قدیمی‌ها می‌گفتند اجاره‌نشینی، خوش‌نشینی است، اما این خوش‌نشینی بی دردسر هم نیست. چه شرایط اقتصادی و گرانی و نوسانات قیمت مسکن که بیشترین فشار را به قشر مستاجر وارد می‌کند و چه دردسرهای اجاره خانه و هزینه تعمیرات که گاه صاحبخانه‌ها زیربار نمی‌روند و مستاجر مجبور به پرداخت هزینه‌ها می‌شود. یکی از دعواهای همیشگی بین مالک و مستاجر گرفتن خسارت است و یا چه تعمیراتی اساسی و چه تعمیراتی جزیی است کدام یک باید هزینه تعمیرات خانه را بپردازند. در این مقاله سعی داریم از دیدگاهی قانونی به اختلافات مرسوم بین مالک و مستاجر بپردازیم.
قرارداد بین مالک و مستاجر
در سال 76 برای حل مشکلات و اختلافات بین مالک و مستاجر قانون مرتبط با روابط بین موجر و مستاجر تصویب شد که در تاکنون اجاره‌نامه‌ها بر اساس آن تنظیم می‌شوند. معمولا اختلاف مالک و مستاجر بعد از اتمام قرارداد شکل می‌گیرد، اختلافاتی مانند عدم تخلیه ملک از سوی مستاجر در زمان مقرر، عدم پرداخت کامل ودیعه از سوی مالک، پرداخت خسارت‌های وارد شده به ملک، هزینه تعمیرات خانه و…؛ این دست اختلافات گاهی پای مالک و مستاجر را به دادگاه برای ثبت شکایت باز می‌کند تا قانون بین آنها قضاوت کند و تصمیم نهایی گرفته شود.
همانطور که اشاره کردیم برای حل مشکلات و اختلافات بین مالک و مستاجر قوانینی وضع شده است. قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان در تنظیم روابط در حوزه مسکن نقش اصلی و مهم را ایفا می‌کنند.
|
قانون مدنی، قانون موجر و مستاجر و قانون تملک آپارتمان در تنظیم روابط در حوزه مسکن نقش اصلی و مهم را ایفا می‌کنند. |
رایج‌ترین اختلافات بین مالک و مستاجر
از جمله اختلافات رایج و مرسوم بین مالک و مستاجر می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- پرداخت هزینه‌های مربوط به خرابی
- تقسیم هزینه‌ها بین مالک و مستاجر
- دریافت خسارت از مستاجر و مالک
- عدم ثبت تمدید قرارداد رهن و اجاره
- دریافت خسارت از مستاجر به دلیل عدم پرداخت به موقع اجاره خانه
- عدم پرداخت ودیعه به مستاجر از سوی صاحبخانه پس از اتمام قرارداد
- عدم تخلیه ملک در زمان مقرر از سوی مستاجر
این اختلافات معمولا با میانجیگری مشاور املاک حل و فصل می‌شود ولی گاهی شرایط به سمتی می‌رود که قانون باید به این اختلافات پایان دهد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
هزینه تعمیرات خانه طیق ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر
تعمیرات خانه به دو دسته تعمیرات جزیی و تعمیرات اساسی تقسیم می‌شود.
تعمیرات جزیی: تعمیراتی که در اثر استفاده کوتاه مدت نیاز می‌شود، تعمیرات جزیی است. مانند تعویض لامپ‌ها، سرویس کولر و… که از مصارف جاری در هر خانه است. هزینه تعمیرات جزیی به عهده مستاجر است.
تعمیرات اساسی: تعمیراتی که باعث تغییر در اصل بنا می‌شود، تعمیرات اساسی نامیده می‌شود، مانند سیم‌کشی ساختمان، رنگ‌امیزی مشاعات و داخل ساختمان، تعمیر در ریموت دار، ایزوگام پشت بام، تعمیر ترکیدگی لوله‌ها و… از تعمیرات اساسی است و پرداخت هزینه‌های آن به عهده مالک و صاحبخانه است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
مثالی از تعمیرات جزیی
- تعمیر یا تعویض شیرآلات
- سرویس دوره‌ای کولر و شوفاژ
- سرویس و تعمیر هود و گاز آشپزخانه
- تعمیرات جزیی کمد و کابینت
- تعویض لامپ سوخته
- تعمیر قفل در
- تعمیرات جزیی آسانسور
مثالی از تعمیرات اساسی
- تعویض در و پنجره
- تعمیر نمای ساختمان
- تعویض و تعمیر سیم‌کشی ساختمان
- تعویض و تعمیر لوله‌کشی مثل تعمیر ترکیدگی لوله‌ها
- رنگ آمیزی مشاعات ساختمان و اصل بنا
- تعمیر پمپ آب
- هزینه ایزوگام پشت بام
- تعمیرات پرهزینه آسانسور
- ریموتدار کردن در و یا تعمیر پرهزینه آن
- تعمیر دیوار ترک خورده
- تعمیر نم ساختمان
- نصب دوربین مداربسته
- اختلال کلی در سیستم گرمایشی خانه، مثل تعویض پکیج و یا تعمیر موتورخانه
- تعمیر پرهزینه کولر مثل تعویض موتور کولر
|
تعمیراتی که در اثر استفاده کوتاه مدت نیاز می‌شود، تعمیرات جزیی است. مانند تعویض لامپ‌ها، سرویس کولر و… که از مصارف جاری در هر خانه است. هزینه تعمیرات جزیی به عهده مستاجر است. |
قاعده کلی در مورد پرداخت هزینه تعمیرات
با توجه به تعریف و مثال‌هایی که از تعمیرات اساسی و جزیی گفته شد، می‌توان گفت که اگر هزینه‌ها مربوط به امور روزمره و جاری خانه باشد یا پای استهلاک اجزای خانه در اثر استفاده مستاجر در میان باشد و یا مستاجر در اثر عدم استفاده درست به خانه صدمه‌ای وارد کند، در مقابل تعمیر آن مسئول است و باید هزینه آن را بپردازد.
در مقابل اگر برای نگهداری بهتر ساختمان قرار است هزینه‌ای پرداخت شود و یا هزینه‌هایی که برای قابل سکونت کردن خانه می‌شود به عهده صاحبخانه است و نمی‌تواند از پرداخت هزینه‌های کلی خودداری کند.
گاهی بین صاحبخانه و مستاجر توافق می‌شود که هزینه‌های تعمیرات اساسی خانه را نیز مستاجر پرداخت کند و در انتها صاحبخانه هزینه را بپردازد و یا هر ماه مستاجر مبلغی را که هزینه کرده است از اجاره خانه کسر کند. این دست از توافق‌ها بهتر است زمان تنظیم قرارداد ثبت شود و فاکتور همه هزینه‌ها را نیز نگهداری کنید تا از بروز مشکلات و اختلافات بعدی جلوگیری کند.
گاهی تعمیرات ساختمان ناگهانی است و ممکن است صاحبخانه از شما درخواست کند که هزینه را پرداخت کنید و در انتهای قرارداد به شما پرداخت می‌کند، در این مواقع مشاور املاک را در جریان قرار دهید و فاکتور پرداخت هزینه را تا انتهای اتمام قرارداد خانه نگهداری کنید.
|
در همین رابطه بخوانید: |
اگر صاحبخانه هزینه تعمیرات اساسی را پرداخت نکند
اگر خانه نیاز به تعمیراتی داشته باشد و مشکل آنقدر جدی باشد که استفاده از آن غیر ممکن باشد، مثلا سیستم گرمایشی دچار مشکل اساسی شده و سکونت و زندگی در خانه غیرممکن باشد. در این حالت اگر صاحبخانه هزینه تعمیرات را پرداخت نکند و یا به تعویق بندازد قرارداد فسخ است و طبق قانون مستاجر نباید اجاره را پرداخت کند.
|
با توجه به تعریف و مثال‌هایی که از تعمیرات اساسی و جزیی گفته شد، می‌توان گفت که اگر هزینه‌ها مربوط به امور روزمره و جاری خانه باشد یا پای استهلاک اجزای خانه در اثر استفاده مستاجر در میان باشد و یا مستاجر در اثر عدم استفاده درست به خانه صدمه‌ای وارد کند، در مقابل تعمیر آن مسئول است و باید هزینه آن را بپردازد. |
اگر مستاجر اجازه تعمیرات ندهد
مستاجرهایی نیز هستند که از به صاحبخانه اجازه تعمیرات نمی‌دهند. مثلا پیش آمده که سقف خانه نم داشته ولی مستاجر به صاحبخانه اطلاع نداده و یا اجازه نداده که صاحبخانه مشکل را حل کند، یا خود مستاجر باعث خرابی ساختمان شده ولی زیر بار پرداخت هزینه‌های آن نمی‌رود. در این صورت صاحبخانه بادی به شورای حل اختلاف مراجعه و از مستاجر شکایت کند و از دادگاه حکم ورود به خانه برای انجام تعمیرات را بگیرد. در پایان با ارائه فاکتورها به دادگاه درخواست ضرر و زیان کند و از مستاجر خسارت بگیرد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
تعمیر خانه بدون هماهنگی با صاحبخانه
اگر مستاجر بدون هماهنگی با صاحبخانه اقدام به تعمیر خانه کند و هزینه را از اجاره خانه کم کند و یا از مالک طلب کند، غیرقانونی است. مستاجر موظف است که صاحبخانه را در جریان قرار دهد و از او اجازه تعمیرات را بگیرد، در غیر این صورت قانون حق را به صاحبخانه می‌دهد. اما در شرایطی که خرابی‌های جدی مثل ترگیدگی لوله، نشت گاز و… رخ بدهد و صاحبخانه از پاسخگویی خودداری کند، مستاجر می‌تواند تعمیرات را انجام دهد و فاکتورها را نگهداری کند و بعد با صاحبخانه حساب کند.
اگر صاحبخانه زیر بار هزینه نرفت، مستاجر حق ندارد هزینه تعمیرات را از اجاره کم کند و باید به دادگاه و یا شورای حل اختلاف شکایت کند. در دادگاه و شورای حل اختلاف کارشناس بعد از بررسی مساله، مبلغ را تعیین می‌کند و صاحبخانه ناچار به پرداخت هزینه‌ها است. بهتر است هنگام تنظیم اجاره‌نامه این نکات را ذکر کنید تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری کند.
|
اگر صاحبخانه زیر بار هزینه نرفت، مستاجر حق ندارد هزینه تعمیرات را از اجاره کم کند و باید به دادگاه و یا شورای حل اختلاف شکایت کند. |
خسارت به ملک در مبالغ پایین
معمولا زمان تخلیه خانه صاحبخانه ادعا می‌کند که قسمتی از خانه توسط مستاجر آسیب دیده است، مثلا یکی از شیرآلات خراب شده یا در کمد یا کابینت آسیب دیده و نیاز به تعمیر دارد یا حتی پیش آمده که مستاجر قبوض آب و برق و… را پرداخت نکرده باشد. اگر هزینه تعمیرات یا پرداخت قبوض کم باشد، مبلغ 500 هزار تومان تا یک میلیون تومان به امانت نزد مشاور املاکی که اجاره‌نامه را تنظیم کرده قرار می‌گیرد و در صورتجلسه می‌شود. بعد از پرداخت قبوض و انجام تعمیرات رسید به مشاور املاک تحویل داده می‌شود و ما به التفاوت پولی که به امانت گذاشته شده به مستاجر پرداخت می‌شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
خسارت به ملک در مبالغ بالا
در برخی مواقع صاحبانه مدعی می‌شود که میزان خسارت مستاجر به ملک بیش از یک میلیون تومان است و یا بدهی آب، برق و تلفن مستاجر بیش از یک میلیون تومان است و ادعای خسارت در مبالغی بالا مثلا 10 یا 15 میلیون تومان می‌کند و قصد دارد این مبلغ از رهن خانه را به عنوان خسارت مطالبه کند.
در این شرایط مستاجر باید علیه صاحبخانه اقامه دعوا کند، اگر مبلغی که صاحیخانه نزد خود نگهداشته است تا سقف 20 میلیون تومان باشد، باید به شورای حل اختلاف مراجعه کند اما اگر مبلغ بیش از 20 میلیون تومان است باید به دادگاه مراجعه کند و با استناد به اجاره‌نامه نسبت به مطالبه رهن خانه دادخواست تنظیم و در دادخواست ذکر کنیدکه مدت قرارداد خانه به پایان رسیده و صاحبخانه از پرداخت رهن خانه به خودداری می‌کند.
همانطور که قبل‌تر به آن اشاره کردیم قانون روابط موجر و مستاجر در سل 76 به تصویب رسیده که طبق این قانون در پایان مدت اجاره، مستاجر زمانی موظف است که خانه را تخلیه کند که صاحبخانه رهن خانه را به پرداخت کرده باشد. بنابراین تا زمانی که صاحبخانه پولی را پرداخت نکرده است، خانه را تخلیه نکنید و یا از طریق شورای حل اختلاف پیگیری کنید.
|
قانون روابط موجر و مستاجر در سل 76 به تصویب رسیده که طبق این قانون در پایان مدت اجاره، مستاجر زمانی موظف است که خانه را تخلیه کند که صاحبخانه رهن خانه را به پرداخت کرده باشد. |
تجربه افراد در مواجه با شرایط ویژه
هزینه تعمیرات مانند حشرات آزاردهنده و آفات
گاهی پیش آمده که مستاجر به دلیل حشرات یا حیوانات موذی اقدام به سمپاشی خانه کرده باشد و در مقابل از صاحبخانه هزینه را طلب کند، این شرایط به چند عامل بستگر دارد، اگر صاحبخانه بتواند ثابت کند که این حشرات بعد از ورد مستاجر و شرایط نگهداری بد و کثیفی به وجود آمده مستاجر موظف به پرداخت هزینه سمپاشی است.
هزینه تعمیرات شیرآلات فرسوده
اگر شیرآلات در اثر استفاده طولانی مدت خراب شده باشد و شما به تازگی در خانه ساکن شده‌اید، هزینه تعمیر و تعویض شیرآلات به عهده صاحبخانه است، در غیر این صورت به عهده مستاجر است.
رنگ آمیزی خانه بدون اطلاع صاحبخانه
اگر مستاجر در مدت حضور در خانه اقدام به رنگ آمیزی و یا کاغذ کردن دیوارها کرده و سعی در بهبود شرایط خانه داشته، صاحبخانه نمی‌تواند از ادعای خسارت کند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع بندی:
- قانون مالک و مستاجر در سال 76 به تصویب رسیده که تنظیم اجاره‌نامه‌ها طبق آن تنظیم می‌شود.
- رایج‌ترین اختلافات بین مالک و مستاجر تعمیر خرابی‌های که در خانه ایجاد می‌شود.
- هزینه تعمیرات اساسی به عهده مالک و تعمیرات جزیی با مستاجر است.
- اگر هزینه خرابی یا قبوض پرداخت نشده در مبالغ کم باشد، معمولا 500 هزار تومان تا یک میلیون تومان به عنوان امانت نزد بنگاه باقی می‌ماند، اما اگر خسارتی که به مستاجر به خانه وارد کرده است در مبالغ بالا 10 تا 15 میلیون تومان باشد صاحبخانه باید به شورای حل اختلاف شکایت کند.
با سلام و خسته نباشید
من ی مساجر دارم 25 سال هست سکونت داره و الان داره ادعای مالکیت خانه را میکنه و اقوام ما هست ایا میتونم اون را بیرون کنم قراداد کتبی هم نداشته و فقط ی قرداد شفاهی داشته