فسخ قرارداد ملکی یکی از مهمترین و در عین حال پیچیدهترین موضوعات حقوقی در معاملات املاک است. بسیاری از اختلافات میان خریدار و فروشنده یا موجر و مستأجر، دقیقاً از همین نقطه آغاز میشود؛ جایی که یکی از طرفین تصمیم میگیرد قرارداد را برهم بزند اما نمیداند آیا از نظر قانونی حق فسخ دارد یا خیر.
در سالهای اخیر، با راهاندازی سامانههای رسمی ثبت قرارداد مانند خودنویس و کاتب، فرآیند تنظیم و حتی فسخ قراردادها شکل شفافتری پیدا کرده است. با این حال، همچنان پرسشهای زیادی درباره شرایط فسخ، تفاوت فسخ با اقاله، و نحوه ثبت فسخ در این سامانهها وجود دارد. در این مقاله تلاش شده است بهصورت کامل، به تمامی این پرسشها پاسخ داده شود.
فسخ قرارداد ملکی چیست؟
فسخ قرارداد ملکی به معنای برهم زدن یک قرارداد لازم، به استناد اختیار قانونی یا شرطی است که از پیش در قرارداد پیشبینی شده است. در فسخ، یکی از طرفین میتواند بدون نیاز به رضایت طرف مقابل، قرارداد را منحل کند؛ البته تنها در صورتی که حق فسخ بهطور قانونی برای او وجود داشته باشد.
تفاوت فسخ با اقاله
فسخ قرارداد: یکطرفه و مبتنی بر حق قانونی یا شرط فسخ
اقاله (تفاسخ): دوطرفه و مبتنی بر رضایت کامل طرفین
این تفاوت، نقش مهمی در تشخیص مسیر حقوقی صحیح دارد و اشتباه در آن میتواند منجر به طرح دعوای ناموفق شود.
قراردادهای ملکی قابل فسخ کداماند؟
بهطور کلی، قراردادهای ملکی به دو دسته تقسیم میشوند:
قراردادهای لازم
قراردادهایی مانند مبایعهنامه و اجارهنامه که اصل بر غیرقابل فسخ بودن آنهاست، مگر در موارد مشخص قانونی یا قراردادی.
قراردادهای جایز
در برخی قراردادهای خاص، امکان برهم زدن قرارداد بدون تشریفات خاص وجود دارد، هرچند در معاملات ملکی کمتر با این نوع قرارداد مواجه میشویم.
مهمترین شرایط قانونی فسخ قرارداد ملکی
فسخ قرارداد ملکی تنها در صورت وجود یکی از شرایط زیر امکانپذیر است:
وجود شرط فسخ در قرارداد
بسیاری از قراردادهای ملکی دارای بند «خیار فسخ» هستند؛ مانند خیار تأخیر ثمن، خیار عیب یا خیار تخلف از شرط.
تخلف طرف مقابل از تعهدات
در صورتی که یکی از طرفین به تعهدات اساسی خود عمل نکند، طرف دیگر میتواند با استناد به قانون، درخواست فسخ قرارداد ملکی را مطرح کند.
وجود عیب اساسی در ملک
اگر پس از عقد قرارداد مشخص شود ملک دارای عیبی پنهان و مؤثر است که در زمان معامله اعلام نشده، خریدار حق فسخ خواهد داشت.
تفاوت سامانه خودنویس و کاتب
سامانه خودنویس
مخصوص قراردادهای عادی ملکی مانند اجارهنامه و مبایعهنامه
ثبت قرارداد رایگان و سریع
مناسب برای معاملات غیررسمی و قراردادهای قابل فسخ ساده
سامانه کاتب
مخصوص اسناد و قراردادهای رسمی ثبتشده در دفاتر اسناد رسمی
نیازمند تشریفات قانونی و هزینه ثبت
مناسب برای معاملات رسمی با اعتبار حقوقی بالا
فسخ قرارداد ملکی در سامانه خودنویس
سامانه خودنویس بستری است که برای ثبت قراردادهای عادی ملکی مانند اجارهنامه و مبایعهنامه طراحی شده است. در صورتی که قرارداد اولیه در این سامانه ثبت شده باشد، فسخ یا اقاله نیز باید از طریق همان سامانه انجام شود.
مراحل کلی فسخ در خودنویس
- ورود به حساب کاربری طرفین قرارداد
- انتخاب قرارداد مورد نظر
- ثبت درخواست فسخ یا اقاله
- تأیید نهایی مطابق شرایط قرارداد
لازم به ذکر است که در فسخ یکطرفه، وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی الزامی است.
فسخ و لغو قرارداد ملکی در سامانه کاتب
سامانه کاتب محلی است که قراردادهای رسمی در آن ثبت میشوند. اگر بخواهید قراردادی را لغو یا فسخ کنید، باید طبق قوانین مشخص این سامانه اقدام کنید.
لغو قرارداد معمولاً زمانی انجام میشود که قرارداد هنوز بهطور کامل اجرا نشده و طرفین نخواستهاند ادامه بدهند.اما فسخ قرارداد یعنی یکی از طرفین، با داشتن حق قانونی یا شرطی که در قرارداد نوشته شده، قرارداد را بهصورت قانونی به هم میزند.
نحوه لغو قرارداد در سامانه کاتب
لغو قرارداد در سامانه کاتب به معنای خاتمه دادن به قرارداد پیش از اجرای تعهدات طرفین است. این فرآیند اغلب زمانی انجام میشود که ادامه همکاری برای یکی از طرفین ممکن یا مطلوب نباشد.
در عمل، به دلیل رسمی بودن اسناد ثبتشده در کاتب، لغو قرارداد نیازمند رعایت تشریفات مشخص و دریافت راهنمایی تخصصی است. به همین دلیل، بسیاری از کاربران برای جلوگیری از بروز خطا یا اختلاف حقوقی، از مشاوران پشتیبانی تخصصی استفاده میکنند.
مراحل فسخ قرارداد در سامانه کاتب
- ورود به سامانه و احراز هویت در پروفایل کاربری
- مراجعه به بخش قراردادهای فعال
- انتخاب قرارداد موردنظر
- ورود به بخش «مدیریت قرارداد» و ثبت درخواست فسخ
- درج علت فسخ و مستند قانونی یا قراردادی
- در صورت نیاز، پیگیری از طریق پشتیبانی تخصصی
پس از طی این مراحل و تأیید نهایی، وضعیت قرارداد در سامانه به «منفسخ شده» یا «پایانیافته» تغییر میکند و گواهی یا کد رهگیری مربوط به فسخ صادر میشود.
آثار حقوقی فسخ قرارداد ملکی
فسخ قرارداد، آثار مهمی به دنبال دارد که از جمله میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
بازگشت عوضین (ثمن و ملک)
از بین رفتن تعهدات آتی طرفین
امکان مطالبه خسارت در صورت پیشبینی قانونی یا قراردادی
اشتباهات رایج در فسخ قرارداد ملکی
تصور امکان فسخ بدون داشتن حق قانونی
اشتباه گرفتن فسخ با اقاله
عدم ثبت فسخ در سامانه مرجع قرارداد
اقدام عجولانه بدون مشاوره حقوقی
پرسشهای متداول درباره فسخ قرارداد ملکی
آیا هر قرارداد ملکی قابل فسخ است؟
خیر، تنها در صورت وجود حق فسخ قانونی یا قراردادی
تفاوت سامانه خودنویس و کاتب چیست؟
خودنویس برای قراردادهای عادی، کاتب برای قراردادهای رسمی با اعتبار قانونی بیشتر
مراحل فسخ قرارداد در سامانه کاتب چیست؟
ورود_انتخاب قرارداد _ثبت درخواست فسخ _ درج علت _دریافت تأییدیه و کد رهگیری
آیا برای فسخ توافقی هم باید از سامانه کاتب استفاده کرد؟
بله، حتی فسخ توافقی باید در سامانه ثبت شود تا سندیت قانونی داشته باشد
در صورت عدم موافقت طرف مقابل با فسخ، چه باید کرد؟
وضعیت درخواست به حالت اختلافی تغییر میکند و باید طبق شروط قرارداد یا آییننامههای سامانه به مراجع حل اختلاف مراجعه شود
مدارک مورد نیاز برای ثبت فسخ در کاتب چیست؟
نسخه الکترونیکی قرارداد اصلی، ابلاغیه رسمی فسخ، مکاتبات مرتبط با دلایل فسخ
جمعبندی نهایی
فسخ قرارداد ملکی فرآیندی کاملاً حقوقی و حساس است که بیتوجهی به جزئیات آن میتواند منجر به خسارات جدی شود. شناخت دقیق شرایط قانونی فسخ، تفاوت سامانه خودنویس و کاتب، و ثبت صحیح فسخ در مرجع مربوطه، از مهمترین عوامل موفقیت در این مسیر است. توصیه میشود پیش از هر اقدام، مفاد قرارداد و شرایط قانونی بهدقت بررسی شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری گردد.
| در همین رابطه بخوانید: |
