یکی از سوالاتی که افراد هنگام جستجوی خانه به ذهنشان می‌رسد، نحوه تبدیل رهن و اجاره است. مثلا با اطلاع از قیمت یک خانه چطور می‌توان تخمین زد رهن کامل آن چقدر است یا چطور می‌توان اجاره خانه به صورت منصفانه برای رهن همراه با اجاره را محاسبه کرد.
|
قیمت رهن هر خانه بر اساس قیمت هر متر مربع آن خانه و مدت زمان ساختش مشخص میشود. |
تخمین رهن کامل
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، قیمت رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه میشود. نرخ سود بانکی در سال های اخیر در تعیین این عرف نیز تاثیر گذار بوده است.
اگر خانه نوساز باشد یک چهارم و هرچه که عمر خانه بالاتر باشد، این ضریب به یک ششم نزدیک میشود.
رهن کامل = (4 تا 6) ÷ (متراژ × قیمت هر متر مربع)
البته با توجه به افزایش قیمت زیاد مسکن در سال های اخیر، برای خانه هایی با قیمت(منطقه) بالا و متراژ بالا، عدد این تناسب تغییر میکند و از یک ششم کوچکتر میشود.
مثلا فرض کنید خانه‌ای 100 متری و نوساز در محله‌ای قرار دارد که قیمت خانه در آن محله متری 3 میلیون تومان است. بنابراین رهن کامل آن حدودا 75 میلیون تومان میشود. 75=4/(3*100)
حالا اگر عمر آن خانه مثلا حدود 10 سال باشد، رهن کاملش 50 میلیون میشود. 50=6/(3*100)
|
بر اساس عرف فعلی موجود در بازار مسکن، تخمین رهن کامل یک خانه با توجه به مدت زمانی که از ساختش می‌گذرد بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش خانه محاسبه میشود. |
محاسبه رهن و اجاره
در بسیاری از موارد مالکان تمایل ندارند که خانه‌شان را رهن کامل بدهند و مدل رهن + اجاره را بیشتر می‌پسندند. اما از کجا بفهمیم اجاره و رهنی که مالک پیشنهاد کرده منصفانه است؟ رهن همراه با اجاره چطور محاسبه میشود؟
برای تبدیل رهن و اجاره در عرف بازار هر یک میلیون تومان رهن معادل 30 هزار تومان اجاره در نظر گرفته میشود. برای مثال در نمونه‌ای که پیش از این ذکر کردیم، اگر فردی بخواهد خانه را اجاره کامل کند (یعنی پولی بابت رهن ندهد)، تقریبا باید ماهیانه 2 میلیون و 250 هزار تومان اجاره بپردازد. 2250000 = 30000 * 75
| فرمول تبدیل رهن به اجاره:
برای تبدیل رهن به اجاره معمولا هر 1 میلیون تومان رهن را معادل 30 هزار تومان در نظر می‌گیرند؛ هر چند که این قیمت در شرایط مختلف ممکن است بیشتر شود. |
اما اگر مستاجر قصد داشته باشد مقداری پول پیش بپردازد باید مقدار مابهتفاوت پرداختی با رهن کامل را تبدیل به اجاره کند. برای روشن شدن قضیه باز هم به مثال قبل بر‌می‌گردیم. فرض کنید مشتری بخواهد 25 میلیون تومان بابت رهن بپردازد.
مابهتفاوت 25 میلیون با 75 میلیون (رهن کامل خانه)، 50 میلیون تومان است که باید این مبلغ را با همان فرمول به ازای هر یک میلیون 30 هزار تومان به اجاره تبدیل کرد. در نتیجه اجاره ماهیانه مشتری یک میلیون و پانصد هزار تومان میشود (1500000 = 30000 * 50).
به این ترتیب می‌توان فهمید اجاره پیشنهادی مالک جای چانه زدن دارد یا نه. مثلا اگر در این مثال مالک پیشنهاد 25 میلیون رهن و ماهانه 2 میلیون تومان اجاره را مطرح کرده باشد، با توجه به اختلاف مبلغ پیشنهادی با عرف بازار می‌توان کمی سر قیمت چانه زد.
به ازای هر 100 میلیون رهن چقدر اجاره؟
با توجه به فرمولی که بالا گفته شد و با توجه به قیمت بالای اجاره خانه ها این روز ها عدد مبنای تبدیل اجاره به رهن در شهر های بزرگ مثل تهران، به ازای هر 100 میلیون تومان از مبلغ رهن است، در نتیجه کافی است برای این کار به عداد فرمول بالا دوتا صفر اضافه کنیم. یعنی: به ازای هر 100 میلیون تومانی که از مبلغ رهن کم میشود معادل 3 میلیون تومان به اجاره اضافه می شود.
به ازای هر یک میلیون اجاره چقدر رهن؟
در نتیجه به ازای هر یک میلیون تومان اجاره که به مبلغ اجاره اضافه یا کم شود باید 33.3 میلیون تومان به پول پیش اضافه یا کم شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
چند نکته مهم در تبدیل رهن و اجاره
- هرچند مبناهایی که در این مطلب به آن اشاره شد عرف فعلی بازار است، اما باید به این توجه داشته باشید که ممکن است این نسبت‌ها منطقه به منطقه و شهر به شهر با هم تفاوت داشته باشد. مثلا ممکن است در محله‌های خوب، نرخ تبدیل رهن و اجاره به جای هر یک میلیون 30 هزار تومان، هر یک میلیون 35 هزار تومان باشد.
- نکته بعد این است که نرخ محاسبه رهن و اجاره به نرخ سود بانکی وابسته است. مثلا اگر نرخ سود بانکی افزایش پیدا کند مالک با توجه به اینکه سود دریافتی‌اش از خواباندن پول رهن در بانک بیشتر میشود، می‌تواند نرخ تبدیل رهن و اجاره را بالاتر در نظر بگیرد.
- در پایان مدنظر داشته باشید گاهی اوقات ممکن است هرچقدر هم که چانه بزنید مبلغ پیشنهادی مالک به اندازه عرف بازار کم نشود. در این صورت پایتان را در یک کفش نکنید که حتما باید اجاره یا رهن را تا عرف بازار کاهش دهید. گاهی اوقات شرایط شما یا خانه به گونه‌ای است که پرداخت مبلغی بیشتر به چیزی که تحویل می‌گیرید می‌ارزد. پس همیشه به جز قیمتهای معمول بازار، شرایط خودتان و ملک را هم در نظر بگیرید.
جمع‌بندی
- برای محاسبه قیمت رهن کامل هر خانه باید قیمت هر متر مربع از آن ملک را در متراژ خانه ضرب کرد و سپس با توجه به سن بنا قیمت کل ملک را تقسیم بر 4 یا 6 نمود.
- برای تبدیل بخشی از رهن به اجاره باید مبلغ رهن قابل تبدیل را تقسیم بر 1 میلیون تومان کرد و نتیجه را در 30 هزار تومان ضرب نمود.
- بسته به میزان سود بانکی و شرایط خانه و منطقه ممکن است نحوه محاسبه رهن و اجاره که در عرف معمول است مد نظر قرار نگیرد و این مورد در همه جا صدق نکند.
سلام
مطالب بسیار عالی و جامع بودند.
سپاسگزارم
خانه ای با سال ساخت ۲۰ ساله
۶۴ متر
در محله ای که قیمت نوساز ۶۰ میلیون هست
چه قدر محاسبه رهن کاملش میشود ؟ ممنون میشم راهنمایی کنید .
۳۰ الی ۴۰ تومن رهن کامل
با اين فرمول ميشه حدود ١٠ ميليون
حالا باید بیدفتیم دنبال هر متر قیمت خونه مالک اومدیمو اون خونشو. گرون گذاشته بودجیکار باید بکنیگ
بزرگواری که با نظر غیر کارشناسانه نرخ تعیین میکنید برای رهن و اجاره اول اینکه اگر کسی یک چهارم ملک را داشته باشه بقیه اش هم جور میکنه ملک خریداری میکند دوم اینکه ملک رهنش تو تمام کشورهای متمدن یک دوازدهم یا یک دهم قیمت ملک هست سوم اینکه مبلغ تبدیل رهن به اجاره که می فرمایید هر میلیون 30 هزار تومان مگر نه که بانک که داره 24 درصد سود میگیره رو میگن نزوله و حرام چرا از بانک بیشتر باید باشه اهل کدوم سمتی که قصد به بیچاره کردن مستاجرین و پر کردن جیب مالکین کرده اید مالکی که از همه امکانات شهری استفاده میکنه و ملک می سازه و بعد از ده سال مبلغ رهن خونه اش میشه نرخ خرید خونه اش در ده سال پیش دیگه دنبال چه سودی دیگه باید باشه
من خونم رهنش میشه میشه 60 تومن کلا. بخوام ماهی 1500 اجاره بگیرم. اگر جور دیگه هم میشه که نه سیخ بسوزه نه کباب بفرمایید. چقدر باید پیش بگیرم؟
سلام بنده موجرهستم متاسفانه فرمول یک میلیون30000هزاراصلاصحیی بااین تورم اصلاجورنمیادبانک دارع همین30000هزارتومن روبه ازای یک میلیون تومن سودمیده ماکه بانک نیستیم سودبازارمسلمابرپایه بازاری حساب میشه نه برپایه بانکی.کسی الان نمیتونه یک چهارم قیمت خونه بااین گرانی افسارگسیخته رهن بده.همون قیمت دوسال پیش رومن حاضرم ولی قانون من دراورده سی تومنی روکلاحذف کنیدچون امکانش نیس مالک هم سرمایه گذاشته حقشومیخوادچطوردولت حق حق میکنه به مامیرسه خویشتنداری ومراعات ایثاروگذشت کنیم شهرداری چندرغازازم طلب داره ابروبرام نزاشته اول ازخوده دولت خانه تکانی بشه خیلی خوب ومناسبتره.
سلام من خودم مالک هستم هیچ وقت بافرمول ارائه شده اجاره نگرفتم بیچاره کسی که بااین روش بخواداجاره نشین باشه انصاف هم خوب چیزیه مبنای فرمول غلطه این که نمیشه.
سلام به این فرمول هیچ ربطی نداره شما میتونی خونتون رو نصف حاصلجمع این فرمول بدی خدا هم خیرت بده. کسی مجبور نیست از این فرمول تبعیت کنه این یه قانون محاسبه است که توش دست بازه و صاحب خونه میتونه لارج بازی در بیاره و مثلا نصف مبلغ جمع کل رو بگیره
با نظر آقای سیاوش جوادی کاملا موافق هستم ضمن اینکه این بی حساب و کتاب بودن نرخ اجاره ها خیلی از اقشار کم درآمد جامعه را به قهقرا میکشونه خودم مستاجر هستم با درآمد کم.اگه فقط یک ماه اجارم عقب بیفته صاحب خونه آب و گاز خونه را قطع میکنه.منم ناچار میشم از هر راهی پول دربیارم البته جبرن….ممنون از توجه شما.((( *** یا حق ***)))
باتوجه به تورم و نرخ سود بانکی بنظر من احتساب 10%از مبلغ کل ساختمان سالانه منطقی هستش اینجوری که طرف با چهار سال اجاره دادن پول کامل یه خونه را پرداخت میکنه؟ به نظر شما منطقی هستش با احتساب 10% سالیانه هم صاحب خانه بارشد ملک و در آمد اجاره سرمایه گزاری مناسبی کرده و هم مستاجر امکان استیجار ملک براش منطقی میمونه یادمون نره اینجا دبی نیست و آپارتمانها با قیمتهای گزاف و عموما امکانات ضعیف مثل عدم یک طراحی مناسب نبود نور/ ویو/تهویه مناسب و تورم بی حساب کتاب سالانه روبه رو هستش . ما همگی انسانیم و انسانیت و حمایت از هم وظیفه یک یک ما هستش.پیروز باشید سیاوش جوادی کارشناس معماری و معماری داخلی
من خودم صاحب ملک هستم که اجاره میدم با این فرمول محاسباتون مستاجر ها بدبدخت میشن با این افزایش قیمت هر متر مربع لطفا منطق داشته باشین.
سلام عالی بود
توضیحاتتون خیلی به من کمک کرد . ممنون
عالی بود واقعا به من کمک کرد
نرخی که گفتین خیلی قدیمیه .اجاره در شهریور 97 تقریبا چهار یا پنج برابر این مقدار هستش
این یک فرمول هست و نرخی ارائه نشده،معلومه که اجاره سالانه افزایش پیدا میکنه اما فرمول ثابت هست.اون اعداد فقط برای مثال بود.
حلالیت.دمت گرم.
این اعداد و ارقام که دادید فکر میکنم برای 4 سال پیش باشه. الان ملک 800 میلیون تومانی نوساز توی تهران حدود 150 تا 175 رهنش هست. ضمن اینکه نرخ تبدیل حدود 2.5 درصده مثلا 50 رهن 2.5 اجاره برای 150 رهن کامل. این مقادیر را با توجه به نرخ شهریور 97 مثال زدم
عزیزم نرخ تبدیل یکسانه.تازه عددی که شما گفتی با فرمولی که این سایت گفته حساب کنی، میشه 50 تومن، ماهی سه و نیم برای 150 رهن کامل.
این فرمول مربوط به شهر تهران نیست و من بعنوان مالک هیچوقت با چنین نرخی تبدیل نمی کنم
کثیف‌ترین پول ،پولی ست که در املاک جابجا میشه
سلام. ممنون از مطلب بسیار مفیدتون.
اهان چقد عالی توضیح دادین مرسی
ممنون خیلی مفید بود