بازار مسکن تهران در شهریور 1404 تغییرات جالبی را تجربه کرده است. بررسی آگهی‌های فروش و اجاره نشان می‌دهد که هم از نظر تعداد فایل‌های عرضه‌شده و هم از نظر قیمت‌ها، شرایط متفاوتی نسبت به شهریور 1403 رقم خورده است. در ادامه به مهم‌ترین نکات این گزارش می‌پردازیم.
افت آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران
در شهریور 1404 تعداد آگهی‌های فروش آپارتمان در تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از 49 درصد کاهش داشته است. علت اصلی این کاهش را می‌توان در فضای بی‌ثبات سیاسی و اقتصادی کشور و ابهام در آینده مذاکرات دانست. همین موضوع باعث شده بسیاری از خریداران از ورود به بازار عقب‌نشینی کنند.
تعداد آگهی های فروش شهر تهران (به تفکیک مناطق)
- جزئیات دقیق‌تر بر اساس تفکیک مناطق تهران نشان‌دهنده تغییرات در توزیع آگهی‌ها است که نشان می‌دهد برخی مناطق خاص بیشتر یا کمتر تحت تاثیر عوامل اقتصادی قرار گرفته‌اند.
میانگین قیمت درخواستی یک واحد مسکونی براساس آگهی های فروش شهر تهران
با وجود کاهش عرضه، قیمت‌ها روند صعودی داشتند:
در شهریور 1404، میانگین قیمت‌های آگهی‌شده نسبت به سال گذشته 2.37٪ افزایش یافته است که نشان‌دهندهٔ رشد جزئی قیمت‌ها در بازار مسکن می‌باشد.
میانگین قیمت آگهی های فروش شهر تهران (به تفکیک مناطق)
میانگین قیمت یک متر مربع یک واحد مسکونی براساس آگهی های فروش
میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان نیز 9.40 درصد افزایش داشته است.
یکی از دلایل رشد قیمت هر متر مربع، افزایش سهم واحدهای کوچک‌تر (زیر 75 متر) در بازار بوده است. این دسته از واحدها در شهریور 1404 حدود 5.86 درصد سهم بیشتری نسبت به سال گذشته داشته‌اند.
میانگین قیمت یک متر مربع یک واحد مسکونی براساس آگهی های فروش (به تفکیک مناطق)
میزان آگهی های ملکی عرضه شده برای فروش (براساس متراژ)
- میزان آگهی‌های فروش بر اساس متراژ نشان‌دهندهٔ تغییرات در نوع واحدهای عرضه‌شده در بازار است که می‌تواند به‌عنوان شاخصی برای پیش‌بینی تمایلات بازار مسکن در آینده به کار رود.
میزان آگهی های ملکی عرضه شده برای فروش (براساس عمر بنا)
در شهریور 1404، سهم واحدهای مسکونی زیر 5 سال از کل آگهی‌ها 27.03٪ بوده که نسبت به سال قبل که 31.17٪ بود، کاهش یافته است. این کاهش می‌تواند به دلیل کاهش تمایل به خرید واحدهای نوساز در شرایط اقتصادی ناپایدار باشد.
بررسی آگهی های رهن و اجاره تهران در ماه شهریور سال 1403 و 1404
تغییرات بازار اجاره تهران
در بخش اجاره نیز شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. میانگین مبلغ رهن کل در شهریور 1404 نسبت به سال گذشته 4.78 درصد افزایش داشته است.
- این افزایش می‌تواند ناشی از افزایش تقاضا برای واحدهای اجاره‌ای در شرایطی باشد که خرید مسکن برای بسیاری از افراد غیرممکن شده است.
- همچنین میانگین شاخص قیمت به اجاره در شهریور 1403 برابر 15.92 بوده و در شهریور 1404 به 15.55 کاهش یافته است. این کاهش نشان‌دهندهٔ بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به قیمت ملک است.
میانگین قیمت آگهی های رهن کل درخواستی یک واحد مسکونی متوسط در شهر تهران (به تفکیک مناطق)
شاخص قیمت به اجاره (Price-to-Rent)
-
شهریور ۱۴۰۳: ۱۵.۹۲
-
شهریور ۱۴۰۴: ۱۵.۵۵
کاهش این شاخص نشان‌دهنده بهبود نسبی بازدهی اجاره نسبت به خرید ملک است، هرچند همچنان نسبت به استانداردهای جهانی رقم بالایی محسوب می‌شود.
مقایسه بازار ها از شهریور 1403 تا شهریور 1404:
این آمارها بر اساس مقایسه نقطه‌به‌نقطه پایان شهریور 1403 و پایان شهریور 1404 محاسبه شده‌اند.
این مقایسه نشان می‌دهد که بازار مسکن نسبت به سایر بازارهای سرمایه‌گذاری، افزایش کمتری داشته است، که ممکن است نشان‌دهندهٔ ترجیح دیگر سرمایه‌گذاران به دارایی‌های دیگر مانند طلا یا ارز باشد.
