ساخت، نگهداری و بازسازی

با قوانین تغییر در نمای ساختمان آشنا شوید

تغییر نمای ساختمان

تقریباً هیچ‌کدام از قوانین زندگی در یک‌خانه شخصی یا به‌اصطلاح ویلایی بازندگی در آپارتمان یکسان نیست. صاحبان و ساکنان خانه‌های ویلایی برای ایجاد تغییرات در محل زندگی خود نیازمند اجماع نظر با هیچ‌کس نبوده و درصورتی‌که تصمیم آن‌ها برای تغییر در ظاهر یا درون ساختمان با قوانین شهرنشینی و شهرداری منافاتی نداشته باشد، قادر به انجام آن هستند.
اما برای زندگی در آپارتمان قوانین خاصی وجود دارد. به این معنی که هیچ‌کس نمی‌تواند به‌صورت مستقل تصمیم بگیرد بخشی از مشاعات ساختمان را بنا به سلیقه یا نیاز شخصی خود تغییر دهد. در حقیقت برای ایجاد کوچک‌ترین تغییری در قسمت‌های مشترک یک ساختمان مثل تغییر در نمای ساختمان همه‌ی سکنه‌ی آن باید به نقطه‌نظر مشترک برسند؛ به این معنی که در طی جلساتی که بین اهالی ساختمان برگزار می‌شود اکثریت آن‌ها  به تفاهم رسیده و مخالفتی برای این تغییر از جانب هیچ‌کدام از ساکنین وجود نداشته باشد.
مسئله‌ی موافقت همه‌ی اعضای یک ساختمان بر سر تغییر بخشی از مشاعات آن  اعم از تغییر در نمای ساختمان نه‌تنها یک قرار لفظی برای پیشگیری از مشکلات و مخالفت‌های بعدی، که قانونی مدنی و مصوب است.
به دلیل اهمیت همین موضوع، مطالب این مقاله به‌طور جامع و اختصاصی به تشریح  قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان می‌پردازد. اطلاعاتی که در ادامه و طی سرفصل‌های زیر مطالعه خواهید کرد به شما به‌عنوان فردی که ساکن یک آپارتمان یا مدیر آن است کمک می‌کند تا بدون ایجاد مشکل یا درگیری با همسایگان و کاملاً بر اساس قوانین اقدام به تغییر در نمای ساختمان خود کنید:

  • قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید
  • نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود؟
  • تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟
  • آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

 

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

شاید بهتر باشد برای درک بهتر موضوع کمی بیشتر در مورد قسمت‌های مختلف یک آپارتمان اعم از بخش خصوصی، مشاعات ساختمان و قسمت‌های مشترک بدانیم. دانستن این نکته که کدام قسمت‌های یک آپارتمان جزو ملک خصوصی یا مشاعات آن محسوب می‌شود به شما کمک می‌کند تا حدود و مرزهای خانه یا محل کار خود را  بشناسید و به تدریج با قوانین آپارتمان نشینی بیشتر آشنا شوید.

هر آپارتمان شامل سه بخش خصوصی، مشاعات و مشترکات است. البته در بیشتر مواقع لفظ مشاعات با مشترکات در یک ساختمان به‌جای هم مورداستفاده قرار می‌گیرند. این در حالی است که این دو موضوع کاملاً از یکدیگر جدا بوده و تعاریف متفاوتی دارند.

حریم خصوصی آپارتمان

تعریف بخش خصوصی هر ساختمان تعریف بسیار ساده‌ای است. آنچه در سند مالکیت هر واحد آپارتمان به‌طور شفاف و دقیق ذکرشده باشد و به نام اختصاصی خریدار یا خریداران ثبت‌شده باشد، بخش خصوصی یک ساختمان محسوب می‌شود. کسانی که مالک بخش خصوصی یک ساختمان هستند آنجا را حریم خصوصی خود دانسته و آزادند که هر تغییر دلخواهی را در آن ایجاد کنند.
البته ایجاد همین تغییرات نیز شامل قوانین خاصی می‌شود. اما موضوع مهم این است که دیگر اهالی ساختمان نمی‌توانند در فرآیند ایجاد تغییرات اعمال‌نظر کرده و با آن مخالفت کنند. در حقیقت هر مالکی آزاد است که با رعایت قوانینی همچون عدم ایجاد آلودگی صوتی یا دخل و تصرف در بخش‌های مشترک یا مشاع آپارتمان، در واحد محل سکونت یا کار خود  تغییرات ایجاد کند.

بخش مشترک ساختمان

یکی دیگر از قسمت‌های موردبحث در هر آپارتمان بخش مشترک آن است. همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اغلب ساکنان و مالکان واحدهای آپارتمانی تعریف درستی از مشاعات و مشترکات یک ساختمان ندارند.
بخش مشترک یک ساختمان به فضاهایی گفته می‌شود که بین دو یا چند واحد آپارتمانی مشترک است. به‌عنوان‌مثال ممکن است یک واحد انباری اضافی در ساختمان وجود داشته باشد که دو واحد آپارتمانی از آن به‌صورت مشترک استفاده می‌کنند. همچنین گاهی یک واحد پارکینگ اضافی به‌طور مشترک و طبق تفاهم بین سه واحد آپارتمان مورداستفاده قرار می‌گیرد.
به‌طورمعمول ایجاد هر تغییری در قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس تفاهمی که بین مشترکین و صاحب‌سهمان آن به وجود می‌آید، صورت می‌گیرد. در حقیقت به‌شرط آن‌که بخشی از همین قسمت مشترک جزو مشاعات ساختمان نباشد، می‌توان به‌دلخواه هر تغییری را در آن ایجاد کرد.

قسمت مشاعات ساختمان

نکته‌ی بسیار مهم در مورد قسمت‌های مشاع ساختمان این است که همه ساکنین یک آپارتمان در قسمت مشاع آن سهم دارند. البته میزان این سهم برای هیچ‌کس مشخص و محدود نیست. ضمن آن‌که موضوع سهیم بودن همه‌ی ساکنین در قسمت مشاعات ساختمان به این معنی نیست که آن‌ها می‌توانند به‌عنوان مالک هر تغییری را در آن ایجاد کرده یا از بخشی از این قسمت‌ها تنها به نفع خود بهره ببرند. به‌عنوان‌مثال هیچ‌کس حق ندارد جاکفشی خود را بدون رضایت دیگران درراه پله‌ی ساختمان قرار دهد.
اگر شما ساکن یا مدیر یک آپارتمان باشید بدون شک نیاز دارید که مرزهای مشاعات ساختمان را به‌خوبی بشناسید و قوانین مصوب حاکم بر آن را بدانید. این دانش کمک می‌کند هر سوء تفاهم احتمالی با اهالی ساختمان از بین برود و در صورت بروز مشکل یا مشاهده‌ی تجاوز سایرین به حریم مشاعات و ایجاد تغییرات در آن بتوانید با ارائه‌ی دلایل مستدل و قانونی جلوی بروز مشکلات را بگیرید.

مشاعات ساختمان به بخش‌هایی گفته می‌شود که همه‌ی اهالی در آن سهم دارند اما حدومرز این سهم برای هیچ‌کس مشخص و محدود نیست.

 

نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود؟

بدون شک نمای آپارتمان جزو بخش‌های مشاع آن محسوب می‌شود. هیئت‌وزیران دربند «ح»  ماده چهار آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نمای خارجی ساختمان‌ها را جزو قسمت‌های مشاع ذکر کرده است. این قانون به‌روشنی توضیح می‌دهد که هرکسی که در یک واحد آپارتمانی زندگی می‌کند نسبت به نمای ساختمان خود مسئول بوده و به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند به‌صورت مستقل برای تغییر در نمای ساختمان خود تصمیم بگیرد.

تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟

گستره‌ی قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان بسیار گسترده است. شما به‌عنوان مالک یک واحد آپارتمان، که در آن زندگی یا کار می‌کنید نمی‌توانید به‌صورت مستقل اقدام به تغییر در نمای آن بکنید. به‌عنوان‌مثال حتی نمی‌توانید بدون رضایت و موافقت سایرین حفاظ بیرونی پنجره‌های خود را عوض کنید یا به آن رنگ دلخواه بزنید. همچنین اگر کسب‌وکار شما در محل آپارتمانی مسکونی است نمی‌توانید بنر، تابلو یا هر وسیله‌ی دیگری را برای جذب مشتری روی دیوار بیرونی ساختمان نصب کنید.
درب ورودی واحد آپارتمانی شما نیز بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. البته نه به این معنی که دیگران در آن سهم دارند، بلکه به این معنی که اگر تمایل داشته باشید آن را عوض کنید یا رنگ آن را تغییر دهید باید موافقت سایر ساکنین ساختمان را به دست آورید. چراکه این مورد جزو زیبایی راهروها محسوب می‌شود و به همین سبب نمی‌توان در مورد آن به طور مستقل تصمیم گرفت.
ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها جامع‌ترین توضیح را در مورد تغییر در مشاعات ساختمان ارائه می‌کند. طبق این قانون :
هیچ‌یک از  مالکین و ساکنین یک ساختمان حق ندارند بدون موافقت اکثریت تغییراتی در محل یا شکل سر در  یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی  خود که مرئی  و منظر باشد، بدهند.”
این قانون به‌طور شفاف موارد دیگری را نیز شرح می‌دهد که جزو قوانین تغییر در نمای ساختمان به‌حساب می‌آیند. به‌عنوان‌مثال در تبصره‌ها و تشریح این قانون آمده است که:

  • تغییرات ساختمان اگر از بیرون قابل‌مشاهده باشند، ممنوع است.

به‌وضوح مشخص است که طبق این قانون ایجاد تغییر در نمای ساختمان به‌ویژه در قسمت‌هایی که از بیرون دید داشته باشد، ممنوع است.

در همین رابطه بخوانید:
مشاعات ساختمان چیست و چه قوانینی دارد؟

با نگاهی دقیق‌تر به این بند درمیابیم که تصویب این قانون تا چه اندازه در زیبایی آپارتمان‌ها و البته تمام شهر مؤثر است. اگر قرار باشد که هر فرد طبق نظر خود تغییراتی را در نمای ساختمان ایجاد کند، حتی اگر این تغییر به‌اندازه‌ی تعویض حفاظ پنجره و بالکن یا تغییر رنگ آن کوچک باشد، چه تأثیر بدی روی زیبایی و نمای کلی ساختمان و درنهایت کل شهر خواهد داشت.

  • برخی تغییرات می‌تواند با موافقت اکثریت صورت پذیرد؛ مانند شکل در یا سردر یا نمای خارجی.

همین قوانین دقیق به ساکنین ساختمان اجازه می‌دهد درصورتی‌که با یکدیگر به تفاهم و اجماع نظر رسیده باشند سر در یا نمای خارجی ساختمان را تغییر دهند.

  • تغییرات داخلی با ممنوعیت قانونی همراه نیست مشروط بر اینکه در دید عمومی نباشد.

همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اگر فردی بخواهد درون واحد آپارتمانی خود تغییرانی ایجاد کند در این امر آزاد و مختار است. البته این تغییرات به‌هیچ‌عنوان نباید به بیرون از محیط داخلی ربطی داشته باشند.مثلاً تغییر درب ورودی هر واحد آپارتمان جزو این قانون نیست، به این دلیل که درب ورودی از بیرون واحد دیده می‌شود و روی زیبایی راهرو و یکدست بودن آن تأثیر منفی می‌گذارد.

  • ممکن است برخی تغییرات کلی در نمای ساختمان نیاز به مجوز شهرداری داشته باشد.

این نکته نیز قابل‌ذکر است که تمامی آنچه به‌عنوان قانون تغییر در نمای ساختمان بدان اشاره می‌شود مربوط به تفاهم داخلی ساکنین آپارتمان نیست. ایجاد برخی از تغییرات در نمای ساختمان منوط به کسب اجازه از شهرداری می‌شود. در حقیقت شهرداری برای ایجاد تغییرات کلی در نمای ساختمان قوانینی دارد که سکنه‌ی یک آپارتمان تنها با رعایت آن و اخذ مجوز می‌توانند اقدام به انجام آن کنند.

آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

اگر شما ساکن یک آپارتمان قدیمی‌ساز باشید بدون شک میدانید که آلاینده‌های شهری تا چه اندازه روی کاهش کیفیت و زیبایی نمای ساختمان مؤثر هستند. درواقع به‌مرورزمان حتی اگر یک ساختمان به لحاظ اسکلت‌بندی مقاوم و سلامت باشد حتماً نیاز به ایجاد تغییراتی در نما دارد.
اما بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیز شامل قوانین خاصی شده و در مرحله‌ی اول نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. درواقع حتی اگر اکثریت اهالی یک ساختمان بر روی موضوع‌ترمیم نمای ساختمان اتفاق‌نظر داشته باشند نمی‌توانند به‌صورت مستقل و بدون در جریان قرار دادن شهرداری شهر خود اقدام به انجام این کار کنند.

در همین رابطه بخوانید:
تمام آنچه لازم است راجع به شستشوی نمای ساختمان بدانید

کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران قانونی  را در آئین‌نامه مقررات ساختمان قرار داده است که بر طبق آن شهروندان باید نقشه‌ و طرح نما را به‌علاوه ماده‌ای که می‌خواهند در نما مورداستفاده قرار دهند به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا در کمیسیون‌های خاصی که در شهرداری مناطق تشکیل خواهد شد،  بررسی شوند، بعد از تأیید طرح و ماده اعلام‌شده اجازه انجام کار صادر خواهد شد.
در حقیقت لازم است قبل از آن‌که سکنه‌ی یک ساختمان اقدام به ترمیم نمای ساختمان خود کنند ابتدا مصالحی را که می‌خواهند در فرآیند بازسازی نمای ساختمان قدیمی خود مورداستفاده قرار دهند انتخاب کرده، سپس طرح و نقشه‌ی موردنظر خود را برای اخذ مجوز تغییر نمای ساختمان به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا بعد از برگزاری جلسه شهرداری در مورد آن اجازه‌ی لازم برای این کار صادر شود.
برای نوسازی و بازسازی نمای ساختمان قدیمی قوانین خاصی وجود دارد. به‌عنوان‌مثال متریال یا موادی که برای این منظور انتخاب می‌شود باید  استاندارد بوده و بومیت منطقه‌ای، محلی  و کشوری در آن لحاظ شده باشد. همچنین استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم که باعث هدر رفت انرژی می‌شود برای ترمیم نمای ساختمان ممنوع است. به این معنی که دیگر نمی‌توان نمای یک ساختمان را صرفاً از جنس شیشه انتخاب کرد.

به‌جز موضوع تناسب متریال انتخاب‌شده برای ترمیم نمای ساختمان با استاندارهای بومی، منطقه‌ای و کشوری موضوع ممنوعیت استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم نیز مسائلی هستند که اخیراً به‌عنوان قوانین جدید نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها به تصویب رسیده‌اند.

به‌جز موارد فوق قوانین دیگری نیز برای ساخت و ترمیم نمای ساختمان وجود دارد. به‌عنوان‌مثال مالکانی که می‌خواند نمای ساختمان خود را تغییر دهند تنها می‌توانند از رنگ‌های خاصی برای این کار استفاده کنند و فقط ترکیب کردن سه رنگ برای این کار بلامانع است.

مطالب مرتبط

اما و اگرهای شستن نمای ساختمان

  همان طور که داخل هر ساختمان و خانه‌ای نیاز به نظافت و شست و شو دارد، قسمت بیرونی و نمای ساختمان‌ها نیز نیاز به شست و شو دارد و […]

هزینه قسمت‌های مشاع آپارتمان را چه کسی می‌پردازد؟

  در شهرهای بزرگ رشد آپارتمان‌نشینی باعث به‌وجود آمدن شکل جدیدی از زندگی شده است که چالش‌های خاص خود را دارد. زندگی کردن افراد متعدد در کنار هم یکی از […]

نمای بیرونی ساختمان و انواع آن

  در نگاه اول به یک ساختمان، نمای بیرونی ساختمان است که شما را جذب یا حتی دفع می‌کند و به همین دلیل نیز یکی از مهم‌ترین نکات مهم در […]

مشترکات ساختمان و مشاعات با هم چه تفاوتی دارند؟

  مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها دو واژه رایج در مالکیت حقوقی ساختمان هستند اما چیزی که در رابطه با این دو واژه وجود دارد این است که بسیاری از ما […]

نمای کمپوزیت چیست و ورق‌های کمپوزیت در کجا کاربرد دارند؟

  این روزها طراحی داخلی و خارجی و نمای ساختمان‌ها به نوعی به هنر آمیخته با تکنولوژی ترکیب شده است. از سوی دیگر زیباسازی شهری با بهره‌مندی از مصالح جدید […]

17 نظر در مورد : “با قوانین تغییر در نمای ساختمان آشنا شوید

  1. سلام در پرونده ای که در دادگاه مطرح است یک ساختمان مسکونی چند طبقه متعلق به یک نفر مالک است و مغازه زیر آن نیز در مالکیت شخص دیگر حال صاحب ساختمان مسکونی اقدام به اجرای نما بدون اجازه صاحب مغازه نموده و نحوه جرای نمای ساختمانی توسط ایشان به این شکل بوده است که بخشی از شاسی زیر کار و نما اجرا شده از تراز سقف موجود طبقه همکف حدود ۵۰ سانت بدون دلیل و لزوم پایین تر اجرا گردیده است که سبب شده است تابلو تبلیغاتی مغازه غیر قابل رؤیت و بلا استفاده گردد یده است آیا در بحث فوق نیز مالک مغازه نیز مالک مشاع محسوب می شود و اذن و اجازه ایشان جهت اجرای نما لازم است

    1
    11
  2. سلام . ملک قدیمی و کلنگی در منطقه خوبی از اصفهان دارم و هم اکنون در حال تعمیرات داخلی آن هستم و مجوز شهرداری را هم گرفتم . این ملک یک متر عقب نشینی دارد . سوال من اینه که من میتونم اقدام به تغییر نمای ساختمان بکنم یا حتما مجوز شهرداری را میخواهد . البته در بخشنامه ۸۱۱٫۱۱٫۴۸٫۴۰۶۸۳ مورخ ۰۸-۰۸-۱۳۷۰ قید شده است که تعمیر و تعویض نمای ساختمان نیازی به مجوز شهرداری ندارد . لطفا راهنمایی فرمایید . تشکر

    1. سلام خسته نباشید ،من در یک مجتمع ۳۱۱ واحدی که دارای ۲۵ بلوک می‌باشد زندگی می کنم آیا میشه برای بلوک خودمون آسانسور جداگانه نصب کنیم . و فقط ساکنین آن بلوک استفاده کنند . درضمن اگه ساکنی رضایت نداد مسئله اش چیست . لطفاً

    1. سلام وقت بخیر
      بنده در یک آپارتمان ۹ واحدی که نمای واحد بنده و ۲ واحد دیگر سمت خیابان بوده و ۶ واحد دیگر سمت حیاط خلوت هست در کل آپارتمان ما دو نما دارد . حال دیوار سمت نمای ساختمان بنده و واحد بالا سری ما که هر دو سمت خیابان هست بدلیل تخریب بند کشی بین سنگ های نما دچار رطوبت و درکل دچار تخریب و ضرر برای ما شده است
      بنده موضوع رو به مدیر ساختمان در میان گذاشتم میگه خودتون باید هزینه کنید و درستش کنید چون آپارتمان ما دو نما دارد نمای ما سمت دیگه ای هست و بنده سوالم این است مگر نما جز مشاعات نیست و تخریب بندکشی هم باید هزینش رو کل واحدها بپردازند چون در سند همگی قید شده نمای سنگی
      اگر امکانش هست بنده رو راهنمایی بفرمایید با تشکر و سپاس

      3
      1
  3. با سلام و احترام برای جدا کردن درب نفررو از درب پارکینگ(برای برقی کردن) و تعبیه درب نفررو جداگانه در دیوار حیاط باید چه کنیم ؟ فقط یک نفر از اهلی ساختمان راضی نیست.

    3
    1
  4. سلام و قت بخیر در مجتمع ما که ۲۰ واحد هست یکی از ساکنیم بدون اطلاع به بقیه پنجره ای خود رو که در نمای سااختمان هست تعویض کرده و باعث اعتراض بقیه شده ایا در این خصوص میشه از طریق قانونی اقدام کرد؟

    8
    4
  5. سلام در تغییر نمای ساختمان ایا نمای بالکن هم جز مشاعات هست؟ در زمان تغییر نما هزینه مصالح اون ( نمای بالکن) بین همه ساکنین تقسیم میشود یا خیر

    4
    2
  6. سلام ایا نمای بالکن جز مشاعات محسوب می شود و در زمان تغییر نما ایا هزینه مصالح ان قسمت باید بین همه مالکین تقسیم شود یا خی

  7. سلام
    ما در محوطه مشاعات ساختمان ۲۰ واحدی با رای اکثریت ساکنین یک اطاق کوچک ۸متر مربعی برای سرایدار ساختیم و هیچ مزاحمتی برای بقیه نیز ندارد یکنفر جدیدا یک واحدی را خریده است وبااین اطاقک مشکل بدون دلیل دارد و می گوید اگر شکایت کند از شما یعنی هیئت مدیره خسارت می گیرند ایا درست است راهحل وجود دارد یک وگیل خوب در اینرابطه به ما معرفی کنید
    م.ش ۰۹۱۲۵۰۰۷۵۲۴

    10
    1
  8. سلام لطف بفرمایید راهنمایی کنید ساختم محل زندگی ما شش طبقه و ساختمان کناری سه طبقه است دیوار کنار ساختمان در سه طبقه ی اول که با ساختمان همجوار محافظت میشه ولی سه طبقه ی بعدی نیاز به ایزوگام داره چون به داخل نم میده آیا این هزینه به عهده ی کل اهالی است یا باید ساکنین سه طبقه ی آخر هزینه کنند خیلی متشکر میشم راهنمایی کنید

    2
    1
  9. سلام یه آپارتمان در اهواز دارم که بالکن و تراس ندارد و کلا در یه مجتمع یازده واحده فقط دو واحد طبقه اول و واحدهای وسط هر طبقه بالکن دارد. آبا من میتوانم برای واحد خودم تراس بزنم؟؟ پنجره های هال و یکی از اتاق حوابها روبروی هم قرار دارد و فضای بین این پنجره ها حدود ۴متر است که مشرف به پارکینگ های مجتمع است

  10. سلام من واحد همکف پشت یک اپارتمان رو خریدم
    پنجره ها بالا و بلوک شیشه ای هست
    با توجه به بالا بودن پنجره ها
    ایا میتونم عوض کنم و دوجداره بذارم؟

  11. سلام
    من طبقه اخر ساختمان هستم و قصد تعویض داکت اسپیلیت واحد خودم را با کولر ابی دارم که چون اخرین واحد هستم براحتی با ورد کانال( در همان جایی که قبلا داکت اسپلیت بوده )به واحدم اینکار انجام شدنی است
    ایا اینکار ارتباطی با مشاعات دارد و باید همه واحد ها در باره ان نظر بدهند؟

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *