یکی از کاربردی‌‌ترین ابزارهای سیاست‌گذاری در اقتصاد کلان و حوزه‌های مختلف که نقش اساسی در تصمیم‌گیری‌ها و وضعیت اقتصادی کشورها دارد «آمار» است. بازار مسکن نیز یکی از مهم‌ترین بخش‌هایی است که رصد دقیق نوسانات قیمت همراه با جزئیات در آن بسیار حائز اهمیت است و اطلاع از روند ارزش و تعداد معاملات در این بازار اهمیت دو چندانی دارد. زیرا شاخص قیمت در این حوزه در کنار تاثیرپذیری از اقتصاد کلان به نسبت میزان عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و باید این نکات برای تصمیم‌گیری مورد توجه قرار بگیرد.
به همین واسطه مرجعی اطلاعاتی که بتواند آمار دقیقی از روند معاملات و نوسانات قیمت مسکن در شهرها و مناطق مختلف بدهد کاملا محسوس بوده و مورد نیاز است. در این راستا وزارت راه و شهرسازی با بهره‌گیری از اطلاعاتی که مشاورین املاک با کدرهگیری در سامانه سابا وارد می‌کنند، به مرکز آمار برای انتشار اطلاعات یاری می‌رساند. اما این اطلاعات دریافت شده صرفا رصد معاملات را هدف قرارداده و نمی‌توان آماردقیق و جزئی از عرضه و تقاضا را از این سامانه برداشت کرد.
از این رو نیاز به سامانه‌ای که بتواند تمام اطلاعات کاربردی اعم از میزان عرضه و تقاضا را جمع‌آوری، پردازش و طبقه‌بندی‌کند، محسوس است.
در این گزارش، آماری از ارزش و تعداد معاملات شهر تهران، شاخص قیمت و همینطور روند تغییرات و نوسانات قیمت مسکن که در مهرماه 98 روی داده را مشاهده می‌کنید. گفتنی است این آمار از سامانه کیلید که از هوش‌مصنوعی در فعالیت‌های خود بهره می‌برد، استخراج شده است.
نوسانات قیمت مسکن در محله‌هایی همراه با بیشترین ارزش معاملات
مهر ماه امسال، 5 محله‌ای که بیشترین ارزش معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، به ترتیب بلوار دریا با 150 میلیارد و 357 میلیون تومان طی 36 معامله، سعادت آباد با 131 میلیارد و 361 میلیون تومان طی 31 خرید و فروش، کاشانک با 79 میلیارد و 680 میلیون تومان در 17 معامله و امامزاده قاسم و امانیه به ترتیب با 76 میلیارد و 417 میلیون و 72 میلیارد و 435 میلیون تومان با 10 و 17 مورد خرید و فروش ملکی بوده‌اند.
اما اگر بخواهیم میزان تورم به وجود آمده در بازار مسکن را به درستی درک کنیم، کافی است ارزش و تعداد معاملات رخ داده را با همین بازه زمانی در سال گذشته مقایسه کنیم. این آمار خبر از نصف شدن تعداد معاملات می‌دهد که این کاهش‌کمی، ارزش معاملات را کاهش نداده؛ حتی در برخی مناطق افزایش هم داشته است.
به این طریق که سال گذشته بلوار دریا 68 مورد معاملاتی را با ارزش 151 میلیارد و 507 میلیون تومان ثبت کرد و محله سعادت‌آباد نیز طی 73 مورد خرید و فروش 249 میلیارد و 921 میلیون تومان در ارزش معاملات را رقم زده بود. کاشانک نیز به همین نسبت 50 درصد کاهش را تجربه کرده و با 36 مورد خرید و فروش به ارزش 129 میلیارد و 603 میلیون تومان، مهرماه سال گذشته را پشت سرگذاشت. درهمین راستا محله امامزاده قاسم 107 میلیارد و 820 میلیون تومان طی 27 مورد معاملاتی و امانیه با 132 میلیارد و 614 میلیون تومان در 54 مورد خرید وفروش که تفاوت قیمتی بیش از سه برابر نسبت به مهرماه امسال داشته، هفتمین ماه سال پیش را پشت سر گذاشتند.
این آمار به صراحت افزایش قیمت مسکن و کاهش تعداد معاملات را نشان می‌دهد که راهنمای خوبی برای اعمال سیاست‌گذاری های منطقه‌ای محسوب می‌شود. از طرفی متقاضیان خرید در این مناطق نیزمی‌توانند با بررسی این آمار و شاخص قیمت هر منطقه، روند نوسانات روی داده را مشاهده و برای ورود به آن محلات تصمیم‌گیری کنند.
آغاز سال تحصیلی با افزایش تعداد معاملات همراه بوده است
اما باید مدنظر داشته باشیم مهر ماه آغاز سال تحصیلی است و خانواده‌های کمتری در این بازه زمانی نقل و انتقال ملکی انجام می‌دهند. با این حال مهر امسال نسبت به شهریور ماه، روند افزایشی درتعداد معاملات داشته و با 657 مورد افزایش در معاملات عدد 3هزار و 512 مورد معاملات را ثبت کرده است. این درحالی است که ابتدای سال تحصیلی در سال 97، 9 هزار و 575 عدد خرید و فروش ثبت شده بود.
آماری که شاید برای سرمایه‌گذاران از اهمیت بیشتری برخوردار باشد، روند طی شده در محلاتی است که بیشترین رشد قیمت را تجربه کرده‌اند. نکته قابل توجه، استقبالی است که در محله‌های ارزان‌تر روی داده و به همین نسبت بیشترین افزایش قیمت را به خود اختصاص داده‌اند. منطقه 20 با رشد 9 درصدی قیمت و محله سرتخت در همین منطقه، با رشد 12 درصدی بیشترین افزایش قیمت را در مهرماه تجربه کرده‌اند.
یکی از مناطقی که همیشه برای متقاضیان سکونت در غرب تهران و مشاورین املاک جذاب بوده منطقه 5 تهران است. این منطقه به دلایل مختلف همیشه متقاضی زیادی برای خرید یا اجاره داشته و هنوزهمان جذابیت‌ها را به همراه دارد. به طوری که مهرماه امسال نیز رکورد بیشترین تعداد معاملات را منطقه 5 به خود اختصاص داده و مشاورین املاک در این منطقه 503 معامله مسکن داشتند. در این راستا محله ای که بیشترین آمار معاملات را به خود اختصاص داده، جنت آباد جنوبی با 54 معامله به ارزش 58 میلیارد تومان بوده است.
در این میان باید به مناطقی که روند کاهشی در قیمت معاملات داشته‌اند و می‌توان به عنوان مناطق هدف برای خرید و سرمایه‌گذاری به این مناطق نگاه کرد نیز توجه خاصی داشت. گفتنی است منطقه 22 با کاهش 14.5 درصدی قیمت، فرصت خوبی برای ورود سرمایه‌گذاران به شمارمی‌رود. همچنین محله گلستان که یکی از محله‌های خوب این منطقه محسوب می‌شود، کاهش 18.7 درصدی قیمت تجربه کرده است.
گران ترین خانه معامله شده در مهر ماه
مبحث دیگری که برای عموم مردم و کارشناسان جذاب بوده، گرانترین ملک معامله شده و آگاهی از قیمت آن است. مهرماه امسال خانه‌ای 347 متری در امام زاده قاسم با قیمت متری 71 میلیون و 950 هزارتومان رکورد گرانترین خانه را از نظر قیمت هرمترمربع، کسب کرده و از نظر قیمت کل خانه‌ای در محله درختی با 523 مترمربع متراژ و ارزشی بالغ بر 33 میلیارد و 200 میلیون تومان، لقب گرانترین خانه را به خود اختصاص داده است.
مهرماه سال گذشته گرانترین منطقه در تهران منطقه 1 بود و شاخص قیمت آن متری 18 میلیون و 200 هزار تومان ثبت شد. اما امسال همین منطقه با نزدیک به 10 میلیون تومان افزایش، متری 28 میلیون و 860 هزار تومان قیمت گذاری شده است.
مناطقی که بیشترین روند کاهشی را در شاخص قیمت تجربه کرده‌اند، به ترتیب منطقه 22 با 14.5 درصد نزول قیمت، 21 با 14.2 درصد، منطقه 18 با 12 درصد، تهرانپارس و منطقه 7 با 8.8 درصد، 11 با7.9 درصد، 15 با 7.6 درصد، منطقه 5 با 5 درصد، 14 با 4.9 درصد، 6 با 4.3، منطقه 3 با 3 و 3 دهم درصد، 10 با 2.2، 12 با 1.8 درصد، منطقه 4 با 1.6 ، منطقه 9 و 16 با 0.4 درصد و منطقه 2 با 0.3 درصد بوده‌اند.
