با توجه به وضعیت مسکن و نوسان و بالا رفتن بی‌امان قیمت‌ها تخمین هزینه ساخت خانه کار ساده‌ای نیست. چراکه باید هزینه ساخت آپارتمان و هزینه ساخت اسکلت و هزینه جواز ساخت محاسبه شود تا قیمت ساخت هر مترمربع به‌دست بیاید.
با این وجود انسان‌ها از آغاز خودشان خانه‌شان را می‌ساختند و هنوز هم میل به ساختن خانه طبق امیال و سلیقه شخصی، کار جذابی به‌نظر می‌آید. خیلی‌ها ترجیح می‌دهند دشواری‌های ساختن خانه را تحمل کنند، اما در عوض جایی زندگی کنند که با دستان خودشان و بر اساس نقشه خود آن را ساخته‌اند.
هزینه ساخت خانه چطور محاسبه می‌شود؟
در برآورد هزینه ساخت خانه و قیمت ساخت هر مترمربع از آن باید عوامل دیگری را که در امر قیمت‌گذاری دخیل هستند، بررسی کرد.
به طور کلی هزینه ساخت آپارتمان در تهران را عواملی از این دست تعیین می‌کنند:
- محل اجرای پروژه ساخت و کیفیت آن
- مقدار زیربنا
- نقشه اجرایی سازه شامل ستون‌ها و تیرها
- نقشه معماری شامل طراحی داخلی واحدها، لابی، آشپزخانه، پاگرد و نمای ساختمان
- مقدار آهنی که مصرف می‌شود
- نوع اسکلت سازه ساختمان
- ایرانی یا خارجی بودن مواد اولیه مصرفی
- نوع و شکل امکانات رفاهی و تجهیزات ساختمانی شامل بام‌باغ (روف گاردن)
|
در همین رابطه بخوانید: |
قیمت ساخت هر مترمربع
با احتساب نوسان قیمت‌ها، نمی‌شود قاطعانه درباره قیمت‌ها نظر داد. در این نوشته اطلاعات مربوط به قیمت‌ها بر اساس گزارش‌ها و شاخص‌های سالیانه و نیم‌سال و فصلی بانک مرکزی و اداره آمار تهیه شده است.
به‌طور دقیق‌تر کلیه قیمت‌هایی که ذکر می‌شود، در واقع قیمت‌های فروردین ماه 1398 هستند و معلوم نیست که طی ماه آینده چه تغییراتی ممکن است رخ دهد.
قیمت‌ها مربوط به شهر تهران می‌شوند که از نظر ساختوساز و قیمت‌های آن به‌نوعی گران‌ترین شهر کشور محسوب می‌شود. با مبنا در نظر گرفتن قیمت‌های تهران می‌توان حدس زد در شهرهای بزرگ دیگر چه می‌گذرد؛ ممکن است این قیمت‌ها مساوی قیمت‌های تهران یا قدری کمتر از این باشند.
|
هزینه ساخت خانه در تهران در مقایسه با سایر کلان‌شهرها بالاتر است. بنابراین با مبنا قرار دادن تهران می‌توان هزینه ساخت در دیگر شهرها را تخمین زد. آخرین قیمت ساخت هر مترمربع اعلام‌شده مربوط به فروردین 1398 است. |
قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان بر اساس تعداد طبقات
می‌توان گفت هزینه ساخت آپارتمان در تهران تقریبا بالا است. یکی از معیارهای موثر بر قیمت ساخت هر مترمربع تعداد طبقات یک ساختمان است.
متوسط قیمت‌های تمام‌شده برای هر مترمربع زیربنا
| تعداد طبقات | قیمت‌ها به تومان |
| 1 طبقه | 1.695.000 |
| 2 طبقه | 1.695.000 |
| 3 طبقه | 1.710.000 |
| 4 طبقه | 1.760.000 |
| 5 طبقه | 1.805.000 |
| 6 طبقه | 2.100.000 |
| 7 طبقه | 2.150.000 |
قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان به تفکیک
از جمله بخش‌های مهم کار ساختمان‌سازی، ساخت سقف و ستون بتنی و فلزی ، نازک‌کاری و سفت‌کاری است. قیمت‌ها به تفکیک هر یک از مراحل کار ساختمان‌سازی و به تومان است.
هر مترمربع سقف و ستون بتنی شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
600.000 تا 800.000 تومان
هر مترمربع سقف و ستون فلزی شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
670.000 تا 870.000 تومان
هر مترمربع سفت‌کاری ساختمان شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
950.000 تا 1.250.000 تومان
هر مترمربع نازک‌کاری ساختمان شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
950.000 تومان به بالا
هزینه دستمزد اجرای هر مترمربع ساختمان (استادکار به اضافه کارگر) در هر متر بنای مفید و غیرمفید بدون مصالح
550.000 تومان به بالا
|
در همین رابطه بخوانید: |
جدول میانگین درصدهای هزینه ساخت خانه در تهران
در برنامه‌ریزی برای ساخت خانه دانستن این‌که هر مرحله از ساخت چقدر هزینه برمی‌دارد، مهم است. جدول زیر نشان می‌دهد که هر مرحله از ساختوساز تقریبا چند درصد از هزینه کل را به خود اختصاص می‌دهد.
|
نوع فعالیت ساختمانی |
درصد |
|
سفت‌کاری شامل خاک‌برداری، احداث فنداسیون و اسکلت سازه، دیوارچینی و آهن‌کشی و قوطی‌کشی مدفون پنجره و فریم فلزی چهارچوب درها است. |
37.45 % |
|
نازک‌کاری شامل تمام کارهای معماری ساختمانی باقی‌مانده از سفت‌کاری تا انتهای مرحله نصب کابینت و درها و کمدها است. |
37.15 % |
|
تاسیسات مکانیکی شامل تمام لوله‌کشی‌ها و نصب لوازم و سرویس‌های بهداشتی ایرانی و فرنگی، نصب پکیج‌های سرمایش و گرمایش و کولر، اسپیلت، رادیاتور، آب‌گرم‌کن است. هزینه نصب آسانسور نیز به این بخش مربوط می‌شود. |
18.02 % |
| تاسیسات برقی شامل داکت‌گذاری در سقف و دیوارها و کف تا پایان کامل نصب کلیدها و پریزها، نصب روشنایی و چراغ‌ها، آیفون، دتکتورها و تابلوهای برق است. |
7.38 % |
|
مجموع |
100 % |
تقسیم‌بندی شهری بر اساس سود و هزینه ساخت آپارتمان
اواخر سال 1397 هزینه ساخت خانه در تهران و قیمت ساخت هر مترمربع 5 میلیون تومان و 500 هزار تومان اعلام شد. همچنین هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی را نیز 2میلیون و 900 هزار تومان شناسایی شناسایی کردند. ممکن است هزینه ساخت آپارتمان در مناطقی که بافت فرسوده دارند، از این مقدار قدری پایین‌تر باشد.
در بعضی از مناطق تهران ساختوساز سود بیشتری دارد و به همین دلیل ساختمان‌سازی پررونق است. از این نظر مناطق پایتخت را می‌توان به چهار بخش تقسیم کرد.
بخش اول
مناطق اعیانی تهران است که در قسمت شمالی شهر قرار دارد. هزینه ساخت خانه و هزینه ساخت آپارتمان در این منطقه بیش از سایر مناطق است؛ اما سودی که عاید سازندگان می‌شود هم به همین ترتیب بسیار بیشتر از نقاط دیگر محاسبه می‌شود.
سود ساختوساز در منطقه یک تهران بین دو تا دو و نیم برابر هزینه ساخت خانه یا هزینه ساخت آپارتمان است. این عدد در مناطق 2 و 3 هم دو برابر هزینه ساخت است و سود سرشار آن نصیب سرمایه‌گذارانی می‌شود که در امر ساختوساز سرمایه‌گذاری می‌کنند.
بخش دوم
مناطق متوسط پایتخت پرمعامله‌ترین و پرساخت‌وسازترین مناطق تهران به‌شمار می‌آیند. سرمایه‌گذاری ساختمانی در مناطق 4 و 5 و 6 تهران به‌طور میانگین 60 تا 70 درصد بازدهی و سود دارد. با توجه به موقعیت جغرافیایی این منطقه و دسترسی خوبی که به تمام نقاط شهر دارد، متقاضی سکونت در آن بسیار است. بنابراین برای این مشتری‌های بالقوه و بالفعل خانه‌ها و آپارتمان ساخته می‌شود. در نتیجه بازار ساختوساز رونق می‌گیرد.
بخش سوم
مناطق میانی پایتخت در زمره بخش سوم قرار می‌گیرند. خیابان‌های آزادی و انقلاب مثل کمربندی میان نیمه شمالی و نیمه جنوبی قرار گرفته است. در محدوده اطراف آن‌ها مناطق 9 و 10 و 11 هم جزو مناطق پرساخت‌وساز به‌شمار می‌آیند که در مقایسه با دو بخش اول حاشیه سود کمتری دارند. اما به‌طور میانگین 25 درصد از سود ساخت‌وسازهای واحدهای مسکونی به سرمایه‌گذاران ساختمانی می‌رسد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
بخش چهارم
چهارمین بخش از نظر کسب سود حاصل از ساختوساز مناطق جنوب شهر پایتخت هستند. این مناطق بافت فرسوده دارند و هزینه ساخت خانه و سود آن تقریبا با هم برابر است. به عبارتی دیگر سود ساختمان‌سازی در این مناطق 10درصد است که با 25 درصد مناطق دیگر فاصله زیادی دارد. اما این مساله باعث کاهش ساختمان‌سازی نشده است.
سال گذشته اعلام شد دولت به کسانی که بافت‌های فرسوده را بازسازی می‌کنند، تسهیلاتی خواهد داد. به همین سبب تعدادی از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران در پروژه‌های ساختوساز این منطق سرمایه‌گذاری کردند.
پروژه‌ها کلید خوردند و در بعضی قسمت‌ها مقداری سازندگی دیده شد. بعضی از قسمت‌های فرسوده بازسازی شدند. اما این کار ادامه نیافت. چراکه وعده اعطای تسهیلات عملی نشد و سازندگان انگیزه خود را برای ساختوساز در این مناطق از دست دادند.
تنها راه بازگرداندن سرمایه‌گذاران به پروژه‌های احیای فرسوده این است که برایشان تسهیلات ویژه‌ای در نظر گرفته شود تا آن‌ها هم نسبت به کار ترغیب شوند. با این کار هم چهره شهر ترمیم می‌شود، هم افرادی که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند، امکان بهتری برای انتخاب مسکن خواهند داشت.
|
شهر تهران بر اساس میزان سوددهی در برابر هزینه ساخت خانه و هزینه ساخت آپارتمان، به چهار بخش اساسی تقسیم می‌شود. بخش اول مناطق شمالی شهر هستند که با سود 25 درصدی، بیشترین سود حاصل از ساختوساز را به‌دست می‌آورند. بخش دوم یکی از پررونق‌ترین بازارهای ساختوساز را دارد. مناطق 4 و 5 و 6 برای سازندگان ساختمان‌ها سود سرشاری دارند. بخش سوم حوالی خیابان آزادی و خیابان انقلاب را شامل می‌شود. بخش چهارم بیشتر شامل بافت فرسوده است. هزینه ساخت خانه و هزینه ساخت آپارتمان در این مناطق تقریبا برابر است و سود چندانی ندارد. |
هزینه جواز ساخت
پیش از شروع ساختوساز باید پروانه ساخت صادر شود. بدون داشتن پروانه هر گونه تغییری در ساختمان غیرقانونی است و شهرداری حق دارد در هر مرحله از ساخت که متوجه این موضوع بشود، از ساختن جلوگیری کند.
پروانه ساخت اطلاعات مربوط به ملک را در خود دارد؛ محل ساخت، کاربری ملک، مساحت زمین، نوع اسکلت، تعداد طبقات، میزان تراکم، شماره پلاک ثبتی زمین، نام و مشخصات سازنده، نام مهندس ناظر و تاریخ صدور پروانه ساخت از جمله مواردی هستند که در پروانه ساخت موجود است.
هزینه جواز ساخت قبل از صدور آن از سازنده اخذ می‌شود. اواخر سال 97 هزینه جواز ساخت برای هر مترمربع خانه اعلام شده بود. اما در واقع هزینه جواز ساخت هم مثل سایر نرخ‌ها تغییر کرده و بیشتر شده است. طبق آخرین آمار موجود هزینه جواز ساخت از این قرار است:
| هزینه جواز ساخت برای هر مترمربع خانه | 240 هزار تومان |
| شناسنامه فنی ملک برای هر مترمربع خانه | 1200 تومان |
| هزینه طراحی برای هر متر مربع خانه | 34 هزار تومان |
| هزینه نظارت برتی هر مترمربع خانه | 1600 تومان |
| هزینه بیمه اجباری کارگران برای هر نفر | 18 هزار تومان |
| هزینه تفکیک اعیانی شهرداری برای هر مترمربع | 3500 تومان |
البته هزینه جواز ساخت به این مقدار محدود نمی‌شود و بیش از این‌ها است. اما باتوجه به در دسترس نبودن اطلاعات دقیق و به‌روزی که بتوان به آن‌ها استناد کرد، ناگزیر برای اطلاع از هزینه جواز ساخت باید روزانه و به‌صورت حضوری جویای قیمت‌ها شوید.
هزینه ساخت اسکلت
بد نیست پیش از اطلاع یافتن از هزینه ساخت اسکلت درباره دو نوع اسکلت بتنی و اسکلت فلزی بیشتر بدانیم.
اسکلت بتنی در مقایسه با اسکلت فلزی هزینه‌ای کمتری دارد و در برابر حرارت مقاوم‌تر است. اما از سویی دیگر اجرای آن به‌کندی پیش می‌رود و وزن بسیار زیادی دارد.
برای ساخت اسکلت بتنی نیازی به نیروی متخصص کار نیست. همین مساله که بعضی آن را جزو مزایای اسکلت بتنی می‌دانند، می‌تواند از معایب آن هم باشد. در‌حالی‌که برای ساخت اسکلت فلزی، کار را حتما باید نیروهای متخصص انجام بدهند. در غیر این صورت ایمن یساختمان بسیار پایین می‌آید.
غیر از مساله هزینه ساخت اسکلت یکی از اسبابی که پیمانکاران به ساخت اسکلت بتنی روی می‌آورند، به هزینه ساخت اسکلت برمی‌گردد؛ هزینه ساخت اسکلت بتنی در بازار می‌تواند چند ماهه پرداخت شود، اما هزینه ساخت اسکلت فلزی تنها طی چند هفته تسویه می‌شود.
اما در مجموع هیچ نرخ رسمی برای هزینه ساخت اسکلت نمی‌توان ارائه داد و اطلاعات مربوط به قیمت ساخت هر مترمربع باید روزانه دریافت شود. زیرا بازار مصالح ساختمانی دستخوش تغییر قیمت‌ها است و ثبات ندارد.
نکته مهمی که نباید فراموشش کرد این است که هنگام برآورد هزینه ساخت اسکلت نباید تنها سود و زیان مالی آن را محاسبه کرد؛ بلکه ایمنی ساختمان را باید در نظر گرفت
|
در همین رابطه بخوانید: |
نتیجه‌گیری:
- با توجه به شرایط و بالا رفتن هزینه ساخت آپارتمان و هزینه ساخت خانه و هزینه جواز ساخت حتما باید حساب سود و زیان ساختوساز محاسبه شود.
- درباره هزینه‌ها هیچ رای قاطعی نمی‌توان صادر کرد. چون به‌صرفه بودن آن به عوامل متعددی که ذکر شد، بستگی دارد. اما تردیدی نیست که قیمت ساخت هر مترمربع از خانه روزبه‌روز گران‌تر می‌شود.
- در نهایت این یک تصمیم شخصی است که البته پیش از اجرای آن، باید خوب تحقیق کرد و جوانب امر را سنجید.
بسیار خوب بود تشکر میکنم