آموزش و مشاوره حقوقی

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

 

با توجه به رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و کاهش قدرت خرید مردم یکی از روش های محبوب خرید و فروش املاک پیش فروش مسکن است. هرچند این روش برای خریداران ویژگی‌های مثبت زیادی دارد اما برای فرآیند خرید، باید سخت گیری های لازم را قبل از معامله انجام داد تا ضمن بستری مناسب برای شرایط صحت معامله، راه های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن از بین برود. هرچند در سال های اخیر قانون گذار با وضع قانون‌های مختلف برای افرایش اعتبار قرارداد، مانع کلاهبرداری‌های کلان در این زمینه شده اما بهتر است خریداران اطلاعات کافی در مورد روش‌های پیش فروش مسکن، پرداخت خسارت قانونی و روش بستن قرارداد، ثمن معامله و قسط‌های پرداختی را داشته باشند تا در معرض کلاهبرداری در پیش فروش مسکن قرار نگیرند.
با نگاهی به آمار بازار مسکن سال های گذشته هرچه معاملات پیش فروش مسکن بیشتر شده، دعوای حقوقی نیز افزایش یافته و با استناد به همین آمار مشخص است کلاهبرداری در پیش فروش مسکن رو به افزایش است. به همین سبب در سال ۱۳۸۹ لایحه پیش فروش مسکن به مجلس شورای اسلامی ارسال شد که در دی ماه همان سال با ۲۵ قانون و ۴ تبصره به تصویب رسید تا باعث کاهش کلاهبرداری در پیش فروش مسکن شود. در این قانون نقش تمامی افراد شرکت کننده در این فرآیند از خریدار و فروشنده و مشاور املاک مشخص شده است.

پیش فروش مسکن

شروع فرآیند و شرایط صحت معامله پیش فروش مسکن بر اساس قانون تصویب شده توسط مجلس شورای اسلامی به این گونه است که پس از صدور پروانه‌‌ی ساختمان توسط شهرداری، برای هر یک از واحد ها شناسنامه فنی مستقل تنظیم می‌گردد که در آن مشخصات کامل و ملحقات هر واحد به طور دقیق اشاره شده است. در مرحله بعد فروشنده اقدام به اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع قانونی می‌کند و پس از دریافت آن شروع به تبلیغات در روزنامه‌ها و مراکز اطلاع‌‌رسانی می‌کند. طبق قانون، تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن باید در دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد.
وظیفه مشاوران املاک در این قانون انجام مذاکرات اولیه و ابتدایی، معرفی فروشنده و خریدار و مورد معامله است. پس از توافق طرفین معامله برای قرارداد، برای تنظیم سند رسمی به دفترخانه ارجاع داده می‌شوند. طبق این قانون مشاورین املاک نمی‌‌توانند خود اقدام به تنظیم قرارداد و رد و بدل ثمن معامله نمایند زیرا شرایط صحت معامله در آن زیر سوال است و اگر این مسئله اتفاق بیفتد طبق قانون جرم محسوب می‌شود.
از سوی دیگر در قانون تصویب شده ضمانت اجرایی خوبی نیز در نظر گرفته شده است تا خریدار و فروشنده، معامله‌ی کاملی داشته باشند؛ زیرا ضمانت اجرای ریالی و کیفری را شامل می‌شود. گفتنی است اگر فروشنده بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا مجوز انتشار آگهی مبادرات به انجام پیش فروش و دریافت ثمن معامله کند طبق قانون وضع شده از سه ماه تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر مبالغ دریافتی جریمه خواهد شد.

 

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

 

 

طبق قانون شرایط صحت معامله به این گونه است که تنظیم قرارداد باید در دفاتر رسمی صورت بگیرد و مشاورین املاک صلاحیت قانونی برای انجام این معامله را ندارند. خریداران باید توجه کنند برای اعتبار قرارداد خود از هرگونه انجام معامله در مشاورین املاک و پرداخت ثمن معامله پرهیز نمایند.


قراردادهای پیش فروش

برای پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن در ماده دو قانون پیش فروش مسکن آمده است که باید حداقل موارد زیر تصریح شود تا اعتبار قرارداد تضمین شده و شرایط صحت معامله برقرار باشد:

  1. اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی؛
  2. ‌پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک؛
  3.  اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری؛
  4.  مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است؛
  5.  بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت(ثمن معامله)؛
  6.  شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی؛
  7. ‌زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی؛
  8. ‌تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله؛
  9. ‌تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی؛
  10. معرفی داوران؛
  11. ‌احکام مذکور در مواد (‌۶)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١۴)، (‌١۶) و (‌٢٠) این قانون.

برای مطالعه کامل ماده های قانون پیش‌فروش ساختمان، شرایط صحت معامله، اعتبار قرارداد و  پیشگیری از کلاهبرداری در پیش فروش مسکن اینجا را کلیک نمایید.

 

شرایط صحت معامله

 

 

برای قرارداد پیش فروش مسکن در قانون، سه نوع جرم در نظر گرفته ‌شده است که شامل موارد زیر است:

  • پیش فروش بدون تنظیم قرارداد رسمی
  • پیش فروش بدون اخذ مجوزهای لازم
  • درج یا انتشار آگهی پیش فروش بدون مجوز و اخذ استعلام

عمل نکردن به تعهدات از طرف خریدار یا فروشنده

این مسئله را نمی‌توان در زمره ی کلاهبرداری پیش فروش مسکن محسوب کرد. عمل نکردن به تعهدات امکان دارد از سوی هر دو طرف معامله صورت پذیرد. به طور مثال خریدار بعد از پرداخت ثمن معامله، قسط‌های خود را دیر پرداخت کند و یا پرداخت نکند و از طرفی فروشنده بعد از دریافت ثمن معامله بر سر قول خود در مورد زمان تحویل نماند یا یکی از بندهای مورد توافق را نقض کرده باشد و شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد را زیر سوال ببرد.
اگر معامله در دفاتر رسمی انجام پذیرد قانون گذار تمامی این شبهات را در نظر گرفته و با مراجعه به قرارداد می توان به راحتی مسئله مورد اختلاف را حل نمود و پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
بهترین روش توصیه شده در این شرایط برای ماندگاری اعتبار قرارداد، ایجاد سازش میان دو طرف است. معمولا مشاور املاک یا فردی به عنوان داور در قرارداد معرفی می شود که با کمک این شخص می‌توان راه مذاکره و توافق را پیش برد تا ضمن به توافق رسیدن طرفین، اعتبار قراردارد نیز حفظ شود.
اگر توافق صورت نپذیرفت می‌توان با توجه به قرارداد و استناد به آن، طرح دعوا نمود و شکایت خود را در مراجع قانونی و قضایی ثبت و پیگیری کرد. نقش قرارداد کامل و  قانونی در این موارد کاملا پر رنگ است و اگر دو طرف به درستی معامله کرده باشند، فرد بازنده باید از طریق پرداخت خسارت قانونی، رأی دادگاه را اجرا کند و جبران مال نماید.

 

اعتبار قرارداد

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

در بالا اشاره شد پیش فروش خانه ضمن مزیت‌های بسیار زیاد برای خریداران، خطرهایی نیز برای آن‌ها به همراه دارد. از آنجایی که مورد معامله قابل رویت نیست باید نکات بیشتری را در این نوع خرید و فروش مورد ارزیابی قرار گیرد که کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت نپذیرد تا کار به دعوای حقوقی نرسد.
پیش فروش مسکن بدون ایراد نیست و باعث کلاهبرداری‌های بسیار زیادی شده است. مراجع قضایی در گزارش‌های متعدد خود در مورد شگردهای کلاهبرداران توضیحات زیادی داده است و سعی بر این دارد تا با روشن کردن هرچه بیشتر خریداران، آن ها را به سمت قراردادی امن سوق دهد.
دفاتر اسناد رسمی طبق قانون مسئول ثبت قرارداد پیش فروش ملک هستند؛ اعتبار قرارداد و شرایط صحت معامله در آنجا تضمین شده است و به راحتی می توان ثمن معامله را جابجا کرد. اما کلاهبرداران می دانند هنگامی که این خرید و فروش در جایی خارج از دفاتر یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد، نظارت بر رفتار و عملکرد آن ها به سطح پایینی کاهش می‌یابد.
کلاهبرداران می‌دانند که در نظام قضایی و حقوقی کشور معاملات غیر رسمی نظیر قولنامه و بیعنامه دارای اعتبار قرارداد بوده و در محاکم قضایی نیز قابل استناد است تا از این راه سوء استفاده کرده و ضمن دریافت ثمن معامله، خانه های خود را به چند نفر بفروشند و به همین راحتی کلاهبرداری در پیش فروش مسکن صورت می‌پذیرد.
فروشنده تمام مدارک و اطلاعات ساختمان را در اختیار خریدار قرار می‌دهد تا آن را بررسی کند. خریدار با وسواس خاصی بررسی های لازم شرایط صحت معامله را انجام می‌دهد. اما خبر ندارد با اینکه تمام مدارک کامل است فروشنده نیت شوم دیگری در سر دارد. چون معامله در دفاتر رسمی صورت نپذیرفته و نظارتی وجود ندارد، اعتبار قرارداد کاهش می‌یابد و فروشنده یک ملک را به چند نفر دیگر فروخته است یا می‌خواهد بفروشد. قابل ذکر است اسناد غیر رسمی عامل اصلی فروش یک ملک به چندین نفر می باشد. تا زمانی که مالباختگان متوجه کلاهبرداری شوند فروشنده تمام کارهای خود را کرده و از کشور خارج شده است.

 

کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

  • در یکی از گزارش‌های نیروی انتظامی آمده که در بررسی اظهارات مالباخته مشخص شد فردی سودجو، یک واحد آپارتمان را در شهر نیشابور ضمن دریافت ثمن معامله به وی پیش فروش کرده، اما اقدام به فروش آپارتمان به فرد دیگری کرده و همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای طرفین شده است و باید پرداخت خسارت قانونی صورت پذیرد.
  • در گزارش دیگری آمده است که در منطقه گیشا تهران با وجود صدور کد رهگیری برای پیش فروش مسکن، یک ملک به چند نفر فروخته شده و مبلغلی بالغ بر ۸۰ میلیارد تومان توسط این فرد کلاهبرداری شده است. این کلاهبردار با سوء استفاده از دسترسی به اطلاعات سامانه فروش املاک، از طریق تغییر دادن کدپستی ثبت شده در سیستم صدور کد رهگیری، اقدام به صدور مبایعه نامه های مختلف با کد رهگیری رسمی برای واحدهای ساختمان خودش شده است.
  • طبق گفته‌ی مالباختگان این کلاهبردار با روش خاص خود، شرایط صحت معامله را ایجاد کرده و یک واحد آپارتمان خود را به طور همزمان تا ۸ نفر نیز فروخته و بعد از دریافت ثمن معامله اکنون متواری شده است. مالباختگان در مراجه قضایی در تلاش برای پرداخت خسارت قانونی خود هستند.
  • از دیگر روش‌های کلاهبرداری در پیش فروش مسکن می‌توان به فروش مال غیر اشاره کرد. باید توجه داشت که شخص فروشنده اهلیت فروش را داشته باشد. بعضی از افراد با جعل و ساختن سند تقلبی اقدام به پیش فروش مسکن متعلق به سایر افراد می کنند، بدون اینکه آنها اطلاعی از چنین معامله ای داشته باشند. بهتر است هنگام پیش فروش مسکن تمام مداراک شناسایی و قانونی ارائه شده توسط فروشنده به خوبی مورد بررسی قرار گیرد تا این نوع کلاهبرداری صورت نپذیرد.

 

ثمن معامله

 

 

اگر پیش فروش مسکن در خارج از دفاتر رسمی یعنی مشاورین املاک صورت پذیرد، شرایط صحت معامله و اعتبار قرارداد زیر سوال می رود. امکان دارد فروشنده با دستکاری کد پستی یک واحد را به چند نفر بفروشد و پس از دریافت ثمن معامله متواری گردد.


راهکارهای قانونی برای مواجه با کلاهبرداری در پیش فروش مسکن

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.
درصورتی‌که نیت طرح شکایت یا دعوایی را دارید قبل از طرح آن بهتر است به یک وکیل دادگستری مراجعه کرده و از مشاوره او بهره‌مند شوید و تا جایی که ممکن است طرح یک دعوا یا شکایت را نیز به وکلا واگذار کنید تا ضمن تخصصی شدن نحوه طرح این شکایت از هدر رفت وقت و هزینه خود نیز پیشگیری کرده باشید و مطمئن شوید پرداخت خسارت قانونی انجام می‌شود.
چرا که در بسیاری از شکایت‌ها، بعد از یک اشتباه دیگر فرصت جبران وجود نخواهد داشت و ممکن است به دلیل نا آگاهی از قوانین از رسیدن به حق خود برای همیشه محروم بمانید و پرداخت خسارت قانونی مشمول شما نشود.
نحوه شکایت از جرم کلاهبرداری به این صورت است که شخصی که مورد کلاهبرداری واقع شده است، باید مراتب را به دادسرای محل وقوع جرم اطلاع دهد. شاکی پس از تنظیم شکایت کلاهبرداری باید به دادسرای محل وقوع جرم مراجعه نماید با طرح شکایت در دادسرا پرونده باید به نظر معاون دادستان برسد. پرونده برای تعدادی تحقیقات مقدماتی و گرفتن اظهارات شاکی به کلانتری محل وقوع جرم ارجاع داده می‌شود. در این مرحله باید درمورد تصمیم دادگاه منتظر ماند و پرداخت خسارت قانونی را از آن طریق پی گرفت.
کلانتری با توجه به دستورات و وظایف محول شده تحقیقات مورد نیاز را در مدت معینی انجام و پرونده را به دادسرا بازگشت می‌دهد. بعد از ارجاع پرونده و ثبت آن، پرونده به شعبه ارسال می‌شود. بازپرس پرونده در ابتدا شاکی پرونده را احضار و در مورد شکایت او سوالاتی را مطرح می‌کند و سپس از او سوال می‌شود از چه افرادی شکایت دارد و دلایل خود را ارائه نماید که در اینجا قاضی با صلاحدید و  بررسی دلایل و مدارک، متهم را احضار می‌نماید. در صورت اثبات جرم می‌توان درخواست پرداخت خسارت قانونی کرد.

 

 

وقتی اعتبار قرارداد از بین می رود اولین و بهترین راه برای مقابله با کلاهبرداری شکایت از فرد در نزد دستگاه قضایی و درخواست برای پرداخت خسارت قانونی است.

 

پرداخت خسارت قانونی

 

 

 در همین رابطه بخوانید:


سخن نهایی

  • اگرچه پیش فروش مسکن برای بسیاری از خریداران به دلیل قیمت پایین‌تر وسوسه‌انگیز و سودمند است اما باید از هرگونه شتاب زدگی پرهیز کرد.
  • برای پیش خرید مسکن باید تمامی جوانب از شرایط صحت معامله گرفته تا اعتبار قرارد را در نظر گرفت.
  • وقتی پیش فروشی از سمت مشاورین املاک به خریدار معرفی می شود و هنگامی که شرایط مورد پسند واقع گردید، این زمان باید تمام حواس را معطوف به معامله‌ای قانونمند کرد و پس از توافق برای ثبت قرارداد به دفاتر رسمی مراجعه نمود.
  • همانگونه که گفته شد و به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است پیش فروش ملک پس از کسب جوازهای لازم از شهرداری و طی مراحل روزنامه رسمی توسط فروشنده باید در دفاتر اسناد رسمی کشور صورت پذیرد.
  • مبایعه نامه هایی که در مشاورین املاک به ثبت می رسند، اعتبار قرارداد قانونی را ندارند زیرا امکان دارد کلاهبرداران با استفاده از این روش، شرایط صحت معامله را برهم زده و یک ملک را به چند نفر پیش فروش کنند. بنابراین نمی‌توان پرداخت خسارت قانونی را از این راه دنبال کرد.
  • نکته قابل تأمل دیگر بررسی مدارک و اطلاعات مورد معامله است. به یاد داشته باشید تمام موارد مربوط به جزئیات پیش فروش در متن ذکر شود تا ضمن اعتبار قرارداد در مراحل بعدی با فروشنده به مشکلی برنخورید و بتوانید پرداخت خسارت قانونی را دنبال کنید.
  • حواستان باشد در متن قرارداد حتما به زمان تحویل واحد مسکونی، ثمن معامله و تاریخ پرداخت قسط‌های مورد معامله اشاره شده باشد.

مطالب مرتبط

انواع چک‌های بانکی
  چک‌های بانکی انواع متنوعی دارند و برای معاملاتی که حجم زیادی پول جابه‌جا می‌شود، کاربرد دارند. یکی از سوالاتی که ممکن است زمان عقد قرارداد ب...
با قانون تملک آپارتمان‌ها به زبان ساده آشنا شویم
با گسترش شهرنشینی و به تبع آن آپارتمان‌نشینی، مشکلات و مسائلی بروز پیدا کرد که برای رفع و کنترل آنها نیاز به وضع قوانین مخصوصی بود. در این متن شما را ...
شرایط سلب حق کسب از مستاجر
حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی‌تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند، بلکه قرارداد به صورت خ...
همه چیز درباره قرارداد معاوضه ملک
یکی از مهم‌ترین دستاوردهای بشریت، ایجاد مالکیت خصوصی است. مالکیت خصوصی موجب شده است تا افراد برای به دست آوردن آنچه دیگری دارد، به صورت قانونی عمل کنن...
از ملک مشاع و مفروز چه می‌دانید؟
از نظر حقوقی و قانونی ملک یا مال مشاع به مالی گفته می‌شود که همه شرکاء به یک نسبت در آن حق دخل و تصرف داشته باشند. سهم شرکاء از مال مشاع به یک میزان و...

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

بازار مسکن
اخبار بازار مسکن
مشاورین املاک
توصیه های اجاره و خرید خانه