در شهرنشینی مهم‌ترین واژه «آپارتمان» است. محل زندگی تجمعی انسان‌ها که تا چندین طبقه هم می‌رسد. بر خلاف خانه‌های سنتی یک طبقه که پشت بام کارکردهای مختلفی داشته‌است، در آپارتمان پشت بام یک مسئله‌ی مهم است. شاید تا کنون عبارت « قوانین پشت بام آپارتمان » یا « مالکیت پشت بام آپارتمان » را شنیده‌باشید. از فضاهای مشاعات آپارتمان چطور؟ برایتان جالب است بدانید در یک آپارتمان مثلا ده واحدی، قوانین پشت بام چگونه است؟ آیا مجاز به تردد هستید یا نه؟ مالکیت پشت بام با چه کسی است؟ با همه ساکنان یا در زمینۀ مالکیت پشت بام هم قوانین خاصی وجود دارد؟
نگران نباشید، ما پاسخ همۀ این سؤالات را صرف‌نظر از اصطلاحات فنی پیچیده‌ی حقوقی به ساده‌ترین زبان برایتان گردآوری کرده‌ایم.
فضاهای مشترک یا مشاعات، قوانین و مالکیت آنها
در ادبیات و عرف آپارتمان‌نشینی، به همۀ قسمت‌های ساختمان که در هیچ جای سند در مورد مالکیت آنها سخنی به میان نیامده‌است، مشاعات اطلاق میشود. یکی از این موارد «پشت بام» است که مالکیت آن با هیچ کدام از ساکنین نیست و در اختیار همگان است. مواردی مانند تأمین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و معمولا در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان این مسئله تعیین تکلیف می‌گردد.
هزینه‌ها عمدتا به شارژ واحدها اضافه میشود؛ همان‌طوری که هزینۀ راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همۀ ساکنین باید تأمین گردد.
- پشت بام هم همانند مشاعات قابلیت «تصرف» یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود را ندارد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مصداق تصرف و استفادۀ اختصاصی از فضای عمومی است، ولو اینکه شخص صاحب‌خانه، مدیرساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده‌باشد اما قوانین پشت بام ، این اجازه را به آنها نمی‌دهد.
یا قراردادن اشیایی در پشت بام که سبب آسیب‌رساندن به کف پشت بام شود، مشمول پرداخت هزینۀ تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است.
مسئله دیگر در پرداخت هزینه‌های نگهداری مشاعات است.
|
استفاده از فضاهای مشاعات عمومی است و کسی حق دخل و تصرف آن را ندارد. |
به طور کلی زمانی که سند ملکی یا اجاره‌نامه یا قولنامه یا هر سند دیگری که اثبات میکند فرد در خانه‌ای مستقر است به نام شخصی بخورد، فراتر از اینکه آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است.
- استفاده از پشت بام و فضاهای مشاعات برای همۀ ساکنین آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین ذکرشده آزاد است و هیئت مدیره و مالکان نمی‌توانند بدون اجازۀ عمومی ساکنین آپارتمان در پشت بام را قفل و مانع تردد ساکنین به آن شوند. هر تغییری در فضاهای مشترک یا مشاعات باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنین امضاء شود.
قوانین پشت بام آپارتمان و مشاعات
به طور کلی هیئت مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفادۀ اختصاصی از مشاعات ندارند. مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک «رأی» خواهند داشت. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به افراد دارد. در صورتی که «مساحت رأی موافق» از «مساحت رأی مخالف» بیشتر باشد، مستقل از تعداد رأی‌ها، مسئله‌ای تصویب میشود.
|
در صورت ممانعت از ورود به پشت بام بدون تأمین نظر ساکنین آپارتمان، می‌توان از مالک شکایت کیفری کرد و وی را به اتهام «ممانعت از ورود به پشت بام» محکوم نمود. |
اما اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد، جنبۀ قانونی عمل ساقط میشود و نمی‌توان وی را محکوم کرد.
اگر یکی از مالکین مشاعی ولو با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت بام را به یکی دیگر از مالکین واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به پشت بام را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکین میتوانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته‌باشند.
- پاگرد آخر مربوط به پشت بام نیز جزو مشاعات به حساب می‌آید و مالک و ساکنین طبقۀ آخر حق تصرف آن را ندارند. حقوق این محل نیز همانند سایر مشاعات مشترک میباشد.
- شستن فرش در پشت بام برابر قوانین ممنوع میباشد و هیچ‌یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان نمی‌تواند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت این عمل را انجام دهد.
- استفاده از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور پشت بام صرفا برای انبارکردن وسائل مرتبط با ساختمان است و استفادۀ اختصاصی از آن ممنوع است.
- ساکنین طبقات اول و دوم در آپارتمان‌های چندطبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا چنان‌که گفتیم، تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص.
- برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت بام هیئت مدیره نمی‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد مگر اینکه در اساس‌نامۀ ساختمان چنین اجازه‌ای به هیئت مدیره داده شده‌باشد. در صورت وجود اجازه، آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج روی پشت بام نصب گردد. بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکان‌پذیر نیست و اگر در اساس‌نامۀ ساختمان چنین موردی قید نشده‌است این موضوع باید در جلسۀ هیئت مدیره مورد بحث و رأی‌گیری به نسبت تأثیر مساحت قرار گیرد. در صورت تصویب، اجرایی میشود.
برای تبدیل پشت بام به «روف گاردن» و باغچه نیز همین قانون صادق است و باید ابتدا اساس‌نامه را بررسی کرد و اگر در اساس‌نامه چنین مسئله‌ای قید نشده است، میان اعضای هیئت مدیره و مالکان به رأی گذاشته میشود و در صورت تصویب اجرایی میشود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
هر گونه تغییر در مالکیت پشت بام باید از طریق قانونی و مذاکره با سایر مالکین صورت پذیرد. این موارد در قوانین مشاعات آپارتمان ذکر شده است. |
سؤالات مختلفی در مورد قوانین پشت بام همیشه به ذهن می‌آیند. از جمله این که فرض کنیم شخصی در مبایعه‌نامه مالکیت پشت بام را از ابتدای سکونت به خودش اختصاص داده‌است. اگر مالکین دیگر به این امر تعهد محضری بدهند، آیا پشت بام متعلق به یک نفر میشود؟
در پاسخ به سؤالات این‌چنینی باید حتما این نکته را یادآور شویم که مالکیت مشاعات و از جمله مالکیت پشت بام یکی از موارد پیچیده قضایی است و چون برخی از توافق‌های این‌چنینی با شکایت مالکین، حتی پس از تعهد محضری و کتبی در دادگاه مورد بازنگری قرار گرفته‌است، بهترین کار مراجعه به کارشناسان کیلید یا متخصصان حقوقی و مشاوره در زمینه قوانین پشت بام ساختمان است.
به صورت عرفی چون چنین مسائلی در ساختمان‌ها دردسر ساز می‌شوند، بهترین راه مطرح‌کردن در جلسات هیئت مدیره و جلسات ساختمان و تلاش برای پیشبرد از طریق مذاکره و گفتگو با همسایگان و سایر مالکین است.
جمع‌بندی
- مشاعات ساختمان، محل‌هایی از آپارتمان‌ها هستند که موارد استفادۀ عمومی و همگانی دارند. تأمین هزینۀهای این فضاها به عهدۀ همه‌ی ساکنین است و معمولا در هزینۀ شارژ آپارتمان محاسبه میشود. فضاهای عمومی قابلیت «اشغال» و «استفادۀ شخصی» را ندارند.
- یکی از مهم‌ترین فضاهای عمومی «پشت بام» است که هم‌چون سایر مشاعات «مالکیت پشت بام» در اختیار عموم است. تصرف پشت بام یا مانع‌تراشی ورود دیگران به آن می‌توان معادل جرم کیفری محسوب شده و علیۀ آن اعلام جرم شود. بهتر است البته همۀ موارد مشکل‌زا در آپارتمان، از طریق گفتگو، مصالحه و مذاکره با دیگری پیش برود و حل شود.
با سلام خسته نباشید بنده یک ساختمان دو طبقه خریدم با ملکیت وبا اختیار تام این ملک سه باب مغازه دارد ودو باب مغازه این ملک به افراد دیگر با ملکیت زیر سقف فروخته شده بنده قسمتی از این ملک را که نیم کاره بوده درست کردم یعنی سقف زدم یکی از مغازه دارها رفته شکایت کرده شکایت ایشان تصرف عدوانی است ایشان میتواند برای من مشکل ساز باشد یا نه با تشکر
سلام ممنون از مطالب خوبتان من واحدی خرید کردم که در سند قید شده حق استفاده از بام ندارید اما برای برخی از سند مالکان دیگر واحدها این نکته لحاظ نشده آیا با وجود اخذ سند می توانم شکایت کنم وآیا قانون به من حق میدهد
سلام خواهشمندم جواب منو بدید بیشتر از یک ماه از خرید طبقه همکف یک آپارتمان 8واحدی نمیگیره که مدیر ساختمان برای ایزوگام سرتاسر پشت بام که 14میلیون میشه اومده پیش من و درخواست سهم برابر داره تا الان من جواب خاصی ندادم چون قانون نمیدونم بنظرت چکار کنم این واقعا درسته در بدو ورود و اینکه حتی یکبار هم بالای پشت بام نرفتم این پول رو بدم؟؟؟
بعله باید پرداخت بکنید
سلام و خسته نباشین
ما ساکن یک آپارتمان۵طبقه هستیم که طبقه ۵آپارتمان یه آقایی زندگی میکنه که به شدت مخالف ماهواره هستش بخاطر همین یه قفل زده رو درب پشت بام و کلید به کسی نمیده که کسی نتونه دیش بزاره بالا
تکلیف چیه؟ آیا این آقا حق داره قفل بزنه رو پشت بام و کلید به کسی نده؟
میتونیم ازش شکایت کنیم ؟
ممنون میشم جوابش را به ایمیلم ارسال کنید هزینه اش هرچقدر باشد هم میپردازم
سلام
ما یک واحد مسکونی گرفتیم که دارای یه انباری در پارکینگ و یک انباری در پشت بام است (ذکر شده در سند)
صاحب خانه ی قبلی روز اول قصد بر این داشت که انباریه پشت بام رو به ما بفروشه با مبلغی خارج از متراژ ولی خب پولش جور نشد برای ما از ما امضا گرفت که از الاچیق بالا استفاده نکنیم در حالی که انباری به الاچیق چسبیده
حالا بالا خونه ی مارو میخواد بفروشه به یکی دیگه از ساکنان ساختمون
این براش امکان پذیره در حالی که ثبت در سند ماست؟
سلام در مورد مزاحمت نصب آنتن ماهواره در پشت بام توضیح دهید لطفاً در واتساب جواب دهید
درود فراوان
وقت بخیر
واحد آپارتمانی را خریداری کرده ام که کلا 5 طبقه و یک بهار خواب یا بهتر بگیم یه سوئیت میباشد که واحد خریداری شده بنده طبقه 5 و بهارخواب هستش و بهار خواب هم در سند به متراژ قید شده از چه طریق قانونی میتونم تمام پشت بام یا قسمتی از پشت بام رو در اختیار شخصی خودم باشه که برا بهار خواب حیاط باشه؟
سلام. آيا اگر شخصى بعد از تعميرات واحد خود اقدام به نصب شومينه گازى در آپارتمان خود كند و براى اين شومينه در پشت بام سوراخ ايجاد كرده و دودكش نصب كند تجاوز به مشاعات حساب مى شود؟ و آيا كسى در انبارى اختصاصى خودش ماشين لباسشويي قرار بده و از برق مستقل خودش استفاده كنه خلاف است؟
اگه همه رضایت داشته باشن با یه رضایت محضری که از تمام ساکنین است می توان انجام داد اما اگر حتی یک نفر مخالف باشد نمی توان اجرا کرد
با سلام
1_ آیا یکی از واحد های ساختمان می تواند در پشت بام با وجود مخالفت اعضا ماشین لباسشویی برده و شست و شوی مکرر داشته باشد ؟
2_ آیا در یک ساختمان چهار واحدی که هر واحد 75 متری می باشد در صورتی که سه واحد درخواست ساخت انباری داشته باشند ویک واحد مخالفت کند آیا مجاز است در داخل پشتبام 3 یا4 عدد اباری ویا اینکه در پاگرد پشت بام چهار عدد انباری کوچک شبیه به کمد دیواری بسازیم
درمورد تصرف شخص در پشت بام خالف قانون است چه می خواد لباس بشوید چه هرچی اما شکایت اون و اثبات این قضیه بسیار سخت خواهد بود از این جهت که طرف می تونه ماشین لباس شویی اش رو جابه جا کنه و دیگه نمی تونی اثبات کرد
در مورد دوم کلا احداث هر نوع فضای که اینگونه سند مالکیت تفکیکی نیز برایش صادر شده است برای احداث مجدد بنا اولا نیاز به رضایت محضری تمام افراد است و دوم اجازه و صدور پروانه به عنوان توسعه بنا که از شهرداری منطقه می توان پیگیری کرد
و در ظمنا در مکان های مانند راه پله نیز حق احداث نخواهد بود چرا که احداث بنا در چنین جایی مانند راه پله مخالف با قوانین اتش نشانی است ????
سلام یک واحد آپارتمان در طبقه دوم یک ساختمان دو طبقه خریدم در قولنامه ذکر گردید که طبقه سوم که موقع خرید پشت بام بود ساخته می شود و الان در حال ساخت می باشد منتها با سقف سبک. امکان شکایت می توان داشته باشم.
سلام وقتتون بخیر، واحدی که خریداری کردیم طبقه هفتمه که بصورت سبک سازی با سقف شیروانی ساخته شده طبقات پایین ۳واحدی و طبقه آخر تک واحدیه. آیا سقف شیروانی جز مشاعاته و هزینه ها از شارژ ساختمان پرداخت میشه یا برعهده ی ماست. ممنون که وقت میذارید
با سلام. من یک خانه ی قولنامه ایی خریدم که در طبقه آخر هستش و پشت بام ط 5. یعنی واحد من رو به تراسی هست که پشت بام حساب می شود.
در قولنامه من حق استفاده از تراس به من واگزار شده است و با توجه به نظر کارشناس دادگستری چون پنجره من رو به این تراس هست کسی حق استفاده ندارد.
ومن مزاحم ملکی دارم از یکی از ساکنین که لباس پهن می کند و فرش می شویید.
لطفا راهنمایی کنید.
با سلام. من یک خانه ی قولنامه ایی خریدم که در طبقه آخر هستش و پشت بام ط 5. یعنی واحد من رو به تراسی هست که پشت بام حساب می شود.
در قولنامه من حق استفاده از تراس به من واگزار شده است و با توجه به نظر کارشناس دادگستری چون پنجره من رو به این تراس هست کسی حق استفاده ندارد.
ومن مزاحم ملکی دارم از یکی از ساکنین که لباس پهن می کند و فرش می شویید.
لطفا راهنمایی کنید.
ا سلام و احترام
جسارتا ما طبقه ۱۴ یک آپارتمان زندگی میکنیم که با مشکل افت فشار آب و گاها قطعی اب هستیم چون منبع های آب مجتمع در -۳ هستند
میخواستم بدونم طبق قانون ما میتونیم واسه خودمون یک منبع شخصی روی پشت بام بگذاریم و از پشت بام استفاده کنیم
ضمن اینکه هر واحد کنتور آب مختص به خودشو داره
سلام با تشکر از شما، منزل ویلایی که دو واحد بالای آن با سند تک برگ جدا ساخته شده پس از فروش دو واحد بالا که درب ورود و آن نیز جدا میباشد از حیاط منزل ویلایی، ایزگام آن بر عهده کیست….
سلام من حیاط واحدم سقف مغازه زیرین هست و مشاع هست ولی هیچ راه دیگه ای به هیچ کدوم واحدا و مغازه رو نداره .سند مغازه تکلیف اعیان عرصه رو چطوری قید میکنن؟
اپارتمانی برای ۵واحد کنار خرپشت بام با مصالح انباری ساخته وفروخته درتقسیم نامه وسند وپایان کار نیز اورده نشده یکی از ۵واحد دیگر به همین جهت اقدام به انباری با مصالح سبک کرده ایا ۵واحد دارای انباری که دربالا عرض شد میتوانند معترض باشند
سلام.اگر یکی از همسایه ها روی پشت بام اقدام به روشن کردن آتش و کباب کردن نماید بطوریکه دود آن از دریچه کولر وارد منزل سایر همسایه ها شود چه اقدامی میشود انجام داد؟صحبت کردن رودرو فایده ای نداشت
سلام. من هم همین سوال را داشتم.منتها نتونستم پاسخ را ببینم.
سلام اپارتمان ما شش واحد هست قرار ایزوگام کنیم چهار واحد 65متری هست دو واحد 130متری و همه به اندازه مساوی از پشت بام سهم دارند و جزو مشاعات هست برای ایزوگام واحد های 65متری میگن واحد های 130متری باید دو برابر ما پول بدهند ایا این درسته مگر نباید تقسیم بر تعداد واحد ها بشود چون همه استفاده می کنند
سلام ، برای آپارتمانهایی که واحد های جلو و عقب دارند و پست بام آنها از جداست و معمولا متراژها هم فرق میکند ( بطور مثال واحدهای پشتی ۸۰ متری هستند و واحدهای جلو ۱۲۰ متری) آیا مثلا هزینه ایزوگام پشت بام واحدهای جلو و عقب باهم برابر است؟
خیر
سلام اپارتمان ما شش واحد هست قرار ایزوگام کنیم چهار واحد 65متری هست دو واحد 130متری و همه به اندازه مساوی از پشت بام سهم دارند و جزو مشاعات هست برای ایزوگام واحد های 65متری میگن واحد های 130متری باید دو برابر ما پول بدهند ایا این درسته مگر نباید تقسیم بر تعداد واحد ها بشود چون همه استفاده می کنند
سلام سقف نم زده از پشت بام وهزینه های ایزوگام همسایه ها نمیدن.چکار کنم و هزینه وزمان قانونیش چقدر هست.ممنون
سلام اگردرطبقه اخراپارتمان یکی از همسایه ها کولر نصب کند این چه حکمی دارد ومدیر ساختمان میتواند شکایت کند؟؟