با فراگیر شدن زندگی آپارتمان‌نشینی در تهران، قوانینی که برای این سبک زندگی مناسب است، مورد اهمیت و توجه قرار گرفته است. آگاهی به این قوانین و حقوق مالکین، برای هر فردی که مایل است در آپارتمان زندگی کند، ضروری به نظر می‌رسد تا از اختلاف‌هایی که ممکن است بین همسایه‌ها ایجاد شود، جلوگیری کند. یکی از مهم‌ترین قوانین تملک ساختمان‌ها، قوانین مربوط به اجاره و فروش انباری و پارکینگ است.
|
آگاهی از حقوق خود و حقوق دیگر مالکین آپارتمان‌ها، از بسیاری از اختلاف‌ها جلوگیری می‌کند. |
مشاعات و مالکیت به چه معنی است؟
مالکیت و اشتراکات در موضوعات متفاوتی می‌تواند مصداق پیدا کند. بحث مشاعات فقط دربارۀ ساختمان‌ها نیست، راجع به زمین، اتومبیل و هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.برای مثال من با شریکم می‌توانم ماشینی بخرم، که 75 درصد سهم من و 25 درصد سهم او باشد. ما در ملکیت این ماشین، مشاعی مالک هستیم. یا یک زمین کشاورزی بخریم، و آن را با شریکمان نصف کنیم، در این صورت این زمین هم مشاعی است.
اما موضوع مورد بحث ما مجتمع مسکونی، اداری، تجاری و… ساخته شده روی یک قطعه از زمین است. به عبارتی فقط حالت خاصی از مشاعات( مشاعات آپارتمان) و همچنین خرید و فروش انباری و پارکینگ را بررسی می‌کنیم.
مالکیت در یک ساختمان به چند شکل است؟
هر ساختمانی که از چندین واحد تشکیل شده و دارای مالک‌های متعدد باشد، مالکیت مالک به دو بخش زیر تعریف می‌شود:
- بخش اختصاصی( حصه)
- بخش مشاعی( اصطلاحا به‌عنوان مشترکات ساختمان شناخته می‌شود)
قسمت اختصاصی شامل چند بخش است:
- آپارتمانی که مالک آن است، واحد مسکونی، تجاری و… فرقی نمی‌کند و سند به نام مالک است.
- انباری ( یک ساختمان ممکن است انباری نداشته باشد، اگر ساختمان انباری داشته باشد، در سند حتما نوشته می‌شود. برای مثال: انباری شمارۀ 5 متعلق به واحد 5 است.)
- پارکینگ
اصطلاحا می‌گویند این بخش‌ها در حصۀ مالک است، یعنی در تملک اختصاصی مالک است.
|
مالک آپارتمان، مالک اختصاصی آپارتمان خود، انباری و پارکینگ است. |
دارندۀ آپارتمان، مالک اختصاصی بقیۀ بخش‌های ساختمان نیست و جز مالکیت‌های اشتراکی وی محسوب می‌شود. به این فضاها مشاعات یا مشترکات ساختمان گفته می‌شود. مانند راه‌پله، راهروی ورودی( لابی)، حیاط، پشت‌بام، نمای ساختمان( لزوما مشترکات ساختمان در افق نیست، در عمود نیز اشتراک وجود دارد)، راه‌های دسترسی( مثلا در پارکینگ، همۀ فضاها محل پارک ماشین نیست و بعضی بخش‌ها برای عبور و دسترسی است، همین طور برای انباری‌ها هم راه‌های دسترسی وجود دارد)
آیا اجاره و فروش انباری و پارکینگ قانونی است؟
انباری و پارکینگ جز مشاعات آپارتمان نیست اما آن‌ها را جدا از واحد مسکونی نمی‌توان به غیر واگذار کرد. کلمۀ واگذار کردن، به دو معنی فروش و اجاره می‌تواند باشد؛ یعنی واگذاری به فروش یا واگذاری به اجاره.
اجازۀ واگذاری به فروش تنها قسمتی از این سه بخش اختصاصی وجود ندارد. یعنی آپارتمان شما به تنهایی قابل فروش نیست. چون در سند هر سه قسمت( آپارتمان، انباری، پارکینگ) درج شده است.
اما در اجاره، می‌توانید شرط بگذارید. برای مثال من آپارتمان را به شما اجاره می‌دهم اما چون انباری را لازم دارم، آن را اجاره نمی‌دهم.
|
انباری و پارکینگ قابل فروش به افرادی غیر از مالکین آپارتمان نیست. |
در یک صورت اجاره و فروش انباری و پارکینگ امکان‌پذیر است. شما می‌توانید انباری یا پارکینگ یا هردو را به یکی از مالکین همان مجتمع مسکونی بفروشید. برای مثال همسایۀ شما یک پارکینگ دارد اما دو ماشین خریده است. شما به پارکینگ احتیاجی ندارید، همسایه با شما صحبت می‌کند و پارکینگ شما را می‌خرد.
اگر پارکینگ یا انباری فروخته شود، در سند حتما تغییرات لحاظ می‌شود. اگر شما بخواهید آپارتمان‌تان را بفروشید، باید از حقوق مالکین آگاه بوده و بدانید که دیگر آن پارکینگ فروخته شده و نفر بعدی پارکینگ نخواهد داشت.
همچنین در شرایطی میتوان آپارتمان و انباری و پارکینگ را به شخص غیرمالک در مجتمع مسکونی فقط به صورت اجاره، واگذار کرد. اگر تمامی مالکین موافقت داشته باشند، میتوان به شخص غیرمالک، انباری یا پارکینگ را اجاره داد. اما حتی اگر تمامی مالکین توافق داشته باشند، انباری یا پارکینگ قابل فروش نیست.
شما یک پارکینگ اضافه دارید، با بقیۀ مالک‌ها صحبت می‌کنید و از آن‌ها رضایت‌نامه کتبی می‌گیرید و می‌گویید من این پارکینگ را اجاره می‌دهم.
جالب است بدانید اگر کسی از پارکینگ شما بدون اجازه استفاده کرد، شما می‌توانید از او شکایت کرده و حتی اجارۀ زمانی که بدون کسب تکلیف از پارکینگ شما استفاده کرده است را بگیرید.
|
با اجازۀ کتبی از بقیۀ مالکین آپارتمان، انباری و پارکینگ را می‌توانید اجاره دهید. |
چرا برای اجاره دادن پارکینگ و انباری به غیرمالک، به رضایت‌نامۀ دیگر مالکان نیاز است؟
چون ماشین برای رسیدن به پارکینگ از فضای مشترکات ساختمان ( راهروهای دسترسی، ورودی و…) باید گذشت، فروش مشاعات آپارتمان هم امکان‌پذیر نیست. برای همین مالک پارکینگ باید رضایت دیگر مالکین مشاعات (حتی کسانی که پارکینگ ندارند) را برای اجاره دادن پارکینگ کسب کند.
انباری و پارکینگ مانند نوجوان زیر 18 ساله است یعنی برای اجاره دادن پارکینگ یا انباری، انتقال بین سندها قیم می‌خواهد. بدون سند مفهوم نداشته و انباری و پارکینگ به تنهایی سند ندارند بلکه از یک سند به سند دیگر منتقل می‌شوند.
مگر مجموعه به صورت پارکینگ تعریف شود. در پارکینگ‌های طبقاتی، به ازای هر پارکینگ یک سند مستقل وجود دارد و وابسته به آپارتمان دیگری نیست. یا ممکن است تجار در بازار به انبار نیاز داشته باشند، ساختمانی می‌سازند که فقط انبار است، هر انبار یک سند دارد زیرا کاربرد ساختمان انباری است و قوانین اجاره و فروش انباری متفاوت خواهد شد.
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
فروش مشاعات آپارتمان امکان‌پذیر نیست. |
هزینۀ تعمیر و نگهداری مشاعات با چه کسی است؟
هزینۀ تعمیر و نگهداری مشاعات با همۀ ساکنین است. اگر برف بیاید برای پارو کردن پشت‌بام، طبقه اول نیز باید کمک کند و یا هزینۀ آسانسور با همۀ واحدها است. حتی اگر واحدی از آسانسور استفاده نکند. این هزینه به نسبت مساحت‌های هر واحد محاسبه می‌شود.
مالکین می‌توانند در جلسه‌ای این موارد را تبدیل به صورت‌جلسه کنند. آن‌ها فقط در زمینۀ هزینه‌ها می‌توانند برخلاف قوانین تملک ساختمان‌ها توافق کنند. مثلا هزینۀ آب به نسبت نفرات هر واحد باشد نه مساحت آن، یا طبقۀ اول در هزینۀ آسانسور سهیم نباشد اما دقت داشته باشید که این توافق شامل خرید و فروش انباری یا پارکینگ نمی‌شود و قانون آن‌ها قابل تغییر نیست.
|
مالکین می‌توانند هزینۀ تعمیر و مشاعات را برای خود تغییر دهند. |
جمع‌بندی:
- آگاهی از حقوق مالکین زندگی آپارتمان‌نشینی را آسان می‌کند.
- هر چیزی که در آن مالکیت تعریف شود، سهم مشاعی نیز معنا پیدا می‌کند.
- طبق قانون نمی‌توان اقدام به فروش مشاعات آپارتمان کرد.
- انباری و پارکینگ در سند آپارتمان ذکر می‌شود و جز مالکیت‌های اختصاصی مالک است.
- انباری و پارکینگ را فقط به کسی که در همان ساختمان مالک واحدی است، فروخت.
- اگر همۀ مالکین رضایت داشته باشند، انباری و پارکینگ را میتوان به فردی که مالک در ساختمان نیست، اجاره داد.
- هزینۀ تعمیرات و نگهداری مشاعات به عهدۀ همۀ مالکین است مگر در صورت‌جلسه‌ای بین خودشان به توافق برسند و قوانینی داخل ساختمان خودشان وضع کنند.
با سلام.
ممنون میشوم اگر راهنمایی کنید که در صورت اجاره انباری مسکونی به فردی خارج یا داخل از مجتمع برای استفاده تجاری، آیا قانون حکم داده است یا خیر؟ آیا میتوان شکایت نمود؟