سالهای 96 و 97 اقتصاد مسکن کشور در اوج رکود به سرمی‌برد و متولیان بازار مسکن تهران با مطرح کردن برنامه‌های مختلف سعی در آرام کردن آن بازار پرتلاطم داشتند. منتها تمام این برنامه‌ها در قالب طرح باقی ماند و حتی اجرایی نشد تا مشخص شود کارساز بوده است یا خیر. به واسطه افزایش زمان رکود و کاهش تعداد معاملات مسکن مشکلات بسیاری دراین بازار پدید آمد که حل کردن آنها نیازمند سیاست‌های کاربردی و نگاه بلندمدت به این بازار و اعتماد بیشتر به بخش خصوصی دارد.
اعمال سیاست در بازار مسکن در طولانی مدت موثر است و یکی از روش‌های تحلیل این بازار، بررسی گذشته روند معاملات آن است. از این رو روندی که از سال 96 تا 97 بازارمسکن تهران تجربه کرده است را از نظر تعداد و ارزش معاملات، به تفکیک مناطق با هم مرورمی‌کنیم:
ابتدای سال 96 که نوسانات ارز در شدیدترین بازه افزایشی قرارداشت، بازار مسکن را با التهابات جدی روبرو کرد. البته از سال 93 تا 95 ثبات نسبی در قیمت مسکن حاکم بود وهمین امر باعث شد فنر سیاست‌های انقباضی قیمت‌ها در ابتدای سال 96 رها شود و افزایش قیمت شدیدی در آن سال رخ بدهد.
به صورتی که درآن بازه زمانی، طی 166 هزار و 475 قرارداد، ارزش کل بازار مسکن تهران 85 هزار و 532 میلیارد و327 میلیون تومان رقم خورد. این در حالی است که در سال 97 با 49 هزار و 827 قرارداد کمتر از سال قبل، مبلغ96 هزار و 307 میلیارد و 591 میلیون تومان در این بازار ثبت شد. همین افزایش ارزش معاملات با تعداد قرارداد کمتر، بیانگرافزایش قیمت مسکن در این یکسال است.
فراز و نشیب‌های همسو با تورم در بازار مسکن
این افزایش قیمت با توجه به افزایش نرخ ارز و رفتار بازار مسکن که همواره با نرخ‌های تورم همسو بوده امری طبیعی است. چرا که افزایش یکباره‌ای که در نرخ تورم آن بازه زمانی رخ داد و این روند افزایشی یکباره، برای اکثر صنایع بدیهی بود و بازار مسکن نیز از این امر مبرا نبود.
اما در میانه سال 96 با آغاز انتخابات ریاست جمهوری و اعمال سیاست‌های تشویقی از جمله کاهش نرخ سود بانکی، کمی بازار ملتهب مسکن آرام شد. اما مجدد در ماه‌های پایانی، بازارمسکن به رعایت نکردن بانک‌ها از این کاهش نرخ سود رفتارمتقابل نشان داد و اسفندماه پرش قیمتی مجددی در بازار رخ داد و این افزایش‌ها تا انتهای سال 97 و حتی تا این بازه زمانی که فصل سوم سال 98 را پشت‌سر می‌گذاریم هم ادامه داشت تا شاهد کاهش معاملات و در نتیجه افزایش عمق رکود باشیم.
آمار تفکیک شده تعداد معاملات مسکن در مناطق مختلف
در این بین نگاهی می‌اندازیم به آمار معاملات به تفکیک مناطق مختلف تا واکنش هر منطقه را نسبت به تنش‌های قیمتی در بازار متوجه شویم و در تحلیل‌های منطقه‌ای قیمت مسکن به کار بگیریم.
منطقه یک تهران که می‌توان به عنوان شاخص مناطق لوکس در نظر گرفت در سال 96، 7 هزار و 917 معامله را به ثبت رساند که ارزش این معاملات 13 هزار و14 میلیارد و 895 میلیون تومان رقم خورد. این در حالی است که سال 97 تعداد معاملات این منطقه کاهش 22 و نیم درصدی را در کارنامه خود ثبت کرد.
اما در این بین می‌توان افزایش یکباره قیمت‌ها را درک کرد؛ به طوری که این کاهش تعداد معاملات مسکن در منطقه یک، افزایش 24 و 89 دهم درصدی را به همراه داشته است. گفتنی است بیشترین ارزش معاملات در سال 97 مربوط به این منطقه با ارزش 17 هزار و 327 میلیارد و 524 میلیون تومان با تعداد6 هزار و 171 معامله بوده است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
گفتنی است 22 منطقه تهران روند کاهشی تعداد معاملات را تجربه کرده ولی در این میان، تنها سه منطقه 4، 8 و 16 ارزش معاملاتشان کمترشده است.
کاهش تعداد معاملات مسکن در مناطق شمالی شهر تهران
اما در منطقه دو نسبت به منطقه یک تهران دوبرابر معامله صورت گرفته و ارزش معاملات این منطقه در سال 96، 13هزار 516 میلیارد و 291 میلیون تومان رقم خورده است. این در حالی است که این منطقه در سال بعد 9 هزار و 913 معامله را به ثبت رسانده که این عدد کاهش 37 درصدی را دراین یکسال نشان می‌دهد.
لازم به ذکراست منطقه 3 نیز 9 درصد ارزش معاملاتش بیشتر ازسال 96 بوده و مبلغ 9 هزار و324میلیارد و 12میلیون تومان را در 5 هزار و 72 معامله، در سال 97 به ثبت رسانده. این منطقه که همیشه یکی از بهترین مناطق برای مشاورین املاک بوده کاهش 31 و90 دهم درصدی را نسبت به سال قبل در تعداد معاملات تجربه کرد.
روند معاملات برخی از مناطق تاثیر بیشتری نسبت به سایر محلات دارد و آن هم به دلایل مختلف همچون شاخص بودن محله در یک منطقه جغرافیایی یا شهرت آن به واسطه وجود مراکز تجاری است. به عنوان مثال شرق تهران را با تهرانپارس و پس از شنیدن غرب تهران ، شهرک غرب در ذهن ها تداعی میشود.
تهرانپارس یکی از مناطقی است که با کاهش 24 و 70 دهم درصدی در تعداد معاملات افزایش 14 و 83 دهم درصدی در ارزش معاملات سال 97 را پشت سر گذاشته است. این منطقه در سال 96، 8 هزار و 632 معامله داشته و درسال بعد یعنی 97 این تعداد به 6 هزار و 500 عدد رسیده است.
منطقه 8 نیز با اختلاف 166 عددی در تعداد معاملات 32 هزار و 823 میلیارد و621 میلیون تومان را ثبت کرده و جزو معدود مناطقی بوده که ارزش معاملات آن کاهش 2 درصدی داشته و در سال 97 ارزش معاملاتش 3 هزار و 903میلیارد و 237 میلیون تومان شد.
بازار مسکن در میانه شهر همچنان با کاهش تعداد معاملات مسکن همراه است
در این میان برخی ازمناطق که در محدوده متوسط شهرهستند تعداد معاملات کمتری نسبت به سایر مناطق داشته‌اند. منطقه 9 یکی از این مناطق است که 2 هزار و 792 معامله در سال 97 بیشتر نداشت و ارزش این تعداد معامله یک هزار و 95 میلیارد و 845 میلیون تومان شد. این رقم نسبت به سال 96 افزایش 25 و 59 دهم درصدی نسبت به سال 96 داشته است.
از سویی دیگر برخی از مناطق افزایش ارزش معاملاتشان بیش از 25 درصد بوده است که منطقه 10 یکی از آن مناطق به شمار می رود و 25 و نیم درصد افزایش را با 14 درصد کاهش تعداد معامله مسکن در سال 97 تجربه کرده است. گفتنی است در سال 96 تعداد 9 هزار و 206 معامله به ارزش یک هزار و 777 میلیارد و 525 میلیون تومان در این منطقه به ثبت رسیده است.
منطقه 11 تهران که جزو مناطق ارزان قیمت تر نسبت به سایر مناطق همجوارش محسوب می شود نیز در سال 97 افزایش 9 و 62 دهم درصدی را نسبت به سال 96 در کارنامه خود دارد و این تعداد معامله ارزشی بالغ بر1 هزار 915میلیارد و 670 میلیون تومان را در 5هزار 400مورد خرید و فروش برای این محله به همراه داشته است.
رکورد دار بیشترین تعداد معاملات درسال 96 منطقه 5 با 24هزار و 881 معامله بوده که حاصل این مقدار خرید و فروش مبلغ 12هزار و 999میلیارد و 911 میلیون تومان بوده است. این منطقه در سال 97 با افزایش 9 و 89 دهم درصدی نسبت به سال قبل 14 هزار و426 میلیارد و 779 میلیون تومان را در جدول ارزش معاملات خود ثبت کرد. باید مدنظر داشت، تعداد معاملات این منطقه 35 درصد کاهش را تجربه کرده است.
در تهران بعضی از محله‌ها به عنوان مراکز تجاری شناخته می‌شوند و بازارهای اصلی و قدیمی شهر در آنجا قرار دارد. به همین واسطه سکونت دراین مناطق کمی با چالش روبرو است و تعدد رفتوآمد، جذابیت زندگی دراین نقاط را کاهش می‌دهد.
اما با توجه به پیش‌بینی برخی از کارشناسان در خصوص افزایش معاملات در مناطق جنوبی شهر نگاهی به میزان معاملات منطقه 12 می اندازیم. این منطقه در سال 96 تعداد 3 هزار و 589 معامله، به ارزش 977 میلیارد و 437 میلیون تومان بوده که این عدد در سال 97 با 1 هزار و 241 میلیارد و 45 میلیون تومان 21 درصد افزایش را تجربه کرده است. از این رو نمیتوان گفت افزایش قیمت خانه تاثیری در رونق معاملات این منطقه داشته است.
بیشترین رکود معاملاتی بازار مسکن در شرق تهران
اما یکی از بیشترین رکودها در تعداد معاملات مربوط به منطقه 13 بوده است که 36 درصد کمتراز سال 97 خرید و فروش در این منطقه انجام گرفت. این تعداد معامله مبلغ 2 هزار و 399 میلیارد و 772 میلیون تومان را در سال 97 را برای این منطقه ثبت کرد که در مقایسه با سال گذشته اش افزایش 3 و 90 دهم درصدی داشته است.
یکی دیگر از مناطقی که تقریبا معامله بیشتری را تجربه کرده، منطقه 14 است که در سال 96 تعداد 7 هزار و 431 مورد خرید و فروش درآن منطقه رخ داد. البته این رقم 27 درصد کاهش را به نسبت سال قبل داشته که در این بازار رکودی امری طبیعی است.
در این بین منطقه 16 یکی دیگر از مناطقی بود که در کنار کاهش تعداد معاملات مسکن ارزش معاملاتش نسبت به سال 96 روند کاهشی داشته و با 1 و 25 دهم درصد افول در تعداد معاملات عدد 2 هزار و 952 را در سال 96 ثبت کرد. گفتنی است در سال 97 تعداد معاملات این منطقه 2 هزار و 261 عدد بوده است.
غرب تهران سکاندار تعداد معاملات در بازار مسکن
هرچه به غرب پیش میرویم تعداد درخواست متقاضیان برای خرید و فروش مسکن افزایش می یابد و آن هم به دلیل دسترسی های اتوبانی و کمی هم متاثر از هوای بهتر و موقعیت اجتماعی این مناطق است. البته مرکز شهر و شرق تهران از نظر حمل و نقل عمومی توانسته پاسخگوی نیاز ساکنین آن مناطق باشد. البته بافت خانه ها نیز تاثیر زیادی در میزان رضایت ساکنین و تعداد تقاضا در این محله ها دارد.
به عنوان مثال محله آذری و اطراف میدان قزوین از گذشته به عنوان یکی از محله‌های قدیمی و خوش نشین جنوب غربی تهران به حساب می‌آمد و از نظر رفتوآمد شهری در جایگاه مناسبی قرار دارد. این محله‌ها که در محدوده منطقه 17 قراردارد در سال پیش، 2 هزار و 261 معامله داشته که نسبت به 2 هزار و 778 معامله رخ داده درسال 96 کاهش 18 درصدی داشته است. جالب است ارزش معاملات این منطقه نیز 18 درصد افزایش داشته وعدد 630 میلیارد و 168 میلیون تومان را رقم زده است.
منطقه 18 نیز که در جنوب غربی تهران واقع شده، همچون سایر مناطق روند کاهشی در آمار معاملات را تجربه کرده و با 21 درصد کاهش تعداد 2457 معامله در سال 97 داشته است.
مد نظر داشته باشید دومین ماه سال 97 تعداد معاملات دراوج قرار داشت و در این ماه 17 هزار و 682 مورد خرید و فروش صورت گرفت، و در سمت مقابل، اسفند ماه تاثیر تورم و رکود بیشتر ازهمیشه نمود پیدا کرده و بیشترین ارزش معاملات را با عدد 13 هزار و 261 میلیارد و 886 میلیون تومان به ثبت رسانده است.
|
در همین رابطه بخوانید: |
گفتنی است سیاست‌های متولیان بخش مسکن به صورت کلی است و حتی می‌توان گفت، گستردگی تصمیم‌ها در نهایت معطوف به استان یا شهرها میشود. این در حالی است که کلانشهری همچون تهران که هر منطقه آن به اندازه برخی از شهرها مساحت و جمعیت دارد، می‌تواند به صورت منطقه‌ای در خصوص آنها تصمیم‌گیری شود.
به عنوان مثال برخی از مناطق همچون منطقه 19 در کنار برخی دیگر از مناطق کاهش تعداد معاملات مسکن آنها کاهش بیش از 30 درصدی داشته‌اند و تنها 957 عدد معامله ملکی در این منطقه روی داده است، باید سیاست‌های تشویقی و معافیت‌های مالیاتی در این مناطق در نظر گرفته شود تا تعداد معاملاتشان به سایر مناطق برسد. گفتنی است ارزش معاملات این منطقه در سال 97، 301 میلیارد و 731 میلیون تومان بوده است.
اما منطقه‌ای که به عنوان یکی از قدیمی ترین مناطق تهران شناخته میشود، شهرری است. این محله از نظر قیمت ملک یکی از ارزانترین مناطق تهران به شمار می‌رود. به طوری که در سال 96 طی 3134 معامله 909 میلیارد و 542 میلیون تومان ارزش معاملات در آن منطقه رقم خورد. این محله که درمنطقه 20 تهران قراردارد، در سال 97 کاهش 21 درصدی در تعداد معاملات را تجربه کرد و 1836 مورد خرید و فروش را به ارزش 930 میلیارد و 496 میلیون تومان ثبت کرد.
غربی ترین نقاط تهران ناکام در فروش آسمان خراش ها در بازار مسکن
چند سالی است که غربی ترین مناطق تهران یعنی 21 و 22 جزو محبوب‌ترین مناطق برای سکونت به شمار رفته وخرید و فروش در این مناطق رونق داشت. اما با افزایش قیمت‌ها، تعداد معاملات این مناطق بیش از همه روند کاهشی را تجربه کرده و 41 درصد کمتر از سال 96 خرید و فروش در منطقه 21 که تهرانسر به عنوان مرکز آن شناخته میشود روی داده است. گفتنی است بخش عمده ای از 3 هزار و 134 معامله‌ای که در این منطقه رخ داده به واسطه طرح مسکن ویژه تهرانسر و انبوه سازی در شمال این منطقه بوده و اتمام این ساخت وسازها کاهشی محسوس را در تعداد معاملات به همراه داشته است. شایان ذکر است سال 97، 1836 مورد خرید و فروش به ارزش 930 میلیارد و 496 میلیون تومان در این منطقه روی داده است.
اما یکی از جذاب‌ترین مناطق تهران که عمرتوسعه آن کمتر از یک دهه است، منطقه 22 است. پارک جنگلی چیتگر، دریاچه خلیج فارس و آبشار تهران باعث ایجاد جذابیت‌هایی برای سکونت و در نتیجه ورود انبوه‌سازان شد و به همین واسطه در سالهای اخیر، تعداد زیادی پروژه ساخت و ساز توسط ارگان‌های مختلف و بانک‌ها و برخی از انبوه‌سازان بخش خصوصی ساخته شد و این منطقه را به یکی از مناطق پر جمعیت تبدیل کرد.
این منطقه نیز از کاهش تعداد معاملات مسکن در امان نبود و سال 97، 35 درصد ریزش در تعداد خرید و فروش نسبت به سال قبل داشت. این کاهش باعث شد ارزش معاملات این منطقه که درسال 96، 888 میلیارد و 784 میلیون تومان بود به 1هزار و 21 میلیارد و 428 میلیون تومان برسد و همچون بسیاری از مناطق، کاهش معاملات با افزایش ارزش معاملات همراه شود و تاثیر افزایش قیمت‌ها بیش از پیش نمود پیدا کند.
ماه هایی که بیشترین و کم ترین ارزش معاملات را داشتند
مبحثی که می‌توان آن را یک شاخص مهم عنوان کرد، شناسایی واکنش های بازار مسکن در ماه ها و فصول مختلف است. در سال 97 بیشترین ارزش معاملات در اسفند ماه با ثبت 11 هزار و 589 عدد معامله و ارزش 13 هزار و 261 میلیارد و 886 میلیون تومان رقم خورد و کمترین ارزش معاملاتی در ماه نخست سال یعنی فروردین ماه با ارزش 2 هزار و 602 میلیارد و667 میلیون تومان، در 4 هزار و 776 نمعامله رقم خورده است.ژ
آمارهای فوق، نگاهی مختصر به بازار مسکن، در دو سال اخیر داشت و نشان دهنده تحولات اقتصاد ایران که در پس تحریم‌ها، فراز و نشیب‌های زیادی را تجربه کرد بر بازار مسکن بود. امید است اقتصاد کلان و در پس آن بازار مسکن که حوزه‌ای بسیار حساس در میزان اشتغال، تورم و بسیاری از شاخصه‌های مهم و تاثیر گذار درکشور است، به روند عادی بازگشته و با تحرک در بخش خصوصی آمارهای صعودی در معاملات بازار مسکن مشاهده کنیم.
