از سال 1317 برای حفظ حق و حقوق مالک مغازه‌ها، مفهوم سرقفلی وارد آیین‌نامه‌ها شد و 5 سال بعد کلمۀ «سابقۀ عمل» برای ارزش نهادن به کوشش کاسب‌ها به آیین‌نامه افزوده شد. ما هنوز هم این کلمات را بر سَردَر مغازه‌ها می‌بینیم که «سرقفلی مغازه به فروش می‌رسد». اما آیا واقعا معنا و انواع حق سرقفلی آن را می‌دانیم؟
در ادامه به بررسی مفهوم سرقفلی و شناخت انواع سرقفلی آن می‌پردازیم.
تعریف حق چیست؟
قبل از شروع مباحث به تعریف کلمۀ موجر بپردازیم: موجر کسی است که ملکش را به دیگری اجاره می‌دهد. موجر مقابل کلمۀ مستأجر است.
برای حق می‌توان دو معنی آورد. در تعریف اول، حق، اختیاری است که شما به خاطر وجود قانون در زندگی اجتماعی خودتان پیدا می‌کنید.
اما در تعریف دوم، «حق عبارت از اقتداری است که قانون به افراد می‌دهد تا عملی را انجام دهند و در انجام و یا انجام ندادن آن عمل، افراد آزاد هستند و آزادی عمل رکن اساسی حق است.»
در این تعریف، در مقابل کلمۀ حق، کلمۀ دیگری به نام تکلیف قرار میگیرد. حق و تکلیف دو روی یک سکه و مکمل هم هستند. به عبارتی وقتی شما حقی دارید، برای بقیه تکلیفی ایجاد می‌شود. هنگامی که حقوق‌دان کلمۀ حق را استفاده می‌کند، تنها به یک واژۀ سادۀ دوحرفی بسنده نکرده بلکه او این کلمه را یک مفهوم پیچیده می‌داند.
در این تعریف نیز، دولت ضامن اجرای حقوق و تکالیف اجتماعی انسان‌هاست.
|
حق، اقتداری است که قانون به افراد می‌دهد و دولت ضامن اجرای آن است. |
انواع سرقفلی
سرقفلی را عموما به دو نوع تقسیم می‌کنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی.
تعریف حق سرقفلی(سرقفلی واقعی)
حق سرقفلی به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازه‌های آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته می‌شود.
سرقفلی مبنای قراردادی دارد، به‌عبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر می‌دهد و در ازای آن مبلغی دریافت می‌کند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته می‌شود.
دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره می‌دهد.
عوامل تعیین‌کنندۀ میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است.
اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه می‌کند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
سرقفلی واقعی، به نوع کسب‌وکار ربطی ندارد و ضمن عقد اجاره به مستأجر داده می‌شود. |
تعریف حق کسب و پیشه (سرقفلی مجازی)
حق کسب و پیشه، به تلاش، موفقیت کسبی و حسن شهرت مغازه‌دار ارتباط دارد و میزان درآمد بهدستآمده از کسب با توجه به میزان سرمایه‌گذاری، در آن دخیل است.
حق کسب یا پیشه در کتاب‌ها به نام «حقوق تجاری» هم آمده است. بعضی به آن «سرقفلی مجازی» هم می‌گویند.
عده‌ای حق کسب و پیشه را با سرقفلی یکی می‌دانند اما این دو، دو حق مجزا با هدفی متفاوت هستند.
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟
- با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص می‌شود که بر خلاف حق سرقفلی، چنین حقی قبل از عقد اجاره وجود ندارد بلکه با عقد اجاره برای مستأجر ایجاد می‌شود.
- حق کسب و پیشه، مختص مستأجر است و آن را با سند رسمی می‌توان منتقل کرد. اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قرارداد عادی نیز قابل انتقال است.
- سرقفلی متعلق به محل کسب(محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به کاسب(شغل تجاری) است.
- حق کسب و پیشه به محلی تعلق میگیرد که دارای کاسب است. حق سرقفلی بدون توجه به کسب و کاسب، ثابت است.
- حق سرقفلی وابسته به عرف محل است و در اختیار موجر است و مستأجر در تعیین آن نقشی ندارد، حق کسب و پیشه بر اساس قوانین، برای حفظ حقوق شخص(حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم(مانند قاضی) بر اساس نظر کارشناسی، مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می‌کند.
|
حق کسب و پیشه به کاسب و سرقفلی واقعی به محل کسب تعلق میگیرد. |
طرح چند چالش برای درک بهتر سرقفلی مجازی و واقعی
اکنون برای آنکه این مفاهیم را بهتر درک کنیم و کمی کاربردی به دو واژه حق سرقفلی(سرقفلی واقعی) و حق کسب و پیشه( سرقفلی مجازی ) نگاه کنیم، چند مسئله مطرح می‌کنیم.
مسئله اول
من مغازه‌ای اجاره کرده‌ام ولی حق سرقفلی به مالک پرداخت نکرده‌ام. چندین سال اجاره‌نامه را تمدید کرده و در مغازه هم کسب‌وکار موفقی به راه انداخته‌ام. اکنون موجر مایل به تمدید اجاره نیست. چه اتفاقی می‌افتد؟
در این مسئله دو حالت ممکن است پیش بیاید:
حالت اول
من به عنوان مستأجر می‌توانم حق کسب و پیشه‌ام را با خود به مغازۀ دیگری ببرم. زیرا حاصل دسترنج خودم است. اما چون در هنگام عقد قرارداد مبلغی به عنوان حق سرقفلی پرداخت نکرده‌ام، انتظاری برای دریافت پول از موجر ندارم. و موجر نمی‌تواند با نام کسب‌وکار من، دوباره تجارتی در مغازه راه بیندازد و یا به فرد دیگری اجاره دهد تا با همان نام کار من، کارش را ادامه دهد. به این حالت می‌گویند مستأجر حق کسب و پیشه را با خود به مغازۀ دیگری برده است.
حالت دوم
در این حالت من با موجر به توافق می‌رسم و حق کسب و پیشۀ خود را به ازای مبلغ مشخصی به او می‌دهم. در این صورت حتما باید سند رسمی تنظیم شود و بعد از تنظیم این سند، موجر در همان محل میتواند کسب مرا با همان نام سابق ادامه دهد. به این حالت به‌اصطلاح می‌گویند مستاجر حق کسب یا پیشۀ خود را به موجر داده است. در این حالت خرید سرقفلی اتفاق می‌افتد.
شاید شما فکر کنید که وقتی مدیر یا همان کاسب عوض شود، مشتری‌ها چه می‌شوند؟
برای تعداد کمی از مشتریان مدیر و یا کاسب مهم است و اگر فرد بعدی بتواند به همان کیفیت سابق، خدمات را ارائه دهد، مشتریان برای آن مغازه باقی خواهند ماند.
آنچه مسلم است، موجر تا زمانی که تمامی حقوق مستأجر را پرداخت نکند، نمی‌تواند ملک را دوباره اجاره دهد.
مستأجر میتواند سرقفلی مجازی خود را به مغازه یا فرد دیگری منتقل کند و یا آن را به موجر بدهد.
|
مستأجر میتواند سرقفلی مجازی خود را به مغازه یا فرد دیگری منتقل کند و یا آن را به موجر بدهد. |
مسئلۀ دوم
مغازه‌ای اجاره کرده‌ام و سال‌ها در آن فعالیت داشته و به شهرت خوبی رسیده‌ام اما اکنون متوجه شده‌ام که در طرح نوسازی شهرداری قرار دارد. وضعیت حق کسب و پیشۀ من چه می‌شود؟
در سال 1348 قانونی تصویب شد که در آن حق کسی مثل من که کسبش در طرح نوسازی قرار گرفته است، محفوظ می‌ماند اما در سال 1370 این قانون منسوخ شد ولی برای حمایت از حق کسب و پیشه یا تجارت ظوابطی تعیین شد:
- اگر کسب من در اثر اجرای طرح‌های احداث و توسعۀ معابر و نوسازی عمران شهری از بین برود، از طرف شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت من پرداخته می‌شود.
- اگر کسب من با طرح توسعۀ معابر، سوددهی خود را از دست بدهد، می‌توانم از شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت دریافت کنم.
اسقاط حق کسب و پیشه
توجه داشته باشید که ممکن است در قراردادی که بین موجر و مستأجر تنظیم می‌شود، اسقاط حق کسب و پیشه قید شود. دراین مورد شاید تصور کنید که بعد از تمام شدن مهلت اجاره‌نامه نمی‌توانید ادعایی برای حق کسب و پیشه داشته باشید اما این حق قبل از ایجاد، قابل اسقاط نبوده و تحقق آن مشروط به پرداخت وجهی به مالک نیست.
همچنین اگر بدون رضایت مالک اصلی، مالک سرقفلی، سرقفلی مجازی را به دیگری منتقل کند، مالک میتواند حکم تخلیۀ مغازه را بگیرد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
عوامل موثر در تعیین ارزش حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟ (براساس مادۀ 11 قانون روابط مالک و مستأجر)
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
- شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر
|
اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد اولیه میتواند زحمات چندین سالۀ مستأجر را از بین ببرد. |
جمع‌بندی
- انواع سرقفلی به دو دستۀ واقعی و مجازی تقسیم می‌شوند.
- حق سرقفلی یا سرقفلی واقعی، به نوع کسب‌وکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است.
- حق سرقفلی مجازی، حقی است که به کاسب تعلق میگیرد و با سند رسمی قابل انتقال است.
- امکان خرید حق سرقفلی و فروش آن وجود دارد.
- در صورت اسقاط حق کسب و بیشه در قرارداد اولیه، کاسب توانایی گرفتن این مبلغ از موجر را ندارد.
- حق کسب و پیشه میتواند به مکان دیگری منتقل شود و یا مستأجر میتواند آن را به همان موجر اولیه و مغازه بدهد.
