رسانه «فردای اقتصاد» با همکاری پلتفرم تخصصی بازار مسکن «کیلید»، گزارشی تحلیلی از وضعیت بازار مسکن تهیه کرده است. این گزارش در شرایطی تنظیم شده که از مرداد ۱۴۰۳ تاکنون داده‌های رسمی و تازه‌ای از بازار مسکن در دسترس نبوده و بر مبنای داده‌های گردآوری‌شده از آگهی‌های ملکی توسط پلتفرم کیلید تنظیم شده است.
بر اساس برآوردهای انجام‌شده، متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در مهرماه به حدود ۱۱۵ میلیون تومان رسیده است. این عدد نسبت به ابتدای سال ۱۳۹۰ بیش از ۷۱ برابر رشد داشته است؛ به بیان دیگر، قیمت هر متر مربع از حدود یک میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۱۱۵ میلیون تومان در سال جاری رسیده است. هرچند این روند در بازه بلندمدت رشد چشمگیری را نشان می‌دهد، اما بررسی‌های کوتاه‌مدت حاکی از آن است که وضعیت بازار چندان مطلوب نیست.
در یک سال گذشته، بازده بازار مسکن تنها حدود ۲۰ درصد بوده، در حالی که نرخ تورم سالانه در مهرماه نسبت به مدت مشابه سال قبل بیش از ۴۸ درصد افزایش یافته است. این موضوع نشان می‌دهد که رشد قیمت در بازار مسکن کمتر از نصف تورم عمومی بوده و در نتیجه جذابیت سرمایه‌گذاری در این بازار کاهش یافته است.
مقایسه روند رشد سالانه مسکن با دلار نیز همین موضوع را تأیید می‌کند. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در بسیاری از سال‌های پس از ۱۳۹۷، بازار مسکن از نظر بازدهی دلاری عملکرد بهتری نسبت به دلار داشته و در مقاطعی حتی از آن سبقت گرفته است. اما از سال ۱۴۰۲ به بعد، روند معکوس شده و بازار مسکن از دلار عقب مانده است. به این ترتیب می‌توان گفت در دوره اخیر، بازار مسکن از منظر بازدهی دلاری و جذابیت سرمایه‌گذاری در موقعیت ضعیف‌تری قرار دارد.
از منظر ارزندگی، سه شاخص مورد بررسی قرار گرفته است. نخست، نسبت قیمت مسکن به دلار که نشان می‌دهد در دهه ۱۳۹۰ میانگین تاریخی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۱۳۵۰ دلار بوده، اما در حال حاضر این رقم به حدود ۱۰۳۹ دلار رسیده است. بنابراین، از منظر دلاری می‌توان گفت بازار در سطوح نسبتاً پایینی قرار دارد.
شاخص دوم نسبت قیمت به اجاره (P/R) است که نشان‌دهنده مدت بازگشت سرمایه در بازار اجاره است. این نسبت در سال ۱۴۰۲ به بیش از ۴۴ واحد رسیده بود، اما در حال حاضر به حدود ۱۹ واحد کاهش یافته است. هرچند میانگین تاریخی این نسبت در ایران همچنان بالاست، اما افت آن نسبت به سال گذشته بیانگر آن است که از منظر ارزندگی، بازار مسکن در وضعیت متعادل‌تری قرار گرفته است.
در مقایسه با بازار سکه نیز تحولات قابل توجهی مشاهده می‌شود. در ابتدای سال ۱۳۹۰، برای خرید هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۴.۱ سکه تمام بهار آزادی لازم بود، اما اکنون با تنها یک سکه می‌توان یک متر مربع مسکن خریداری کرد. به عبارت دیگر، برای خرید یک واحد ۵۰ متری حدود ۵۰ سکه نیاز است. این موضوع نشان می‌دهد که قیمت مسکن نسبت به بازار طلا و سکه، عقب‌ماندگی محسوسی داشته است.
بررسی بازدهی کوتاه‌مدت و بلندمدت بازارها نیز نشان می‌دهد که در بازه یک‌ساله اخیر، مسکن عملکرد ضعیف‌تری نسبت به بورس داشته، اما در دوره‌های پنج‌ساله و ده‌ساله همچنان بازدهی قابل‌قبولی را به ثبت رسانده است. لازم به ذکر است که این محاسبات شامل درآمد حاصل از اجاره نیست و با احتساب اجاره، بازدهی واقعی بالاتر خواهد بود.
در بخش منطقه‌ای، تحلیل قیمت‌ها نشان می‌دهد که در میان مناطق مختلف تهران، منطقه ۱۷ ارزان‌ترین و منطقه ۱ گران‌ترین منطقه محسوب می‌شود. در مهرماه ۱۴۰۳ میانگین قیمت پیشنهادی فروش در منطقه ۱۷ حدود ۵۶ میلیون تومان به ازای هر متر مربع و در منطقه ۱ حدود ۲۲۸ میلیون تومان بوده است؛ یعنی تفاوت قیمتی بیش از چهار برابر. در سطح واحدهای مسکونی نیز اختلاف قیمت‌ها چشمگیر است. میانگین متراژ واحدهای منطقه ۱ بیش از ۱۵۰ متر مربع است و میانگین قیمت کل هر واحد به حدود ۳۸ میلیارد تومان می‌رسد، در حالی که در منطقه ۱۷ میانگین متراژ حدود ۷۰ متر و میانگین قیمت کل هر واحد حدود ۴ میلیارد تومان برآورد شده است.
در سطح محلات نیز اختلافات مشابهی مشاهده می‌شود. ولنجک با میانگین قیمت حدود ۳۰۰ میلیون تومان برای هر متر مربع گران‌ترین محله تهران است. پس از آن محله‌های زعفرانیه، محمودیه، باغ فردوس و کامرانیه قرار دارند. در مقابل، ارزان‌ترین محله تهران دولت‌خواه است با میانگین قیمت حدود ۳۸ میلیون تومان برای هر متر مربع، و پس از آن سعیدآباد با قیمتی کمتر از ۴۰ میلیون تومان.
تحلیل قدرت خرید بر اساس وام مسکن زوجین نیز گویای تفاوت فاحش میان مناطق مختلف است. با یک میلیارد تومان وام مسکن، در منطقه ۱ تنها حدود ۴.۴ متر مربع قابل خرید است، در حالی که در منطقه ۱۷ می‌توان نزدیک به ۱۸ متر مربع مسکن خریداری کرد؛ معادل حدود یک‌چهارم یک واحد مسکونی معمولی در این منطقه.
بررسی آگهی‌های فروش نیز نکات جالبی را نشان می‌دهد. در مناطق پررونق‌تر مانند مناطق ۵ و ۱۰، سهم آگهی‌ها همچنان بالاست و تعداد فایل‌ها در مقایسه با سایر مناطق کاهش نیافته است. این موضوع بیانگر آن است که رکود عمومی بازار، در این مناطق کمتر احساس می‌شود و سطح فعالیت همچنان نسبی باقی مانده است.
در بخش معاملات نیز آمارها حاکی از رکود عمیق هستند. در نیمه نخست دهه ۱۳۹۰، به‌طور میانگین ماهانه حدود ۱۴ هزار معامله مسکن در تهران ثبت می‌شد، اما این رقم از سال ۱۴۰۲ به کمتر از ۴ هزار معامله در ماه کاهش یافته است. کاهش شدید حجم معاملات، تصویری از رکود سنگین بازار ملک در پایتخت ارائه می‌دهد. بر اساس داده‌های تخمینی کیلید، تعداد آگهی‌های فروش در مهرماه ۱۴۰۴ نسبت به مهر ۱۴۰۳ حدود ۳۵ درصد کاهش یافته است. هرچند این آمار رسمی نیست، اما با داده‌های سال‌های گذشته تطبیق دارد و تخمین نسبتاً دقیقی از وضعیت فعلی به دست می‌دهد.
تحلیل ساختار تقاضا نشان می‌دهد که تغییرات محسوسی در ترکیب معاملات اتفاق افتاده است. در سال‌های میانی دهه ۱۳۹۰، واحدهای نوساز بیش از ۵۰ درصد معاملات را تشکیل می‌دادند و واحدهای بالای ۲۰ سال سهمی کمتر از ۱۰ درصد داشتند. اما تا مرداد ۱۴۰۳ سهم واحدهای قدیمی‌ساز یا کلنگی به نزدیک ۳۰ درصد رسیده و در مقابل، سهم واحدهای نوساز کاهش یافته است.
این روند در یک سال اخیر نیز ادامه داشته و سهم خانه‌های کمتر از پنج سال ساخت از ۳۳ درصد در سال ۱۴۰۳ به کمتر از ۳۰ درصد رسیده است. این تغییر نشان می‌دهد که به دلیل فشار قیمتی و محدودیت قدرت خرید، تقاضا به سمت واحدهای قدیمی‌تر و ارزان‌تر متمایل شده است.
از سوی دیگر، بررسی توزیع متراژ واحدهای مورد معامله نشان می‌دهد که تقاضا به سمت خانه‌های کوچک‌متراژ در حال حرکت است. در حال حاضر، بیشترین تعداد آگهی‌ها مربوط به واحدهای زیر ۷۵ متر مربع است و معاملات نیز بیشتر در همین محدوده انجام می‌شود. این روند در بلندمدت نیز استمرار داشته و هم‌راستا با کاهش قدرت خرید متقاضیان است.
در بازار اجاره نیز وضعیت مشابهی مشاهده می‌شود. طی یک سال گذشته، تعداد آگهی‌های اجاره نسبت به مدت مشابه سال قبل حدود ۳۴ درصد کاهش یافته است. این کاهش نشان می‌دهد که بسیاری از مستأجران در سال جاری قراردادهای خود را تمدید کرده‌اند و جابه‌جایی کمتری صورت گرفته است. از نظر قیمتی، تورم اجاره‌بهای پیشنهادی مالکان در یک سال گذشته حدود ۱۸.۵ درصد بوده و میانگین اجاره هر متر مربع از ۴۲۸ هزار تومان به ٥٠٧ هزار تومان رسیده است. در بخش رهن کامل نیز رشد قیمت محدودتر بوده؛ میانگین رهن کامل یک واحد مسکونی در تهران از حدود یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون تومان در مهرماه سال گذشته به حدود یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان در مهر امسال رسیده است، یعنی تنها ۹ درصد افزایش. یکی از دلایل این رشد محدود، احتمال کاهش میانگین متراژ واحدهای اجاره‌ای در بازار است.
در نهایت، بررسی میانگین مبلغ رهن کامل در پنج منطقه نخست تهران نشان می‌دهد که در منطقه یک، متوسط مبلغ رهن درخواستی مالکان حدود ۴ میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است؛ رقمی که حتی از میانگین قیمت خرید مسکن در منطقه ۱۷ نیز بالاتر است.
این گزارش نخستین همکاری مشترک میان پلتفرم کیلید و رسانه فردای اقتصاد در زمینه تحلیل بازار مسکن است. در فضایی که نبود داده‌های رسمی موجب ابهام در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی شده، هدف از تهیه چنین گزارش‌هایی ارائه تصویری روشن‌تر از تحولات بازار و کمک به فعالان و سرمایه‌گذاران برای تصمیم‌گیری آگاهانه‌تر است.
| نسخه ویدیویی این گزارش با همکاری «کیلید» و «فردای اقتصاد» تهیه شده و از طریق لینک زیر قابل مشاهده است: |
