شرایط فسخ قرارداد ملکی

همه‌ چیز در مورد فسخ قرارداد ملکی


حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک‌ خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد به سرانجام می‌رسد. احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی با وجود تمامی صحبت‌های اولیه و پا در میانی‌هایی که کارمندان و مسئولین یک بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند، باز هم یک قرارداد خرید، فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد. حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد می‌گیرد.

این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن‌که رخ دادن آن از جنبه‌های مختلف می‌تواند برای یکی از طرفین آسیب‌زننده و ضرر آفرین باشد، برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته ‌شده است.

بد نیست اگر در شرف عقد قرارداد خرید، فروش، رهن یا اجاره‌ی یک ملک هستید، این مطلب را بخوانید تا نکاتی که باید هنگام اجاره یا خرید خانه به آن توجه کنید را با هم بررسی و طبق سرفصل‌های زیر مرور کنیم:

  • فسخ قرارداد به چه معناست؟

  • آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟

  • یک قرارداد ملکی چگونه فسخ می‌شود؟

  • یک نکته‌ی مهم در خصوص تنظیم سند

  • نکات مهم در خصوص خرید و اجاره‌ی ملک

  • در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟

  • برای خرید ملک چه شروطی لازم است؟

  • پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

فسخ قرارداد به چه معنا است؟

مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن فسخ می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است. این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای فسخ قرارداد شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.

نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

 

آیا در یک معامله هر دو طرف باید راضی به فسخ باشند؟

پاسخ این پرسش “خیر” است. فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به‌ صورت کاملاً یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، انجام شود.

شرایط فسخ قرارداد ملکی

یک قرارداد ملکی چگونه فسخ می‌شود؟

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:

  • کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.
  • طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.
  • در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد. به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

 

یک نکته‌ی مهم در خصوص تنظیم سند

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به ‌طرف مقابل خود در معامله اقدام به امضای یک قرارداد ملکی می‌کنید، غافل از این‌که تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک ‌بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.  طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت ‌زمان مشخصی که در سند تنظیم ‌شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ‌ما بین بکنند. اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.

بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید، حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.

نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

تحت هیچ شرایطی نباید قرارداد نوشته ‌شده در مورد ملک را نخوانده امضا کرد. درج  یک جمله‌ی کوتاه در آن می‌تواند شما را از امکان فسخ قرارداد حتی با وجود دلایل قانونی محروم کند.

 

نکات مهم در خصوص فسخ قرارداد خرید و اجاره‌ی ملک

اولین نکته‌ای که باید در خصوص خرید یا اجاره‌ی ملک بدانید این است که باید حق فسخ قرارداد در قول‌نامه‌ی شما ذکر شده و به امضای هر دو طرف معامله رسیده باشد. در صورت بی‌توجهی به این موضوع در متن قرارداد امکان فسخ معامله را نخواهید داشت.

موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ‌ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک ‌طرفه‌ی قراردادی را ندارد، بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.

اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد، می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود، می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، ما به التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

اگر شما صاحب ‌ملکی هستید و آن را بر اساس یک سند قانونی و برای مدت مشخصی به کسی اجاره داده‌اید و اکنون بنا به دلایلی می‌خواهید خانه را تحویل بگیرید، تنها در یک صورت می‌توانید این کار را انجام دهید و آن این است که در قراردادی که تنظیم کرده‌اید باید این حق را برای خودتان در نظر گرفته و مستأجر نیز زیر قرارداد را امضا کرده باشد. در غیر این صورت نمی‌توانید قرارداد اجاره‌ی ملک خود را پیش از موعد مقرر و به ‌صورت یک‌ طرفه فسخ کنید.

شرایط فسخ قرارداد ملکی

اما آنچه در بند قبل برای عدم امکان فسخ یک ‌طرفه‌ی قرارداد اجاره ملک توضیح داده شد، در مورد مستأجر نیز صدق می‌کند. به این معنی که اگر فردی ملکی را اجاره کند و بابت پول پیش آن مبلغی به مالک امانت بدهد، سپس بعد از مدت کوتاهی پشیمان شده و بخواهد معامله را بر هم زده و قرارداد را فسخ کند، قانون این اجازه را نیز به او نخواهد داد. در چنین شرایطی اگر اجباری برای فسخ قرارداد اجاره وجود دارد، مستأجر باید به هر صورتی که می‌تواند رضایت مالک را جلب کند.

 

در چه شرایطی می‌توان قرارداد اجاره ملک را فسخ کرد؟

یکی از شروط مهم در  اجاره ما بین مستأجر و مؤجر این است که هرکدام از این طرفین اگر تمایل به فسخ قرارداد پیش از موعد مقرر را داشته باشند، باید حداقل یکی دو ماه پیش از بر هم زدن معامله این موضوع را به‌ طرف دیگر اعلام کنند. در این صورت می‌توانند بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه و با دادن حق ‌و حقوق یکدیگر و به ‌اصطلاح تسویه ‌حساب کردن، قرارداد را فسخ کنند.

به‌ جز این شرایط، مستأجر موظف به قبول فسخ قرارداد و در نهایت تخلیه‌ی ملک نیست. به ‌عنوان ‌مثال اگر مالک خانه را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌توانند مستأجر را مجبور به تخلیه‌ی ملک کنند. مگر این‌که چنین شرطی در زمان عقد قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.

یکی از مهم‌ترین دلایلی که مستأجران قرارداد اجاره‌ی خود را لغو یا آن را فسخ می‌کنند این است که ملک مورد اجاره‌ی آن‌ها ایرادات عمده‌ای دارد که در موقع بازدید از منزل صاحب‌خانه به آن‌ها هیچ اشاره‌ای نکرده است. در این شرایط چون مستأجر باید برای رفع این ایرادات هزینه کند تا بتواند در ملک مذکور ساکن شود، می‌تواند اقدام به فسخ معامله کرده و از آن انصراف بدهد.

این در حالی است که اگر  مستأجر به ملکی که در آن ساکن است آسیب جدی وارد کند، به ‌طوری‌که رفع این آسیب برای مالک امکان‌پذیر نبوده و او را دچار دردسر جدی کند، مالک می‌تواند قرارداد فی‌ ما بین را پیش از موعد اتمام آن فسخ کند.

یکی دیگر از دلایلی که مالکان قرارداد اجاره‌نامه‌ی ملکی را فسخ می‌کنند، در شرایطی است که مستأجر در پرداخت اجاره‌بها تأخیر طولانی‌مدتی داشته باشد. در این صورت مالک می‌تواند ضمن اجاره، حکم تخلیه را نیز بگیرد.

مستأجر به‌ هیچ‌ عنوان ملزم به پذیرفتن تمام شرایط مؤجر نبوده و تنها باید بر اساس آنچه در قولنامه ذکرشده است، عمل کند.

 

برای فسخ قرارداد خرید و فروش ملک چه شروطی لازم است؟

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید. این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

اما مورد دیگری که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که اگر مصر هستید این کار را انجام دهید باید برای آن دلیل موجهی داشته باشید و توضیح این‌که شما از این معامله فقط پشیمان هستید و دلیل موجه دیگری ندارید، اصلاً پذیرفتنی نبوده و قانون به خاطر آن به شما اجازه‌ی  فسخ قرارداد خرید و فروش را نمی‌دهد.

 

پرداخت ضرر و زیان ناشی از فسخ معامله

یکی از قیودی که در قولنامه‌ها، چه برای اجاره‌ی یک ملک و چه فروش و خرید خانه آن ذکر می‌شود، این است که اگر هر یک از طرفین بنا به دلیلی به ‌جز آنچه در بالا به آن‌ها اشاره شد مایل به فسخ قرارداد باشند، باید به ‌طرف مقابل ضرر و زیان بدهد. مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه عددی برای آن تعیین می‌شود که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند قرارداد را فسخ کند. البته در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد.

66
دیدگاه بگذارید

avatar
43 Comment threads
23 Thread replies
2 Followers
 
Most reacted comment
Hottest comment thread
50 Comment authors
حمیدفرامرزایمانالههNeda Recent comment authors
  Subscribe  
جدیدترین قدیمی ترین
Notify of
حمید
Guest
حمید

سلام من 8 برج یک خانه اجاره کردم قرار شد از 15 خانه را تحویل بگیرم اما به لیلی مجبور به فسخ شدم الآن موجر راضی نمی‌شود و می‌خواهد یک ماه اجاره بگیرد ضمنا کمیسیون بنگاه را نیز خود قبول بهپرداخت کردم حال چه راهکاری برایم هست متشکرم

ایمان
Guest
ایمان

خریدارداری خودش به موقعه پول رو واریز نکرده منم میخوام فسخ قرارداد کنم ولی در قول نامه قید نکردیم

ایمان
Guest
ایمان

سلام من چند وقت خونه ام فروختم یه مبلغ از پولم نگرفتم ولی خریداریه قراربود طی یک ماه بقیه پول روواریز کنه که هنوز واریز نکرد میخوام قراردارفسخ کنم حق پشیمانی هم میخواد از من بگیر حق پشیمانی بر چه اصولی داده میشو بر اصول مبلغ کلی یا توافقی

فرامرز
Guest
فرامرز

اگر درقرارداد تاریخ تنظیم سند درج شده باشه وشما در روز مقرر برای انجام تعهد به دفترخانه رفته باشیدوعدم حضور خریدار را گرفته باشی حتا به شما تاخیر تادیه هم باید پرداخت کند واگر درقرار دادشما خیارات سلب شده باشد یک طرفه نمیتوانید فسق کنید فقط میتوانید نسبت به مابقی ثمن وخسارات اقدام کنیددردادکاه صالح

الهه
Guest
الهه

سلام ما یه خونه رهن کردیم و چک دادیم برای روزی که کلید خونه رو قرار بود صاحب خونه بده چک به دلیل کسری جزئی پاس نشد که تماس گرفتم و ما تا قبل تموم شدن ساعت اداری پولو تکمیل کردیم که صاحب ملک با داد و بیداد گفت قراردادو فسخ میکنم الان بنگاه میخواد از ما کمیسیون بگیره از لحاظ قانونی درسته؟

Neda
Guest
Neda

ما چند روز‌ پیش یه قرارداد نوشتیم و بعداز نیم ساعت پشیمون شدیم و اونو فسخ کردیم حالا پول دست املاکی هست که نه مجوز داره نه کارت نه تابلو داره و چند روزه که میگه فردا پولتون رو میدم ولی اینکارو نمیکنه از طرفی میترسیم شکایت کنیم کار قانونیش طول بکشه ممنون میشم راهنماییم کنید که چیکار‌کنیم

حیدری
Guest
حیدری

حیدری
ما ماه قبل میخواستیم منزل مسکونی را به دلیل بالا رفتن سن ساختمان فروخته و واحدی نو ساز تر بگیریم در اوج گرانی خانه به دنبال خانه بودیم .
ومنزلی مناسب نظرمان پیدا کرده و داخل بنگاه معامله کردیم……..
درشرف فروش خانه خود بودیم که هم قیمت خانه به شدت ارزان شد وهم خرید وفروش آن راکد شد
با این تفاسیر ما الان بایستی پول فسخ معامله را که بنگاه یک سوم ثمن معامله تعیین کرده پرداخت کنیم…………یعنی حدود 250ملیون!!!!!!!!!
به نظر شما بایستی چکار کرد؟؟

محمدخطی
Guest
محمدخطی

من چند روز پیش قرار داد دست نویس برای خرید مقداری لوازم قنادی تنظیم کردیم که این قرا رداد در بنگاه صورت گرفت ما شرط خرید این لوازم را اجاره مغازه ای است که این لوازم در آن موجود است. ولی طرف از اعتماد ما سوء استفاده کرده تعدادی از لوازم خریداری شده رابه نام خود ثبت کرده که ماپس از متوجه شدن موضوع معامله را فسخ کردیم ودر خواست مبلغ پرداختی خود شدیم که طرف امتناع ورزید حال چگونه به پول خود برسیم با تشکر

سمیه
Guest
سمیه

سلام ما بیشتر از یک ماه پیش خانه ای رو رهن کردیم و قرار بود اول ماه صاحبخانه کلید رو بهمون بده ولی الان ۵۰ روز هست و هر روز به ی بهانه کلید رو نمیده هفته گذشته متوجه شدیم همون خانه رو به کس دیگه ای هم رهن داده . چطور می تونیم اصل پولمون رو پس بگیریم ؟ خونه رو اول به ما رهن داده دو سه هفته بعد به کس دیگه ای رهن داده . هر دو قرار داد هم در دفتر مشاور املاک مختلف به ثبت رسونده😔

فرامرز
Guest
فرامرز

با در دست داشتن اجاره نامه ودر خواست بازرس برای تامین دلیل میتوانید نزد شورای حل اختلاف یا دادگاه همان منطقه شکایت کنید وحتا خسارت هم دریافت کنید

مهدی
Guest
مهدی

خوب متشکرم

مهدی
Guest
مهدی

مستاجر من خودش وزنش معتاد پاتوغ درست کرده و اب برق گاز هزینه نمی ده چه کنم

مقاله های مرتبط

کیلیدی‌ترین اخبار مسکن را در ایمیل خود دریافت کنید   (رایگان)  

با عضویت در خبرنامه کیلید هر روز از جدیدترین اخبار بازار مسکن و املاک کشور باخبر شوید
Subscribe to our Newsletter
  • Email Address: