان می‌دهد که خانه‌ریز از مرحله معرفی اولیه عبور کرده و اجرای عملی آن آغاز شده است.
با این حال، موفقیت این مدل تنها به پیشرفت ساختمانی محدود نمی‌شود. شفافیت قراردادها، نحوه قیمت‌گذاری، امکان خریدوفروش دارایی، تکمیل به‌موقع پروژه‌ها و تعیین چارچوب قانونی از عوامل مهم در ارزیابی آن خواهند بود.
خانه‌ریز می‌تواند شیوه‌ای تازه برای مشارکت سرمایه‌های خرد در پروژه‌های ساختمانی باشد، اما نباید آن را با خانه‌دار شدن قطعی یا سرمایه‌گذاری بدون ریسک اشتباه گرفت.
بیشتر بخوانید
منابع: دنیای اقتصاد، ایرنا، ایسنا
