این روزها از هر خیابان و کوچه‌ای که گذر می‌کنیم، آپارتمان‌های زیادی را مشاهده می‌کنیم که در حال ساخت هستند. حتی در محله‌های قدیمی با بافت سنتی نیز تعداد خانه‌های قدیمی انگشت شمار است و آپارتمان‌های چند طبقه در این محله‌ها نیز بیشتر خودنمایی می‌کنند. گسترش شهر نشینی، رشد جمعیت و البته بازار پر سود مسکن از عوامل روی آرودن افراد به ساختوساز است. صاحبان خانه‌های کلنگی و قدیمی با یک سرمایه‌گذار با تجربه و متخصص در ساختوساز، یک قرارداد مشارکت مدنی با عنوان قرارداد مشارکت در ساختوساز می‌بندند. طی قرارداد مشارکت در ساخت، مالک و سازنده در ساختوساز یک ساختمان شریک می‌شوند. گاهی اختلاف بین مالک و سازنده باعث می‌شود که یکی از طرفین بخواهد اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت کند. در این مطلب از حق فسخ در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت و مراحل قانونی فسخ این قرارداد صحبت خواهیم کرد.
موضوعات زیر در این مطلب مورد بررسی قرار گرفته‌اند. برای دیدن هر بخش از مقاله می‌توانید روی عنوان موردنظر کلیک کنید:
قرارداد مشارکت در ساخت
بازار مسکن یکی از بازارهای پر سود اقتصادی در ایران است. علی‌رغم تمام نوساناتی که گریبان‌گیر این بازار مسکن است، معمولاً افراد سود خوبی از سرمایه‌گذاری در این بازار به دست می‌آورند. یکی از مصادیق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن، مشارکت در ساخت است. اما مشارکت در ساخت به چه معنا است؟
مشارکت در ساخت یعنی، مالک یا مالکان یک زمین با یک یا چند سرمایه‌گذار در ساخت یک ساختمان مشارکت می‌کنند، بنابراین قراردادی بین آنها با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، بسته می‌شود. قرارداد مشارک در ساخت یکی از انواع قراردادهای مشارکت مدنی است. قراردا مشارکت مدنی یکی از پرکاربردترین قراردادها در فضای کسب‌وکار است.
طبق تعریف قانون مدنی جمهوری اسلامی، مشارکت مدنی عبارت است از:«مشارکت مدنی عبارتست از درآمیختن سهمالشرکه نقدی و یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، بنحو مشاع، بمنظور انتفاع ، طبق قرارداد»
قرارداد مشارکت مدنی در فعالیت‌های اقتصادی متفاوت مانند صادرات و واردات کالا، تولید، ساخت مسکن، انبوه‌سازی و … مورد استفاده قرار می‌گیرد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
قرارداد مشارکت مدنی به سه دسته تقسیم می‌شود:
- قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد مشارکت مدنی با بانک
- قرارداد مشارکت مدنی خصوصی
در ادامه در مورد حق فسخ در قراردادهای مشارکت در ساختوساز صحبت خواهیم کرد.
فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
همانطور که توضیح دادیم طی قراردادهای مشارکتی در ساختوساز زمین و سهم آورده سازنده تقبل هزینه‌های ساخت و ساز است.
گاهی بین مالک و سازنده اختلافاتی شکل می‌گیرد، این اختلافات ممکن است منجر شود که یکی از طرفین قراداد اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت کند. اما این سوال مطرح است که آیا فسخ قرارداد مشارکت ساخت به راحتی است و طرفین می‌توانند در صورت بروز اختلاف و خطا این قرارداد را یکطرفه فسخ کنند؟
بعضی افراد به خصوص مالکان که تجربه و آگاهی کمتری نسبت به سازندگان دارند، تصور می‌کنند که در صورتی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکند، می‌توانند اقدام به فسخ قرارداد مشارکت ساخت نمایند. این تصور غلط است. قرارداد مشارکت از نوع قراردادهای لازم است و قرارداد لازم به این معنا است که هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند، جز در شرایط ویژه.
این سوال پیش می‌آید که طرفین در چه صورتی حق فسخ دارند؟ حق فسخ یعنی اختیار بر هم زدن معامله یا قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن خیار می‌گویند. در قراردادهای مشارکت در ساختوساز که از نوع قراردادهای لازم است، حق فسخ در صورتی است که قانون تعیین کرده و یا در قرارداد به آن اشاره شده باشد و طرفین به توافق بر سر آن توافق دارند.
|
مشارکت در ساخت یعنی، مالک یا مالکان یک زمین با یک یا چند سرمایه‌گذار در ساخت یک ساختمان مشارکت می‌کنند، بنابراین قراردادی بین آنها با عنوان قرارداد مشارکت در ساخت، بسته می‌شود. |
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
گفتیم که قرارداد مشارکت در ساخت، از جمله قراردادهای مشارکت مدنی و از نوع قراردادهای لازم است. در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز در دو حالت حق فسخ وجود دارد:
- خیارات قراردادی
- خیارات قانونی
اگر هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت به طور صریح به حق فسخ طرفین اشاره شود و یکی از طرفین با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کند، خیار فسخ قراردادی می‌گویند.
در قانون مدنی نیز چند مورد خیار فسخ پیش‌بینی شده است، که به این خیارات، خیارات قانونی می‌گویند. اگر طرفین بخواهند با رجوع به خیارات قانونی، اقدام به فسخ کنند، دادگاه در مورد فسخ تصمیم می‌گیرد.
امکان فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
قانون امکان فسخ قراردادهای مشارکتی در ساختوساز را با خیارات زیر می‌دهد:
خیار مجلس: هریک از طرفین عقد قرارداد، تا زمانی که در جلسه عقد قرارداد حضور دارند و متفرق نشده‌اند، اختیار فسخ قرارداد دارند.
خیار شرط: اگر در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساختوساز تعیین شود که طرفین در مدت معینی حق فسخ دارند، به این حق فسخ که در تنظیم قرارداد مشارکت پیش‌بینی شده است، خیار شرط می‌گویند.
خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار که در قرارداد مشارکت در ساخت، سرمایه‌گذار است در پرداخت ثمن تعلل کند، امکان حق فسخ از طرف مالک وجود دارد. ثمن علاوه‌بر وجه نقد، می‌تواند صورت‌های منفعت و عمل هم باشد.
خیار رویت: در صورتی که مال مورد معامله با وصف فروشنده مطابقت نداشته باشد، خریدار جق فسخ دارد. در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز، مالک فروشنده و خریدار سازنده و سرمایه‌گذار است.
تخلف وصف: تعریف تخلف وصف مطابق، تعریف خیار رویت است.
خیار غبن: اگر یکی از طرفین معامله متوجه شود که این معامله برای او ضرر زیادی به همراه دارد و این ضرر فاحش است، بر اساس قانون امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
خیار عیب: اگر در مورد معامله شده، عیب و ایرادی وجود داشته باشد، حق فسخ وجود دارد. سازنده و یا سرمایه‌گذار در قرارداد مشارکت ساخت در صورتی که متوجه ایراد و معیوب بودن زمین شود، می‌تواند با رجوع به خیار عیب اقدام به فسخ قرارداد کند.
خیار تدلیس: اگر یکی از طرفین قرارداد ادعا کند که در این معامله فریب خورده است، می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت هر یک از طرفین مواردی را برای حق فسخ تعیین می‌کنند، به این ترتیب مالک و سازنده می‌توانند از حق فسخ که در قرارداد مشخص شده است، استفاده کنند.
حق فسخ قرارداد یا با توافق طرفین و یا به واسطه حکم قانون ایجاد می‌شود. ممکن است در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت شرط حق فسخ برای یکی از طرفین تعیین نشده باشد، اما این به این معنی نیست که نتواند اقدام به فسخ قرارداد کند. در این شرایط با خیارات قانونی که اشاره کردیم، می‌توان از مجاری قانونی اقدام به فسخ قرارداد کرد.
شرایط حق فسخ در قراردادهای مشارکت ساخت برای مالک و سازنده متفاوت است و هر یک طی شرایطی و با ادله کافی می‌تواند از طریق دادگاه اقدام به فسخ قرارداد کند.
حق فسخ مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که سازنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، مالک می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد مشارکت اقدام کند. در صورت مشاهده چنین تخلفاتی مالک می‌تواند اقدام به فسخ کند:
- تاخیر غیرمجاز سازنده در تجهیز کارگاه در مدت تعیین شده در قرارداد
- تاخیر غیرمجاز سازنده در اجرای برنامه زمانبندی در قرارداد
- انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر تحت هر عنوانی از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی
- عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشه‌ها، طرح‌های اجرایی، فروش و پیش فروش
|
در همین رابطه بخوانید: |
حق فسخ سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که مالک نیز در انجام تعهدات خود مانند عدم تحویل و تخلیه ملک، عدم اعطای وکالت به سازنده جهت اخذ پروانه ساخت، سازنده می‌تواند اقدام فسخ قرارداد مشارکت کند.
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که در تنظیم قرارداد مشارکتی در ساخت حق فسخ برای طرفین در نظر گرفته شده باشد و طرفین بخواهند از حق خود استفاده کنند، در این صورت دادگاه فسخ را اعلام می‌نماید. این حق فسخ را، حق فسخ قراردادی می‌نامند. در صورتی که در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت شرایط حق فسخ تعیین نشده باشد، تشخیص حق فسخ بر عهده دادگاه است.
در صورتی که در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساخت‌ساز حق فسخ برای مالک یا سازنده تعیین شده باشد، فسخ قرارداد را به یکدیگر اعلام می‌نمایند. اعلام فسخ قرارداد از طرف هر یک از طریق ارسال اظهارنامه رسمی است. بعد از از ارسال اظهارنامه رسمی دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع صدور حکم تایید مراتب فسخ قرارداد کند.
یکی از مواردی که مالک درخواست فسخ قرارداد به دادگاه می‌دهد، تاخیر سازنده در تحویل دادن ملک است. در این حالت مالک بر اساس مفاد قرارداد و ماده 1 قانون مسئولیت مدنی دادخواست فسخ قرارداد و مطالبۀ خسارت از طریق دادگاه می‌کند.
سوالی که مطرح می‌شود این است که اگر ساختوساز پیش رفته باشد و مالک اقدام به فسخ قرارداد کند، آیا قرارداد فسخ خواهد شد؟
در این حالت اگر حق فسخ در تنظیم قرارداد مشارکت ساخت برای مالک مقرر شده باشد و یا دادگاه با خیارات قانونی رای به فسخ دهد، مالک با تامین دلیل هزینه‌های پرداخت شده توسط سازنده محاسبه می‌شود. هزینه‌های صرف شدۀ سازنده تتوسط مالک پرداخت می‌شود و یا متناسب با آوردۀ صرف شده در ساختمان سهیم می‌شود.
معمولاً در قرارداد مشارکت ساخت، افراد با دلایل زیر دادخواست فسخ قرارداد به دادگاه ارائه می‌دهند، تا قانون در این شرایط قضاوت کند و رای حق فسخ را اعلام نماید:
- فسخ به علت شرط فسخ
- فسخ به علت تخلف از شرط
- فسخ به علت فوت سازنده
- فسخ به علت ورشکستگی سازنده
- فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک
- فسخ به علت فورس ماژور
- فسخ به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت
|
در همین رابطه بخوانید: |
نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
نمونه دادخواست ابطال قراردادهای مشارکتی در ساختوساز برای ارائه به دادگاه:
| مشخصات
طرفین |
نام | نام خانوادگی | نام پدر | سن | شغل | محل اقامت- خیابان- کوچه-پلاک-کدپستی |
| خواهان | ||||||
| خوانده | ||||||
| وکیل | ||||||
| تعيين خواسته وبهاي آن | صدور حكم به تنفيذ فسخ قرارداد به علت تخلف از شرط مقوم به ريال و استرداد وجوه پرداختي به ميزان ريال به انضمام كليه خسارات قانوني با قرار تأمين خواسته | |||||
| دلایل و
منضمات |
كپی مصدق 1 – قرارداد مورخ 2-اظهارنامه شماره 3- مدرك مورد نياز ديگر | |||||
|
رياست محترم مجتمع قضايی”نام شهرستان محل وقوع قرارداد يا ملك يا محل انجام تعهد يا اقامت خوانده” با سلام احتراماً به استحضار می‌رساند: اينجانب با خوانده/خواندگان قراردادي را در تاريخ داير بر منعقد كرده و كلية/ قسمتي از تعهدات قراردادي خود را انجام داده‌ام. نظر به اينكه در قرارداد قيد شده است كه…………………………..و با عنايت به اينكه ازشرط مذكور در قرارداد تخلف گرديده و طبق بند …… قرارداد مورخ …………. اينجانب دارای حق فسخ بوده ام و اراده اينجانب به فسخ معامله نيز بوسيله اظهارنامه به اطلاع وی رسيده است فلذا صدور حكم به تنفيذ فسخ قرارداد استنادی و استرداد وجوه پرداختی به ميزان……………. ريال مستنداً به ماده 399 قانون مدني و 198 قانون آئين دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدني به انضمام كلية خسارات و هزينه دادرسی در حق اينجانب مورد استدعاست. بدواً وفق ماده 108 قانون آئين دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی صدور قرار تأمين خواسته و اجرای فوری آن حسب ماده 117 همين قانون تقاضا می‌شود.
|
||||||
| محل امضا – مهر – اثر انگشت | ||||||
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اگر در تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساختوساز حق فسخ برای طرفین تعیین شده باشد، فسخ قرارداد خود به خود صورت نمی‌گیرد و باید طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده کنند. همچنین باید هنگام تنظیم قراردادهای مشارکتی در ساختوساز زمان برای حق فسخ تعیین شود در این صورت شرط فسخ و قرارداد باطل است.
بنابراین قبل از اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت ساخت با وکیل مشورت کنید و مهم‌تر آن که اعتماد و اطمینان نسبت به طرف دیگر قرارداد داشته باشید، تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند. همچنین هنگام تنظیم قرارداد مشارکت ساخت از وکیل کمک گرفته شود تا اختلاف و ضرری بعدها ایجاد نشود.
|
اعلام فسخ قرارداد از طرف هر یک از طریق ارسال اظهارنامه رسمی است. بعد از از ارسال اظهارنامه رسمی دادخواست فسخ قرارداد و طرح دعوای حقوقی با موضوع صدور حکم تایید مراتب فسخ قرارداد کند. |
جمع بندی
- قرارداد مشارکت مدنی از قراردادهای پر کاربرد در فضای کسب‌وکار است.
- قرارداد مشارکت مدنی به سه دسته تقسیم می‌شود: قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد مشارکت مدنی با بانک، قرارداد مشارکت مدنی خصوصی
- در قراردادهای مشارکتی در ساختوساز، مالک یعنی صاحب زمین با سازنده یا سرمایه‌گذار در ساختوساز یک ساختمان شریک می‌شوند.
- قراردادهای مشارکتی در ساختوساز از قراردادهای لازم است و طرفین به راحتی نمی‌توانند اقدام به فسخ کنند.
- اگر حق فسخ در قرارداد برای طرفین مشخص شده باشد، می‌توانند با رجوع به قرارداد اقدام به فسخ کنند.
- خیارات قانونی فسخ قراردادهای مشارکتی شامل: خیار مجلس، خیار شرط، خیار تامین ثمن، خیار رویت، خیار وصف، خیار غبن، خیار عیب و خیار تدلیس است.
- اگر فرد با رجوع به حق فسخ مقرر شده در قرارداد برای ابطال اقدام کند، خیار قراردادی و اگر با رجوع به موارد قانونی اقدام به ابطال کند، خیار قانونی می‌گویند.
- شرایط ابطال قرادادهای مشارکتی در ساختوساز برای مالک و سازنده متفاوت است.
- برای ابطال قرارداد مشارکتی ساختوساز، اگر حق فسخ هنگام تنظیم قرارداد مشخص شده باشد، طرفین با ارسال اظهارنامه به یکدیگر خبر می‌دهند، بعد از ارسال اظهارنامه دادخواست فسخ به دادگاه ارائه می‌شود.
- اگر ساختوساز پیشرفت کرده باشد و مالک درخواست ابطال داده باشد و فسخ قرارداد از سوس دادگاه اعلام شود، هزینه‌های سازنده بر اساس تامین دلیل محاسبه و توسط مالک پرداخت می‌شود.
- از دلایلی که افراد اقدام به فسخ قرارداد مشارکتی ساختوساز می‌کنند شامل: فسخ به علت شرط فسخ، فسخ به علت تخلف از شرط، فسخ به علت فوت سازنده، فسخ به علت ورشکستگی سازنده، فسخ به علت توقیف یا مصادره ملک، فسخ به علت فورس ماژور، فسخ به علت غیرمقدور بودن انجام مشارکت
لطفا قبل از اینکه مطلبی رو بذارید توی وبسایت در موردش مطالعه کنید
بر خلاف آنچه در متن فوق نوشته شده عقد مشارکت رو عقد لازم معرفی کرده ؛ به استناد ماده ۵۸۶ قانون مدنی عقد شرکت یا همان مشارکت عقدی جایز و اذنی بوده و چنانچه ضمن عقد لازمی براش مدت تعیین نشده باشد هر یک از شرکاء هر وقت بخواد میتونه از اون رجوع کنه .