قیمت مسکن تهران پس از ۲۷ ماه کاهش ارزش واقعی، دوباره جهش کرد و میانه قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در پایتخت تا مهر ۱۴۰۵ به ۲۴۵ میلیون تومان رسید. اما این جهش چقدر جبران عقب‌ماندگی سال‌های گذشته است و چقدر رشد واقعی؟ اجاره چرا از قیمت جا ماند و کدام مناطق تهران و کدام کلان‌شهرها بیشترین رشد را داشتند؟
در این گزارش، ۱۰ تصویر از بازار مسکن را بر اساس داده‌های آگهی‌های کیلید مرور می‌کنیم؛ از روند پنج‌ساله قیمت و مقایسه بازده مسکن با دلار، سکه و تورم تا جغرافیای جهش قیمت در ۲۲ منطقه تهران.
۶ عدد و ۵ نکته کلیدی در بازار مسکن
- ۲۴۵ میلیون تومان: میانه قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران در مهر ۱۴۰۵ (میانگین: ۲۸۲ میلیون تومان)
- ۱۴۳ درصد: رشد یک‌ساله قیمت مسکن تهران؛ رکورد شانزده سال اخیر. رشد دوساله ۱۸۶ درصد و رشد پنج‌ساله ۵۴۲ درصد بوده است.
- ۲۹ درصد: رشد واقعی یک‌ساله پس از کسر تورم نقطه‌ای ۸۸.۷ درصدی؛ رشد واقعی پنج‌ساله منفی ۱۶ درصد است.
- ۹۴۵ دلار: قیمت دلاری هر مترمربع؛ نصف اوج تیر ۱۴۰۲ (۱۸۸۰ دلار) و در یک‌سوم پایینی دامنه ۱۶ ساله
- ۲۹: نسبت قیمت به اجاره سالانه (P/R)؛ این نسبت یک سال قبل ۱۸ بود. بازده ناخالص اجاری: ۳.۴ درصد
- ۵۲ درصد: رشد یک‌ساله اجاره‌بهای موثر در تهران؛ یک‌سوم رشد قیمت. سهم رهن از قراردادها: ۵۷ درصد
جهش مسکن، جبران عقب‌ماندگی بود؟ قیمت مسکن تهران پس از ۲۷ ماه کاهش ارزش واقعی، دوباره جهش کرد؛ اما در پنج سال گذشته حتی از تورم عقب ماند، درحالی‌که سکه ۲۲ برابر شد.
پیروی مسکن از دلار اما با تاخیر: قیمت مسکن معمولا چند ماه پس از جهش دلار افزایش می‌یابد. از خرداد تا مهر ۱۴۰۵، دلار ۵۲ درصد و مسکن تنها ۲۱ درصد رشد کرد.
اجاره از قیمت خانه جا ماند: قیمت مسکن ۱۴۳ درصد و اجاره ۵۲ درصد رشد کرد. نسبت قیمت خانه به اجاره سالانه از ۱۸ به ۲۹ رسید؛ شکافی که می‌تواند به افزایش سریع‌تر اجاره منجر شود.
گرانی فقط مختص تهران نبود: برخی مناطق تهران بیش از ۱۵۰ درصد گران شدند؛ مشهد ۱۷۰، شیراز ۱۵۴ و تبریز ۱۵۳ درصد رشد کردند. فاصله قیمت مسکن تهران با کلان‌شهرها کم شد.
خانه‌های فروشی بیشتر، اجاره‌ای کمتر: آگهی‌های فروش ۵۹ درصد افزایش و آگهی‌های اجاره ۶ درصد کاهش یافت.
قیمت مسکن تهران در ۵ سال؛ دو رکود، یک انفجار
بازار مسکن تهران در پنج سال گذشته دوره‌های متفاوتی از جهش و رکود را پشت سر گذاشته است. در سال ۱۴۰۰، بازار همچنان در خُماری جهش قیمت‌های سال ۱۳۹۹ بود. سال ۱۴۰۱ نیز با وجود رشد ۵۰ درصدی قیمت مسکن، به دلیل تورم ۴۹ درصدی، عملا بازده واقعی چندانی نصیب مالکان نکرد.
در بهار ۱۴۰۲، جهش نرخ ارز قیمت مسکن را تنها طی دو ماه ۱۸ درصد بالا برد و ارزش دلاری هر مترمربع آپارتمان را به اوج ۱۸۸۰ دلار رساند. اما پس از آن، بازار وارد رکودی ۲۷ ماهه شد؛ دوره‌ای که قیمت اسمی فقط ۲۲ درصد افزایش یافت، درحالی‌که سطح عمومی قیمت‌ها بیش از دو برابر شد و ارزش واقعی مسکن حدود ۴۰ درصد کاهش یافت.
این روند از پاییز ۱۴۰۴ تغییر کرد و چهار موج جهش قیمت، میانه قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران را تا مهر ۱۴۰۵ به ۲۴۵ میلیون تومان رساند؛ رقمی نزدیک به ۱۰ برابر مهر ۱۴۰۰.
مسکن؛ برنده یک‌ساله، بازنده پنج‌ساله
جهش اخیر قیمت مسکن تهران، این بازار را در افق یک‌ساله به یکی از برندگان سرمایه‌گذاری تبدیل کرده است؛ اما مقایسه بازده در دوره‌های طولانی‌تر تصویر متفاوتی نشان می‌دهد.
براساس شاخص قیمت پیشنهادی کیلید (ترکیب‌ثابت)، بازده واقعی مسکن در یک سال منتهی به مهر ۱۴۰۵ حدود ۲۹ درصد بوده و بازده دلاری آن ۴ درصد برآورد می‌شود. با افزایش افق سرمایه‌گذاری به دو سال، بازده واقعی به ۲ درصد محدود می‌شود و مسکن حتی در مقایسه با دلار ۳۱ درصد و نسبت به سکه ۴۶ درصد عقب می‌ماند.
در افق پنج‌ساله نیز شاخص قیمت مسکن ۶.۴ برابر شده، درحالی‌که تورم ۷.۷ برابر و قیمت سکه ۲۲ برابر شده است. به نظر می‌رسد جهش اخیر مسکن بیشتر جبران عقب‌ماندگی سال‌های گذشته بوده و هنوز نتوانسته ضعف بازده بلندمدت آن را جبران کند.
چهار موج صعودی بازار مسکن؛ ملک با تاخیر به دلار واکنش می‌دهد؟
بازار مسکن تهران در دو سال اخیر چهار موج افزایش قیمت را تجربه کرده که هرکدام با شوک‌های ارزی یا ژئوپلیتیک هم‌زمان بوده‌اند. نخستین موج از پاییز ۱۴۰۴ و هم‌زمان با بازگشت تحریم‌ها آغاز شد. موج دوم در زمستان و با جهش نرخ دلار شکل گرفت؛ اما واکنش مسکن به همین‌جا ختم نشد.
بعد از جنگ ۴۰ روزه، قیمت پیشنهادی مسکن ۲۰.۸ درصد در اردیبهشت‌ماه و ۱۴.۲ درصد در خردادماه جهش کرد، درحالی‌که دلار تغییر محدودی داشت؛ اتفاقی که کیلید آن را تا حدی جبران تاخیری افزایش نرخ ارز در زمستان می‌داند. موج چهارم نیز در شهریور و مهر با محاصره دریایی و تحریم‌های جدید همراه شد.
تفاوت واکنش بازار در جنگ‌های ۱۲ روزه و ۴۰ روزه نشان می‌دهد اثر تنش‌های سیاسی بر مسکن، تا حد زیادی به تغییرات نرخ ارز وابسته است. از خرداد تا مهر نیز دلار ۵۲ درصد و مسکن ۲۱ درصد رشد کرده؛ شکافی که می‌تواند نشانه تداوم فشار افزایشی بر قیمت مسکن باشد.
نگاه ۱۶ ساله به قیمت دلاری مسکن تهران
با وجود جهش قیمت ریالی مسکن، ارزش دلاری آپارتمان‌های تهران همچنان پایین‌تر از میانه تاریخی است. شاخص قیمت دلاری مسکن (با مبنای ۱۰۰ در فروردین ۱۳۸۹) در مهر ۱۴۰۵ به ۵۹ واحد رسیده؛ درحالی‌که میانه شانزده‌ساله آن ۷۸ واحد بوده است. این شاخص در شهریور ۱۴۰۱ تا سقف ۱۱۳ واحد صعود کرد، اما پس از جهش‌های ارزی دوباره کاهش یافت.
بررسی سه شوک ارزی سال‌های ۱۳۹۱، ۱۳۹۷ و ۱۴۰۴ نشان می‌دهد قیمت دلاری مسکن معمولا ابتدا سقوط کرده و سپس طی دو تا سه سال به محدوده ۸۵ تا ۱۱۰ واحد بازگشته است. تنها در ۱۰ درصد ماه‌های شانزده سال گذشته، مسکن از نظر دلاری ارزان‌تر از امروز یعنی مهر ۱۴۰۵ بوده است.
سرمایه‌ها چرا به بازار مسکن پناه بردند؟
وقتی تورم از سود سپرده‌های بانکی پیشی می‌گیرد، انگیزه تبدیل پول به دارایی‌ها افزایش می‌یابد. در مهر ۱۴۰۵، رشد سالانه قیمت پیشنهادی مسکن تهران به ۱۴۳ درصد رسید، درحالی‌که تورم نقطه به نقطه حدود ۸۹ درصد و سقف سود سپرده بانکی ۳۰ درصد بود. این شکاف، نگهداری سپرده را از نظر حفظ قدرت خرید کم‌جاذبه کرده است و بخشی از سرمایه‌ها را راهی بازار مسکن کرد.
بااین‌حال، انگیزه خرید مسکن بیشتر حفظ ارزش سرمایه و کسب سود از افزایش قیمت بوده تا درآمد اجاره؛ زیرا بازده اجاری تنها ۳.۴ درصد است. از سوی دیگر، وام دو میلیارد تومانی زوجین کمتر از ۱۰ درصد قیمت واحد میانه تهران را پوشش می‌دهد. بنابراین، جهش مسکن را بیش از آنکه بتوان به رونق اعتبارات بانکی نسبت داد، باید در تقاضای سرمایه‌ای و تلاش برای فرار از کاهش ارزش پول جست‌وجو کرد.
اجاره چگونه از قیمت مسکن تهران جا ماند؟
قیمت خرید و اجاره مسکن تهران در یک سال اخیر مسیر متفاوتی را طی کرده‌اند. درحالی‌که قیمت پیشنهادی آپارتمان‌ها ۱۴۳ درصد افزایش یافته، اجاره‌بهای موثر تنها ۵۲ درصد رشد کرده است.
دلیل این شکاف را باید در تفاوت محرک‌های دو بازار جست‌وجو کرد؛ قیمت مسکن به انتظارات تورمی و نرخ ارز حساس است، اما اجاره‌بها بیشتر به درآمد جاری مستاجران وابسته است. نتیجه این واگرایی، افزایش نسبت قیمت مسکن به اجاره سالانه از ۱۸ واحد در پاییز ۱۴۰۴ به ۲۹ در مهرماه و کاهش بازده ناخالص اجاری از ۵.۵ به ۳.۴ درصد بوده است.
حافظه تاریخی بازار مسکن نشان می‌دهد هر بار P/R از ۲۵ واحد عبور کرده است، دوره بعد از آن شاهد فرسایش واقعی قیمت مسکن و رشد سریع‌تر اجاره بوده‌ایم.
بازار اجاره چگونه رهن‌محور شد؟
ساختار قراردادهای اجاره در تهران در حال تغییر است؛ سهم پول پیش (رهن) افزایش یافته و اجاره ماهانه سهم کمتری از ارزش قراردادها را تشکیل می‌دهد. براساس داده‌های کیلید، سهم رهن از ارزش کل قراردادهای اجاره از ۴۳ درصد در مهر ۱۴۰۴ به ۵۷ درصد در مهر ۱۴۰۵ رسیده است. هم‌زمان، سهم آگهی‌های رهن کامل نیز در همین مدت از ۲۴ به ۲۸ درصد افزایش یافته است.
دو عامل در این تغییر نقش داشته‌اند: کاهش توان مستاجران برای پرداخت اجاره ماهانه و سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره که محدودیت بیشتری بر اجاره ماهانه اعمال می‌کند تا مبلغ رهن.
بااین‌حال، رهن‌محور شدن قراردادها به معنای کاهش هزینه مسکن نیست، بلکه بخشی از فشار مالی را به تامین پول پیش منتقل می‌کند. در شرایط تورمی، تداوم این روند دشوار است و می‌تواند در تمدید قراردادهای سال آینده، فشار افزایش اجاره ماهانه را تشدید کند.
مشهد و شیراز چگونه از تهران سبقت گرفتند؟
جهش قیمت مسکن در یک سال اخیر تنها به تهران محدود نبوده و برخی کلان‌شهرها حتی رشد بیشتری را تجربه کرده‌اند. از مهر ۱۴۰۴ تا مهر ۱۴۰۵، قیمت پیشنهادی مسکن در مشهد ۱۷۰ درصد، شیراز ۱۵۴ درصد و تبریز ۱۵۳ درصد افزایش یافته؛ درحالی‌که رشد تهران ۱۴۳ درصد بوده است. کرج، رشت و اصفهان نیز به‌ترتیب رشد ۱۳۵، ۱۳۳ و ۱۳۰ درصدی ثبت کرده‌اند.
این تفاوت باعث کاهش فاصله نسبی قیمت تهران با بعضی کلان‌شهرها شده؛ به‌طوری‌که نسبت قیمت مسکن تهران به مشهد از ۲.۶ به ۲.۲ برابر رسیده است. گستردگی این افزایش‌ها نشان می‌دهد جهش اخیر مسکن صرفا پدیده‌ای مختص تهران نبوده و عوامل مشترک اقتصادی، از جمله تورم و تحولات ارزی، بر بازار شهرهای مختلف اثر گذاشته‌اند. بااین‌حال، تهران همچنان با قیمت دلاری بالاتر، گران‌ترین بازار در میان این کلان‌شهرهاست.
جغرافیای جهش قیمت مسکن در تهران
جهش قیمت مسکن در تهران یکسان نبوده و برخی مناطق سریع‌تر از سایر نقاط گران شده‌اند. در یک سال منتهی به مهر ۱۴۰۵، منطقه ۱۴ با رشد ۱۶۳ درصدی پیشتاز بود و مناطق ۷ و ۳ نیز به‌ترتیب افزایش ۱۵۹ و ۱۵۲ درصدی را تجربه کردند. در مقابل، رشد قیمت در مناطق ۱۲ و ۱۳ به ۱۲۰ درصد محدود شد. منطقه یک نیز با رشد ۱۵۰ درصدی، همچنان گران‌ترین محدوده پایتخت با قیمت پیشنهادی متری ۶۰۰ میلیون تومان است.
این تفاوت‌ها شکاف قیمتی مناطق تهران را عمیق‌تر کرده؛ به‌طوری‌که نسبت قیمت منطقه یک به ۱۷ از ۴.۲ به ۴.۷ برابر رسیده است. یکی از توضیحات احتمالی این شکاف، حساسیت بیشتر تقاضای سرمایه‌ای در مناطق گران‌قیمت به تحولات ارزی و محدودیت قدرت خرید در مناطق ارزان‌تر است. تجربه چرخه‌های گذشته نیز احتمال سرایت تدریجی جهش قیمت به مناطق عقب‌مانده را مطرح می‌کند.
سوالات متداول درباره قیمت مسکن تهران
قیمت هر متر آپارتمان در تهران در مهر ۱۴۰۵ چقدر است؟
بر اساس داده‌های آگهی‌های کیلید، میانه قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در تهران در مهر ۱۴۰۵ به ۲۴۵ میلیون تومان و میانگین آن به ۲۸۲ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که نسبت به یک سال قبل ۱۴۳ درصد رشد نشان می‌دهد.
کدام مناطق تهران بیشترین رشد قیمت را داشتند؟
در یک سال منتهی به مهر ۱۴۰۵، منطقه ۱۴ با رشد ۱۶۳ درصدی پیشتاز بود و مناطق ۷ و ۳ با ۱۵۹ و ۱۵۲ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفتند. منطقه یک با قیمت پیشنهادی متری ۶۰۰ میلیون تومان همچنان گران‌ترین منطقه تهران است.
اجاره‌بها در تهران چقدر افزایش یافته است؟
اجاره‌بهای موثر در تهران در یک سال اخیر ۵۲ درصد رشد کرده؛ یعنی حدود یک‌سوم رشد قیمت خرید. به همین دلیل نسبت قیمت به اجاره سالانه (P/R) از ۱۸ به ۲۹ رسیده و بازده ناخالص اجاری به ۳.۴ درصد کاهش یافته است.
آیا مسکن تهران از تورم جلو افتاده است؟
در افق یک‌ساله بله؛ بازده واقعی مسکن تهران پس از کسر تورم حدود ۲۹ درصد بوده است. اما در افق دوساله بازده واقعی به ۲ درصد محدود می‌شود و در افق پنج‌ساله شاخص قیمت مسکن ۶.۴ برابر شده، درحالی‌که تورم ۷.۷ برابر و قیمت سکه ۲۲ برابر شده است؛ یعنی مسکن در بلندمدت هنوز از تورم عقب است.
آیا قیمت مسکن تهران باز هم افزایش می‌یابد؟
پیش‌بینی قطعی ممکن نیست. از خرداد تا مهر ۱۴۰۵ دلار ۵۲ درصد و مسکن ۲۱ درصد رشد کرده؛ شکافی که می‌تواند نشانه تداوم فشار افزایشی بر قیمت مسکن باشد. از سوی دیگر، تجربه گذشته نشان می‌دهد هر بار نسبت قیمت به اجاره از ۲۵ واحد عبور کرده، دوره بعد با فرسایش واقعی قیمت مسکن و رشد سریع‌تر اجاره همراه بوده است. برای مرور دیدگاه کارشناسان، گزارش پیش‌بینی آینده قیمت مسکن را بخوانید.
منبع داده‌ها: آگهی‌های ملکی کیلید؛ این گزارش با همکاری کیلید در «پرونده هفته» نشریه فردای بازارها (شماره ۲۴، ۱۶ آبان ۱۴۰۵) منتشر شده است. ارقام مربوط به قیمت‌های پیشنهادی آگهی‌هاست و لزوماً با قیمت نهایی معاملات یکسان نیست.
تصویر بازار در سال گذشته را می‌توانید در گزارش مشترک کیلید و فردای اقتصاد از بازار مسکن مهر ۱۴۰۴ ببینید.
برای مقایسه قیمت فایل‌های مشابه و بررسی وضعیت بازار در محله موردنظر خود، می‌توانید از سامانه کیلید استفاده کنید.
