سالها بود که در بازار ساختوساز تهران، نسبت ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده به یک عرف نانوشته در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت تبدیل شده بود. هرچند این نسبت همیشه با توجه به موقعیت ملک، متراژ زمین، میزان تراکم و شرایط پروژه تغییر میکرد، اما در اغلب قراردادها، دست بالاتر با مالک بود.
حالا نشانههایی از تغییر این معادله دیده میشود. بررسیهای بازار ساختوساز نشان میدهد در بخشی از پروژههای جدید، بهویژه در زمینهای بزرگمتراژ و برخی مناطق شمال تهران، قراردادهایی با سهم برابر میان مالک و سازنده در حال شکلگیری است؛ تغییری که بیش از آنکه نتیجه چانهزنی میان دو طرف باشد، حاصل افزایش شدید هزینههای ساخت و تغییر معادلات اقتصادی پروژههای ساختمانی است.
البته این به معنای تغییر کامل قواعد مشارکت در ساخت در سراسر تهران نیست. هنوز در بسیاری از مناطق، بهویژه پروژههای کوچکتر، همان الگوی سنتی ۶۰-۴۰ برقرار است. با این حال، آنچه امروز در بخشی از بازار مشاهده میشود، نشان میدهد فرمول قدیمی دیگر برای همه پروژهها پاسخگو نیست.
چرا فرمول مشارکت در ساخت تغییر کرده است؟
مشارکت در ساخت، بیش از هر چیز، یک معادله اقتصادی است. هر زمان که هزینهها یا درآمدهای یک پروژه تغییر کند، نسبت سهم مالک و سازنده نیز میتواند دستخوش تغییر شود.
بررسیهای منتشرشده نشان میدهد طی ماههای اخیر، تورم ساختوساز بیشترین نقش را در تغییر این معادله داشته است. رشد قیمت مصالح ساختمانی، افزایش هزینه خرید انشعابات، بالا رفتن عوارض شهرداری و افزایش دستمزد نیروی کار، هزینه اجرای پروژههای ساختمانی را به شکل محسوسی افزایش داده است.
در چنین شرایطی، بسیاری از سازندگان معتقدند ادامه همکاری با همان فرمول قدیمی، بهویژه در پروژههای بزرگ، دیگر از نظر اقتصادی توجیه ندارد. به همین دلیل، در برخی قراردادهای جدید، سهم سازنده نسبت به گذشته افزایش یافته و طرفین به توافقهای نزدیک به ۵۰-۵۰ رسیدهاند.
تورم ساخت سریعتر از رشد قیمت زمین حرکت کرده است
یکی از مهمترین نکاتی که در بررسی بازار املاک کلنگی به چشم میخورد، تفاوت سرعت رشد قیمتها در بخشهای مختلف بازار مسکن است.
بر اساس دادههای منتشرشده، طی بازه مورد بررسی، قیمت املاک کلنگی در مناطق متوسط تهران حدود ۴۴ درصد افزایش داشته است. این در حالی است که قیمت فروش آپارتمانها رشد بیشتری را تجربه کرده و همزمان، هزینه ساخت نیز تقریباً دو برابر شده است.
همین اختلاف باعث شده معادله مشارکت در ساخت تغییر کند. زیرا در گذشته، سهم بالاتر مالک تا حد زیادی با هزینههای ساخت همخوانی داشت، اما امروز افزایش شدید هزینه اجرای پروژه، حاشیه سود سازندگان را کاهش داده است.
به بیان ساده، اگر سهم سازنده بدون تغییر باقی بماند اما هزینه ساخت به سرعت افزایش پیدا کند، اجرای برخی پروژهها دیگر از نظر اقتصادی توجیهپذیر نخواهد بود.
چرا این تغییر بیشتر در پروژههای بزرگ دیده میشود؟
یکی از نکات مهم گزارش، تفاوت میان پروژههای کوچک و بزرگ است.
بررسیهای بازار نشان میدهد تغییر فرمول مشارکت، بیشتر در زمینهای با مساحت بیش از ۱۵۰۰ مترمربع و پروژههای بزرگ ساختمانی مشاهده میشود. دلیل این موضوع نیز ساختار متفاوت هزینهها در چنین پروژههایی است.
در پروژههای بزرگ، حجم عملیات ساختمانی افزایش پیدا میکند و سهم هزینه ساخت در کل پروژه بیشتر میشود. از سوی دیگر، این ساختمانها معمولاً از تجهیزات پیشرفتهتر و در برخی موارد تجهیزات وارداتی استفاده میکنند که افزایش قیمت ارز و رشد هزینه واردات، اثر مستقیمی بر هزینه نهایی آنها دارد.
به همین دلیل، بسیاری از سازندگان این پروژهها معتقدند ادامه فعالیت با همان سهم ۴۰ درصدی گذشته، دیگر پاسخگوی هزینههای امروز نیست.
آیا در همه مناطق تهران سهمها برابر شده است؟
خیر. یکی از نکات مهم گزارش این است که این تغییر، هنوز به یک الگوی ثابت در سراسر تهران تبدیل نشده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد در برخی مناطق میانی شهر، از جمله بخشهایی از منطقه ۲ و برخی محلههای منطقه ۵، همچنان قراردادهای مشارکت با همان نسبت سنتی ۶۰ درصد برای مالک و ۴۰ درصد برای سازنده منعقد میشود.
در مقابل، در برخی پروژههای واقع در شمال تهران، بهویژه روی زمینهای بزرگ، توافقهای ۵۰-۵۰ یا حتی نسبتهای نزدیک به آن، بیشتر از گذشته دیده میشود.
از سوی دیگر، در برخی مناطق جنوبی و شرقی تهران نیز شرایط متفاوت است و بسته به ارزش زمین، نوع پروژه و شرایط بازار، توافقهای برابر میان مالک و سازنده در پروژههای کوچکتر نیز مشاهده میشود.
این تفاوت نشان میدهد هنوز نمیتوان یک فرمول واحد برای همه قراردادهای مشارکت در ساخت در تهران ارائه کرد و هر پروژه باید با توجه به شرایط اقتصادی خود ارزیابی شود.
آیا افزایش تراکم ساختمانی معادله مشارکت را دوباره تغییر میدهد؟
در شرایطی که افزایش هزینههای ساخت باعث شده سهم سازندگان در برخی قراردادها بیشتر شود، همزمان عامل دیگری نیز وارد معادله شده است؛ افزایش تراکم ساختمانی.
بر اساس روال جدیدی که شهرداری تهران در بخش قابل توجهی از مناطق شهر دنبال میکند، برخی پروژههای ساختمانی میتوانند تحت شرایط مشخص، یک یا دو طبقه بیشتر از گذشته احداث کنند. افزایش تعداد طبقات، به معنای افزایش زیربنای قابل ساخت و در نتیجه افزایش واحدهای قابل فروش است؛ موضوعی که میتواند بر سودآوری پروژه اثر بگذارد.
اما این تأثیر در همه پروژهها یکسان نیست.
تراکم بیشتر همیشه به معنای سود بیشتر نیست!
در نگاه اول شاید تصور شود افزایش تعداد طبقات، بهطور خودکار سود سازندگان را افزایش میدهد، اما واقعیت بازار پیچیدهتر از این است.
هزینه خرید تراکم در تهران، بسته به موقعیت ملک، ارزش منطقه و ضوابط شهرداری، تفاوت قابل توجهی دارد. در نتیجه ممکن است افزایش یک طبقه در یک منطقه، سود قابل توجهی برای پروژه ایجاد کند، اما همان میزان تراکم در منطقهای دیگر، بخش زیادی از سود حاصل را صرف پرداخت هزینههای مربوط به پروانه و عوارض کند.
به همین دلیل، فعالان بازار معتقدند تأثیر افزایش تراکم باید برای هر پروژه بهصورت جداگانه بررسی شود و نمیتوان آن را راهکاری قطعی برای جبران رشد هزینههای ساخت دانست.
چرا برخی مالکان دیگر حاضر به مشارکت نیستند؟
یکی دیگر از نکات مهم گزارش، تغییر رفتار بخشی از مالکان املاک کلنگی است.
در شرایطی که بازار با نوسان قیمتها روبهروست، برخی مالکان ترجیح میدهند به جای ورود به قرارداد مشارکت، ملک خود را بهصورت نقدی بفروشند. از نگاه این گروه، مشارکت در ساخت به دلیل طولانی بودن زمان اجرای پروژه و نامشخص بودن شرایط آینده، ریسک بیشتری نسبت به فروش مستقیم دارد.
همین موضوع باعث شده تعداد فایلهایی که مالکان آنها برای مشارکت اعلام آمادگی میکنند، در مقایسه با املاک دارای قابلیت مشارکت، کمتر باشد.
به بیان دیگر، همه زمینهای مناسب ساخت وارد بازار مشارکت نمیشوند و بخشی از مالکان همچنان ترجیح میدهند سرمایه خود را نقد کنند.
پیشفروشهایی که با تورم امروز همخوانی ندارند
گزارش دنیای اقتصاد به یکی دیگر از چالشهای مهم سازندگان نیز اشاره میکند؛ پروژههایی که در سال گذشته پیشفروش شدهاند.
بخش قابل توجهی از این قراردادها در زمانی منعقد شده که هزینههای ساخت به مراتب کمتر از امروز بود. اما افزایش شدید قیمت مصالح، دستمزد و سایر هزینههای اجرایی باعث شده برخی سازندگان اکنون با هزینههایی بسیار بالاتر از برآورد اولیه روبهرو شوند.
به همین دلیل، ادامه اجرای برخی پروژهها با دشواری بیشتری همراه شده و حتی در بعضی موارد، حاشیه سود پیشبینیشده تقریباً از بین رفته است.
این موضوع نشان میدهد در شرایط تورمی، مدیریت ریسک پروژههای ساختمانی اهمیت بیشتری نسبت به گذشته پیدا کرده است.
آیا سازندگان شخصی از بازار کنار میروند؟
یکی از نکات قابل توجه گزارش، تفاوت شرایط میان سازندگان شخصی و شرکتهای ساختمانی است.
فعالان این بازار معتقدند شرکتهای بزرگ، به دلیل برخورداری از منابع مالی بیشتر، تجربه بالاتر و دسترسی آسانتر به فرآیندهای اداری، توانایی بیشتری برای مدیریت پروژهها در دورههای تورمی دارند.
در مقابل، سازندگان شخصی معمولاً با چالشهای بیشتری روبهرو هستند. یکی از این چالشها، زمان طولانیتر دریافت پروانه ساختمانی است.
هرچه فرآیند اخذ مجوزها طولانیتر شود، پروژه دیرتر آغاز خواهد شد و در نتیجه احتمال افزایش هزینههای ساخت نیز بیشتر میشود. همین مسئله میتواند سودآوری پروژه را کاهش دهد و ادامه فعالیت برخی سازندگان کوچک را با دشواری همراه کند.
به همین دلیل، برخی فعالان بازار احتمال میدهند در صورت ادامه این شرایط، سهم شرکتهای ساختمانی بزرگ در بازار مشارکت افزایش پیدا کند و بخشی از سازندگان شخصی بهتدریج از این بازار خارج شوند.
آیا فرمول ۵۰-۵۰ به یک استاندارد جدید تبدیل خواهد شد؟
با وجود تغییراتی که امروز در برخی قراردادهای مشارکت دیده میشود، هنوز نمیتوان گفت نسبت ۵۰-۵۰ به الگوی غالب بازار تبدیل شده است.
رفتار بازار همچنان به عوامل متعددی وابسته است؛ از جمله:
- روند قیمت زمین
- هزینه ساخت
- قیمت فروش واحدهای مسکونی
- میزان عرضه املاک کلنگی
- سیاستهای شهرداری در زمینه تراکم
- شرایط کلی اقتصاد
به همین دلیل، ممکن است در برخی مناطق همچنان فرمول ۶۰-۴۰ حفظ شود و در برخی پروژههای دیگر، توافقهای متفاوتی میان مالک و سازنده شکل بگیرد.
آنچه امروز بیش از هر چیز تغییر کرده، انعطافپذیرتر شدن مذاکرات میان دو طرف است؛ موضوعی که نشان میدهد قراردادهای مشارکت بیش از گذشته تابع شرایط اقتصادی هر پروژه شدهاند.
اگر مالک یک ملک کلنگی هستید، قبل از مشارکت به این نکات توجه کنید
تغییر فرمولهای مشارکت در ساخت نشان میدهد دیگر نمیتوان تنها بر اساس عرف سالهای گذشته درباره سهم مالک و سازنده تصمیم گرفت. هر پروژه شرایط خاص خود را دارد و عواملی مانند موقعیت زمین، مساحت، ضوابط شهرسازی، هزینه ساخت و وضعیت بازار میتوانند بر نتیجه مذاکرات اثر بگذارند.
اگر قصد مشارکت در ساخت دارید، بهتر است پیش از امضای قرارداد این موارد را بررسی کنید:
- ارزش واقعی زمین با توجه به معاملات روز منطقه
- تعداد طبقات و تراکم قابل دریافت
- سابقه و توان مالی سازنده
- برنامه زمانبندی اجرای پروژه
- نحوه تقسیم واحدها، پارکینگ و انباری
- ضمانتهای اجرایی قرارداد
- نحوه جبران خسارت در صورت تأخیر در اجرای پروژه
در بسیاری از موارد، درصد مشارکت تنها یکی از بخشهای قرارداد است و نحوه تنظیم سایر بندها میتواند تأثیر بیشتری بر منافع طرفین داشته باشد.
سازندگان چه نکاتی را باید در محاسبات خود لحاظ کنند؟
برای سازندگان نیز شرایط نسبت به گذشته تغییر کرده است. افزایش هزینه مصالح، رشد دستمزدها، عوارض ساختمانی، هزینه انشعابات و طولانیتر شدن زمان اجرای پروژه باعث شده محاسبات اقتصادی با دقت بیشتری انجام شود.
به همین دلیل، پیش از ورود به یک پروژه مشارکتی، لازم است علاوه بر ارزش زمین، عواملی مانند روند احتمالی هزینههای ساخت، زمان دریافت پروانه، ظرفیت فروش واحدها و میزان نقدینگی موردنیاز نیز برآورد شود.
نادیده گرفتن هر یک از این عوامل میتواند سودآوری پروژه را تحت تأثیر قرار دهد؛ موضوعی که گزارش دنیای اقتصاد نیز با اشاره به مشکلات برخی پروژههای پیشفروششده بر آن تأکید کرده است.
بازار مشارکت در ساخت به کدام سمت میرود؟
نشانههای امروز بازار نشان میدهد مشارکت در ساخت وارد مرحلهای شده که بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر شرایط اقتصادی قرار دارد. در گذشته، نسبت سهم مالک و سازنده تا حد زیادی بر پایه عرف بازار تعیین میشد؛ اما اکنون افزایش هزینههای ساخت، تفاوت رشد قیمت زمین با هزینه تولید و تغییر شرایط سرمایهگذاری باعث شده مذاکرات انعطافپذیرتر از گذشته باشد.
البته هنوز نمیتوان گفت فرمول ۵۰-۵۰ جایگزین قطعی نسبت ۶۰-۴۰ شده است. بررسیهای بازار نشان میدهد این تغییر بیشتر در پروژههای خاص، زمینهای بزرگمتراژ و برخی مناطق شهر دیده میشود و همچنان در بسیاری از قراردادها، همان الگوی سنتی حفظ شده است.
با این حال، اگر روند افزایش هزینههای ساخت ادامه پیدا کند یا قیمت زمین با سرعت بیشتری رشد کند، ممکن است نسبتهای مشارکت نیز دوباره دستخوش تغییر شوند.
جمعبندی
بازار مشارکت در ساخت تهران در حال تجربه تغییراتی است که بیش از هر چیز، ریشه در شرایط اقتصادی و افزایش هزینههای تولید مسکن دارد. رشد قیمت مصالح، افزایش دستمزدها، هزینههای صدور پروانه و سایر مخارج ساخت باعث شده در برخی پروژهها، ادامه همکاری با فرمول سنتی ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده دیگر توجیه اقتصادی نداشته باشد.
در مقابل، در برخی پروژههای بزرگ و بهویژه در مناطق شمالی تهران، توافقهای ۵۰-۵۰ یا نسبتهای نزدیک به آن در حال افزایش است. البته این به معنای تغییر کامل قواعد مشارکت در ساخت نیست و همچنان شرایط هر پروژه، ارزش زمین، ضوابط شهرسازی و وضعیت بازار، نقش تعیینکنندهای در تعیین سهم طرفین دارد.
برای مالکان و سازندگانی که قصد ورود به چنین قراردادهایی را دارند، بررسی دقیق ارزش ملک، هزینههای ساخت، ظرفیت پروژه و مفاد قرارداد اهمیت بیشتری نسبت به گذشته پیدا کرده است.
در همین راستا، سامانه کیلید با فراهم کردن امکان بررسی فایلهای فروش املاک کلنگی، مقایسه قیمتها، مشاهده موقعیت ملک روی نقشه و دسترسی به اطلاعات تحلیلی بازار، میتواند دید جامعتری از وضعیت هر منطقه در اختیار مالکان، سرمایهگذاران و سازندگان قرار دهد و تصمیمگیری آگاهانهتر را آسانتر کند.
پرسشهای متداول
آیا نسبت ۵۰-۵۰ جایگزین قطعی فرمول ۶۰-۴۰ شده است؟
خیر. این تغییر بیشتر در برخی پروژههای خاص، بهویژه زمینهای بزرگمتراژ و بعضی مناطق تهران مشاهده میشود و هنوز نمیتوان آن را الگوی غالب بازار دانست.
چرا سهم سازندگان در برخی قراردادها افزایش یافته است؟
افزایش هزینههای ساخت، رشد قیمت مصالح، دستمزد، عوارض و سایر هزینههای تولید باعث شده اجرای برخی پروژهها با فرمول قدیمی از نظر اقتصادی دشوارتر شود.
آیا همه مناطق تهران شرایط یکسانی دارند؟
خیر. نسبت مشارکت در ساخت به عواملی مانند ارزش زمین، موقعیت ملک، متراژ، ضوابط شهرسازی و شرایط بازار هر منطقه بستگی دارد و ممکن است از یک محله به محله دیگر متفاوت باشد.
آیا افزایش تراکم ساختمانی میتواند بر قراردادهای مشارکت تأثیر بگذارد؟
بله. افزایش تراکم میتواند در برخی پروژهها سودآوری را بهبود دهد، اما میزان تأثیر آن به هزینه خرید تراکم، موقعیت ملک و شرایط اقتصادی پروژه بستگی دارد.
