قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک یکی از مهمترین تحولات نظام حقوقی ایران در حوزه ثبت اسناد و املاک به شمار میرود. این قانون نقش مهمی در تثبیت مالکیت، افزایش شفافیت و اعتبار معاملات ملکی دارد.
در سالهای اخیر، بهویژه با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرایند ثبت اسناد وارد مرحلهای جدید شده است. به همین دلیل سال ۱۴۰۴ را میتوان نقطه اوج حرکت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به سمت هوشمندسازی و ثبت آنلاین معاملات املاک دانست.
در ادامه این مقاله، اصلاحات جدید قانون ثبت اسناد و املاک، الزامات قانونی آن، نحوه انجام معاملات ملکی و هزینههای قانونی پس از اجرای قانون الزام را بهصورت کامل بررسی میکنیم.
اصلاح قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک
بر اساس اعلام رسمی معاون امور سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، روند الکترونیکی شدن خدمات ثبتی که از سالهای گذشته آغاز شده بود، در سال ۱۴۰۴ وارد مرحله تکمیل نهایی میشود.
در این مسیر حوزههایی مانند ثبت شرکتها، سامانه ثبت الکترونیک اسناد و پایگاه اشخاص حقوقی بهطور کامل دیجیتالی خواهند شد. همچنین برای بسیاری از املاک، سند تکبرگ جدید صادر میشود.
سادهسازی فرایند ثبت اسناد رسمی
طبق اصلاحات انجامشده در قانون ثبت اسناد و املاک، سامانههای جامع املاک و اسناد تکبرگ توسعه یافتهاند تا فرایند ثبت سادهتر و سریعتر انجام شود.
در نتیجه این اقدامات، نظام ثبت کشور به سمت یک ساختار هوشمند، شفاف و برخط حرکت میکند.
اهمیت قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک
تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از اساسیترین تغییرات در حوزه خرید و فروش ملک محسوب میشود.در نتیجه اجرای این قانون بسیاری از مشکلات قدیمی بازار املاک، از جمله قولنامههای مشکلدار و دعاوی حقوقی گسترده، بهطور محسوسی کاهش یافته است.بر اساس این قانون:
- قولنامهها دیگر نمیتوانند بهصورت عادی تنظیم شوند.
- هرگونه معامله منجر به انتقال مالکیت یا حق انتفاع باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود.
- مالک رسمی فقط شخصی است که نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد.
- معاملات عادی و فاقد ثبت رسمی در مراجع قضایی قابل پیگیری نخواهند بود.
اسناد تکبرگ سبز رنگ (حدنگار)
یکی از مهمترین اصلاحات قانون ثبت اسناد و املاک، صدور اسناد تکبرگ سبز رنگ است. این اسناد پس از لازمالاجرا شدن قانون الزام صادر میشوند.
در این اسناد بهصراحت قید شده که هرگونه نقلوانتقال ملک باید صرفاً بهصورت رسمی انجام شود.
وظایف مشاوران املاک پس از اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک
پس از اصلاحات جدید، مشاوران املاک موظفاند پس از مذاکرات مقدماتی، پیشنویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کنند.
سپس این پیشنویس برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال میشود. تعرفه مشاوران املاک نیز باید بر اساس ارزش معاملاتی ملک و سقفهای قانونی تعیین شود.
نحوه اعتراض به ثبت اسناد و املاک
اشخاص ذینفع میتوانند نسبت به ثبت ملک، حدود یا حقوق ارتفاقی اعتراض کنند.
این اعتراض باید حداکثر ظرف ۹۰ روز پس از انتشار آگهی ثبتی انجام شود؛ در غیر این صورت، ثبت ملک قطعی خواهد شد.
هزینههای ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد رسمی شامل هزینههایی مانند:
حقالثبت
حقالتحریر
هزینه استعلامها و صدور سند تکبرگ است.
این هزینهها بر اساس تعرفههای قانونی محاسبه میشوند و دریافت مبالغ خارج از تعرفه، تخلف محسوب میشود.
نحوه انجام معاملات و هزینههای قانونی پس از اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک
با اجرای قانون الزام ثبت معاملات املاک، شیوه انجام معاملات ملکی و پرداخت هزینههای قانونی تغییرات مهمی داشته است.
هدف اصلی این قانون، شفافسازی معاملات، کاهش اختلافات حقوقی و ساماندهی بازار املاک است. به همین دلیل، خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک بهطور مستقیم تحت تأثیر این مقررات قرار گرفتهاند.
بر اساس اعلام سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نحوه انجام معامله به نوع سند مالکیت ملک بستگی دارد.
انواع املاک از نظر سند مالکیت
املاک از حیث سند مالکیت به سه دسته تقسیم میشوند:
۱. املاک دارای سند حدنگار سبز رنگ
این املاک دارای اسنادی هستند که پس از اجرای قانون الزام صادر شدهاند.
مطابق تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام، معاملات این املاک باید حتماً رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند.
۲. املاک دارای سند دفترچهای یا حدنگار زرد رنگ
الزام ثبت رسمی معاملات این املاک، یک سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی اجرایی میشود.
با این حال، برای کاهش ریسکهای حقوقی، ثبت رسمی این معاملات توصیه میشود.
۳. املاک فاقد سند مالکیت رسمی
در حال حاضر، ثبت معاملات این املاک در سامانه امکانپذیر نیست.
پس از راهاندازی رسمی سامانه، مالکان موظفاند ظرف دو سال ادعای خود را ثبت کرده و سپس برای اخذ سند اقدام کنند.
روشهای انجام معامله برای املاک با سند سبز رنگ
معاملات این املاک به سه روش انجام میشود:
- روش اول: ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی
- روش دوم: ثبت پیشنویس قرارداد توسط مشاور املاک
- روش سوم: ثبت قراردادهای یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد
در هر سه روش، ثبت نهایی در دفترخانه شرط اعتبار معامله است.
هزینههای قانونی معاملات پس از اجرای قانون الزام ثبت رسمی معاملات املاک
بر اساس قانون الزام، ملاک محاسبه هزینهها، ارزش معاملاتی ملک است، نه قیمت روز آن.
این ارزش هر سال توسط اداره دارایی اعلام میشود و هزینههایی مانند:
- حقالزحمه مشاور املاک
- حقالثبت
- حقالتحریر دفترخانه
بر همین اساس محاسبه میگردد.
جمعبندی نهایی
اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، همراه با اصلاحات جدید قانون ثبت اسناد و املاک، نقش مهمی در افزایش امنیت معاملات ملکی و حفظ حقوق مالکیت ایفا میکند. آشنایی با این قوانین برای خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک ضروری است و در سال ۱۴۰۵–۱۴۰۴ با توسعه سامانههای الکترونیکی، مسیر ثبت رسمی معاملات شفافتر و سادهتر خواهد شد.
