مبایعهنامه قراردادی مهم، معتبر و قابل استناد است که میان خریدار و فروشنده برای انتقال مالکیت یک مال (معمولاً ملک) منعقد میشود. تنظیم نادرست یا نداشتن مبایعهنامه میتواند برای هر دو طرف معامله، پیامدهای جدی و حتی جبرانناپذیر حقوقی و مالی ایجاد کند. به همین دلیل، چه مبایعهنامه دستی باشد و چه مبایعهنامه تنظیمشده در بنگاههای معاملات املاک، باید با دقت کامل و بر اساس قواعد قانونی نوشته شود تا در صورت بروز اختلاف، امکان استناد به آن در مراجع قضایی وجود داشته باشد.
تقریبا هر کدام از ما حداقل یک بار در زندگی خود در یک معامله شرکت کردهایم و به عنوان فروشنده چیزی را فروخته یا به عنوان خریداری چیزی را خریدهایم. به همین دلیل هم باید نکات مهمی را در این زمینه بدانیم تا دچار ضرر بیشتری نشویم. به عبارت دیگر مبایعه نامه یک قراردادی است که وقتی یک خریدی انجام میشود، فروشنده، خریدار و شاهدها آن را امضا میکنند. در این مقاله از کیلیدمگ، با تکیه بر قوانین جاری کشور، رویههای ثبتی و منابع معتبر حقوقی و رسمی، بهصورت کامل و بهروز (آذر ۱۴۰۴) به بررسی مفهوم مبایعهنامه، تفاوت آن با قولنامه و سند رسمی، اجزای اصلی، مراحل تنظیم، شرایط فسخ و نکات مهم برای خریدار و فروشنده میپردازیم.
مبایعهنامه چیست؟
مبایعهنامه (یا بیعنامه) قراردادی است که به موجب آن، فروشنده مالی معین را در ازای دریافت مبلغی مشخص به خریدار منتقل میکند. این قرارداد مصداق عقد بیع موضوع مواد ۳۳۸ به بعد قانون مدنی است و با تحقق ارکان قانونی آن، برای طرفین لازمالاجرا خواهد بود.
مبایعهنامه میتواند برای انواع معاملات تنظیم شود؛ از جمله:
- مبایعهنامه ملک (مسکونی، تجاری، اداری)
- مبایعهنامه خودرو
- مبایعهنامه سایر اموال منقول و غیرمنقول
بدیهی است که جزئیات و شرایط هر مبایعهنامه، بسته به موضوع معامله متفاوت خواهد بود.
تفاوت مبایعهنامه و قولنامه
بسیاری از افراد، مبایعهنامه و قولنامه را یکی میدانند؛ در حالی که این دو از نظر حقوقی تفاوت اساسی دارند:
- مبایعهنامه: سندی است که بر وقوع بیع و انتقال مالکیت دلالت دارد؛ یعنی معامله انجام شده و طرفین به تعهدات اصلی خود ملتزم شدهاند.
- قولنامه: سند تعهد به انجام معامله در آینده است. در قولنامه، معمولاً هنوز شرایط اصلی معامله (مانند آماده بودن سند رسمی یا پرداخت کامل ثمن) فراهم نیست و طرفین صرفاً متعهد میشوند در زمان مشخص، معامله را نهایی کنند.
به بیان ساده:
قولنامه = تعهد به انتقال
مبایعهنامه = سند وقوع انتقال
تبعات حقوقی و قضایی این دو نیز متفاوت است.
تفاوت مبایعهنامه و سند رسمی
مبایعهنامه از نظر ماهیت حقوقی، سند عادی محسوب میشود. در مقابل، سند رسمی سندی است که توسط مأمور رسمی دولت و در حدود صلاحیت او (مانند دفاتر اسناد رسمی) تنظیم میشود.
سند رسمی شامل موارد زیر است:
- اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشوند
- اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک صادر میگردند
- اسنادی که توسط مأموران رسمی دولت (مانند آرای دادگاه) تنظیم میشوند
بر این اساس، مبایعهنامههای تنظیمی در بنگاههای املاک یا مبایعهنامههای دستی، همگی سند عادی محسوب میشوند؛ هرچند در صورت رعایت شرایط قانونی، در دادگاه قابل استناد هستند.
| در همین رابطه بخوانید: |
انواع مبایعهنامه
بهطور کلی، مبایعهنامه به دو نوع تقسیم میشود:
- مبایعهنامه عادی
- مبایعهنامه دستی
- مبایعهنامه تنظیمشده در بنگاههای معاملات املاک
- مبایعهنامه رسمی
- در عمل کمتر رایج است و معمولاً انتقال قطعی مالکیت از طریق سند رسمی انجام میشود، نه مبایعهنامه
اجزای اصلی مبایعهنامه (دستی یا املاک)
برای اعتبار حقوقی مبایعهنامه، درج موارد زیر ضروری است:
- مشخصات کامل فروشنده و خریدار (مطابق مدارک هویتی)
- موضوع معامله و مشخصات دقیق مورد معامله
- قیمت مورد توافق (ثمن معامله)
- نحوه و زمان پرداخت ثمن
- شرایط و زمان تحویل مورد معامله
- تعهدات فروشنده و خریدار
- شروط ضمن عقد
- وجه التزام و جرایم ناشی از عدم انجام تعهدات
- شرایط فسخ یا انحلال قرارداد
- امضای طرفین، حداقل دو شاهد و مشاور املاک (در صورت تنظیم در بنگاه)
مراحل تنظیم مبایعهنامه در بنگاه املاک
- انجام توافق نهایی میان خریدار و فروشنده
- ثبت اطلاعات معامله در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور توسط مشاور املاک دارای پروانه کسب معتبر
- دریافت پیامک حاوی کد رهگیری ۱۳ رقمی برای خریدار و فروشنده
- چاپ قرارداد در سه نسخه و امضای آن توسط طرفین، شهود و مشاور املاک
- تحویل یک نسخه از مبایعهنامه به هر یک از طرفین
نکته مهم :
در حال حاضر، کلیه مبایعهنامههای تنظیمشده در بنگاههای معاملات املاک مجاز، الزاماً باید در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت شوند. مبایعهنامهای که بدون ثبت در سامانه و بدون کد رهگیری تنظیم شود، تخلف صنفی محسوب شده و از نظر اثبات حقوقی، اعتبار و قدرت استناد کمتری خواهد داشت.
مراحل انجام ثبت مبایعه نامه در سامانه املاک
زمانی که تمام توافقها ما بین دو طرف در دفتر املاک انجام شد و همه جزئیات نیز مشخص شد، دفتر املاک باید آن را در سامانه ثبت کند و منتظر تاییدیه بماند. بعد از ثبت در سامانه و تایید آن برای خریدار و فروشنده پیامکی که در آن کد رهگیری است ارسال میشود. کد رهگیری این سند در واقع یک کد 13 رقمی است که با استعلام آن در سامانه املاک میتوانید جزئیات بیشتری از ملک مورد نظر را ببینید.
آدرس سامانه املاک: www.iranamlaak.ir/Forms/Contracts/FilterContractsByContractSide.aspx
سپس متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه رسیده و باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم دیگری که باید در نظر داشته باشید این است که پیش از امضا مبایعه نامه دستی یا مبایعه نامه املاک، حتما متن کامل آن را بخوانید. همه جزئیات توافق شده باید به درستی در متن آن آمده باشد. بعد از امضای نهایی هم شما میتوانید یک نسخه از آن سند را در اختیار داشته باشید.
آیا مبایعهنامه دستی در سامانه ثبت میشود؟
خیر. مبایعهنامه دستی که خارج از بنگاه معاملات املاک و صرفاً بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود:
- در سامانه ثبت معاملات املاک ثبت نمیشود
- فاقد کد رهگیری است
- از نظر حقوقی همچنان میتواند معتبر باشد، اما در مقایسه با مبایعهنامه دارای کد رهگیری، ریسک بالاتری دارد و اثبات آن در مراجع قضایی دشوارتر است
به همین دلیل، در معاملات ملکی توصیه میشود تنظیم مبایعهنامه صرفاً از طریق بنگاههای املاک مجاز و با دریافت کد رهگیری انجام شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
شرایط فسخ و ابطال مبایعهنامه
بر اساس ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقود لازم جز با رضایت طرفین یا وجود علت قانونی قابل فسخ نیستند. مهمترین موارد فسخ یا ابطال مبایعهنامه عبارتاند از:
- تراضی طرفین بر فسخ
- وجود عیب اساسی در مورد معامله
- تدلیس (فریب یکی از طرفین)
- عدم انجام تعهدات قراردادی
- عدم پرداخت ثمن در معاملات نقدی
- تخلف از شروط ضمن عقد
نکات مهم برای فروشنده در تنظیم مبایعهنامه
- دریافت بخش عمدهای از مبلغ معامله پیش از انتقال رسمی سند
- درج مشخصات دقیق چکها یا سفتههای دریافتی در قرارداد
- پیشبینی حق فسخ در صورت برگشت چک یا عدم ایفای تعهدات خریدار
نکات مهم برای خریدار در تنظیم مبایعهنامه
- الزام فروشنده به حضور در دفترخانه در تاریخ معین
- تعیین وجه التزام برای عدم حضور فروشنده
- حضور بهموقع خریدار در دفترخانه همراه با مانده ثمن معامله
در توضیحات مبایعه نامه چی بنویسیم؟
- کلیه توافقات خارج از متن اصلی قرارداد
- شرایط خاص مورد معامله
- حذف یا اصلاح بندهای قرارداد
- جزئیات پرداخت (عدد و حروف)
- وضعیت وام، بدهی بانکی و اقساط باقیمانده
- لیست تجهیزات و متعلقات ملک
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمعبندی
مبایعهنامه یکی از مهمترین اسناد حقوقی در معاملات، بهویژه معاملات ملکی است. تنظیم دقیق و آگاهانه این قرارداد، از بروز بسیاری از اختلافات حقوقی جلوگیری میکند. آشنایی با تفاوت مبایعهنامه، قولنامه و سند رسمی و رعایت نکات قانونی در زمان تنظیم آن، تضمینکننده امنیت حقوقی خریدار و فروشنده خواهد بود.
پیشنهاد میشود پیش از امضای مبایعهنامه، از مشاوره حقوقی یا کارشناسان رسمی حوزه املاک استفاده کنید.
چنانچه در هنگام بازدید آپارتمان جهت خرید کولر گازی اسپلیت نصب باشد ودر زمان عقد قرارداد وسیله سرمایشی به عنوان داکت اسپلیت درج شده باشد و کولر گازی کنده شده باشد،مسولیت فروشنده و خریدار چه می باشد.با تشکر
سلام
آیا در هنگام نوشتن مبايعه نامه از نظر قانونی نصبیات آپارتمان هم باید نوشته شود، یا خیر
اگه ننوشته شود آیا فروشنده می تواند کتمان کند