تا همین چند ماه پیش، مهمترین دغدغه سازندگان و خریداران مسکن، قیمت زمین، هزینه ساخت، تأمین مصالح یا دریافت پروانه ساختمانی بود. اما تجربه دو درگیری نظامی اخیر، موضوع دیگری را نیز به بحثهای حوزه ساختمان اضافه کرده است؛ اینکه
آیا ساختمانهای شهری برای شرایط بحرانی و حملات نظامی آمادگی کافی دارند؟
این پرسش، بار دیگر توجه مدیران شهری را به مقرراتی جلب کرده که سالها قبل در قالب مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان تدوین شده بود، اما بخش زیادی از آن هرگز به مرحله اجرا نرسید. اکنون شورای شهر تهران در حال بررسی طرحی است که در صورت
تصویب، میتواند بخشی از ضوابط ساختوساز در پایتخت را تغییر دهد؛ طرحی که از ایجاد «اتاق امن» در واحدهای مسکونی تا احداث پناهگاههای عمومی و خصوصی را در بر میگیرد و اجرای الزامات پدافند غیرعامل را دوباره به اولویت مدیریت شهری
تبدیل میکند.
البته باید به یک نکته مهم توجه داشت؛ این طرح هنوز به قانون تبدیل نشده است. آنچه امروز مطرح شده، مصوبه کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران است که برای بررسی و تصمیمگیری نهایی باید در صحن شورای شهر تصویب شود. بنابراین
هیچیک از این الزامات در حال حاضر اجرایی نیست و تنها در صورت تصویب نهایی و ابلاغ، به فرآیند صدور پروانه ساختمانی اضافه خواهد شد.
چرا موضوع پدافند غیرعامل دوباره به ساختوساز تهران بازگشته است؟
بحث مقاومسازی ساختمانها در برابر تهدیدهای غیرطبیعی، موضوع تازهای نیست. پس از پایان جنگ هشتساله، موضوع پدافند غیرعامل بهتدریج وارد ادبیات برنامهریزی شهری شد و در دهه ۱۳۹۰ نیز ضوابط مربوط به آن در مبحث ۲۱ مقررات ملی
ساختمان تدوین شد.
در این مقررات، حداقل الزامات طراحی ساختمانها، تأسیسات و فضاهای شهری برای کاهش آسیبهای ناشی از تهدیدهای نظامی و حفظ جان شهروندان پیشبینی شده بود. با این حال، بخش زیادی از این ضوابط طی بیش از یک دهه گذشته وارد چرخه
اجرایی ساختوساز نشد و در عمل، تأثیر محسوسی بر صدور پروانههای ساختمانی نداشت.
اکنون، تجربه دو درگیری نظامی اخیر و آسیبهایی که به برخی مناطق شهری وارد شد، دوباره ضرورت اجرای این مقررات را به یکی از موضوعات مهم مدیریت شهری تبدیل کرده است. از نگاه طراحان این طرح، افزایش تابآوری شهرها دیگر صرفاً یک موضوع
نظری نیست، بلکه بخشی از برنامهریزی برای مدیریت بحران محسوب میشود.
تکالیف معوق ۱۰ ساله شهرداری چه بود؟
یکی از محورهای اصلی طرح شورای شهر، اجرای مقرراتی است که سالها پیش در قوانین پیشبینی شده اما به مرحله اجرا نرسیدهاند.
بر اساس متن طرح، شهرداری تهران باید الزامات مربوط به پدافند غیرعامل را در فرآیند صدور پروانه ساختمانی، پایانکار و نظارت بر پروژههای ساختمانی اعمال کند. به بیان دیگر، هدف اصلی این طرح تدوین قانون جدید نیست، بلکه اجرای مقرراتی است که
از قبل در مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان وجود داشتهاند.
همین موضوع باعث شده برخی کارشناسان، این طرح را نه یک قانون تازه، بلکه تلاشی برای اجرای تکالیف معوق مدیریت شهری در حوزه ایمنی ساختمانها بدانند.
اتاق امن دقیقاً چیست؟
یکی از بخشهایی که بیش از همه مورد توجه افکار عمومی قرار گرفته، موضوع اتاق امن است. بسیاری تصور میکنند منظور از اتاق امن، ساخت یک پناهگاه مستقل در داخل هر واحد مسکونی است؛ در حالی که مقررات ملی ساختمان تعریف متفاوتی از این فضا ارائه میدهد.
مطابق مبحث ۲۱ مقررات ملی ساختمان، اتاق امن بخشی از فضای داخلی واحد مسکونی است که با رعایت استانداردهای فنی مشخص طراحی میشود تا در شرایط بحرانی، امنیت بیشتری برای ساکنان فراهم کند.
این فضا باید ویژگیهایی مانند:
- مقاومت بیشتر در برابر آتش
- ایمنی در برابر ترکش
- مقاومت در برابر بخشی از فشار ناشی از انفجار
- جلوگیری از تجمع دود را داشته باشد.
نکته مهم اینجاست که اتاق امن قرار نیست فضای بلااستفادهای در خانه باشد. بر اساس مقررات، این بخش کاربری دوگانه دارد؛ یعنی در شرایط عادی مانند سایر اتاقهای خانه مورد استفاده قرار میگیرد و تنها هنگام وقوع بحران، نقش حفاظتی خود را ایفا میکند.
تفاوت اتاق امن با پناهگاه چیست؟
یکی از ابهاماتی که پس از انتشار خبر ایجاد شد، تفاوت میان «اتاق امن» و «پناهگاه» بود. در حالی که این دو مفهوم در مقررات ملی ساختمان، کارکردهای متفاوتی دارند.
پناهگاه، فضایی مستقل و مقاوم است که برای اسکان موقت افراد در زمان وقوع حملات یا بحرانهای شدید طراحی میشود و توان حفاظت بیشتری در برابر تهدیدهای مستقیم دارد.
در مقابل، اتاق امن داخل واحد مسکونی قرار میگیرد و هدف اصلی آن، کاهش آسیبهای ناشی از موج انفجار، ترکشهای ثانویه یا ریزش بخشی از ساختمان است. به همین دلیل، دسترسی سریع به این فضا اهمیت زیادی دارد؛ زیرا در بسیاری از بحرانها،
فرصت کافی برای رسیدن به یک پناهگاه عمومی یا خصوصی وجود ندارد.
به اعتقاد برخی متخصصان حوزه سازه، همین دسترسی سریع میتواند در دقایق نخست وقوع حادثه، نقش مهمی در کاهش تلفات داشته باشد.
آیا همه ساختمانهای تهران باید اتاق امن داشته باشند؟
خیر. یکی از برداشتهای نادرست از این خبر، این بود که تمام ساختمانهای موجود در تهران باید به اتاق امن مجهز شوند.
در حالی که طرح شورای شهر چنین الزامی را برای ساختمانهای فعلی مطرح نکرده است. آنچه در متن طرح آمده، مربوط به ساختمانهای جدیدی است که پس از تصویب نهایی ضوابط، برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام میکنند.
همچنین جزئیات اجرایی، نحوه اعمال این الزامات، ساختمانهای مشمول و استثناهای احتمالی، پس از تصویب نهایی و تدوین دستورالعملهای اجرایی مشخص خواهد شد.
در صورت تصویب، چه تغییراتی در صدور پروانه ساختمانی ایجاد میشود؟
مهمترین تفاوت این طرح با بسیاری از مصوبات گذشته، تأثیر مستقیم آن بر فرآیند صدور پروانه ساختمانی است. در واقع اگر این طرح در صحن شورای شهر تهران تصویب و سپس وارد مرحله اجرا شود، رعایت بخشی از الزامات پدافند غیرعامل به یکی از
مراحل ساختوساز تبدیل خواهد شد.
بر اساس پیشنهاد مطرحشده، سازندگان باید از همان مرحله طراحی ساختمان، جانمایی فضای امن و سایر الزامات پیشبینیشده را در نقشههای خود لحاظ کنند. همچنین اجرای این ضوابط تنها به زمان صدور پروانه محدود نمیشود و در مراحل نظارت و
پایانکار نیز مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
به این ترتیب، رعایت الزامات ایمنی دیگر صرفاً یک توصیه فنی نخواهد بود و میتواند به یکی از شروط تکمیل فرآیند قانونی ساختوساز تبدیل شود.
سه فضای جدیدی که ممکن است به ساختمانهای آینده اضافه شوند
یکی از مهمترین بخشهای طرح شورای شهر، پیشبینی سه نوع فضای ایمن در سطح شهر است که هرکدام کاربرد متفاوتی دارند.
اتاق امن در واحدهای مسکونی
همانطور که در بخش قبل توضیح داده شد، اتاق امن فضایی در داخل هر واحد مسکونی است که با رعایت ضوابط فنی مشخص ساخته میشود و در شرایط بحرانی میتواند از ساکنان در برابر خطراتی مانند موج انفجار، ترکش و ریزش بخشی از ساختمان محافظت کند.
پناهگاه خصوصی
در این طرح، ساخت پناهگاه خصوصی نیز برای برخی ساختمانها پیشبینی شده است. این فضا در داخل یا مجاورت ساختمانهای مسکونی، تجاری، اداری یا صنعتی ساخته میشود و استفاده از آن در اختیار ساکنان یا بهرهبرداران همان مجموعه قرار دارد.
برخلاف اتاق امن که داخل هر واحد قرار میگیرد، پناهگاه خصوصی فضایی مشترک است و برای استفاده گروهی از ساکنان یک ساختمان یا مجتمع طراحی میشود.
پناهگاه عمومی
بخش دیگری از طرح، به توسعه پناهگاههای عمومی در سطح شهر اختصاص دارد. بر اساس پیشنهاد شورای شهر، شهرداری تهران موظف خواهد شد امکان استفاده از برخی فضاهای عمومی را در شرایط بحران فراهم کند.
از جمله مکانهایی که برای این منظور مطرح شدهاند میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- ایستگاههای مترو
- تونلهای شهری
- فضاهای زیرسطحی
- پارکینگهای طبقاتی و زیرزمینی
- برخی مراکز خدماتی عمومی
- زیرگذرهای دارای شرایط ایمنی مناسب
در عین حال، تأکید شده است این فضاها باید در شرایط عادی نیز قابل استفاده باشند و تنها در زمان بحران، کاربری آنها تغییر کند.
نقش سازمان آتشنشانی در اجرای طرح چیست؟
یکی دیگر از بخشهای مهم این پیشنهاد، تعیین مسئولیت نظارت بر اجرای اتاقهای امن است.
بر اساس متن طرح، سازمان آتشنشانی تهران مسئول کنترل و بررسی رعایت ضوابط مربوط به اتاق امن در ساختمانهای مشمول خواهد بود. به عبارت دیگر، اگر این پیشنهاد به مرحله اجرا برسد، نظارت بر اجرای صحیح این بخش تنها بر عهده مهندسان ناظر
نخواهد بود و سازمان آتشنشانی نیز در فرآیند کنترل ساختمان نقش خواهد داشت.
این موضوع میتواند باعث شود الزامات مربوط به فضای امن با دقت بیشتری در مراحل ساخت رعایت شود.
جریمه جایگزین اجرای اتاق امن نخواهد شد
یکی از تفاوتهای مهم این طرح با برخی تخلفات ساختمانی، نحوه برخورد با عدم اجرای الزامات پدافند غیرعامل است.
در متن پیشنهادی شورای شهر تأکید شده است اگر سازنده از اجرای فضای امن یا پناهگاه مطابق ضوابط خودداری کند، امکان پرداخت جریمه و ادامه روند مانند برخی تخلفات ساختمانی وجود نخواهد داشت.
در چنین شرایطی، پرونده باید برای بررسی و تعیین تکلیف به کمیسیون ماده ۱۰۰ ارجاع شود.
این موضوع نشان میدهد طراحان طرح تلاش کردهاند اجرای الزامات ایمنی به موضوعی قابل چشمپوشی یا قابل جایگزینی با پرداخت جریمه تبدیل نشود.
کاهش تراکم ساختمانی؛ یکی دیگر از پیشنهادهای مهم
طرح شورای شهر تنها به ایجاد اتاق امن و پناهگاه محدود نمیشود.
یکی دیگر از پیشنهادهای مطرحشده، بازنگری در ضوابط شهرسازی با هدف کاهش تراکم ساختمانی و جمعیتی در برخی مناطق پایتخت است.
بر اساس استدلال ارائهشده، تمرکز بالای جمعیت و ساختمانها در برخی مناطق تهران میتواند در شرایط بحرانی، میزان خسارتهای انسانی و مالی را افزایش دهد. به همین دلیل، پیشنهاد شده است در چارچوب طرحهای شهری و با استفاده از ابزارهایی
مانند انتقال حق توسعه و بهرهگیری از اراضی دولتی، از افزایش تراکم در برخی نقاط جلوگیری شود.
البته اجرای چنین سیاستی با چالشهای مختلفی روبهروست و برخی کارشناسان معتقدند تحقق آن در کوتاهمدت آسان نخواهد بود، اما کنترل بارگذاری جمعیتی میتواند یکی از راهکارهای افزایش تابآوری پایتخت در بلندمدت باشد.
آیا برای سازندگان مشوقی هم در نظر گرفته شده است؟
در کنار الزامات جدید، پیشنهادهایی نیز برای تشویق سازندگان ارائه شده است.
بر اساس متن طرح، شهرداری تهران میتواند برای ساختمانهایی که بهصورت داوطلبانه یا مطابق ضوابط، پناهگاه خصوصی یا فضای امن احداث میکنند، بستههای تشویقی در نظر بگیرد.
از جمله پیشنهادهای مطرحشده میتوان به محاسبه برخی فضاهای امن مشابه مشاعات در عوارض ساختمانی یا ارائه معافیتها و تسهیلات در مصوبات عوارض اشاره کرد.
هدف از این مشوقها، کاهش بخشی از هزینههای اضافی سازندگان و افزایش انگیزه برای اجرای این ضوابط عنوان شده است.
اجرای این طرح چه تأثیری بر هزینه ساخت خواهد داشت؟
هر تغییری در ضوابط ساختوساز، معمولاً این سؤال را ایجاد میکند که آیا هزینه ساخت نیز افزایش خواهد یافت یا خیر. درباره طرح پیشنهادی شورای شهر تهران نیز این پرسش مطرح است؛ زیرا ایجاد اتاق امن، احداث پناهگاههای خصوصی و رعایت الزامات جدید پدافند غیرعامل، بهطور طبیعی نیازمند طراحی و اجرای استانداردهای فنی بیشتری خواهد بود.
البته هنوز نمیتوان درباره میزان افزایش هزینهها اظهار نظر دقیقی کرد. جزئیات فنی، ساختمانهای مشمول، استانداردهای اجرایی و نحوه محاسبه هزینهها پس از تصویب نهایی و ابلاغ دستورالعملهای اجرایی مشخص خواهد شد.
از سوی دیگر، در متن طرح پیشبینی شده است که شهرداری تهران برای تشویق سازندگان، برخی مشوقها مانند معافیتهای عوارض یا بستههای حمایتی را پیشنهاد کند. اگر این مشوقها به مرحله اجرا برسند، ممکن است بخشی از هزینههای اضافی
ساخت جبران شود.
در نهایت، میزان تأثیر این ضوابط بر قیمت تمامشده ساختمان به عواملی مانند نوع پروژه، ابعاد ساختمان، استانداردهای اجرایی و سیاستهای تشویقی شهرداری بستگی خواهد داشت.
این تغییرات برای خریداران مسکن چه اهمیتی دارد؟
اگر این طرح به مرحله اجرا برسد، احتمالاً نگاه خریداران به کیفیت ساختمانها نیز تا حدی تغییر خواهد کرد.
در سالهای گذشته، بسیاری از متقاضیان خرید مسکن هنگام انتخاب یک واحد، بیشتر به عواملی مانند موقعیت مکانی، متراژ، امکانات ساختمان، کیفیت مصالح یا دسترسی به خدمات شهری توجه میکردند. اما ممکن است در آینده، رعایت الزامات ایمنی و
پدافند غیرعامل نیز به یکی از معیارهای ارزیابی ساختمانهای نوساز تبدیل شود.
البته این موضوع به معنای برتری مطلق یک ساختمان نسبت به ساختمان دیگر نیست، اما میتواند یکی از ویژگیهایی باشد که خریداران در کنار سایر شاخصهای فنی مورد توجه قرار دهند.
آیا اجرای این طرح قطعی است؟
خیر.
این موضوع یکی از مهمترین نکاتی است که نباید نادیده گرفته شود.
آنچه تاکنون منتشر شده، طرح پیشنهادی کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران است. این طرح هنوز باید در صحن علنی شورای شهر بررسی و درباره آن رأیگیری شود. پس از آن نیز در صورت تصویب، مراحل قانونی و اجرایی خود را طی خواهد کرد.
بنابراین در شرایط فعلی، نه اتاق امن به یکی از الزامات قطعی ساختوساز تبدیل شده و نه صدور پروانه ساختمانی بر اساس این ضوابط انجام میشود. به همین دلیل، هرگونه اظهار نظر درباره زمان اجرای این مقررات یا جزئیات نهایی آن، منوط به تصویب و ابلاغ رسمی خواهد بود.
آیا این طرح میتواند تابآوری تهران را افزایش دهد؟
کارشناسان حوزه شهرسازی معتقدند افزایش تابآوری شهرها تنها به ساخت یک اتاق امن یا احداث پناهگاه محدود نمیشود. مقاومسازی زیرساختهای شهری، بهبود کیفیت ساخت ساختمانها، توسعه مدیریت بحران، آموزش شهروندان و برنامهریزی شهری
نیز در این زمینه نقش مهمی دارند.
با این حال، اجرای بخشی از مقررات مبحث ۲۱ که سالها روی کاغذ باقی مانده بود، میتواند گامی در جهت کاهش آسیبپذیری ساختمانهای جدید باشد؛ بهویژه اگر این ضوابط همراه با نظارت دقیق و اجرای صحیح دنبال شود.
از سوی دیگر، برخی کارشناسان نیز بر این باورند که کاهش تراکم ساختمانی و جلوگیری از بارگذاری بیش از ظرفیت برخی مناطق شهر، در بلندمدت میتواند تأثیر بیشتری بر افزایش تابآوری پایتخت داشته باشد؛ موضوعی که در طرح پیشنهادی شورای شهر
نیز به آن اشاره شده است.
جمعبندی
تجربه بحرانهای اخیر باعث شده موضوع ایمنی ساختمانها و آمادگی شهرها در برابر شرایط اضطراری، دوباره در کانون توجه مدیران شهری قرار گیرد. در همین راستا، شورای شهر تهران طرحی را در دست بررسی دارد که در صورت تصویب، میتواند بخشی از
ضوابط ساختوساز را با محوریت اجرای مقررات پدافند غیرعامل بهروزرسانی کند.
ایجاد اتاق امن در واحدهای مسکونی، توسعه پناهگاههای خصوصی و عمومی، افزایش نقش نظارتی سازمان آتشنشانی، پیشبینی مشوقهای ساختمانی و توجه به کاهش تراکم شهری، از مهمترین محورهای این طرح به شمار میروند.
البته باید توجه داشت که این پیشنهاد هنوز به مرحله اجرا نرسیده است و جزئیات نهایی آن پس از طی مراحل قانونی مشخص خواهد شد. با این حال، طرح مذکور نشان میدهد موضوع تابآوری ساختمانها و شهرها بیش از گذشته در سیاستگذاریهای
حوزه ساختوساز مورد توجه قرار گرفته است.
برای افرادی که قصد خرید یا سرمایهگذاری در بازار مسکن را دارند، آگاهی از این تغییرات اهمیت دارد. بررسی ویژگیهای فنی ساختمانها، مطالعه ضوابط جدید و مقایسه فایلهای مختلف میتواند در تصمیمگیری آگاهانهتر مؤثر باشد. در همین راستا، سامانه
کیلید این امکان را فراهم کرده است که کاربران علاوه بر جستوجوی فایلهای خرید و فروش، موقعیت ملک روی نقشه، فایلهای مشابه و اطلاعات تحلیلی بازار را نیز بررسی کنند و با شناخت بیشتری وضعیت هر منطقه را ارزیابی کنند.
پرسشهای متداول
آیا ساخت اتاق امن در ساختمانهای تهران قطعی شده است؟
خیر. این موضوع در قالب طرح پیشنهادی شورای شهر تهران مطرح شده و تا زمان تصویب نهایی و ابلاغ، به الزام قانونی تبدیل نشده است.
اتاق امن چه تفاوتی با پناهگاه دارد؟
اتاق امن داخل واحد مسکونی قرار دارد و برای محافظت از ساکنان در برابر موج انفجار، ترکش و ریزش آوار طراحی میشود؛ اما پناهگاه فضایی مستقل با سطح حفاظت بالاتر برای اسکان موقت افراد در شرایط بحرانی است.
آیا این ضوابط شامل ساختمانهای قدیمی نیز میشود؟
بر اساس طرح پیشنهادی، تمرکز اصلی بر ساختمانهایی است که پس از تصویب ضوابط، برای دریافت پروانه ساختمانی اقدام میکنند. درباره ساختمانهای موجود هنوز الزام جدیدی اعلام نشده است.
چه نهادی بر اجرای اتاق امن نظارت خواهد کرد؟
بر اساس متن طرح، سازمان آتشنشانی تهران مسئول کنترل و بررسی رعایت ضوابط مربوط به اتاق امن در ساختمانهای مشمول خواهد بود.
