با توجه به افزایش قیمت دلار در روزهای پایانی سال 96 و شروع سال 1397، نظر اغلب کارشناسان بر این است که به زودی شاهد افزایش قیمت مسکن در سال جاری خواهیم بود. نرخ ارز جزو یکی از پنج بازار پر بازده است که در کوتاه مدت سوددهی بالایی دارند. این پنج بازار شامل بازار سود سپرده‌های بانکی، سهام، ارز، سکه، طلا و مسکن می‌شود. عوامل اقتصادی موجب می‌شود این بازارها به صورت دوره‌ای دچار تغییراتی در نرخ و سوددهی شوند.
گرانی دلار از جمله مواردی است که عموم مردم درگیر آن می‌شوند. عده بسیاری سپرده‌های شخصی خود را به صورت دلار پس‌انداز می‌کنند و افزایش قیمت دلار تاثیر بزرگی بر روند سرمایه آن‌ها خواهد داشت. نگرانی‌های سرمایه‌گذاران در این خصوص باعث آغاز دوره‌ای پر تلاطم برای بازارهای پر بازده شده است.
در حال حاضر با توجه به تاثیر نوسانات دلار بر قیمت مسکن، تردید برای خرید و فروش و انجام معاملات در بازار مسکن از دغدغه‌های سرمایه‌داران است. عموم مردم نیز با این تحولات همراه شده و تمام این عوامل سرنوشت بازار دلار و مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
قیمت مسکن در سال‌های گذشته
در سال‌های 89 تا 91 شاهد سوددهی بالای بازار مسکن بوده‌ایم و در این سال‌ها سرمایه‌گذاران بیشترین سرمایه‌گذاری را در بازار مسکن انجام دادند. طی این سال‌ها بانک‌ها و موسسات خصوصی بسیاری، اقدام به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نمودند که با شروع رکود بازار مسکن، کاهش سوددهی سرمایه‌گذاری روی زمین و ملک و همچنین وضعیت نابسامان مالی موجب ورشکست شدن بسیاری از موسسات خصوصی شد.
در سال‌های اخیر بازار مسکن در سایر شهرها، بخصوص شهرهای کوچک از رونق کمی برخوردار بوده و سوددهی ناپایدار خرید و فروش ملک و زمین شامل مناطق پررونق نیز شده است.
بازارهای نامتعادل سال 97
در ابتدای سال جاری شاهد ناپایداری قیمت ارز و گرانی دلار بودیم و این تلاطم‌ها در حال سرایت به بازار مسکن است. عدم ثبات بازار ارز موجب کندی رونق بازار مسکن نیز شده و در ادامه، افزایش نرخ دلار به اضطراب سرمایه‌گذاران در اخذ تصمیم‌های تاثیرگذار در بازار زمین و مسکن انجامید. همین امر موجب تسریع معاملات ملکی در بازار مسکن شده است.
هنوز هم نمی‌توان نظر قطعی درباره زمان متعادل شدن قیمت دلار ارائه کرد. اما کارشناسان اقتصادی بازار آزاد بر این باور هستند که بازار مسکن در سال جاری و سال‌های آینده همچنان پررونق می‌ماند و نرخ سوددهی در این بازار بیشتر خواهد شد. اما باید توجه داشت تنها نوسانات قیمت دلار نیست که بر بازار مسکن تاثیر مستقیم دارد، بلکه عوامل دیگری نیز به عنوان محرک‌های اقتصادی بر رشد بازار مسکن تاثیر خواهند گذاشت.
رابطه نامعلوم قیمت دلار و مسکن
بازار ارز و بازار مسکن دو بازاری هستند که بیشترین رقابت را در سرمایه‌گذاری و سوددهی دارند. همین امر موجب می‌شود بیشتر سرمایه‌گذارانی که علاقمند به خرید و فروش دلار بودند به علت نامتعادل بودن این بازار به سوی بازار مسکن سرازیر شوند و سرمایه‌گذاری‌های کلانی در این بازار انجام دهند.
از طرف دیگر کارشناسان معتقدند از آنجا که ارز و مسکن، هر دو اقتصادهای سرمایه‌ای محسوب می‌شوند، افزایش قیمت دلار و رکود خرید و فروش دلار، تاثیر مستقیم بر بازار و قیمت مسکن خواهد داشت. متقاضیان غیر مصرفی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری‌های خود را در بازار ارز انجام خواهند داد. همین امر موجب کاهش خرید و فروش و ایجاد نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد.
در ادامه باید افزود نوسانات گرانی دلار به تغییر و تحولات اساسی بر روند ساخت و ساز نیز می‌انجامد. افزایش نرخ ارز به صورت کوتاه مدت هم بازار ساخت و ساز را دچار تورم می‌کند و همین موضوع بر بازار مسکن تاثیرات عمده‌ای خواهد داشت.
پیش‌بینی می‌شود موج تغییرات قیمت دلار علاوه بر افزایش قیمت ساختمان و زمین، روی پروانه‌های ساختمانی، مجوزها و ساختمان‌های نیمه ساز نیز تاثیر بگذارد. واردات کالاهای مصرفی، تجهیزات و مصالح با توجه به قیمت دلار انجام می‌شود و افزایش قیمت دلار بر قیمت ساختمان‌های نوساز بی‌تاثیر نخواهد بود. احتمال می‌رود ساختمان‌های نوساز در یک یا دو سال آینده، با قیمت بالاتری فروش روند.
|
متقاضیان غیر مصرفی بازار مسکن، سرمایه‌گذاری‌های خود را در بازار ارز انجام خواهند داد. همین امر موجب کاهش خرید و فروش و ایجاد نوسانات قیمتی در بازار مسکن خواهد شد. |
بررسی قیمت دلار و بازار مسکن در سال‌های گذشته
قیمت مسکن در اواسط سال 1392 تا ماه‌های پایانی سال 1395 تقریبا ثابت بود و با تغییرات عمده مواجه نشد. تورم عمومی روی تمام صنایع و بازارها در 10 ماه گذشته به طور قطع موجب تحولاتی در بازار مسکن شده است. سایر شاخص‌ها نیز در بازارهای مختلف دچار تغییراتی خواهند شد.
شاید در ظاهر این تغییرات در دو ماه گذشته آن قدر بر بازار مسکن تاثیر نگذاشته باشد، اما بازار مسکن نیز برای جبران این عقب‌ماندگی، رشد قابل توجهی در ماه‌های آتی خواهد داشت. احتمال می‌رود این نوسانات تا انتهای سال آینده نیز ادامه پیدا کند و بازار مسکن از رکودی که در سال‌های اخیر شاهد آن بودیم بیرون بیاید.
به نظر می‌رسد نگرانی‌ها در خصوص تغییرات ناگهانی بازار مسکن و شوک‌های پیش‌بینی نشده در خرید و فروش ملک بیهوده باشد. انتظار می‌رود نوسانات این بازار به صورت ملایم رو به افزایش باشد و مانند بازار ارز دچار تلاطم‌های زیادی در نرخ فروش و خرید خانه نشود.
تاثیر قیمت دلار بر مسکن در سال‌های گذشته
با بررسی تحولات و افزایش قیمت دلار در سال‌های 91 و 92 شاهد هستیم، با وجود اینکه نوسانات قیمت دلار در آن سال‌ها شدید بود، اما بازارهای موازی مانند بازار مسکن دچار تغییرات زیادی نشدند. آنچه موجب تغییر و تحول در بازار مسکن شد، رونق عمومی در سایر بازارهای اقتصادی بود که شامل بازار مسکن نیز می‌شد. علاوه بر آن ایجاد طرح‌هایی که با تصویب دولت در دستور کار قرار گرفت مانند وام‌های مسکن بر این رونق اقتصادی تاثیر گذار بود.
به طور قطع اگر نوسانات قیمت دلار کنترل نشود و همچنان این بازار درگیر تلاطم‌های شدید باشد، تاثیر قیمت دلار بر بازار مسکن نیز امری قطعی خواهد بود. کارشناسان اقتصادی معتقد هستند بازار مسکن کشش نوسانات شدید را ندارد، اما بی تردید اگر نغییرات قیمت دلار رو به رشد باشد، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیز رشد می‌یابد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
جمع‌بندی
نوسانات قیمت دلار تاثیرات قطعی بر روند قیمت‌گذاری مسکن خواهد داشت. تغییرات قیمت در مورد ساختمان‌های نوساز و افزایش نرخ مسکن در خصوص این ساختمان‌ها با توجه به افزایش قیمت دلار و تاثیر آن بر واردات کالاهای مصرفی و تجهیزات ساختمانی، امری قطعی است. اما روند افزایش قیمت در بازار مسکن ناشی از نوسانات قیمت دلار امری است که در طولانی مدت مشخص خواهد شد.
بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد، در خصوص معادله قیمت دلار و بازار مسکن می‌توان گفت، دامنه تغییرات قیمت دلار و همچنین مدت زمان این تغییرات، دو تاثیر بر بازار مسکن خواهد داشت:
- تاثیر نوسانات دلار بر قیمت مسکن یک تاثیر کوتاه مدت و به صورت وارونه خواهد داشت، که در مدت زمان کوتاهی شاهد افزایش نرخ مسکن در پی نوسانات قیمت دلار خواهیم بود.
- دیگر تاثیر بلند مدت که نوسانات قیمت دلار است تاثیرات بیشتر و ماندگارتری بر رشد قیمت مسکن خواهد داشت. می‌توان گفت تاثیر نوسانات قیمت دلار بر بازار مسکن در بلند مدت، تاثیری قطعی و قابل اطمینان‌تری برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.
