سه ماهه نخست سال 98 تنها 233 نفر تقاضای دریافت تسهیلات مسکن برای خرید ملک داشتند و این به معنای ناکارآمدی این تسهیلات برای کمک به افزایش توان متقاضیان برای خرید ملک و رکود مسکن است. رقم کنونی تسهیلات مسکن برای خرید ملک و کاهش نرخ سود توسط دولت یازدهم مشروط بر اینکه نرخ تورم چنین جهش بی‌سابقه‌ای را تجربه نمی‌کرد، می‌توانست تا حدودی موثر باشد و متقاضیان می‌توانستند با مبلغ تسهیلات خود بخشی از قیمت خانه را پرداخت کنند. منتها با توجه به افزایش چند برابری قیمت‌ها می‌توان گفت این رقم در نهایت 10 تا 15 درصد قیمت یک ملک را در تهران پوشش می‌دهد و عملا کارایی لازم را در کنترل قیمت‌ها ندارد.
افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک
بعد از آنکه در پایان سال 1391 بخش مسکن به دلیل حباب قیمت به رکود برخورد، نسخه‌های بسیاری برای درمان بیماری رکود مسکن تجویز شد، که در آن بازه زمانی عمده کارشناسان تاکید داشتند افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک و کاهش نرخ سود می‌تواند راه مناسبی برای جلوگیری از افزایش رکود مسکن و کنترل قیمت‌ها باشد. از این رو گمانه‌زنی‌ها برای افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک مانند اوراق تسه که بیش از 50 درصد قیمت خانه را پوشش می‌دهد مطرح بود.
سرانجام سال 1394 دو نوع افزایش تسهیلات از طریق صندوق پس انداز مسکن یکم و اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید ملک یا اوراق تسه برای کمک به خریداران مسکن ارائه شد که هم اکنون نرخ سود اولی 9.5 و دومی 17.5 درصد است. برای دریافت وام خانه اولی‌ها باید دو دوره شش ماهه سپرده‌گذاری کرد که بعد از یک سال دو برابر رقم سپرده وام تعلق بگیرد. گفتنی است اوراق ممتاز نیازی به سپرده‌گذاری ندارد و باید برای دریافت آن برگه‌های اوراق خریداری کرد که هم اکنون در محدوده 50 هزار تومان قرار دارد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
چرایی رکود مسکن
زمانی که وام مسکن یکم برای زوجین تهرانی به سقف 160 میلیون تومان رسید، تصور می‌شد این تسهیلات مسکن برای خرید ملک بهترین کمک برای خرید مسکن است. نرخ سود این وام، طی چند مرحله از 14 درصد به 9.5 درصد در شهریورماه 1395 کاهش یافت. یک ایراد اساسی این تسهیلات این است که به واحدهای با عمر بیش از 15 سال تعلق نمی‌گیرد و واحدهای نوساز هم طبق آمارهای منتشر شده از سوی «کیلید» به طور میانگین در اواخر خرداد ماه سال 98 متری 12 میلیون تومان به بالا خرید و فروش می شود که عملا مبلغ کنونی تسهیلات حدود 15 متر قیمت ملک را پوشش می‌دهد و رکود بازار مسکن ادامه پیدا می‌کند.
یکی دیگر از راه‌های دریافت وام اوراق تسهیلات خرید مسکن است که برای خرید خانه‌های تا 20 سال ساخت هم پرداخت می‌شود. متقاضیان می‌توانند در تهران 100 میلیون تومان از محل اوراق ممتاز (با نرخ امروز 50 هزار تومان) به اضافه 20 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده به اضافه 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله؛ در مجموع 140 میلیون تومان دریافت کنند. برای دریافت این نوع تسهیلات باید به ازای هر 500 هزار تومان یک برگه اوراق تهیه کرد، که رقمی حدود 14 میلیون تومان می شود. یعنی حدود 125 میلیون تومان پرداختی بانک به زوجین است که که باز هم تکافوی خرید مسکن در بسیاری از نقاط تهران را نمی‌دهد و رکود مسکن از بین نمی‌رود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نیاز به افزایش تسهیلات
همان‌طور که اشاره شد هم اکنون میانگین قیمت مسکن در شهر تهران 12 میلیون تومان است که به طور متوسط (با لحاظ قرار دادن این مساله که قیمت در مناطق مختلف، متغیر است) برای خرید یک واحد مسکونی 60 متری باید 720 میلیون تومان هزینه کرد؛ در حالی که رقم وام تنها 160 میلیون تومان برای دونفر است. بنابراین زوجین تهرانی باید حدود 560 میلیون تومان را خودشان تهیه کنند. از سوی دیگر محاسبات نشان می‌دهد که با سود 9.5 درصدی و بازگشت ۱۲ ساله وام، زوجین باید ماهانه یک میلیون و 860 هزار تومان قسط و در مجموع 108 میلیون تومان سود به بانک مسکن برگردانند. پر واضح است که عمده اقشار جامعه توان پرداخت چنین اقساطی را ندارند و نیاز به افزایش تسهیلات مسکن برای خرید ملک حس می‌شود.
حال اگر مشتریان بخواهند از طریق تسهیلات 140 میلیون تومانی اوراق تسه اقدام به خرید مسکن کنند با لحاظ نرخ سود 17.5 درصد باید ماهیانه 2 میلیون و 330 هزار تومان را طی 12 سال پرداخت کنند که مجموع سود 140 میلیون تومان به 97 میلیون و 800 هزار تومان می رسد.
در نتیجه تسهیلات کنونی بانک مسکن از قبیل اوراق تسه نمی‌تواند به عنوان کمک حال مردم برای خرید خانه باشد و رکود مسکن را تغییر نمی‌دهد. بررسی‌ها علت پایین بودن توان تاثیرگذاری تسهیلات، بر قیمت مسکن و بالا بودن اقساط ماهیانه تسهیلات مسکن و عدم تناسب آن با درآمد دهک‌های پایین و حتی متوسط جامعه را عدم استقبال این چنینی از این تسهیلات می‌دهد و رکود مسکن ادامه می‌یابد.
خبری از افزایش تسهیلات نیست
همان‌طور که اشاره شد طبق آخرین آمارهای منتشر شده در سال 98 کمتر از 240 نفر درخواست تسهیلات و اوراق تسه دادند و این تقریبا یعنی هیچ قشری از جامعه علاقه ای به دریافت این وام ندارند و رکود مسکن ادامه می‌یابد. این در حال است که جوانان متولد دهه شصت در مرحله‌ای هستند که باید برای سکونت و تشکیل خانواده اقدام کنند و سرگردانی بیش از این تبعات اجتماعی فراوانی برای آنها به همراه خواهد داشت.
گفتنی است به گفته سخنگوی دولت هیچ اقدامی برای افزایش تسهیلات در دستور کار دولت نیست و متولیان این بخش به سراغ کنترل قیمت‌ها و در نهایت افزایش عرضه می‌روند. در حالی که کنترل قیمت‌ها صرفا با تعادل بین عرضه و تقاضا میسر می‌شود و اقدامات دستوری همچون اخذ مالیات با ردیف‌های گوناگون و سهیمه‌بندی مصالح ساختمانی و … در نهایت می‌تواند از سوداگری و به قولی سفته‌بازی در این بازار جلوگیری کند.
حال اینکه چه راهکارهایی تاثیر مستقیم در کنترل قیمت‌ها و افزایش قدرت خریداران دارد و می‌توان در این وضعیت اقتصادی آن را به کار برد، موضوعی است که مجله خبری «کیلید» در گزارش‌ها و مصاحبه‌های آتی با صاحب نظران این بخش به آن می‌پردازد و به سمع و نظر شما می‌رساند.
|
در همین رابطه بخوانید: |
نتیجه‌گیری:
- تسهیلات مسکن برای خرید ملک برای جوانان و خانه اولی‌ها راهکاری خوب برای خانه دار شدن است.
- با افزایش قیمت‌ها رکود مسکن اتفاق افتاد.
- انتظار می‌رفت با رکود مسکن افزایش تسهیلات مانند اوراق تسه و کنترل قیمت‌ها اتفاق بیفتد اما فعلا خبری نیست.
- بناست با افزایش عرضه رکود مسکن از بین برود.
