در گذشته‌های دور، نقاط جمعیتی تحت شرایط سیاسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافیایی به منظور بهره‌گیری تجاری و یا تقویت قدرت دفاعی در مقابل هجوم بیگانگان، به صورت سكونتگاه قومی، نژادی و فعالیت‌های شغلی و جز آن شكل گرفته‌اند. بر حسب افزایش جمعیت مکان‌های دیگری نیز به فاصله دور و نزدیک در حاشیه و حول هسته اولیه نمایان شده‌اند، به طوری كه این قبیل نقاط جمعیتی در شکل‌گیری اولیه شهرها نقش عمده و اساسی داشته‌اند. مؤسسات بلدی نیز با هدف ساماندهی و ارائه خدمات به این مکان‌های جمعیتی به وجود آمده‌اند. منطقه‌بندی شهری برای ارائه خدمات بهتر به شهروندان انجام شده است. تفکیک اراضی در محدوده شهری انجام شده و منطقه مسکونی از مناطق دیگر مانند منطقه تجاری و… تفکیک شده است
منطقه‌بندی شهری
محدوده شهری عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل همه تقسیمات شهری می‌گردد و منطقه‌ای با ویژگی تراکم جمعیت انسانی بالا و امکانات انسان ساخته فراوان در مقایسه با مناطق اطراف آن است. مناطق شهری ممکن است یک شهر یا شهرک باشد اما این اصطلاح معمولا به زیستگاه‌های انسانی با تعاریف محدوده روستایی از جمله روستاها و آبادی‌ها گفته نمی‌شود. یک منطقه شهری، مقداری کوچک‌تر از منطقه کلان‌شهری و بخشی از آن است.
بدیهی است با افزایش روزافزون جمعیت و رشد و توسعه شهرها اداره امور شهرهای بزرگ به صورت یکپارچه و واحد همانند قرون گذشته امکان‌پذیر نبوده و مستلزم تقسیم آن به واحدهای کوچک‌تری است. چنانچه وظایف کنونی شهرداری‌ها را با وظایف سابق آن مقایسه کنیم به روشنی ابعاد جدیدی از فعالیت‌ها همچون حمل و نقل عمومی، خدمات فرهنگی و اجتماعی، آتش‌نشانی، خدمات شهری، بازیافت پسماند، ساماندهی گورستان‌ها و … را مشاهده خواهیم کرد که اداره شهرها، این حجم فعالیت توسط یک سازمان مرکزی میسر و ممکن نخواهد بود.
به منظور ارائه هر چه بهتر و مؤثرتر خدمات یادشده به شهروندان، نیاز به تقسیمات شهری در سطوح مختلفی است تا این خدمات با توجه به سلسله مراتب آن به صورت متعادل‌تری در تمام مناطق شهری ارائه گردد. از این رو منطقه‌بندی شهری در ایران صورت گرفت و ابتدا از کلان شهرهای بزرگی همچون تهران، اصفهان، نیشابور و چند شهر دیگر شروع شد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
سابقه تاریخی تقسیمات شهری در ایران
در گذشته عوامل متعددی همانند اوضاع جغرافیایی، اقلیمی، عوامل دفاعی و انتظامی، عوامل فرهنگی، تاریخی و عوامل اقتصادی و اجتماعی موجب پیدایش تجمع گروه‌های انسانی در فضایی متشکل و دارای مرزها و حدود معین کالبدی و اجتماعی به نام محله می‌شد. چنین تجمعی به هر یک از خانواده‌ها، گروه‌های خویشاوندی و صنفی و حتی افراد، اجازه و امکان می‌داد که پاسخ نیازهای عمومی خود را در مجموعه‌ای متشکل بیابد و آن را تأمین کند. این روابط در اثر تماس‌ها و معاشرت‌های هرروزه و مداوم اهالی و اشتراک آنها در شکل دادن سرنوشت مشترکشان موجب تحکیم روابط هم‌جواری می‌شد و به وحدت و انسجام اجتماعی آنان در برابر عوامل خارجی می‌افزود.
در شهرهایی که پیش از اسلام شکل گرفته بودند، عوامل اقتصادی و اجتماعی به طور عمده تعیین کننده مرزبندی محله‌های مسکونی و روابط داخلی و خارجی آنها بود. پس از اسلام در برخی از شهرها مرزبندی محله‌ها بر پایه پیوندهای طایفه‌ای و قبیله‌ای نیز تعیین می‌شد. از قرن سوم هجری به بعد، عامل مذهب نیز به یکی از عوامل مهم همبستگی‌های محلهای تبدیل شد.
رهبری و هدایت فعالیت‌های اجتماعی با کدخداها و کلانتران که اغلب از بین مهتران و نیز در برخی از مناطق شهری با پهلوانان و عیاران بوده است. مرکز محله‌های شهر، مظهر بیشترین تماس‌ها و تجمع‌های افراد هر محله محسوب می‌شد و علاوه بر فضای باز هر محله، بناهایی از قبیل مسجد، تکیه و حسینیه واقع در مرکز محله، برای تجمع اهالی مورد استفاده قرار می‌گرفت.
نحوه شکل‌گیری و نوع تأسیسات و تجهیزات شهری نیز تحت تأثیر عوامل جغرافیایی و اقلیمی قرار داشته است. وسعت و اندازه هر محله تحت تأثیر عواملی از جمله ویژگی‌های جغرافیایی و اقلیمی، اقتصاد و جمعیت شهر قرار داشت. تعداد محله‌های یک شهر نیز دارای قاعده مشخصی نبود، نیشابور در قرن چهارم هجری، دارای 47 محله بود در حالی که تهران در قرن سیزدهم، دارای 5 محله و نائین دارای 7 محله بود.
محله‌ها در گذشته معرف فرهنگ و انديشه و طرز تفكر و نوع زندگی خاص و محل داد و ستد، كالا و مبادله افكار ساكنان آن بوده‌اند، ولی با افزايش شتاب‌زده جمعيت و گسترش سطح شهرها كه به دلايل اقتصادی و اجتماعی به وقوع پيوست، جابه‌جايی جمعيت و مهاجرت موجب گسيختگی فرهنگ قومی مناطق شهری شد و به دنبال اختلاط فرهنگی و افكار ساكنان قديم و جديد (مهاجران)، اين نقاط جمعيتی، فرهنگ بومی گذشته را از دست داده‌اند.
امروزه محله‌های کوچک در شهرها به یکدیگر پیوسته‌اند و تشکیل مناطق شهری را داده‌اند و به لحاظ جغرافيايی و استقرار، عمدتا متأثر از وضعيت اقتصادی هستند و به لحاظ معيشت و نوع زندگی، همچنان افراد و ساكنان خاص خود را می طلبند. شرايط همگن اقتصادی معمولا باعث به وجود آمدن وضعيت مشابه زندگی و طرز تفكر و نگرش خاص و تقريبا يكسان به مسائل و اوضاع اجتماعی می شود.
|
محله‌ها در گذشته معرف فرهنگ و انديشه و طرز تفكر و نوع زندگی خاص و محل داد و ستد، كالا و مبادله افكار ساكنان آن بوده‌اند، ولی با افزايش شتاب‌زده جمعيت و گسترش سطح شهرها كه به دلايل اقتصادی و اجتماعی به وقوع پيوست، جابه‌جايی جمعيت و مهاجرت موجب گسيختگی فرهنگ قومی مناطق شهری شد. |
دلایل منطقه‌بندی شهری در ایران
- ایجاد بستر لازم برای نهادسازی در قالب خردترین تقسیمات مناطق شهری
- اختصاص میزان معینی از زمین‌های شهری به موضوع و کارکرد خاص
- کنترل استفاده از زمین و ارتفاع در بنای ساختمان‌ها
- قرار دادن امکانات لازم برای توسعه شهر آینده در اختیار برنامه‌ریزان
- ایجاد هماهنگی لازم بین خدمات عمومی مانند حمل و نقل، تأمین و ذخیره آب، فاضلاب و نیروی برق شهر
- پویا و فعال ساختن برنامه‌ریزی شهری
تفکیک زمین شهری
تفکیک اراضی از جمله مسائل مهم شهری و پایه و اساس رشد موزون شهرها و اجرای طرح‌های جامع و تفصیلی و ضوابط مقرر در طرح‌های مذکور است و می‌توان با به کار بردن ضوابط اصولی، از طریق کنترل و نظارت بر تفکیک اراضی به اهداف طرح‌های جامع و تفصیلی تحقق بخشید. تفکیک اراضی شهری در واقع زمینه شکل‌گیری توده و فضای ساختمانی و فرم شهری تا مقیاس محله و ناحیه محسوب اراضی شهری، زمین‌هایی است که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها قرار گرفته است.
|
محدوده شهری عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل همه تقسیمات شهری می‌گردد و منطقه‌ای با ویژگی تراکم جمعیت انسانی بالا و امکانات انسان ساخته فراوان در مقایسه با مناطق اطراف آن است. |
در خصوص تفکیک اراضی طبق قوانین حقوقی ایران، تعاریف مشخصی وجود دارد. به طوری که از نظر لغوی:
- تفکیک، به معنی از هم گشودن، جدا کردن، بازگشودن، از هم گشودن است.
- افراز، جدا کردن چیزی از چیز دیگر بیان شده است.
تفکیک اراضی، به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان، ملک و یا یک زمین به قطعات کوچک‌تر است، در حالی که افراز عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا یک زمین است، هرگاه شرکا بخواهند هریک سهم خود را از زمین مشخص نمایند. به این ترتیب، عمل جداسازی سهم هر شریک را افراز گویند.
تفكیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال مالک یا مالكین، زمین به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متری تقسیم نموده كه در عرف ثبتی گفته می‌شود كه این زمین به قطعات 200 متری تفكیك شده است.
گرچه تفکیک اراضی مستقیما یک فعالیت ساختمانی و فیزیکی نیست، ولی بدون تردید عامل اصلی و مقدمه کار ساختمان است. در صورتی که تفکیک اراضی در شهرها به نحو صحیحی انجام نشود و کنترل صحیحی نسبت به آن اعمال نگردد، کنترل‌های ساختمانی نیز بی‌نتیجه خواهد بود یا حداقل نتایج مناسبی دربر نخواهد داشت. تفکیک اراضی، مخصوصا در مورد اراضی بزرگ، خود به تنهایی می‌تواند به عنوان یک طرح تفصیلی برای ناحیه‌ای از شهر تلقی و طرز استفاده از زمین و تخصیص قطعات آن برای مصارف مختلف در نقشه تفکیکی مشخص شود.
قطعات اراضی شهر و به ویژه قطعات اراضی که در نقشه‌های تفکیکی قرار می‌گیرند به سه دسته تقسیم می‌شوند:
- قطعاتی که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آنها به شرط نداشتن مغایرت با ضوابط منطقه‌بندی، آزاد است و مالک می‌تواند برای آنها پروانه ساختمان تقاضا نموده و به میل و سلیقه خود بسازد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
- قطعاتی که برای نیازمندی‌های عمومی شهر تخصیص داده شده و عملیات ساختمانی آنها باید توسط شهرداری یا سازمان‌های ذی‌ربط دولتی انجام گردد. ممکن است در پاره‌ای از موارد متقاضی تفکیک، مکلف شود طبق نقشه‌ای که در اختیار او قرار می‌گیرد، ساختمان را ایجاد و به شهرداری یا سازمان‌های ذی‌ربط دولتی که عهده‌دار تأمین خدمات مربوط در شهر هستند، واگذار کند. گاهی هم ممکن است بهای بعضی از قطعات مذکور بر اساس ضوابطی که در مورد تصرف اراضی برای ایجاد تأسیسات و نیازمندی‌های شهری و دولتی در قبال پرداخت قیمت یا غرامت مقرر است به مالک پرداخت شود.
- قطعاتی که برای احداث ساختمان‌ها یا تأسیسات معینی از قبیل فروشگاه، هتل، رستوران، بانک، پست و مخابرات، مدارس غیردولتی، درمانگاه‌ها و بیمارستان‌های غیردولتی، دفاتر تجارتی و فنی و نظایر آنها تخصیص پیدا می‌کنند.
|
تفكیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال مالک یا مالكین، زمین به مساحت 5 هزار متر مربع را به قطعات 200 متری تقسیم نموده كه در عرف ثبتی گفته می‌شود كه این زمین به قطعات 200 متری تفكیك شده است. |
انواع منطقه‌بندی شهری
تراکمی
در این نوع منطقه‌بندی شهری بر تعیین و کنترل میزان جمعیت در منطقه مسکونی تأکید می‌شود. البته نمی‌شود میزان تراکم جمعیت را برای همیشه ثابت نگه داشت اما می‌توان برای مدتی تثبیت تراکم جمعیت را تضمین کرد. در این قسمت بخش‌هایی با تراکم زیاد، تراکم متوسط و تراکم پایین تعیین می‌شود.
رعایت شرایط زیر می‌تواند این نوع منطقه‌بندی شهری را کاربردی‌تر کند:
- تعیین مرزهای منطقه واحدهای مسکونی
- تعیین حداکثر ارتفاع ساختمان در منطقه مسکونی
- تعیین میزان واحدهای مسکونی در هر واحد سکونتی
- تعیین حداقل و حداکثر وسعت در واحدهای مسکونی
- تعیین میزان کل فضای ساخته‌شده در منطقه مسکونی
امتیازهای منطقه‌بندی تراکمی
- در این منطقه‌بندی شهری از تراکم زیاد جمعیت جلوگیری می‌شود.
- قیمت زمین برای مدتی تثبیت می‌گردد.
- سلامتی مردم برای استفاده از روشنایی، نور، تهویه هوا تأمین می‌شود.
- بهره‌گیری از امکانات به سهولت انجام می‌گیرد.
ارتفاعی
در این منطقه‌بندی شهری برای کنترل ارتفاع ساختمان‌ها کنترل توسعه عمودی شهر در منطقه مرکزی با توجه به اوضاع خاص بخش مرکزی شهرها و تعیین بخش‌های خاص برای ساختمان‌های بلندمرتبه در هر وضعیتی رعایت استفاده ساختمان‌های بلندمرتبه از روشنایی روز ضروری است. تأکید بر امر ترافیک و تحرک روزانه مردم در منطقه نیز از مواردی است که باید به آن توجه شود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
کاربری زمین
در این منطقه‌بندی شهری بیشتر مناطق در چهار گروه طبقه‌بندی می‌شوند:
- منطقه مسکونی : دور از بوهای بد و نزدیک به فضاهای سبز و تفریحی که این منطقه به منطقه مسکونی ویلایی، واحدهای مسکونی آپارتمانی و مجتمع‌های بلندمرتبه تقسیم می‌شود.
- منطقه تجاری: این منطقه در مجاورت مراکز حمل و نقل قرار می‌گیرد و در آن کاربری زمین برای ایجاد بانک‌ها، اداره‌ها، بازارها، انبارها و مغازه‌ها در نظر گرفته می‌شود.
- منطقه صنعتی: صنایع در صورت استفاده از نیروی برق آلودگی نخواهد داشت و بعضی از آنها را برای منطقه مسکونی می‌توان قرار داد ولی تعداد زیادتر از آنها در بیرون از شهرها مکان گزینی می‌شوند.
- مناطق فرهنگی: شامل سینماها، تئاتر، دانشگاه‌ها، کتابخانه‌ها، بانک‌ها و … که ممکن است در سراسر شهر و در محلهای مختلف شهری ایجاد شود.
|
منطقه تجاری در مجاورت مراکز حمل و نقل قرار می‌گیرد و در آن کاربری زمین برای ایجاد بانک‌ها، اداره‌ها، بازارها، انبارها و مغازه‌ها در نظر گرفته می‌شود. |
جمع‌بندی
- نقاط جمعيتی تحت شرايط سياسی، اجتماعی، اقتصادی و جغرافيايی به منظور بهره‌گيری تجاری و يا تقويت قدرت دفاعی در مقابل هجوم بيگانگان، به صورت سكونتگاه قومی، نژادی و فعالیت‌های شغلی و جز آن شكل گرفته‌اند.
- محدوده شهری عبارت از یک محدوده فیزیکی که به وجه مطلوبی مشخص شده و شامل همه تقسیمات شهری می‌گردد و منطقه‌ای با ویژگی تراکم جمعیت انسانی بالا و امکانات انسان ساخته فراوان در مقایسه با مناطق اطراف آن است.
- امروزه محله‌های کوچک در شهرها به یکدیگر پیوسته‌اند و تشکیل مناطق شهری را داده‌اند و به لحاظ جغرافيايی و استقرار، عمدتا متأثر از وضعيت اقتصادی هستند و به لحاظ معيشت و نوع زندگی، همچنان افراد و ساكنان خاص خود را می طلبند.
- تفکیک اراضی، به معنای جداسازی و تبدیل یک ساختمان، ملک و یا یک زمین به قطعات کوچک‌تر است، در حالی که افراز عبارت از جدا کردن سهم مشاع شریک یا شرکا یک زمین است، هرگاه شرکا بخواهند هریک سهم خود را از زمین مشخص نمایند.
- منطقه‌بندی شهری دارای انواع مختلفی است:
- منطقه‌بندی تراکمی
- منطقه‌بندی ارتفاعی
- منطقه‌بندی کاربری زمین
