صاحبخانه شدن برای بسیاری از افراد آرزویی است که در زندگی برای خرید خانه تلاش می‌کنند. اما سال‌های اخیر آنقدر قیمت خانه و زمین و سایر هزینه‌های زندگی بالا رفته که شاید خیلی‌ها به این زودی نتوانند صاحبِ خانه شوند. به همین دلیل در این سال‌ها در کشور ما اجاره‌نشینی رشد چشم‌گیری داشته است. یکی از انواع اجاره‌نشینی رهن کامل است. می‌خواهیم در این مطلب به بررسی آن بپردازیم و ببینیم وقتی کسی از رهن کامل خانه حرف می‌زند، دقیقا از چه چیزی صحبت می‌کند.
رهن کامل چیست؟
گاهی اوقات صاحبخانه به دلایلی پول لازم است. ممکن است بدهی بالا آورده باشد. شاید در پروژه‌ای سرمایه‌گذاری کرده و برای مدت کوتاه به پول درشتی نیاز دارد یا هر دلیل دیگر. اما از طرفی تمایلی هم ندارد که خانه‌اش را بفروشد. در این شرایط معمولا صاحب‌خانه‌ها به دنبال مشتری می‌گردند تا خانه‌شان را «رهن کامل» دهند.
رهن کامل خانه به نوعی اجاره گفته می‌شود که در آن مستاجر هنگام عقد قرارداد مبلغ زیادی را به عنوان رهن در اختیار موجر می‌گذارد و در عوض دیگر ماه به ماه اجارهای پرداخت نمی‌کند. این مبلغ تا پایان قرارداد نزد موجر باقی می‌ماند و پس از اتمام قرارداد تمام و کمال به مستاجر برگردانده می‌شود.
مزیت‌ها و معایب
در نگاه اول این نوع اجاره به نفع مستاجر است چون دیگر نیازی به پرداخت ماهانه‌ی مبلغی به عنوان اجاره ندارد و از طرفی در انتهای قرارداد پولش به او برگردانده می‌شود. در واقع رهن کامل شبیه این است که پولتان را در بانک سرمایه‌گذاری کنید و سودِ پولتان را به موجر بدهید. با این تفاوت که تا پایان قرارداد حق ندارید دست به اصل پولتان بزنید.
رهن کامل مثل یک شمشیر دو لبه است. هنگام تخلیه خانه چون موجر باید تمام پولتان را که مبلغ قابل‌توجهی هم هست به صورت نقدی به شما بپردازد و از آنجا که امکان دارد او پول را در این مدت خرج کرده باشد و هنگام سررسیدِ قرارداد حسابش خالی باشد، دست شما به عنوان مستاجر برای چانه‌زدن بر سر تمدید قرارداد و میزان احتمالی افزایش مبلغ رهن بازتر است.
در واقع در قراردادهای رهن کامل احتمال تمدید قرارداد بیش از قراردادهای اجاره معمول است. از طرفی در بعضی اوقات ممکن است از شرایط خانه، همسایه‌ها و… راضی نباشید و بخواهید سر سال یا حتی زودتر از خانه بلند شوید. اما به خاطر اینکه صاحبخانه پول کامل رهن را نقدا ندارد شاید در پس گرفتن پولتان به مشکلاتی بخورید. پس پیش از عقد قرارداد رهن کامل از هر نظر خانه موردنظرتان را بررسی کنید چون معمولا فسخ آن دردسرهای بیشتری نسبت به قراردادهای اجاره دارد.
مشکل اصلی رهن کامل خانه اینجاست که اولا در بسیاری از اوقات مالکان تمایلی ندارند خانه را رهن کامل بدهند و اکثر خانه‌های اجارهای بازار به صورت اجاره یا اجاره + رهن در دسترس است. ثانیا مبلغ درخواستی مالکان برای رهن کامل گاهی اوقات بسیار بالا و غیر منطقی است که موجب می‌شود مستاجران قید رهن کامل را بزنند.
|
فسخ قراردادهای رهن کامل به خاطر آنکه پول شما در دست صاحبخانه است معمولا دردسر بیشتری نسبت به اجاره معمولی دارد. پس پیش از عقد قرارداد تمام جنبه‌های ملک را بررسی کنید. |
|
در همین رابطه بخوانید: |
عرف قیمت چقدر است؟
هرچند که در تعیین قیمت رهن کامل حرف اول و آخر را مالک می‌زند که آن هم به وضع بازار ملک، شرایط اقتصادی کشور، نرخ سود بانکی و… بستگی دارد، اما به صورت کلی عرفی برای تعیین رهن کامل خانه وجود دارد که به شرح زیر است:
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، رهن کامل خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختنش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه است. اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بیشتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک می‌شود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای ۱۵۰ متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری ۴ میلیون تومان است. بنابراین قیمت رهن کامل آن حدودا ۱۵۰ میلیون تومان می‌شود ۱۵۰=۴/(۴*۱۵۰) . حالا اگر مثلا حدود ۱۰ سال از ساخت آن خانه گذشته باشد، قیمت رهن کاملش ۱۰۰ میلیون است ۱۰۰=۶/(۴*۱۵۰).
|
در همین رابطه بخوانید: |
رهن کامل و یک مسئله شرعی
اگر قصد دارید هنگام عقد قرارداد خانه‌تان جنبه شرعیِ معامله را هم مد نظر قرار دهید باید به این نکته توجه کنید که از نظر اسلام رهن کامل طبق چیزی که اکنون رواج دارد در حکم رباست. برای اینکه این مشکل حل شود باید اجارهای ماهانه (هر چند خیلی اندک در حد چند هزار تومان) در قرارداد تعیین کرده و پول رهن را به عنوان قرض‌الحسنه تا پایان مدت قرارداد در اختیار موجر قرار دهید.
رهن کامل بکنیم؟ نکنیم؟
اگر نمی‌خواهید استرس پرداخت اجاره‌بهای ماهانه را داشته باشید بهتر است که سراغ رهن کامل بروید. هرچند که اگر فقط بخواهید گزینه‌های رهن کامل را مد نظر قرار دهید به خاطر مبلغ بالای بعضی از آن‌ها انتخاب‌هایتان محدود شده و شاید موردهای چندان خوبی نصیبتان نشود. البته این موضوع به وضع بازار مسکن هم بستگی دارد.
در مورد قیمت رهن کامل هم این نکته را فراموش نکنید که گرچه برای آن عرف وجود دارد، اما اصرار نداشته باشید که حتما به قیمت عرف بازار خانه‌ای را رهن کامل کنید. گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود.
در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه جوری است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمت‌های معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.
|
بهتر است هنگام جست‌و‌جو برای اجاره خانه فقط به دنبال رهن کامل نباشید و خانه‌های اجارهای هم در نظر بگیرید. در غیر این‌صورت انتخاب‌هایتان خیلی محدود می‌شود. |
جمع‌بندی
- در رهن کامل خانه مستاجر مبلغ زیادی را در اختیار موجر قرار می‌دهد و در عوض از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه معاف می‌شود.
- تمایل مالکان به رهن کامل دادن خانه‌شان کمتر از تمایلشان به اجاره دادن یا ترکیب اجاره و رهن است.
- عرف قیمت رهن کامل خانه یک چهارم تا یک ششم قیمت خانه است که این ضریب را عمر ساختمان تعیین می‌کند.
- اگر می‌خواهید جنبه‌ی شرعیِ قرارداد را در نظر بگیرید باید هنگام عقد قرارداد مبلغ اجارهای ماهانه (هرچند بسیار اندک) هم تعیین کنید. در غیر این صورت رهن کامل بدون پرداخت اجاره در اسلام مصداق رباست.
عالی و مفید بود ممنون از مشاوره های کاملتون
عالی و مفید بود ممنون
سلام خیلی ممنون بابت اطلاعات خوبتون
دستتان درد نکند، مقاله خوب و کاملی بود.
سایت تون خیلی عالیه انصافا
با سلام میخواستم بدونم که در مورد تخلیه زودتر از موعد( بیشتر از شش ماه پس از قرارداد یکساله ) رهن کامل چه حکمی برای مستاجر داره ؟ و آیا حتی در صورتی که یکماه زودتر (البته شفاهی) به موجر تذکر داده باشیم چی ؟؟ و هم اینکه اگه این تخلیه زودتر از موعد بدلیل نم و رطوبت و خرابی سقف و سوسک خونه باشه چی ؟؟؟
درود
بنده سال قبل خانه ای که توش بودم رو رهن کامل کردم ، صاحبخانه قبلی خانه رو فروخت به شخص جدید ، شخص جدید گفت اشکال نداره ده میلیون بده بشین ، قرارداد بنده برج 9 بود ! ولی تا برج 6 سال آینده قرار داد بستیم ( یعنی 9 ماه ) طرف گفت شاید پسرش بیاد ! تا برج 6 امسال که گفت همسر پسرش نپسندیده منزل رو ! روز 20 شهریور تماس گرفت و اعلام کرد که پسرش قراره بیاد ! الان بنده نه خونه ای پیدا کردم و نه قراردادی دارم !
از لحاظ قانونی میتونم این مساله رو حل و فصل کنم ؟ مثلا به دلیل اینکه قرارداد 9 ماه هست ! یا به دلیل اینکه به من نه خود صاحبخانه و نه املاکی اطلاع دادند سر موعد ( قانونا باید برج 5 میگفتند بهم که من برای 6 بلند میشدم ! ولی 20 شهریور گفتند بهم ) که الان هم هیچ خانه ای نیست ! همه موارد از دستم روفته با توجه به اینکه نقل و انتقالات همه تو شهریور هست ! لطفا راهنمایی کنید من چکار میتونم کنم ؟
با این شرایط یعنی تا اول برج ! یعنی 3-4 روز دیگه باید تخلیه کنم …..
سلام. وقت تون به خیر. من پیش از موعد قرارداد (تقریبا 5 ماه زودتر)، تصمیم گرفتم قرارداد رو فسخ کنم. مالک با شرط گرفتن یک ماه اجاره به عنوان خسارت قبول کرد. منتها مشکلی وجود داره. این که من وقتی این خونه رو می گرفتم با اجازه ی صاحبخونه چند تا دیوار رو رنگ کردم. مالک رنگ دیوار رو که دید (آبی تیره) گفت موقع رفتن باید سفیدش کنین. من هم مجبور شدم قبول کنم. من اشتباه کردم که به این که چه رنگی می خوام بکنم اشاره نکردم و ایشون هم اشتباه کردن که سوال نکردن و پذیرفتن. خلاصه این که الان صاحبخونه می گه بعد از نقاشی پولم رو می ده. درحالی که من باید کل پول رو به صاحبخونه ی جدید بدم که کلید رو بهم تحویل بدن. از طرفی به دلایلی تا تخلیه نکنم نمی تونم نقاشی کنم. سوالم اینه که قانون در این مورد چی می گه؟ این دومین خونه ایه که اجاره کردم و تا پیش از این خیلی بی تجربه بودم. صاحبخونه ی قبلی هیچ مشکلی با رنگ غیر متعارف دیوار (تیره) نداشت. به نظر شما چه کار کنم؟ کلافه شدم.
اگر یک هفته از رهن کامل گذشته باشه و به هر دلیلی پشیمون بشیم چقدر باید بابت جریمه پرداخت کنیم؟ مثلا برای ۳۸۰ تومن
سلام وقت به خیر پارسال مهر ماه خونه خریدیم که ۵۰ میلیون کم داشتیم فروشنده گفت به حای اون رهن میشینم یک سال الان که پولمون بعد شش ماه اماده هست چجوری میتونیم خونمونو تحویل بگیریم درصورتی که طرف راضی نیس خالی کنه ؟؟؟؟
ایا مستاجر میتونه بدون اینکه رهن خانه را کامل پرداخت کنه خانه را تصرف کند؟
با سلام
عزیزجان
اجاره بهای ناچیز حکم حرمت رهن کامل را برنمی دارد. لطفا با تحقیق بیشتر و تفکیک مراجع این اطلاعات را در سایت خود قرار دهید.
سلام
میتونم ی سوال بپرسم؟
حتما باید مبلغ اجاره بهای گنده باشه تا حرمت رهن کامل برطرف بشه؟؟؟
ینی با ی مبلغ مثلاً حدود 100 تومن در برج مشکل برطرف نمیشه؟؟
ممنون میشم اگه بیشتر توضیح بدین!
پنجم همین ماه
سلام ۵ همین قرارداد خونه ام به پایان میرسه ولی صاحبخونه میگه تا خونه رو به مستاجر نده پول به ما نمیده تا بریم حتی اگه قرارداد تمام بشه محلتش خونه ی دیگه رهن کردم بنگاه گفته باید پول بدین ولی صاحب خونه نمیده حق با کیه اینجا لطفا بگید ما میتونیم از صاحب خونه بعد از اتمام قرارداد شکایت کنیم ایا؟؟؟؟
سلام من 5سال قبل یه آپارتمان رو رهن کامل کردم و فقط قرارداد اولی بستم الان بعد از 5سال 10روز هست که تخلیه کردم و پول رهن رو هم کامل دریافت کردم قبض برق آب هم پرداخت کردم حالا صاحب خونه میگه باید پول خسارت که چند سال تو خونه بدون قراداد بودی رو پرداخت کنی مثلا ماهی 4میلیون ببین 5سال چقدر میشه باید پرداخت کنی من که تخلیه کردم و پول هم گرفتم
آیا میتونه کاری بکنه یا نه ممنون میشم جواب بدین
بله طبق قانون رهن و اجاره حتما باید قبل از اتمام قرارداد قرارداد جدید بنویسید وگرنه طبق قانون میتونه از مبلغ سپرده کم کنه یا اینکه شکایت کنه و ازتون خسارت بگیره
باسلام اینجانب منزلی را به مدت چهار سال رهن کامل گرفتم که قرارداد من یک ساله میباشد که مالک به علت نداشتن پول رهن سه سال دیگه رو بدون تمدید قرارداد در منزل ایشان ساکنم ایا بعدا مشکلی برای من پیش میاید چون مالک قصد فروش دارد ومن قراردادی ندارم تخلیه خانه به چه صورتی است باید تمام پول را گرفت بعد تخلیه کرد یا بعد از تخلیه
آیا صاحب ملک که رهن داده میتواند در قرارداد قید کند که اگر منزل رو فروختم شما باید تخلیه کنید؟
در صورتی که یک ماه قبل به شما اعلام کند میتواند
ولی به شرط اعلام از یک ماه قبل که باز هم شرایط خود را دارد
مثلا اگر 6 ماه از تاریخ عقد قرارداد گذشته باشد تمام هزینه های نقل و انتقال و عقد قرارداد جدید با مالک است و اگر از شش ماه گذشته باشد به عهده خوده مستاجر می باشد.
ممنون از توضیحات کاملتون
سلام ممنون از اطلاعات مفیدتون
بسیار جامع و مفید ممنون
متن خوبی بود متشکرم
مطلب بسیار مفید و کاربردی بود. مرسی
با سلام . متن خوب و کاربردی بود.