افزایش سقف سنی خانه‌های مشمول دریافت وام مسکن، جدیدترین راهکار دولت و بانک مسکن برای رونق‌دهی به بازار مسکن است؛ بازاری که بعد از حدود ۲ سال سرکشی و جهش بیش از ۱۰۰ درصدی قیمت‌ها، این روزها کسادتر از هر زمان دیگری روزگار می‌گذراند و گذر کمتر کسی به آن می‌افتد.
باتوجه به اینکه بازار مسکن امسال وارد دوره کسادی شده و افزایش قیمت‌ها در یکی، دو سال گذشته به حدی بوده که کاهش شدید قدرت خرید مردم را به‌دنبال داشته، بانک مسکن به‌تازگی اقدام به افزایش سقف سنی خانه‌ها برای دریافت وام مسکن کرده است. سقف سنی دریافت وام مسکن تا پیش از این، ۲۰ سال بود و در تهران برای بناهای با ۲۰ سال قدمت، در حالت انفرادی ۶۰ میلیون و برای زوجین تا ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات از طریق اوراق ارائه می‌شد. این سقف در هفته‌های گذشته در دو مرحله به ۲۵ و سپس ۳۰ سال افزایش یافت.
جزییات تصمیم جدید بانک مسکن
محمدحسن مرادی، مدیر طرح و برنامه بانک مسکن در یک برنامه تلویزیونی با بیان اینکه بخشنامه پرداخت تسهیلات به واحدهای مسکونی ۲۵ و ۳۰ سال ساخت از محل اوراق حق تقدم ابلاغ شده، ادامه داد: در محاسبه قدمت برای بانک، تاریخ صدور پروانه ساختمانی ملاک عمل است، نه پایان کار.
وی ادامه داد: متقاضیانی که دارای اوراق حق تقدم هستند اگر قصد خرید مسکن تا ۳۰ سال ساخت در تهران را داشته باشند سقف دریافت وام آنها در حالت انفرادی از ۶۰ میلیون تومان به ۴۵ میلیون تومان کاهش می‌یابد.
مرادی اضافه کرد: پیش‌تر در تهران برای بناهای با ۲۰ سال قدمت در حالت انفرادی ۶۰ میلیون و زوجین تا ۱۰۰ میلیون تومان امکان ارائه تسهیلات وجود داشت. به همین ترتیب در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر در شرایط انفرادی ۵۰ میلیون تومان و برای زوجین ۸۰ میلیون تومان و در سایر شهرها در حالت انفرادی ۴۰ میلیون و برای زوجین ۶۰ میلیون تومان بود.
وی تصریح کرد: با مصوبه تازه هیات‌مدیره بانک در راستای تسهیل در خانه‌دار کردن مردم هم‌اکنون شهروندان می‌توانند برای بناهای تا ۲۵ سال ساخت از این سقف تسهیلات بهره‌مند شوند؛ ضمن آنکه امکان جدیدی به‌وجود آمد که املاک تا ۳۰ سال ساخت نیز مشمول استفاده از تسهیلات شوند که البته رقم آن کمتر از میزان مصوب است.
مرادی توضیح داد: برای املاکی که در تهران بین ۲۵ تا ۳۰ سال سن دارند، ۴۵ میلیون تومان در حالت انفرادی و در حالت زوجین ۸۰ میلیون تومان تسهیلات پرداخت می‌شود. همچنین در مراکز استان‌ها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت در حالت انفرادی ۴۰ میلیون تومان و در حالت زوجین ۷۰ میلیون تومان وام پرداخت می‌شود.
مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن ادامه داد: در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر در حالت انفرادی ۳۵ میلیون تومان و در حالت زوجین ۵۰ میلیون تومان وام پرداخت می‌شود.
تاثیر مثبت تسهیلات بر بازار مسکن
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر لزوم حذف شرط سنی خانه از شرایط دریافت وام مسکن، می‌گوید به‌طور قطع افزایش سقف سنی خانه‌هایی که وام خرید به آنها تعلق می‌گیرد، به نفع بازار مسکن خواهد بود.
مصطفی‌قلی خسروی در پاسخ به اینکه هر تسهیلاتی که به حوزه مسکن اختصاص داده شود، قابل تقدیر و دارای اهمیت است، افزود: ابتدا محدودیتی برای دریافت وام می‌گذارند و وقتی می‌بینند کارگشا نیست، شرایط را تغییر می‌دهند، درحالی که این کار درست نیست و برای دریافت وام مسکن نباید محدودیت گذاشته شود.
قلی خسروی تاکید کرد: حتی ساختمان‌های ۱۰۰ ساله نیز اگر قابلیت استفاده داشته باشند و امکان سکونت در آنها وجود داشته باشد، باید مشمول دریافت وام مسکن شوند. این محدودیت سنی می‌تواند موجب شود افراد به اقدام خلاف و سندسازی برای دریافت وام روی بیاورند.
وی در پاسخ به این پرسش که برخی معتقدند وام دادن به ساختمان‌های بالای ۲۰ سال عمر اشتباه و هدر دادن پول است زیرا این خانه‌ها کلنگی به‌شمار می‌روند، گفت: این تفکر نادرستی است. املاک، عرصه و عیان دارند و همواره عرصه آنها دارای ارزش مشخصی است؛ خواه ۲۰ ساله باشد، خواه ۵۰ ساله.
خسروی با اشاره به اینکه هنوز ساختمان‌های دارای سن بالا به تعداد زیادی در شهرها هستند که زندگی و کار در آنها جریان دارد، یادآور شد: ساختمانی که مهندسی‌ساز است و مقاومت دارد، نباید مشمول محدودیت سنی برای دریافت وام شود و هرچه این محدودیت سنی کمتر شود، به نفع بازار است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با یادآوری اینکه افزایش سقف سنی خانه‌های مشمول دریافت وام مسکن به‌طور قطع تاثیر مثبت در بازار خواهد داشت، افزود: هر تسهیلاتی در حوزه مسکن داده شود، به نفع مردم است؛ البته درحال‌حاضر چون بازار دچار کسادی است و اطلاع‌رسانی خوبی در زمینه تصمیم جدید بانک مسکن نشده، هنوز این مسئله تاثیر خود را نشان نداده اما این تاثیر به‌طور حتم اتفاق خواهد افتاد.
لزوم تغییر صورت‌مسئله مسکن
باوجود استقبال رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از افزایش سقف سنی خانه‌هایی که به آنها وام تعلق می‌گیرد، نماینده تولیدکنندگان مسکن بخش خصوصی نظر دیگری دارد و می‌گوید باید صورت‌مسئله را تغییر و به جای پرداخت وام به بخش خرید، به بخش تولید تسهیلات داد.
فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان کشور در پاسخ به صمت بیان کرد: باید برنامه‌ریزی برای رونق در حوزه تولید مسکن باشد؛ نه در زمینه خرید و فروش. این اصل بدیهی اقتصادی است.
پورحاجت ادامه داد: بانک مسکن با نیت افزایش قدرت خرید مردم، در نظر دارد روی خانه‌هایی که سن بیشتری دارند سرمایه‌گذاری کند اما این کار تاثیر و تغییری در حوزه تولید ایجاد نمی‌کند.
وی با بیان اینکه هنوز برنامه مشخصی در زمینه افزایش تسهیلات به بخش تولید تهیه نشده، گفت: سقف تسهیلات حوزه تولید مسکن به‌طور تخصصی ۱۳۰ میلیون تومان و با فناوری نانو ۱۶۰ میلیون تومان است اما در مقام اجرا و وقتی وارد چرخه دریافت تسهیلات می‌شوید، میزان این وام حدود ۶۰ تا ۹۰ میلیون تومان است. این میزان تسهیلات در شرایط فعلی، تکافوی نیاز بخش تولید را نمی‌دهد.
این فعال حوزه ساختمان با بیان اینکه در سالی که مزین به نام رونق تولید است در زمینه پرداخت تسهیلات به بخش تولید سهل‌انگاری شده، اضافه کرد: صنعت ساختمان، صنعتی پیشران است و صنایع زیادی به آن وابسته هستند؛ بنابراین باید نگاه ویژه‌ای به این صنعت وجود داشته باشد چراکه رکود در این صنعت پیامدهای بسیار سنگینی برای اشتغال و اقتصاد کشور به‌دنبال دارد.
پورحاجت با بیان اینکه در ۶ ماه ابتدای سال، بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار اقدام شایسته‌ای در زمینه تسهیلات‌دهی به تولید مسکن نکرده‌اند، گفت: درحال‌حاضر نقدینگی بخش تولید به شدت پایین است که باید برای حل این مشکل برنامه‌ریزی شود.
او با بیان اینکه در این زمینه پیشنهادهای خود را به دولت، مجلس و بانک مرکزی فرستاده‌ایم، یادآور شد: رونق باید در تولید باشد. ساختمان ۳۰ساله از حوزه تولید خارج شده و نقشی در صنعت ساختمان و رونق تولید ندارد، درحالی که اکنون باید برای رونق تولید کاری کرد. افزایش سقف سنی خانه‌های مشمول دریافت وام مسکن شاید به خانه‌دار شدن بخش‌هایی از جامعه کمک کند اما مسئله اصلی امروز، کمبود مسکن است که موجب به‌هم خوردن تعادل عرضه و تقاضا شده و می‌تواند منجر به بروز سونامی‌های قیمتی در آینده شود.
افزایش ۱۶ درصدی سهم قدیمی‌سازها از معاملات مسکن
فروش آپارتمان‌های با عمر ۶ سال به بالا در ۵ سال گذشته از ۴۵ درصد به ۶۰ درصد افزایش یافته است.
مهر ۱۳۹۳ آپارتمان‌های با عمر بنای ۶ سال به بالا ۴۴.۷ درصد از کل معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده بودند. این رقم در مهر ۱۳۹۴ به ۴۴.۹ درصد و در مهر ۱۳۹۵ به ۴۸.۳ درصد کل معاملات رسید. مهر ۱۳۹۶ واحدهای مسکونی بالای ۶ سال ۵۳.۸ درصد خرید و فروش را به خود اختصاص دادند.
در مهر ۱۳۹۷ نیز سهم آپارتمان‌های بالای ۶ سال از کل مبایعه‌نامه‌های شهر تهران ۵۵.۵ درصد شد. تیر ۱۳۹۸ خانه‌های بالای ۶ سال ساخت ۶۰ درصد از کل معاملات پایتخت را به خود اختصاص دادند. همچنین مهر ۱۳۹۳ واحدهای دارای عمر بیش از ۲۰ سال ۶.۶ درصد کل معاملات را در بر می‌گرفت. این رقم در شهریور ۱۳۹۸ به ۱۰.۹ درصد رسیده است. خرید و فروش خانه‌های ۱۶ تا ۲۰ ساله نیز از ۶.۱ درصد کل معاملات در مهر ۱۳۹۳ به ۱۵.۹ درصد در شهریور ۱۳۹۸ رسید.
