ساخت، نگهداری و بازسازی

از تخلف اضافه بنا چه می‌دانید؟

تخلف اضافه بنا

حتما تا به حال خانه‌‌های در حال ساختی را دیده‌اید که شهرداری آن‌ها را پلمب کرده است. علامت پلمب نشانه آن است که سازنده تخلفی انجام داده و شهرداری تا بررسی و رسیدگی به آن تخلف جلوی پیشرفت پروژه را گرفته است. یکی از این تخلفاتِ بسیار متداول «اضافه بنا» است. اما اضافه بنا چیست و شهرداری با متخلفان چه برخوردی می‌کند؟

تخلف اضافه بنا چیست؟

شهرداری برای مناطق مختلف شهر با توجه به میزان جمعیت، عرض خیابان و معیارهای دیگر پارامتری به نام «تراکم» تعریف می‌کند. تراکم به زبان ساده به تعداد طبقاتی گفته می‌شود که هر فرد می‌تواند در زمین خودش احداث کند. رعایت تراکم برای دریافت پایان کار ساختمان الزامی است و اگر شهرداری حین یا پس از پایان عملیات ساخت متوجه شود که سازنده تراکم منطقه را رعایت نکرده می‌تواند طبق قانون او را جریمه کند. این مورد یکی از دو شکل تخلف «اضافه بنا» است.
برای توضیح نوع دوم تخلف باید با مفهومی به نام «سطح اشغال» آشنا شوید. سطح اشغال به درصد اشغال شده از زمین توسط ملک گفته می‌شود. شما به عنوان مالک تنها اجازه دارید ۶۰ از طول زمینتان را به ملک مسکونی اختصاص دهید. البته قوانینی نیز وجود دارد که به شما اجازه مقداری پیش‌آمدگی می‌دهد. در هر صورت اگر شما بیش از درصد مجاز سطح زمینتان را به ملک اختصاص دهید، مرتکب تخلف اضافه بنا شده و شهرداری با شما برخورد می‌کند.

تخلف اضافه بنا به یکی از دو شکل رعایت نکردن تراکم یا رعایت نکردن سطح اشغال صورت می‌گیرد.

 

جریمه اضافه بنا چیست؟

قانون‌گذار برای تخلف اضافه بنا دو نوع جریمه تعیین کرده است: قلع بنا یا جریمه مالی.
اگر بعد از رسیدگی به تخلف شما حکم به قلع بنا داده شود، شهرداری موظف است بخش‌های اضافه‌ای که ساخته‌اید (طبقه‌ی بیشتر یا پیش‌آمدگی بیشتر) را تخریب کند و پرداخت هزینه‌های تخریب نیز بر عهده شماست. معمولا در شرایطی حکم قلع بنا صادر می‌شود که در این زمینه ضرورت وجود داشته باشد. مثلا سازنده اصلا اصول فنی یا بهداشتی و شهرسازی را رعایت نکرده باشد و سازه مذکور برای سرنشینانش خطر داشته باشد.
اما اگر ساختمان با اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی را رعایت کرده باشد و ضرورتی به حکم قلع بنا وجود نداشته باشد، شهرداری می‌تواند با دریافت جریمه نقدی از تخلفتان چشم‌پوشی کند.

در همین رابطه بخوانید:
از قوانین شهرسازی چه می‌دانید؟

طبق قانون میزان جریمه نقدی به این ترتیب تعیین می‌شود:

  • برای اراضی مسکونی حداقل یک دوم و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع تخلف
  • برای اراضی تجاری و اداری حداقل دو برابر و حداکثر سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع تخلف

اما ارزش معاملاتی چیست؟ ارزش معاملاتی به مبلغی معین گفته می‌شود که شهرداری هر ساله بر اساس معیارهایی مشخص برای هر منطقه تعیین می‌کند. از جمله این معیارها می‌توان به منطقه جغرافیایی، موقعیت مکانی و اینکه خانه در بر خیابان قرار گرفته یا نه اشاره کرد. بنابراین در صورت ارتکاب تخلف اضافه بنا و به شرطی که حکم قلع بنا برایتان صادر نشود، ممکن است بین یک دوم تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین جریمه شوید.

شهرداری با بررسی مستندات می‌تواند شما را به قلع بنا با هزینه خودتان یا پرداخت جریمه بین یک دوم تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین محکوم کند.

 

یک ابهام قانونی

همان‌طور که عنوان شد میزان جریمه برای اضافه بنا بر اساس ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود. اما سوال اینجاست که آیا باید ارزش معاملاتی ملک در زمان تخلف را مد نظر قرار داد یا ارزش معاملاتی ملک در زمان صدور حکم؟ از آنجا که ارزش معاملاتی زمین سال به سال افزایش پیدا می‌کند این مسأله می‌تواند تفاوت فاحشی در مبلغ جریمه ایجاد کند. به خصوص برای ساختمان‌هایی که چند سال از ساختشان می‌گذرد.
بر اساس بخشنامه وزارت کشور و با استناد به قانون مجازات اسلامی در صورتی که زمان احداث بنا مستندا مشخص و معلوم باشد باید ارزش معاملاتی در زمان احداث بنا را به عنوان معیار جریمه در نظر گرفت. اما اگر زمان احداث بنا مشخص نباشد، معیار جریمه ارزش معاملاتی روز زمین است.

در همین رابطه بخوانید:
شناسنامه فنی ساختمان چیست؟

معیار جریمه ارزش معاملاتی زمین در زمان احداث ساختمان است.

 

کمیسیون ماده ۱۰۰، مسئول رسیدگی به تخلفات

بر اساس قانون شهرداری‌ها وظیفه رسیدگی به تخلفات مربوط به ساخت و ساز غیرقانونی بر عهده کمیسیونی به نام کمیسیون ماده ۱۰۰ است. اعضای این کمیسیون عبارتند از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور، یکی از قاضی‌های دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری، نماینده شورای اسلامی شهر به انتخاب شورا و نماینده شهرداری که البته حق رای ندارد و برای دفاع از شکایت شهرداری در جلسات حضور خواهد داشت.

در همین رابطه بخوانید:
انواع شناسنامه ساختمان و تفاوت‌های آنها را بشناسید!

 

رای کمیسیون ماده ۱۰۰ قطعی است؟

بعد از صدور رای بدوی کمیسیون ماده ۱۰۰ مالک به مدت ۱۰ روز از زمان ابلاغ رای فرصت دارد تا با ارائه لایحه‌ای به رای اعتراض کند. بعد از اعتراض پرونده دوباره در کمیسیون مطرح شده و رای تجدید نظر صادر می‌شود. نکته مهم این است که در اکثر اوقات امکان حضور شما به عنوان مالک در جلسه تصمیم‌گیری کمیسیون ماده ۱۰۰ وجود ندارد و اگر می‌خواهید در تجدید نظر رای کمیسیون به نفع شما برگردد باید سعی کنید یک لایحه دفاع خوب بنویسید. ذکر این نکته هم خالی از لطف نیست که رسیدگی به اعتراضات را کمیسیون ماده ۱۰۰ با اعضایی متفاوت از کمیسیونی که رای بدوی را صادر کرده انجام می‌دهد.
باید بدانید که رای تجدید نظر قطعی و لازم‌ الاجرا است. البته طبق قانون تنها مرجعی که می‌تواند این رای را باطل کند دیوان عدالت اداری است که البته شکایت به این دیوان فرآیندی سخت و وقت‌گیر است که هر کسی سراغش نمی‌رود.

در همین رابطه بخوانید:
انواع مجوزها که برای ساخت مسکن به آنها نیاز دارید!

 

جمع‌بندی

  • اگر بیش از تراکم منطقه یا بیش از سطح اشغال مجاز ساخت و ساز انجام دهید، مرتکب تخلف «اضافه بنا» شده‌اید.
  • شهرداری می‌تواند به خاطر این تخلف شما را به پرداخت جریمه نقدی یا قلع بنا محکوم کند.
  • جریمه خانه‌های مسکونی یک دوم تا دو برابر ارزش معاملاتی زمین و اماکن تجاری اداری دو تا چهار برابر ارزش معاملاتی زمین است.
  • مسئول رسیدگی به تخلفات ساخت و ساز کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری است و یک بار می‌توانید به رای این کمیسیون اعتراض کنید. رای تجدید نظر نهایی و لازم‌ الاجراست.

مطالب مرتبط

سوال و جواب حقوقی در زمینه ساخت و ساز خانه

  ساخت و ساز خانه ابعاد حقوقی بزرگ و پیچیده‌ای دارد. از پیش فروش ساختمان گرفته تا حق فسخ قرارداد هر کدام توضیحات منحصر بفرد خود را دارند. آیا شما […]

مقاوم‌سازی ساختمان در برابر سیل

  فروردین ماه امسال با وقوع سیل در چند شهر حوادث ناگواری رخ داد. این مساله برای ما _ساکنان منطقه‌ سیل‌خیز جهان_ به‌رغم تلخی فراوان هشداری بود تا برای مقاوم‌سازی […]

انواع تخلفات ساختمانی چیست؟

  سازندگان ساختمان‌های جدید باید قوانین و مقررات مربوط به ساخت بنا را به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار داده و سر لوحه کار خود قرار دهند. بهتر […]

چه مصالح ساختمانی در ساختمان به کار می‌روند؟

  حتما تا به حال از کنار یک ساختمان نیمه کار و در حال ساخت که مهندسان و کارگران در آن مشغول به کار و حمل مصالح ساختمانی بوده‌اند، بارها […]

تاریخچه منطقه‌بندی شهری در ایران

  در گذشته‌های دور، نقاط جمعیتی تحت شرایط سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافیایی به منظور بهره‌گیری تجاری و یا تقویت قدرت دفاعی در مقابل هجوم بیگانگان، به صورت سکونتگاه قومی، […]

10 نظر در مورد : “از تخلف اضافه بنا چه می‌دانید؟

  1. سلام..صاحب خونه من..یبک لنبار بالای سردر در ورودی اپاردمان درست کرده..وبارها بهش هشتار دادیم ک نکن خطر ناکه غیر استاندارده امکان افتادن احر روی سر مستاجرها هست.اهمیت نداد.تقریبا ۵ماهی هست ک ساخت..حتی شهرداریم گفت نکن جریمه میشی ولی اهمین نداد کار خودشو کرد.الان گچ کرده روشو ک دیده نشه..اگ تماس بگیرم شهرداری رسیدگی میکنن؟؟؟

  2. سلام عذر میخام من خلافی خونمون رو میخام بدونم چطوری میتونم خودم محاسبه کنم خونه ی ما طبقه سوم حدود ۱۲ متر خلافی داره و اینکه در منطقه ۱۵ واقع شده ممنون میشم پاسخ بدید

    27
    6
  3. آیا زیر زمین ساختمان هم در محاسبه تخلف محاسبه میشود چون قبلا محاسبه نمیشد لطفا تغییر قوانین مربوطه را هم اعلام بفرمایید.ممنون

    7
    4
  4. سلام من بعد از پایان کار خونه ویلاییم ، بخشی از حیاط رو بشکل دوبلکس بنا ساختم و به واحد خودم ضمیمه کردم . می‌خوام بدونم برای فروش خونه ، آیا باید خودم تکلیف این اضافه بنا رو با شهرداری مشخص کنم(چه قلع چه جریمه) یا بهمین شکل میشه فروخت به خریداری که این مسأله رو بعهده بگیره

    17
    4
  5. سلام
    زمینی داشتم سال ۸۵ پروانه مسکونی گرفتم سپس حدود ۵۰ متر را تجاری ساختم
    هم اکنون زمین طرح تفضیلی جدید ام ۱۱۳ میباشد همسایه بابت صدای پمپ گارواش که احداث نمودم شکایت کرده ودر کمسیون ماده ۱۰۰ قرار دارد سوال اینکه خلاف به چه صورت محاسبه میشود

    5
    2
  6. نخیر نمیشه فروخت. باید شهرداری و مخصوصا کمیسیون ماده ۱۰۰، رای به قلع یا جریمه بدهند و بعد از اجرای رای کمیسیون ماده ۱۰۰ میتونید خونه رو بفروشید.

    1. بله قطعا با اعلام به ۱۳۷به عنوان شهروند از جهت تخلف ساختمانی ایجاد شده به جهت،انکه فضای مشاعی که برای ایجاد انباری از میزان ان کم شده حق شماست ،شما طبق قانون از جهت قرارداد اجاره به مدت محدود مالک منافع ساختمان من جمله مشاعات ان هستید

      2
      2
  7. سلام خسته نباشید یه سوال داشتم
    بنده یه خونه دو طبقه سند دار دارم
    یک اتاق ۲۴ متری بالا پشت بام ساختم
    خونه هم قدیمه اگه بخوام بفروشم اون اتاق رو باید تخریب کنم یا ن میتونم جریمشو پرداخت کنم ممنون میشم جواب بدید.

    3
    5
  8. سلام خسته نباشید من یک زمین ویلایی ۱۰۰۰ متری دارم برای ساخت مجوز فقط ۱۳۵ متر دارن بهم میدن اما متراژ ساخت من برای هر دو طبقه حدود ۳۵۰ متر میشه چون در طبقه اول خواستم استخر و سونا و جکوزی ازش بگیرم و همه اصول مهندسی رو رعایت کنم فقط شامل جریمه میشم ؟ من فقط میخوام بدونم حکم تخریب بنا رو بهم نمیدن
    زمین واقع در شهر شیراز صدرا میباشد اگر امکانش هست راهنماییم کنین ممنون از لطفتون

    2
    1
  9. با سلام بنده یه زمین به متراژ ۲۰۰ متر خریداری کرده و ۳طبق توی ان ساخته ام ضمن اینکه ملک خارج از طرح هادی و واقع در روستا میباشد. خواستم بدون طبقه ۳رو تخریب میکنن یا جریمه؟؟

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *