املاک قولنامهای سالهاست بخشی جداییناپذیر از بازار ملک ایران هستند؛ املاکی که با وجود ارزش مالی بالا، هنوز سند رسمی ندارند و همین موضوع، آنها را در معرض اختلاف، جعل و حتی از بین رفتن حقوق مالکانه قرار میدهد. بسیاری از مالکان تصور میکنند داشتن مبایعهنامه یا نسق قدیمی (مدرکی برای مالکیت زمین کشاورزی که هنوز سند رسمی نیست) برای اثبات مالکیت کافی است، اما تجربه پروندههای قضایی چیز دیگری میگوید.
در سال ۱۴۰۴، با اجرای قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» و اصلاح رویههای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مسیر تازهای برای سنددار کردن املاک قولنامهای، نسقدار و حتی سرقفلیها (حق قانونی مستاجر برای اجاره یا کسب و پیشه) باز شده است. این مقاله،با تکیه بر قوانین رسمی، به شما نشان میدهد چگونه میتوان از یک ملک قولنامهای، به سند رسمی و معتبر رسید و در این مسیر، از چه خطاهایی باید پرهیز کرد.
ملک قولنامهای چیست و چرا سند رسمی ندارد؟
املاک قولنامهای به املاکی گفته میشود که فاقد سند رسمی تکبرگ یا دفترچهای هستند و نقلوانتقال آنها از طریق مبایعهنامه عادی انجام شده است. این املاک معمولاً به دلایلی مانند نبود نقشه دقیق، مشکلات ثبتی قدیمی، نسق زراعی یا تفکیک غیررسمی، سند رسمی دریافت نکردهاند.
هرچند قیمت این املاک معمولاً پایینتر از املاک سنددار است، اما باید توجه داشت که ریسک جعل، فروش معارض (وقتی یک ملک دو مالک یا دو خریدار همزمان داشته باشد و بین آنها اختلاف حقوقی ایجاد شود) و اختلاف وراثتی در آنها بهمراتب بیشتر است. به همین دلیل، قانونگذار مالکان این املاک را مکلف کرده است در مهلت مقرر، برای اخذ سند رسمی اقدام کنند.
چرا ثبت رسمی سند مالکیت اهمیت دارد؟
تقریباً بخش بزرگی از دعاوی ملکی در دادگاهها، ریشه در معاملات غیررسمی دارد. قولنامه، حتی اگر معتبر باشد، قدرت سند رسمی را در محاکم ندارد. سند رسمی:
- مالکیت را در برابر اشخاص ثالث تثبیت میکند
- مانع فروش یا ادعای معارض میشود
- امکان نقلوانتقال قانونی، اخذ وام و وثیقهگذاری را فراهم میکند
- در دعاوی قضایی، برتری اثباتی دارد
به همین دلیل، سیاست کلی قانونگذار حرکت به سمت حذف تدریجی اسناد عادی است.
سامانههای رسمی ثبت املاک در سال ۱۴۰۴
سامانه کاتب
ثبت قراردادهای خرید و فروش، صلح، وکالتنامهها و معاملات رسمی.
سامانه خودنویس
ثبت قراردادهای اجاره؛ اجارهنامه بدون ثبت در این سامانه معتبر نیست.
سامانه ثبت من
مسیر اصلی پیگیری صدور سند رسمی، بارگذاری مدارک و نقشه UTM.
سامانه ساغر
ویژه ثبت ادعای مالکیت یا حقوقی برای املاکی که هنوز سند رسمی ندارند؛ ثبت در این سامانه بهمعنای صدور سند نیست، بلکه حفظ حق در مهلت قانونی است.
حذف محدودیتهای صدور سند در ۱۴۰۴
بر اساس اعلام رسمی سازمان ثبت اسناد:
محدودیت مساحت برای صدور سند زمینهای کشاورزی حذف شده
نداشتن پایانکار یا رأی ماده ۱۰۰، مانع صدور سند نیست
شهرداری مکلف به صدور پایانکار شده است
این تغییرات، فرصت مهمی برای مالکان املاک قدیمی و قولنامهای ایجاد کرده است.
نقش نقشه UTM و کاداستر در سنددار شدن ملک
بدون نقشه UTM تأییدشده، عملاً صدور سند امکانپذیر نیست. این نقشه:
موقعیت دقیق ملک را مشخص میکند
از تداخل با املاک مجاور جلوگیری میکند
پایه اجرای کاداستر ملی است
اشتباه در نقشهبرداری، یکی از دلایل اصلی رد پروندهها در ادارات ثبت است.
تفاوت مسیر سند گرفتن داخل و خارج از محدوده شهری
املاک داخل محدوده شهری، معمولاً از مسیر شهرداری و ثبت سادهتر سند میگیرند.
اما املاک خارج از محدوده:
نیازمند استعلام منابع طبیعی و جهاد کشاورزی هستند
ممکن است کاربری زراعی یا باغی داشته باشند
تغییر کاربری بدون مجوز، ریسک رد پرونده دارد
املاک وراثتی و چندمالکی چگونه سند میگیرند؟
در املاک قولنامهای وراثتی:
- اخذ گواهی انحصار وراثت الزامی است
- سند معمولاً بهصورت مشاع صادر میشود
- افراز، مرحلهای جداگانه و بعدی است
عدم هماهنگی میان وراث، یکی از موانع رایج این مسیر است.
ثبت رسمی نسق زراعی و سرقفلی
نسق زراعی (مدرکی برای مالکیت زمین کشاورزی که هنوز سند رسمی ندارد) بهتنهایی سند مالکیت نیست. مالک باید:
نقشه UTM تهیه کند
مدارک نسق را در سامانه ثبت من بارگذاری نماید
در مورد سرقفلی (حق قانونی مستاجر که ممکن است اجاره یا کسب و پیشه باشد)، اگر قرارداد عادی باشد، تنظیم سند صلح سرقفلی در دفترخانه یا ثبت ادعا ضروری است.
ریسکهای جدی عدم اقدام در مهلت قانونی
اگر مالک در مهلت مقرر اقدام نکند:
امکان پذیرش ادعا در دادگاه کاهش مییابد
در صورت فوت، وراث با مشکلات جدی روبهرو میشوند
ملک در طرحهای دولتی بدون جبران مناسب قرار میگیرد
نگاه دادگاهها به سند رسمی و قولنامه
رویه قضایی نشان میدهد:
سند رسمی، اصل است
قولنامه صرفاً اماره محسوب میشود
در تعارض، قاضی سند رسمی را ملاک قرار میدهد
اشتباهات خطرناک مالکان
اعتماد به دلال بهجای مشاور حقوقی
ثبت اطلاعات نادرست در سامانه
اقدام بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک
چکلیست نهایی سنددار کردن ملک قولنامهای
- بررسی وضعیت ثبتی
- تهیه نقشه UTM
- ثبت در سامانه مناسب
- ارسال مدارک
- پیگیری پرونده
جمعبندی
قانون جدید ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یک فرصت محدود اما تعیینکننده برای مالکان املاک قولنامهای است. اقدام بهموقع، نهتنها امنیت حقوقی ملک را تضمین میکند، بلکه از بروز اختلافات پرهزینه در آینده جلوگیری خواهد کرد.
سوالات متداول
آیا ثبت در سامانه ساغر سند صادر میکند؟
خیر، فقط ثبت ادعاست.
آیا ملک قولنامهای حتماً سند میگیرد؟
در صورت نداشتن معارض و تکمیل مدارک، بله.
آیا داشتن قولنامه عادی برای اثبات مالکیت کافی است؟
خیر، قولنامه عادی قدرت سند رسمی را ندارد.
اگر ملک قولنامهای معارض داشته باشد، باز هم سند صادر میشود؟
در صورت وجود معارض، اداره ثبت ابتدا موضوع را بررسی میکند و در صورت اختلاف جدی، صدور سند متوقف میشود.
آیا املاک کشاورزی با نسق زراعی هم میتوانند سند بگیرند؟
بله، حتی اگر فقط نسق زراعی داشته باشند، میتوانند با تهیه نقشه UTM و ثبت درخواست، سند رسمی دریافت کنند.
آیا نداشتن پایانکار یا رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ مانع صدور سند است؟
خیر، بر اساس مقررات ۱۴۰۴، شهرداری مکلف به صدور پایانکار است.
اگر مالک در مهلت قانونی اقدام نکند چه اتفاقی میافتد؟
ادعای مالکیت ممکن است پذیرفته نشود یا حقوق مالکانه محدود شود.
آیا ثبت رسمی سرقفلی الزامی است؟
بله، اگر قرارداد عادی باشد، ثبت رسمی ضروری است تا حق مستاجر محفوظ بماند.
آیا هزینه ثبت سند زیاد است؟
هزینهها شامل نقشه UTM، هزینههای ثبتی و دفترخانه است، اما در مقایسه با ریسک از دست دادن ملک، منطقی و مقرونبهصرفه است.
آیا بدون مشاوره حقوقی میتوان اقدام کرد؟
از نظر قانونی بله، اما ممکن است اشتباه ثبت یا نقص مدارک باعث رد پرونده شود.
آیا سند صادرشده محدودیت نقلوانتقال دارد؟
خیر، ملک پس از صدور سند رسمی تکبرگی، هیچ محدودیت حقوقی ندارد.
| در همین رابطه بخوانید: |
