قانون اجاره یکی از مهمترین و پرکاربردترین قوانین حوزه املاک و مستغلات در ایران است. این قانون، چارچوب حقوقی روابط میان موجر و مستاجر را مشخص کرده و ضوابط تنظیم، تمدید، فسخ و تخلیه ملک اجارهای را بهصورت دقیق تعیین میکند. آشنایی با قانون اجاره ۱۴۰۴، بهویژه در شرایط تورمی و تغییرات اقتصادی، برای جلوگیری از اختلافات و دعاوی حقوقی امری ضروری است.
در سال ۱۴۰۴، با توجه به افزایش قیمت مسکن و اجارهبها، قوانین جدیدی درباره تمدید قرارداد اجاره، سقف افزایش اجاره، کمیسیون تمدید و ثبت قراردادها در سامانههای رسمی اجرا میشود. عدم آگاهی از این مقررات میتواند منجر به صدور حکم تخلیه، مطالبه خسارت یا تضییع حقوق موجر و مستاجر شود. در این مقاله، قانون اجاره و تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴ را بهصورت جامع، شفاف و کاربردی بررسی میکنیم.
تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴؛ راهنمای کامل موجر و مستاجر
بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴ یکی از حساسترین و پرتنشترین دورههای خود را تجربه میکند. افزایش نرخ تورم، بالا رفتن هزینههای زندگی، کاهش قدرت خرید مستاجران و نگرانی موجران از افت ارزش سرمایه باعث شده موضوع تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴ به یکی از مهمترین دغدغههای خانوارها تبدیل شود. بسیاری از قراردادهای اجاره در پایان سال ۱۴۰۳ به اتمام رسیدهاند و موجر و مستاجر باید درباره ادامه همکاری، میزان افزایش اجارهبها و نحوه تمدید قرارداد تصمیمگیری کنند.
در این شرایط، ناآگاهی از قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴ میتواند منجر به اختلافات جدی، طرح شکایت، تخلیههای غیرقانونی یا پرداخت هزینههای اضافی شود. از سوی دیگر، موجران نیز باید بدانند که قانون چه حقوقی برای آنها در نظر گرفته و در چه شرایطی میتوانند از تمدید اجباری قرارداد خارج شوند. به همین دلیل، شناخت دقیق قوانین و روشهای تمدید اجارهنامه در سال ۱۴۰۴ برای هر دو طرف قرارداد کاملاً ضروری است.
در این مقاله از فراملک، تلاش کردهایم بهصورت جامع و کاربردی، همه آنچه باید درباره تمدید اجاره در سال ۱۴۰۴ بدانید را بررسی کنیم؛ از قوانین جدید و تمدید خودکار گرفته تا سقف افزایش اجاره، کمیسیون تمدید اجاره، روشهای تمدید، ثبت قرارداد در سامانه خودنویس، پشتنویسی، مدارک لازم و نمونه متن تمدید قرارداد.
قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴ چیست؟
قانون تمدید اجاره سال ۱۴۰۴ با هدف حمایت از مستاجران، کنترل افزایشهای غیرمنطقی اجارهبها و ایجاد ثبات در بازار مسکن تصویب و برای این سال نیز تمدید شده است. این قانون ادامه سیاستهای حمایتی دولت در سالهای اخیر است که تلاش دارد از بیثباتی شدید بازار اجاره جلوگیری کند و امنیت سکونتی مستاجران را افزایش دهد.
بر اساس این قانون، در شرایط مشخص، قراردادهای اجاره مسکونی بهصورت خودکار برای یک سال تمدید میشوند. این تمدید اجباری به معنای نادیده گرفتن حقوق موجر نیست، بلکه چارچوبی قانونی برای ایجاد تعادل میان حقوق و منافع موجر و مستاجر محسوب میشود.
موارد استثنا در تمدید اجباری قرارداد اجاره ۱۴۰۴
تمدید خودکار اجاره شامل همه قراردادها نمیشود. قانونگذار برای حفظ حقوق موجر، مواردی را بهعنوان استثنا در نظر گرفته است که در صورت وجود آنها، تمدید اجباری اعمال نخواهد شد:
🔹 فروش ملک
اگر مالک قصد فروش ملک را داشته باشد و قرارداد رسمی فروش در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد، قرارداد اجاره بهصورت خودکار تمدید نمیشود.
🔹 تخریب، بازسازی یا نوسازی
در صورتی که ملک نیاز به تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی داشته باشد و مالک پروانه و مجوزهای لازم را از شهرداری یا مراجع ذیربط اخذ کرده باشد.
🔹 عدم انجام تعهدات توسط مستاجر
اگر مستاجر در طول مدت اجاره قبلی، تعهدات خود مانند پرداخت بهموقع اجارهبها یا رعایت شروط قرارداد را انجام نداده باشد.
🔹 مخالفت با افزایش قانونی اجارهبها
در صورتی که مستاجر با افزایش اجارهبها در چارچوب درصدهای مصوب قانونی مخالفت کند.
سقف افزایش اجارهبها در تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
یکی از مهمترین بخشهای قانون تمدید اجاره ۱۴۰۴، تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها است. این سقفها بهصورت منطقهای تعیین شدهاند:
تهران: حداکثر ۲۵ درصد
کلانشهرها: حداکثر ۲۰ درصد
سایر شهرها: حداکثر ۱۵ درصد
هرگونه افزایش بیش از این میزان، غیرقانونی محسوب میشود و مستاجر میتواند از طریق مراجع قانونی یا شورای حل اختلاف پیگیری کند.
انواع تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴
تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴ به دو شکل انجام میشود:
1_تمدید اختیاری قرارداد اجاره
تمدید اختیاری زمانی است که موجر و مستاجر با رضایت کامل، تصمیم به ادامه قرارداد میگیرند. این نوع تمدید برای املاک مسکونی و تجاری امکانپذیر است.
شرایط صحت تمدید اختیاری:
🔹وجود قصد و رضایت واقعی طرفین
🔹اهلیت قانونی موجر و مستاجر
🔹مشخص بودن موضوع قرارداد و ارجاع به قرارداد قبلی
🔹مشروع و قانونی بودن هدف تمدید
2_ تمدید اجباری قرارداد اجاره
تمدید اجباری به حکم قانون انجام میشود و نیاز به تنظیم قرارداد جدید ندارد. این نوع تمدید بیشتر شامل اجارههای مسکونی در سال ۱۴۰۴ است و هدف آن جلوگیری از بیخانمانی و فشار اقتصادی بر مستاجران است.
روشهای تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
🔹 تمدید از طریق دفاتر املاک
یکی از رایجترین روشها، مراجعه به دفاتر املاک مجاز است. در این روش:
🔹اطلاعات جدید قرارداد ثبت میشود
🔹کد رهگیری دریافت میگردد
🔹کمیسیون تمدید اجاره پرداخت میشود
این روش رسمیتر بوده و برای افرادی که به دنبال امنیت حقوقی بالاتر هستند، توصیه میشود.
🔹 تمدید مستقیم بین موجر و مستاجر
در این روش، طرفین بدون مراجعه به بنگاه، قرارداد را تمدید میکنند. معمولاً از پشتنویسی قرارداد قبلی استفاده میشود و تغییرات بهصورت مکتوب درج میگردد.
برای افزایش اعتبار این روش:
🔹امضای دو شاهد ضروری است
🔹ثبت تمدید در سامانه خودنویس توصیه میشود
مدارک لازم برای تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
برای تمدید قرارداد اجاره، مدارک زیر مورد نیاز است:
🔹کارت ملی موجر و مستاجر
🔹قرارداد اجاره قبلی
🔹اطلاعات ملک (کد پستی و مشخصات)
🔹مدارک مالکیت (در صورت مراجعه به بنگاه)
کمیسیون تمدید اجاره ۱۴۰۴ چگونه محاسبه میشود؟
کمیسیون تمدید اجاره طبق عرف و قانون شامل موارد زیر است:
🔹۰٫۵ درصد مبلغ رهن
🔹یکچهارم اجارهبهای ماهیانه
🔹۱۰ درصد حقالزحمه
🔹۱۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده
مثال محاسبه کمیسیون تمدید اجاره
رهن: ۶۰۰ میلیون تومان
اجاره ماهیانه: ۵ میلیون تومان
کمیسیون نهایی تمدید قرارداد: ۵,۱۴۲,۵۰۰ تومان
تعرفه تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴
تعرفه تمدید قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۴ بر اساس قانون و عرف بازار املاک تعیین شده و در سراسر کشور تقریباً یکسان است. تفاوت اصلی، به میزان رهن و اجاره و سقف افزایش قانونی مربوط میشود. پرداخت بیش از تعرفه قانونی، تخلف محسوب شده و قابل پیگیری است.
ثبت تمدید قرارداد اجاره در سامانه خودنویس
از ابتدای سال ۱۴۰۴، ثبت تمام قراردادهای اجاره برای دریافت کد رهگیری رایگان در سامانه خودنویس الزامی شده است.
🔗 آدرس سامانه:
https://khodnevis.mrud.ir/
ثبت قرارداد در سامانه خودنویس:
🔹شفافیت معاملات را افزایش میدهد
🔹از تخلفات جلوگیری میکند
🔹حقوق موجر و مستاجر را تضمین میکند
🔹نکات مهم در پشتنویسی تمدید قرارداد اجاره
🔹تمدید شفاهی فاقد اعتبار قانونی است
🔹تاریخ و مدت تمدید باید دقیق درج شود
🔹مبلغ جدید رهن و اجاره بهوضوح نوشته شود
🔹امضای موجر، مستاجر و دو شاهد ضروری است
🔹شروط جدید باید صریح و مکتوب باشند
جمعبندی نهایی
تمدید قرارداد اجاره ۱۴۰۴ تابع قوانین مشخص، سقفهای قانونی افزایش اجارهبها و الزام ثبت رسمی است. آگاهی از این مقررات، هم مانع تضییع حقوق مستاجران میشود و هم موجران را از مشکلات حقوقی آینده حفظ میکند. بهترین راه، تمدید شفاف، مکتوب و ثبتشده قرارداد اجاره است.
