در شهرنشینی مهم‌ترین واژه «آپارتمان» است. محل زندگی تجمعی انسان‌ها که تا چندین طبقه هم می‌رسد. بر خلاف خانه‌های سنتی یک طبقه که پشت بام کارکردهای مختلفی داشته‌است، در آپارتمان پشت بام یک مسئله‌ی مهم است. شاید تا کنون عبارت « قوانین پشت بام آپارتمان » یا « مالکیت پشت بام آپارتمان » را شنیده‌باشید. از فضاهای مشاعات آپارتمان چطور؟ برایتان جالب است بدانید در یک آپارتمان مثلا ده واحدی، قوانین پشت بام چگونه است؟ آیا مجاز به تردد هستید یا نه؟ مالکیت پشت بام با چه کسی است؟ با همه ساکنان یا در زمینۀ مالکیت پشت بام هم قوانین خاصی وجود دارد؟
نگران نباشید، ما پاسخ همۀ این سؤالات را صرف‌نظر از اصطلاحات فنی پیچیده‌ی حقوقی به ساده‌ترین زبان برایتان گردآوری کرده‌ایم.
فضاهای مشترک یا مشاعات، قوانین و مالکیت آنها
در ادبیات و عرف آپارتمان‌نشینی، به همۀ قسمت‌های ساختمان که در هیچ جای سند در مورد مالکیت آنها سخنی به میان نیامده‌است، مشاعات اطلاق میشود. یکی از این موارد «پشت بام» است که مالکیت آن با هیچ کدام از ساکنین نیست و در اختیار همگان است. مواردی مانند تأمین مخارج آن یا قوانین ملکی استفاده از آن همگانی است و معمولا در جلسات ساختمان و با حضور مدیر ساختمان این مسئله تعیین تکلیف میگردد.
هزینه‌ها عمدتا به شارژ واحدها اضافه میشود؛ همان‌طوری که هزینۀ راه‌پله، آسانسور و برق راهرو از محل شارژ ساختمان و توسط همۀ ساکنین باید تأمین گردد.
- پشت بام هم همانند مشاعات قابلیت «تصرف» یا استفاده به نحوی که باعث آزار و اذیت سایر ساکنین شود را ندارد.
برای مثال اختصاص فضایی برای نگهداری حیوانات خانگی در پشت بام مصداق تصرف و استفادۀ اختصاصی از فضای عمومی است، ولو اینکه شخص صاحب‌خانه، مدیرساختمان یا مالک پیشین زمین آپارتمان هم بوده‌باشد اما قوانین پشت بام ، این اجازه را به آنها نمی‌دهد.
یا قراردادن اشیایی در پشت بام که سبب آسیب‌رساندن به کف پشت بام شود، مشمول پرداخت هزینۀ تعمیرات توسط شخص آسیب‌زننده است.
مسئله دیگر در پرداخت هزینه‌های نگهداری مشاعات است.
|
استفاده از فضاهای مشاعات عمومی است و کسی حق دخل و تصرف آن را ندارد. |
به طور کلی زمانی که سند ملکی یا اجاره‌نامه یا قولنامه یا هر سند دیگری که اثبات میکند فرد در خانه‌ای مستقر است به نام شخصی بخورد، فراتر از اینکه آن شخص در آن واحد ساکن باشد یا نباشد، موظف به پرداخت هزینه‌های مشاعات و شارژ است.
- استفاده از پشت بام و فضاهای مشاعات برای همۀ ساکنین آپارتمان اعم از مستأجر و موجر به شرط رعایت قوانین ذکرشده آزاد است و هیئت مدیره و مالکان نمی‌توانند بدون اجازۀ عمومی ساکنین آپارتمان در پشت بام را قفل و مانع تردد ساکنین به آن شوند. هر تغییری در فضاهای مشترک یا مشاعات باید در جلسات عمومی ساختمان به تصویب رسیده و توسط ساکنین امضاء شود.
قوانین پشت بام آپارتمان و مشاعات
به طور کلی هیئت مدیره و مالک ساختمان هیچ اولویتی برای استفادۀ اختصاصی از مشاعات ندارند. مشاعات فضای عمومی است و همگان در آن یک «رأی» خواهند داشت. هر چند این رأی بستگی به اندازه و مساحت متعلق به افراد دارد. در صورتی که «مساحت رأی موافق» از «مساحت رأی مخالف» بیشتر باشد، مستقل از تعداد رأی‌ها، مسئله‌ای تصویب میشود.
|
در صورت ممانعت از ورود به پشت بام بدون تأمین نظر ساکنین آپارتمان، میتوان از مالک شکایت کیفری کرد و وی را به اتهام «ممانعت از ورود به پشت بام» محکوم نمود. |
اما اگر این امر به تصویب ساکنین رسیده باشد، جنبۀ قانونی عمل ساقط میشود و نمی‌توان وی را محکوم کرد.
اگر یکی از مالکین مشاعی ولو با توافق کتبی مالکیت استفاده از پشت بام را به یکی دیگر از مالکین واگذار کند، مالک مشاعی جدید حق نصب در جدید یا قفل‌زدن به پشت بام را به لحاظ قانونی ندارد و در صورت انجام این عمل برابر قانون جرم است و سایر مالکین میتوانند از نامبرده شکایت کنند و از دادگاه درخواست رسیدگی داشته‌باشند.
- پاگرد آخر مربوط به پشت بام نیز جزو مشاعات به حساب می‌آید و مالک و ساکنین طبقۀ آخر حق تصرف آن را ندارند. حقوق این محل نیز همانند سایر مشاعات مشترک میباشد.
- شستن فرش در پشت بام برابر قوانین ممنوع میباشد و هیچ‌یک از مالکین یا ساکنین آپارتمان نمی‌تواند حتی در صورت داشتن رأی اکثریت این عمل را انجام دهد.
- استفاده از فضاهای اضافی در اتاقک آسانسور پشت بام صرفا برای انبارکردن وسائل مرتبط با ساختمان است و استفادۀ اختصاصی از آن ممنوع است.
- ساکنین طبقات اول و دوم در آپارتمان‌های چندطبقه نمی‌توانند نسبت به پرداخت هزینه‌های پشت بام بی‌تفاوت باشند. زیرا چنان‌که گفتیم، تأمین هزینه‌های فضاهای مشاع و مشترک بر عهدۀ همۀ ساکنان آپارتمان است و نه عده‌ای خاص.
- برای نصب مواردی نظیر آنتن مخابراتی در پشت بام هیئت مدیره نمی‌تواند به تنهایی تصمیم بگیرد مگر اینکه در اساس‌نامۀ ساختمان چنین اجازه‌ای به هیئت مدیره داده شده‌باشد. در صورت وجود اجازه، آنتن مذکور باید با مجوز وزارت بهداشت مبنی بر بی‌ضرر بودن امواج روی پشت بام نصب گردد. بدون داشتن مجوز وزارت بهداشت این عمل امکانپذیر نیست و اگر در اساس‌نامۀ ساختمان چنین موردی قید نشده‌است این موضوع باید در جلسۀ هیئت مدیره مورد بحث و رأی‌گیری به نسبت تأثیر مساحت قرار گیرد. در صورت تصویب، اجرایی میشود.
برای تبدیل پشت بام به «روف گاردن» و باغچه نیز همین قانون صادق است و باید ابتدا اساس‌نامه را بررسی کرد و اگر در اساس‌نامه چنین مسئله‌ای قید نشده است، میان اعضای هیئت مدیره و مالکان به رأی گذاشته میشود و در صورت تصویب اجرایی میشود.
|
در همین رابطه بخوانید: |
|
هر گونه تغییر در مالکیت پشت بام باید از طریق قانونی و مذاکره با سایر مالکین صورت پذیرد. این موارد در قوانین مشاعات آپارتمان ذکر شده است. |
سؤالات مختلفی در مورد قوانین پشت بام همیشه به ذهن می‌آیند. از جمله این که فرض کنیم شخصی در مبایعه‌نامه مالکیت پشت بام را از ابتدای سکونت به خودش اختصاص داده‌است. اگر مالکین دیگر به این امر تعهد محضری بدهند، آیا پشت بام متعلق به یک نفر میشود؟
در پاسخ به سؤالات این‌چنینی باید حتما این نکته را یادآور شویم که مالکیت مشاعات و از جمله مالکیت پشت بام یکی از موارد پیچیده قضایی است و چون برخی از توافق‌های این‌چنینی با شکایت مالکین، حتی پس از تعهد محضری و کتبی در دادگاه مورد بازنگری قرار گرفته‌است، بهترین کار مراجعه به کارشناسان کیلید یا متخصصان حقوقی و مشاوره در زمینه قوانین پشت بام ساختمان است.
به صورت عرفی چون چنین مسائلی در ساختمان‌ها دردسر ساز می‌شوند، بهترین راه مطرح‌کردن در جلسات هیئت مدیره و جلسات ساختمان و تلاش برای پیشبرد از طریق مذاکره و گفتگو با همسایگان و سایر مالکین است.
جمع‌بندی
- مشاعات ساختمان، محل‌هایی از آپارتمانها هستند که موارد استفادۀ عمومی و همگانی دارند. تأمین هزینۀهای این فضاها به عهدۀ همه‌ی ساکنین است و معمولا در هزینۀ شارژ آپارتمان محاسبه میشود. فضاهای عمومی قابلیت «اشغال» و «استفادۀ شخصی» را ندارند.
- یکی از مهم‌ترین فضاهای عمومی «پشت بام» است که هم‌چون سایر مشاعات «مالکیت پشت بام» در اختیار عموم است. تصرف پشت بام یا مانع‌تراشی ورود دیگران به آن میتوان معادل جرم کیفری محسوب شده و علیۀ آن اعلام جرم شود. بهتر است البته همۀ موارد مشکل‌زا در آپارتمان، از طریق گفتگو، مصالحه و مذاکره با دیگری پیش برود و حل شود.
با سلام خدمت جنابعالی .من درطبقه سوم در یک
اپاتمان 60 متر در یک مجموعه 52 واحدی 5 طبقه زندگی میکنم که روی واحد من ساخته نشده و بلای ساختماه من را روف گاردن درست کردن با یک سطح سنگی که کوچکترین صدا را بالای سر من ایجاد میکند آیا قانون فکری برای ساکن این مجموعه کرده که هیچ آرامشی شب و روز ندارد و آیا طبقه های پائین ساختمان که هیج مشکلی با این سر و صدا ندارند باید در مورد این نوع استفاده نظر بدهند و قانون چه فکری در مورد ساکن زیر این مجموعه برای من کرده من از چند نفر باید هر روز شکایت کنم . منتظر پاسخ حضرت عالی هستم .
سوال آخر اینکه اگر پشت بام مشاع اعلام شده برای تفریح است یا برای نصب تجهیزات تا اونجا که مشخص هست فقط طبقه زیر پشت بام تاثر از این سر و صداهاست بقیه طبقات مشکلی ندارن.
سلام من یک آپارتمان پیش فروش خریدم و دو سال پیش تحویل گرفتم امسال که خودم درش ساکن شدم می‌بینم که راه به پشت بوم ندارم چون ساختمان مشارکتی است و سازنده دو طبقه آخر یعنی ۴ و ۵ رو به صورت دوبلکس ساخته و راه پله و آسانسور به طبقه ۴ ختم میشه. در قرارداد مشارکت آمده که اگر سازنده طبقه ۵ رو کامل بسازه ۲۰۰ میلیون به مالک بده. آیا این موضوع آخر حق پشت‌بام رو از من سلب میکنه؟
سلام. طبقه سوم آپارتمان هستم و هر طبقه چهار واحد است و دو طبقه همکف وجود دارد یعنی طبقه همکف دو واحد است و سه طبقه دیگر وجود دارد. وقتی مدیر ساختمان می گوید پول بیمه آسانسور و تعمیرات آسانسور را بدهید برای یکسال طبقه همکف می گوید به علت اینکه از آسانسور استفاده نداریم پول بیمه و تعمیرات آسانسور را نمی دهیم. پول آسانسور از پول شارژ جدا است. آیا طبقه همکف باید پول بیمه آسانسور و تعمیرات آسانسور را بدهد؟ در صورتی که طبقه همکف پول بیمه و تعمیرات آسانسور را ندهد ساکنین طبقه سوم می توانند با استفاده از قانون آپارتمانها اسپیلت و انتن تلویزیون طبقه همکف را بردارند؟
سلام صبح بخیر من در سال ۱۳۹۹ آپارتمانی خرید کردم یک ساختمان به دو قسمت تقسیم شده که دو در ورودی داره که در هر قسمت ۴ واحد و من واحد ۳ را از داخل کوچه خرید کردم مشکل کی پیش اومده به خاطر افت کم آب ساختمان دارای دو پمپ است یکی برای ۴ واحد و بعدی که مکمل است برای دو واحد بالایی که آب کمتری به آنها می رسد حال سازنده میگه من اجازه استفاده از پشت بام را به شما نمیدم و در قرارداد قولنامه هم ذکر کرده الان پمپی که رو پشت بوم است یعنی پمپ مکمل خراب بشه شما راه ورود نداریم باید اجازه بگیریم بریم پمپ را باز کنیم ببریم تعمیر کنیم به آقای سازنده میگیم کلید بده چرا از بیرون در را قفل می کنی میکه آنجا من وسایل دارم یه چیزی گم بشه به عهده شماست �چ‌کدام از ما جرات کلید گرفتن نداریم حال این سوال دارم مگه پشت بام جز مشاعات نیست ایشون یک ساختمان را دو قسمت کرده یه قسمت که چهار واحد فروخته نسبت به پشت بامی که سمت ما چیست مسئولیتی نداره چرا باید پشت بام را در اختیار بگیره و در قرارداد ذکر حق استفاده از پشت بام را ندارید جالب اینجاست که در پشت بام یک اتاق که درست کرده و آن را هم اجاره داده به یک فرد تبعه میخواستم راهنمایی کنید چیکار کنم اگه می خوام شکایت کنم ممنون از لطف شما
سلام خسته نباشید .بنده ساکن یک اپارتمان ۱۳ واحدی هستم میخواستم بدونم نصب دکل همراه اول بدون اجازه یک واحد در صورتیکه بقیه موافق باشند روی پشت بام امکانپذیر است ؟ ایا میتوان گفت چون اکثریت موافق هستند انتن همراه اول را نصب خواهیم کرد ؟ ممنون میشم پاسخم را بدید . تشکر
سلام ،دوست عزیز ،دقیقا همین مشکل رو بنده داشتم ،و با توجه به تجربه خدمتتون عرض میکنم که همه واحدها باید اعلام رضایت بکنند و در صورت عدم رضایت حتی یک واحد امکان نصب دکل نیست ،بنده واحدی خریدم که پشت بوم دکل مخابراتی داشت ،شکایت کردم ,دادگاه حکم تخلیه دکل رو داد ،ولی چون قرارداد سه ساله بود و دو سال و نیم گذشته بود بعد پنج شش ماه کامل دکل رو ورداشتن ،خواستم،بگم،همه،واحدها باید رضایت بدهند در غیر این صورت کسی حق نصب دکل مخابراتی را ندارد
سلام وقت بخیر مییخواستم ببینم اپارتمان های مسکونی که روف گاردن دارند واحد طبقه اخری اذیت نمی شود منظورم این است که اگر تولدی بگیرند صدای پا به واحد پایین انتقال داده نمیشود که باعث ازار واحد اخری که در زیر روف گاردون قرار گرفته است شود ممنون میشوم پاسخ سوالم را بدهید
باسلام لطفا راهنمایی کنید ساختمان ما ۴ طبقه هست و از طبقه ۱ تا ۳ متراژ کامل و طبقه ۴ که من هستم به خاطر نور همسایه نصفه درآوردن میخواستم ببینم میشه دیوار تخریب کنم و ۱و نیم متر به سمت عقب برم و از سفال استفاده نکنم به جاش از تلق یا ایرانت استفاده کنم خونه یکم بزرگتر بشه؟ با تشکر
سلام.وقتتون بخیر.
سوال اول:سازنده آپارتمان چهار طبقه اومده زیر پله همکف را محل قرار گیری موتورهای آب کرده و ازاونجایی که موتور اب ما که طبقه اولیم کمی صداش زیاد همسایه ها بصورت خودسر میرن و موتور اب مارا قطع میکنن ومیگن خرابه درصورتی که سرویسکار اوردیم و اون گفت این صدا طبیعیه و از خرابی موتور اب نیست.بنظرتون چیکار باید کرد؟؟
سوال دوم مدیر ساختمان اتاق اسانسور را قفل زده و بعنوان انباری استفاده شخصی میکنه.بنظرتون کارش قانونیه؟؟میگه نامه دارم از سازنده.
سلام یک مجتمع ۱۲ واحدی با متراژهای برابر که تصمیم به تبدیل پشت بام به روف گاردن را دارند ولی من مخالف هستم آیا ساکنین میتوانند قانونی من را مجاب به تسلیم رضایت ساخت روف گاردن کنند
باسلام و خسته نباشید در پشت بام آپارتمان ما برای تقویت آنتن دهی همراه اول،از طرف همراه اول آنتن نصب میخواهد بشود که همه ساکنین موافق نصب هستند،برای نصب آنتن ماهیانه به ساختمان اجاره از سمت همراه اول میخواهد داده شود این مبلغ اجاره بین ساکنین چگونه تقسیم شود ،مالکینی که متراژ واحد بیشتر دارند بیشتر اجاره به آنها تعلق میگیرد؟ مستاجرها هم این اجاره شاملشان می شود؟ باتشکر
به میزان متراژ خواهد بود
بعله شامل مستاجرین هم میشود چون دکل نصبی در مشاعات مورد استفاده مستاجرین و مالکین نصب میگردد
سلام ،ببینید معمولاً با متراژ و طبقه کاری ندارند و مساوی تقسیم میشود ،وبه مالکان تعلیق میگیرد ،چون بخواهند مساوی تقسیم نکنند یا به مالک ندهند میتونه قبول نکنه نصب دکل رو و در صورت مخالفت حتی یک واحد دکلی نصب نخواهد شد و خود شرکت مخابراتی نصب نمیکنه و رضایت نامه همه واحدها رو میخواد
ببخشید سوال منو جواب بدید ممنون میشم، ایا در ساختمان 30واحدی که گرمایش آن شوفاژ است ،واحدی میتواند دیوار ساختمان رو سوراخ کند ولوله بخاری تعبیه کند و از روشنایی واحدش گاز را به بخاری برساند و بخاری استفاده کند؟چکار میشه کرد با این واحد
بنده در یک مجتمعی که شامل دو دهنه مغاره در پایین و دو انباری که مربوط به مغازه هاست در زیر زمین و دو واحد مسکونی میباشد طبقه سوم را بعنوان سکونی خریده ام که فروشنده پشت بام را دو قسمت کرده و یه قسمت مال من یه قسمت هم مال طبقه دوم سکونی شده است که قرار است پنت هوس در بیاورد. سندهم ندارد و قولنامه ای است آیا مغازه دارها هم میتوانند ادعا کنند که از پشت بام حق دارند؟؟در ضمن پنت هوس را هم با حیاط پشت بام روی متراژ خونه واحد سوم حساب کرده و پول گرفته. آیا این کار قانونی هست؟؟
با سلام بنده یک سوال داشتم، آیا همسایگان این حق را دارند که از مشاعات ساختمان (مثل پشت بام) که به اتاق خواب های بقیه واحد ها دید دارد، نگاه کنند؟
بنده در طبقه آخر زندگی میکنم و متوجه شده ام یکی از همسایه ها چندین بار از روی پشت بام توی منزل ما رو نگاه میکنه و عکس هم گرفته البته، باید چیکار کنم؟
میتونید با مزمون مزاحمت نوامیس ازشون شکایت بکنید
سلام
آیا با رای اکثریت مساحتی ساکنین آپارتمان بدون رضایت اقلیت اجازه ساخت انباری اختصاصی در پشت بام را دارند
با سلام. من طبقه آخر زندگي ميكنم. يكي از همسايه ها انباريشو كه دقيقا ميشه بالاي اتاق خواب منو كرده محل كارش. قشنگ انگار گاراژه. بهشم ميگيم ميگه انباري جزو ملك شخصيمه. شكايتي ميشه كرد ؟
سلام وقت بخیر من مالک واحد ۴و اخرین طبقه ساختمان هستم مسیر سرویس پله در انتها به واحد بنده ختم میشه و به پشت بام راه نداره اما کلیه لوله ها و انشعابات طبقات پایین از بالای پشت بام عبور کرده حال که میخوایم بام رو ایزوگام کنیم هزینش به چه صورت میشه ایا طبقات همسایه هم باید هزینه بپردارند با تشکر
سلام وقت بخير من مالك سه طبقه از چهار طبقه ساختمان هستم أيا ميتونم در پشت بام انباری بسازم یا نیاز به اجازه اون یه طبقه دارم اگر اجازه نداد راه حل گرفتن جواز چیست
باید رضایت همسایه و تاییدیه شهرداری منطقه خودتون رو داشته باشید